关于出租房装修

经常很多房东提新房会问我关于装修

当保修完了后都在苦恼装修的事情

到底该如何弄方便出租

市场上广告通常全家具一部分半家具 还有一部分精装修

那么说该如何入手

我们先说说全家具

一般全家具分两类 

第一类就是把房子弄成拎包入住 

第二类就是搭配家具 搭配家具一般只凑齐全家具所需的东西不会有多出其他东西

而半家具就是只安装 灯，风扇，窗帘，灶头 剩下的就由租客自己解决

而精装修也分成两类

第一类是之前房东自己住着的带装修

第二类是装修成民宿一样的

那么入正题了

对于装修来说其实和小区需求其实有关联

每个小区的租客需求不一样

在这我就先说说最多人要求的就是全家具Fully Furnish因为可以省下不少钱买不足的东西

随时也就拎包入住就直接买些日常用品而已

而搭配家具就是全家具会提供的东西永远就配进去不会给多额外的家具

对于半家具来说就安装基本需要的配备比如灯，风扇，窗帘 还有灶头（因为新房一般没这东西）有一部分的租客吸引租金便宜自己有家具就会选择这种

现在我们来谈谈什么区域适合什么装修

学院区

一般学院区也有两类

一类海外留学生比较多的大学区

这些区域都会以全家具为主而且通常会要求书桌椅子

另一类就是以本地人为主的学生区而这些同学通常必将会要求半家具因为租金便宜

住宅区域

公寓 在住宅区域的公寓比较属于平均的因为有的需求全家具为了想要提早出租

 但是半家具也未必没人住因为也会有人便宜而是找空房的

住宅区域之联排，半独立别墅，独栋别墅

这类型的如果你想找全家具的一般来说非常非常难找

这些90%都是半家具只有基本的

原因来说一个联排，半独立，独立别墅要配满全家具所花的钱不像一个公寓

他们所需要花的钱是普通公寓的两，三倍

所以很少房东会花这钱出租给别人住

市中心的高级公寓

这类型区域一般来说很受外国投资者关注而对被敌人来说这区域的消费水平实在太高了

也因为这原因基本来说都是投资的房子为了抢先吸引眼球都会花钱装修

而会租这区域的租客都是外国人租客为主

外国人租客一般都是想找全家具的因为如果他们自己买了家具这些家具如果他们搬走的话就很头疼如何解决这些家具

其实也有人问过我如果新房提回来什么也不安装直接招租能行吗

大不了租金签长点时间便宜些

其实不是不能行只是几率出租非常非常的低

因为租客租房越便宜越好很正常

但是说如果为了便宜还没住进去就要花一笔钱给房东安装到半家具

租约到期后难道把这些全拆掉

就算拆掉了这些东西又如何解决

这篇我就写到这里

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所以来说市场上最少也需要半家具

关于短租，转租

 

很多人都很奇怪为什么马来西亚没有短租房

也有些人喜欢这里租一个月哪里租一个月

其实原因很简单

就是房东那边不愿意花更多的时间和金钱去保修

还有短租的风险

可能在国外有的地方很多短租

但是在马来西亚有很多房东都是上班族或生意人

所以他们没有多余的时间放在每个月房子短租保修

可能对于短期租房的人没啥问题

但是对于房东来说每个月租客走了又要花钱花时间保修

所谓的风险就是出租了给犯法勾当

在马来西亚经常会出现租用房子进行不法勾当而贩毒最为严重

虽然房东属于租房出去不清楚状况但是房东也有可能会面临被提控

因为你把房出租给他们随时被当为同党

而民宿公司每个单位都会有投保保险而数额也不小

而如果比较租金 长租来说 租金肯定为最低还最省事因为一年约一年花时间一次保修

而短租来说每次租客一走就要保修一次如果一年5次就花了五次的时间和金钱保修

而民宿来说那个每日计算的租金就算免了水电费送上清理费肯定还有钱赚

所以这就是马来西亚很少看到短租房的原因

而就算民宿也不一定是房东本人一般都是交给民宿公司打理

关于转租房

什么是转租房

转租房分两类一种是帮房东租来房子再转租出去。

另一类就是租期没到害怕被扣押金所以转租出去

而如果租期不到又要搬走因为要扣押金所以找人来转租

而这个操作必须通知房东拟新的租约给转租者

没有的话所会面临的问题是

就算租约到期了房东退押金是退给合约上名字说的人不是转租的人

还有的事如果没通知房东转租会面临的事情

一旦被发现住的人不是合约上的人房东有权让转租的人立刻搬走

如果不搬走房东有权报警要求警方介入

警察可以连同房东上门劝走如果不合作警察会以强占民宅和私闯私人民宿提控转租客

进行驱赶还会背上法律上的提控

我建议大家还是正规租房

这篇我就写到这里

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如何找寻适合自己生意的店铺和区域

 

很多人往往以为人流最旺的地方就适合开店

就算什么生意都一样

但现实往往都是例外

虽然人流确实很旺但是还是有人做不起

到最后关门大吉

那么问题来了，到底哪里出现了问题

其实找个位置没有想象中简单

如果简单的话随意找一个人流旺的地方开店就对了

哪里需要为了找个位置开店每个地方去看看周边

真正的选择一个店铺位置需要了解三点

1，你的生意是什么

2，你的产品价格属于什么类型的消费水平

3，你的产品是不是适合全部种族

我打个比如

你想开个高档火锅店

产品价格属于高消费水平

产品不适合全部种族因为有卖猪肉

这样的话你是不是应该找一个高档小区因为能消费得起的的产品水平

然后你只能在华人小区里面经营这个生意因为你卖的产品有猪肉

然后要加上人流量高的小区

这样来说是不是最适合你开店的小区

最常见的错误

高档饮食店开在平民消费区

到最后平民消费不起所以生意惨淡

明明开在人流很旺的地方偏偏生意没那么理想

还有一个死穴就是 马来西亚是个多元种族的国家

而流量高的地方也分别有穆斯林 ，华人，印度人

如果你卖的产品是穆斯林禁忌但是你开在穆斯林人流旺的地方

请问穆斯林难道会来光顾你吗

但是你在穆斯林区域难道又会有其他种族过来光顾你吗

到最后又落得生意惨淡的结果

这篇我就写到这里

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关于品牌重要性

 

品牌这事情其实很值得讨论

对于生意人来说都知道树立好一个品牌不简单

一旦把品牌搞好了就发现无限可能无限商机

所以我们经常最常见的都是很多人打造个人品牌，维持个人品牌，宣传个人品牌

麦当劳，肯德基，星巴克 这些都是成功的例子

而很多成功的品牌其实花了不少时间去维持

过后的到的回报就是 声望 ， 信任 ，价值

然后就开启连锁模式

前一段时间有人问我现在都是网卖的时代

商场迟早被淘汰

其实说真的如果你说网卖时代商场会被淘汰

我个人觉得可能不大

你网卖时代做的多强还是有些东西客人都会去旗航店看了再买

比如名牌奢侈品如名牌包这些

对于品牌追求者来说只要是有新的产品都会关注

一个包几千到几万就是名牌店也有网店但是大多数人都会亲身去旗航店看看摸摸质感

这些事网购永远取代不了的

而现在有些汽车品牌也把展览厅开在大品牌的商场里面

原因是这些大品牌的商场有不少贵人可能逛逛名牌店也去看看车

另外一门生意网购永远也取代不了的就是汽车销售

可能新推出一部车。。客户大多数都会去展览厅看了，试驾才会订购

如果说有人网上买车的完全不看实车和试驾的不是没有而这些都是土豪

因为买车如买衣服根本不需要看实车和试车

还有一样是可能马来西亚天气炎热很多人都会有空就去商场里面吹空调逛街

喝喝咖啡，买买东西

其实估计不少人发现马来西亚的商场特别多可能一个商场距离另一个商场距离不远

甚至一个区域有几家商场

而目前来说品牌商场 Pavilion ， KLCC ， 双威金字塔商场 ， One utama商场 ,

Mid valley 谷中城

而这些商场有个共同点就是越做越大，面积如果允许一直扩展到极点

而这里面Pavilion 和 双威就新的连锁商场系列

而Pavilion 接下去就会多 两个地方有新的商场

而这些品牌商场最容易吸引名牌系列入驻他们的商场

因为他们的品牌能吸引固定的人流

曾经有个客户拿Pavilion 白沙罗高原商场（面积一百万方尺）和一个市中心区域发展里面的商场比较（面积110万方尺）他说销售说市中心这个是个坐标项目连商场也那么大肯定能崛起

而Pavilion就是一个商场系列

他这样的想法就大错特错了

我可以说一个品牌大的商场入驻的品牌都是争先恐后入驻甚至需要排队未必也入驻得了

而一个新牌子商场入驻的品牌不可能比品牌大的商场多甚至他们需要邀请品牌大的集体去入驻

这就是差别

最常见到的就是名牌系列

如果你的品牌声誉不高你邀请他也不会入驻

相反的如果你品牌声誉良好你不邀请他们也联系你留个位置给他们集团的名牌旗航店

因为品牌商场他们能看到它过往的成绩

而一个新商场就像一个赌博形态（做得成功就险胜，做得不好把店关掉也会影响他们的品牌）

这就是差距

相信很多人有看过我写过两篇关于区域发展的博文

没看过的可以看看

https://onestopspropertysellingbuyingrenting.blogspot.com/2020/08/blog-post_28.html

https://onestopspropertysellingbuyingrenting.blogspot.com/2021/03/blog-post_27.html

对于一个品牌商场不是一天,一年就能成名

塑造一个品牌商场需要花费很多很多的资金，时间

然后还要一直的维持

一个成功的品牌背后所付出的努力是想象不到的

所以我经常说最好不要比较

因为人比人，比死人

这篇我就写到这里

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关于区域的等级与价格

 

我们在这里先看看整个吉隆坡的范围

以双峰塔为中心到底还有多远才到雪兰莪地址

而这些边界位置一般都以高速公路或马路来相隔

这样不会出现同一地址 我的是吉隆坡地址我对面邻居是雪兰莪地址

而在这篇范围里面外国人购买底限是100万马币以上而范围外就200万以上

在地图里面很清晰看到双峰塔，武吉免登（Bukit bintang）, 旺莎玛珠（Wangsa Maju）, 洗都（Sentul）, 满家乐 （Mont Kiara）, 金沙花园 （Sri Hartamas） , 甲洞 （Kepong）, 帝沙花园城（Desa Parkcity），南孟沙 （Bangsar south）, 大城堡 （Bandar baru sri petaling） , 康乐花园 （Taman connaught）

而最多人误解为吉隆坡地址的地方有好几个

第一个 孟沙，白沙罗高原一带 隔壁区域就是八达岭（Petaling ）是属于雪兰莪的

第二个 帝沙花园城 的后面相隔一条高速对面就是白沙罗 （Damansara）是属于雪兰莪的

第三个 大城堡 （Sri Petaling）相隔一条高速对面 Bukit Jalil 是属于雪兰莪的

第四个 旺莎玛珠 （Wangsa Maju） 相隔一条高速 Melawati小区是属于雪兰莪的

第五个 市中心领事馆街 (Jalan Ampang)相隔一条高速 安邦 （Ampang）是属于雪兰莪的

第六个 康乐花园 （Taman connaught）是属于蕉赖区但是康乐花园相隔一条路后面蕉赖区全是               雪兰莪的

所以在马来西亚置业的朋友就要多多留意了

免得相隔一条马路底限多了100万

我们进入正题了

吉隆坡那么多分区的价值和价钱 一样吗

答：都不一样而且有份普通小区，商贸区 ，高档区，富豪区

所以四个分类价钱都不一样

如果你和本地人说你住哪里 凭着区域就知道你属于那一类

而很多人经常都会拿来比较售价，租金收益

其实完全不能比较 租客源不一样 ，地价不一样 租金当然也不一样

甚至我又听过有人说在普通小区买一块地盖一个独栋豪华别墅

然后依照白沙罗高原独栋别墅价格来卖

我只能说我让你盖个皇宫到最后还是普通价钱出售

普通小区地价几百块 一方尺不会因为你盖了一栋皇宫

就能卖富豪区，商贸区 两千多，三千 一方尺地价

理想和现实是很残酷

就算那边有开发项目都是以普通小区价钱出售

就算有些项目有套房面积很多价钱也不会很高

这就是区域价值

有一点可能很多人误会

很多人都以双子塔，武吉免登 金三角 就是属于高档，富豪区

这个金三角是属于商贸区

而商贸区来说居住的人基本都是外国人

这里的房子很多都以投资为主而房东不是外国人就是住在外区的人

因为本地人很少住在商贸区因为租金高，消费又高

而这里就算套房卖个九百多万 一千多万 很正常

但经常有人拿商贸区和富豪区比较

为什么富豪区的房子价钱和商贸区很接近甚至贵过商贸区房子

例如 双子塔顶楼套房 卖二手 一千五百多万

但是白沙罗高原顶楼套房也是一千五百万甚至超越一千五百万去到两千多万 三千万

其实完全没法比较 市中心地价是贵 但是不代表整个吉隆坡没房子贵过他

最容易分辨的就是每方尺价格 可能市中心1800 到 5000

但是富豪区域也能 2000-3000

虽然单价没商贸区高但是面积差别完全不一样了

可能商贸区你买回来的是600尺 一户型 但是富豪区 买回来的是 800尺 1+1户型

也有一个说法看区域就知道住那边的人属于哪一个阶层的人

这就是区域的等级和价值

还有一个误解就是经常出现在高档小区的一些豪华套房

比如一个高档小区里面的地价 1500 到 2800 里面房子都是 两百多万到四百多万

但是小区外的房子就900 - 1100

为什么会这样

因为高档小区是因为小区环境才升级去高档小区所以价钱一直上涨

而这些高档小区外的小区就是普通小区

里面外面价钱肯定两个数目

可能你在外面买一个独栋别墅或顶楼套房 两百多万，三百万 但是地址就把你卖了

你不能拿高档小区的房子两百多万到三百万的面积来比较 

因为他们把房子地址放出来就有那个价值 因为是高档小区

有一句话说的很好没有比较就没有伤害

每个区域都有那个价值售价

所以区域的平均价格要很了解这样才知道有没有买贵或值不值得买

很正常的如果一个普通区域突然开发一个超豪华的高级公寓卖价是富豪区的价格

你看看这个项目能不能成功短时期卖完

所以就是普通区域开发豪华项目售价也是不会偏离当地的地价的

现实来说 如果蕉赖，旺莎玛珠 突然来个豪华项目 每方尺卖3000 你看有没有人会买

但是如果你在高档区你开发一个高档项目卖着每方尺1000 你看看有没人抢着买

每个本地人都想着总有一天能一步一步升级

那知道那一天成功了能住进去富豪区

大家一起努力加油

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关于房产升值

 

关于这问题估计很多人都认为只要是市中心就增值快

其实不止这些原因

一个增值快的区域的原因

原因一 ：

需求量比供应量多

当一些区域需求量高但供应量不足的情况一般都会租金一个比一个贵一点，就算你嫌贵那一点      你不租还是有其他人会租。

原因就是供应量少

可能你会发现有些公寓出租单位很少来来去去基本就那几套这些公寓你去和房东谈价钱

不是一件容易的事而市场看到的租金比例都在因为缺少价钱慢慢上调

所谓的物以稀为贵

相反的如果供应多过需求就会出现价格中的竞争然后价钱不稳定这样的的话增值效果明显低

价格中的竞争还会导致租金中的竞争

有些需求量高的地方当房东知道他的社区里面要卖的没几多套他们会拉高价钱出售出租试市场

看看提高了价钱有没人询问。。如果有人询问他又不卖尝试进一步的再拉高价钱

原因二：

区域发展程度

不知道你们有听过一句话吗

投资一个新开的区域等于开荒牛

需要等一段时间区域发展成熟后才会增值

投资新开发的区域很讲远见

可以参考以前我写过的博文关于远见

https://onestopspropertysellingbuyingrenting.blogspot.com/2020/12/blog-post_16.html

如果看了一个新开发区域未来的发展计划对他们有信心的其实可以下手投资

因为这些区域发展项目在最早期肯定优惠最多价钱最低

在最低的时期下手等到区域成熟后接下来的项目价格上涨

可以以最高的利润卖出去

原因三：

区域的社区设施与环境

这一种一般都是住宅区域为主

而吸引租客和买家的原因都是因为这区域环境吸引人

然后以区域的设施比如日常所需都齐全

对于自住的区域大家很讲究居住环境

说到居住环境很多人都会以绿色环境来形容

在现在钢骨水泥的时代

生活在城市里大多数去工作都面对着高楼大厦，车水马龙的区域

所以对于住的地方都很向往绿色环境的社区

但是也不是让你搬去森林里面居住或大老远的社区掏个绿色环境

所以其实有没有发现有不少开发商近这几年里都以绿色环境为主题的区域发展项目

但在城市的中心点想开发这些项目位置有限都会往外开发

但是当你开发的越远就降低了对买家和租客吸引度

因为交通方面距离太远加上堵车上下班就会成为问题之一

然后社区里面的设施吸引人吗

绿色环境的住宅社区肯定离不开大花园和周边的绿色种植物

没可能你开发一个绿色的社区里面是绿色的建筑物和假的植物吧

这样还如何吸引到人入住这个社区

要知道需求量高不高其实看看周边入住的人多吗

要找租的人多吗

那么供应量来说其实网上广告就大概看的出来了

可能同一栋楼可以有几百个招租出售

就等于供应量大经常遇到抛价行为来找买家租客

这样会影响一栋公寓的价值观

这篇就写到这里

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关于马来西亚区域差别租客源差别

 

其实很多人都想就是在哪里买房子做投资租客都是一样的

那么说租客都一样吗

其实租客源是完全不一样的

所以才分辨出来校园区，商贸区，工厂区的区域

对于校园区肯定师生租客源数目为主

商贸区就上班族为主

工厂区就是很多工厂员工租客源

而这些区域的消费水准也根据区域而定

就好像有的人说马来西亚消费很高

其实还不是要看你们在什么区域消费

如果你经常消费的地方是市中心双子塔，pavilion这些区域

进出都是高级商场和高级餐厅那么说消费当然高

但如果你去到本地人住的区域就是所谓的外区消费和市中心就完全不一样

你在市中心买个菜也要商场里面

如果你买个菜除了商场更多人会去菜市里买

那么以商场和菜市价格比较根本没法比

就连租金差别也很大

因为每个区域都跟当地消费水准很有关联

比如如果在校园区域

最容易看到的是很多以学生价来定格的餐厅

然后周边消费水准都不会以太高比例

因为价钱太高的话对于校园区域的租客源学生消费不起

反而影响了生意

在校园区最常看到的就是饮食店学生优惠，理发店也持有学生价，还会发现文具店会特别多

而工厂区域最常见的就是饮食中心特别多

而这些饮食中心价格不会很高

都是填饱肚子为主的食物

但是这区域通常都是早上，下午比较旺到了晚上就比较清静

原因是工业区下班了这些地方人流都减少70%

员工下班后肯定回去附近的住宅区

如果那些大工厂的员工宿舍肯定都是在附近的

所以到了晚上这区域人流就会下降那么多

其实相比于工厂区域和校园区域

这两个地方的人流都会有一段时间比较少人

如果校园区来说就是下午那段时间学生们在上课所以人流也会减少

而工厂区域就在晚上人流大大减少

剩下最后一类的区域就是本地人所住的区域也就是我常说的外区

当然比较起来消费水平肯定没校园区和工厂区低

但是这类型的小区都是以日常所需为主

这类型的小区租金也会比校园区，工厂区高

不一样的就是周边设备齐全

说到设备齐全肯定是日常所需需要的设施

银行，菜市，学校，餐厅，商业区，交通方便（备有巴士，地铁那些）

这些外区少不了的肯定是超市

通常一个外区最少有两到三个超市

最多的估计六个以上

而这类型的人流一般由早上到晚上人流都很忙碌

这类型的小区也往往是市中心外面的交通特别堵塞地方

因为住的人多大家上下班都是用着同样的路

就以最接近市中心来说的地段 旺莎玛珠，安邦，蕉赖来说这些地方上下班都是堵车黑区

都会有交警站岗

所以这些区域都是衣食住行价位都不一样

而租客源也不一样因为跟着区域的价位

而投资这些地方房产收益关系甚大

这篇就写到这里

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写一篇关于房产拍卖的

 

当今房市价格不断扬升，许多超值交易更是让人难以抗拒。其中一个好交易的管道便是拍卖房产。买家通常可在拍卖市场中以低于市价的价格购得房产，听起来真是个不错的投资好机会。被拍卖的房屋价格差距甚大，有则甚至可以低于市价的50%。

听起来虽然很美好，但许多潜在买家却不幸跌入陷阱，最后扛下了伴随拍卖房屋而来的沉重债务。如果你也想通过拍卖市场置产，在你做决定之前，一定要询问以下的问题

1 - 房子的状况如何？

谈到这个，就如你买车一样，你不会在未审视内部情况或试驾之前就贸然做决定。事实上，许多人依然不会在网络上购买鞋子或是衣服，因为网上购物无法试穿。那如果是买房子呢？这是个人生中最重大的决定之一，但却要你在无法查看屋内情况的前提下做决定，那该如何是好？这也是购买拍卖房产的最大顾虑，为什么？因为大部分的潜在买家通常都不被允许视察屋内情况，他们只能从外面查看房产状况。极少的拍卖会会在进行前，让潜在买家预览屋内情况，因此，买家无法判断屋内是否有损坏，如墙上有水渍、白蚁，或是电线问题。

贴士#1：计划竞标拍卖房产的买家，可事先到有关房产的地区寻找同类型的房屋视察房价情况。如此一来，买家就可估算，在包括装修费用之后，房子的真正价值，以及在买下房子后，所需要支出的额外费用。此外，你也可以尝试问问当地的住户，最常遇到的房屋维修问题，或许他们会愿意让你进屋视察其室内格式设计、风水；这虽然不易，但却值得一试。

2 - 现在是否有人居住？

在购买拍卖屋时，你基本上就必须接手那间房子所有的一切，甚至是里面的非法住户。假设你买的房子里面已有租户，如果他们的租约期限很短，那问题不大，但让人头痛的是租约到期后，他们仍然不搬。假如真是如此，那么你就面对大问题了。要将租户赶出去不仅麻烦，你还必须承担涉及的律师费和法庭审讯等费用。何况，要将人赶出去并不是容易的事。这时你需要问自己，若只是为了买房子，这一切是否值得？

贴士#2：尝试前往该拍卖房屋观察，看看是否有人居住在内，不管是合法租户或是非法住户。较好的方式是避开这些有人居住的拍卖房屋。要看出房屋是否有人居住并不难，你可以看看房子花园内是否晾着衣服，或是鞋架上有无鞋子。多前往拍卖房屋几次视察，若屋内有人居住，你自然就会发现。

3 - 我还需要支出哪些费用？

简而言之，你基本上需要承担前屋主所拖欠的与该房屋相关的所有债务。如果你了解拥屋不易，那么拍卖房产的负担更加沉重，因为买家必须承担所有的未偿还债务。这些债务包括哪一些呢？那胥视该拍卖房屋类型，你可能必须承担的费用包括退租费用、税务、维修与服务费，以及水电费与排污服务费。假设你所购买的是围篱保安社区房屋，或是共管式公寓，那么前屋主拖欠的管理费就必须由你偿还。等等，还不止这些，相关房产涉及的罚款、保管费、发展商同意书费用、延缴费用利息，以及其他罚金，也成为买家的责任。不过，拍卖房屋类型的差别，或许可让买家从售价中扣出部分款项。

贴士#3: 建议潜在买家先到土地局、市议会或是水电公司查询相关房屋的欠债情况，估算若你得标后必须承担的费用。将购屋成本一一列出，并仔细考虑相关房产是否值得投资。

4 - 拍卖房屋的类型会否面临贷款问题？

是的，无分层地契或是个别地契的贷款协议及分配协议（简称LACA拍卖）拥有不同的限制，例如：1）买家可从欠债账单中扣除多少款项；2)哪一些账单可以索回。这意味着你最后或许必须支付比拍卖价更高的费用完成相关买卖交易。一般上，银行只会吸纳退租费用、税务，以及维修或服务费用。他们或许也只是允许买家扣除这些费用的10%，但需要注意的是，各家银行的条件各有不同。相反的，非拍卖银行的拍卖会，也就是由高庭或土地局进行的房产拍卖，一般上已有分层地契或个别地契，买家可要求从售价中扣除上述债务的款项。

贴士#4: 查询你有意参与竞标的拍卖房产是属于LACA拍卖或是非LACA拍卖，更重要的是，你需要取得相关拍卖屋的销售说明书（POS）。相关文件列明拍卖房产的所有条件，你必须详读，同时，也可以找另一个人帮你一起详读，找出文字背后的隐藏条款。

5 - 如果我延迟付款，我缴付的订金会怎样？

很不幸的，如果你无法如期支付余款，你的订金将会被充公。针对LACA拍卖，你一般上有90天的时间偿还其余款项；非LACA拍卖偿款时间则较长，达120天。由于已经给予期限，因此买家别无选择必须在限期内支付余款。最大的问题是买家在获标后需要向银行申请贷款，但贷款批准往往不会准时获批，这大大提高了买家失去订金的风险。如果你有其他的资金来源，例如可提取雇员公积金或是储蓄金，那么就可避免订金被充公。

贴士#5：假如你没有充足的资金，最好你可以事先取得贷款。你也可以考虑先和亲友借贷，但须提早计划好并和一些 “友善”的债权人讨论，了解他们是否愿意帮助你。

6 - 还有哪一些限制是我必须知道的？

其他必须注意事项包括房屋地契，你需要查询的事项包括：

相关房产是否为土著单位（买家若并非土著的话）；  相关房屋是否拥有任何诈欺投报；总地契尚未释出。假设你有意竞标的房产正好面对这些限制，你可以尝试解决这些问题，但前提是你已准备好耗费时间、精力，以及金钱。

贴士#6：这些资料一般上会在销售声明书中列明，但为了再确认，买家可以到土地局查询相关资讯，确保资讯正确无误。许多买家遭不法之徒欺骗，所以保护自己最好的方式，就是采取主动。

总结：我是否应该购买拍卖房屋？

虽然有许多理由让人对购买拍卖屋却步，但却有一个重要的动力支持，那就是可以以优惠价格购得很好的房产。这样的优势使得人们依然愿意购买拍卖屋，不过，在入场之前，买家需要保持警惕。然而，需要注意的是，即使你已针对心仪的房产做好完整的功课，但最后你也无法得知这是否是最好的交易。拍卖房产也是如此，你必须拥有适宜的风险胃纳才可尝试。还有需要留神的是，二手房屋一般需要维修，你必须准备一笔资金维修一番，最起码也需要简单的装修，让房子恢复原形。为此，买家需要确认自己在财务上以及心理上有能力接受这些挑战。若你认为拍卖房屋交易是个可以快速取得回酬的方法，那请你谨记投资法则，高回酬=高风险，这是购买拍卖屋的游戏规则。

如果不想承担那么多风险还是堂堂正正买新项目或二手房源这回比较好

这篇就写到这里

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投资房地产买高楼层或低楼层的差别

 

其实很多人问我这问题

想投资房地产但是要买高楼层还是低楼层

其实买高楼层来说一般为了景观

高楼层的价格会比低楼层贵

因为一般公寓来说价格都是由低到高

而价钱比较高来说通常开发商都会给些福利给买家

例如停车位越高的单位就越低层停车位就最接近停车场车出口

所以说如果买低楼层的就会距离停车场出口远

其实应该很多人知道马来西亚的项目大部分都是分阶段付款

而在马来西亚买房子来说贷款其实也有和高低层有关系

这个应该很多人不知道

马来西亚项目都是依照建设进度付款

如果贷款的话也会依照建设进度进行付款给开发商

但是你们知不知道关于还贷方面其实也和楼层有关系

因为银行是依照进度付款跟着你买的楼层进度收取利息

比如你买的楼层是最高一层而建设才刚完成停车场部分

比如这个新项目有50层你买的是五十层

建设进度到20层要到50层银行就开始收全额还贷数目

那么之前来说银行会收取利息直到建设到你的楼层

在简单来说你借贷时候银行会给你知道每个月需要付多少房贷比如5000

那么说到了你买的楼层你就要开始每个月付5000房贷

那么还没到你的楼层就会依照建设进度银行付了多少趴你就付多少趴的利息

相反的如果你买的是低楼层就很快建设到你的楼层开始付100%的房贷

所以如果买低楼层就会很快开始付房贷

这就是如果你有贷款的话高楼层和低楼层的差别

等于一个可能拖个两年，三年才开始付全额房贷

一个可能一年，两年就开始全额还房贷

有的人问这个利息难道白付的吗

其实这个利息会扣在你的总贷款数目后面

所以是没多收你利息的

这你可以放心

对于投资房子的高手来说看看他属于什么类型的投资者

要是属于资金流的投资者每次一买就买几套

这类型的投资者会选高楼层虽然买回来价钱会高些

但是他们申请贷款的换很长时间还在付利息还没到全额付房贷

这这段时间他们还有资金在去投资其他项目

这比较属于资金多的投资者

经常出现在团购状况下把高楼层全买了

然后利用团购状况和开发商要求额外优惠

这样来说买的都是高楼层有了额外优惠

但是资金来说银行批准后建设那段时间银行开始付钱给开发商了

要建设到他的楼层才全额还贷

那么中间那段时间只付小额的利息他们还有资金在去投资其他房产

如果现金购买的话就没这个利息事儿了

另一类的投资者就是价位为主

买低层的价位没那么高直接买一套，两套不会在意这个利息期

就算看上了其他项目就买一两套

因为资金问题不会长期一直投资

两类来比较其实就是利用技巧来运用投资更多的房产

至于如果是自住的通常依照本身要求选择

高层有高层好，低层有低层的好

要了解自己的需求和资金而决定高层低层

这篇就写到这里

其实如果有什么问题可以加我微信：dannychin6608 

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谢谢大家的阅读

房产问题你问我答

 

我整理下最多人询问我的问题写出来

问 : 马来西亚租房包括水电网费吗

答：需要 （普通租房房东都不包括水电网排污费）

问：外国人来马来西亚租房可以要求租约以国外方式吗

答：不能（租约必须以马来西亚土地局标准语言 马来文，英文）

问：马来西亚短租房多吗

答：基本来说马来西亚除了民宿基本没几个房东原因接短租租客（原因麻烦打理，如果愿意接          短租的房东肯定去经营民宿了）

问：租别人租回来再转租出去的房安全吗

答：对于这样的房子是完全没有保障的原因是租约是他人名下如果你给了押金那个人转租他和          你说到时房东退回押金给你。这事房东有权不退押金给你因为和他打租约的不是你，房东          也有权赶你走因为他不是把房子租给你（所以转租房是完全没有任何保障的）

问：我可以先租一个月如果合适的话在续租吗

答：不能（第一马来西亚是不接受短租，在马来西亚都是一年约以上。将心比心有什么东西可          以试用一个月才买的。。。其实一样的道理）

问：马来西亚租房押金通常如何算

答：通常都是 一个月首付，两个月押金，半个月或一个月水电费押金（还需要准备一个租约和          印花税费用）

问：如果我是外国人能申请网线吗

答：能，只需要护照和押金就能申请网线

问：在马来西亚买房可以贷款吗

答：可以 （贷款上限不多而已如果你是第二家园的持有这最高上限70%没有的话最高50%批准          率和上限归银行决定）

问：外国人能买六十万以上项目和二手的房产吗

答：不能，对于这事情应该很多人听到外国人能购买六十万以上的房产消息，但是这个消息

        是前朝政府的建议过后提上来国会还没通过就换政府了。而且这建议的是60万以上卖不出          的项目不是任何房子都能六十万以上购买

问：外国人能在马来西亚买地皮吗

答：不能（马来西亚是不允许贩卖国土给外国人的）

问：一般购买二手房子多久能完成程序搬进去

答：整个买卖转换名额程序完成大概需要四个月到半年

问：99年地契能不能更新

答：能，不一定到99年后才能更新一般超过了50年以后就能申请更新回99年

问：如果我订购了一个新项目过后取消能拿回订金吗

答：一般上能主要看回你买的新项目规定如果取消扣不扣订金（如果通过信用卡或支票付这个          订金会扣除银行信用卡服务费+开发商的服务费才退给你。如果现金就没那个银行服务费            只 需付开发商服务费）

问： 如果我是外国人我老公是马来西亚人我们一起联名买了房子以后卖房子那个盈利税算本地           人吗

答：算外国人，如果联名买房子其中一方是外国人就会依照外国人来计算扣除盈利税

问：我房子交给中介出租佣金怎样算

答：出租成功的话是一个月租金的佣金

问：我委托中介出售房子佣金如何计算

答：出售房子的中介佣金一般都是3%房价

问：关于经营民宿，是不是全部公寓都能经营民宿。如果我租房子经营民宿被房东拒绝或物业          禁止经营民宿我还是偷偷经营会有什么后果

答：在马来西亚不是全部公寓是能经营民宿的甚至有很多公寓都是禁止经营民宿所以要经营民          宿先要问清楚能不能经营。如果租房子经营民宿必须先的到房东的同意如果没经过房东同          意然后偷偷经营房东有权以你毁约来扣除押金然后请你搬走。而如果公寓禁止经营民宿你          偷偷的经营民宿物业管理会先通知房东警告如果不听劝告他们会采取行动暂停所以门禁卡          严重的话会关掉水

问：如何分辨真假中介因为听说马来西亚很多假中介

答：要分辨真假中介很简单要求出示执照或名片上的执照号码可以到房产局验证如果中介执照         上也有一个二维码扫码就能了，如果他没给你看他的执照只给你看名牌那么名片上有没有           一排执照号码如REN，PEA 的标签 如果有的话可以去房产局这个网站验证                   http://search.lppeh.gov.my/  如果有记录的就是 持牌中介 没得话就是假中介

问：如果我想带孩子来马来西亚读国际学校是先找房还是找学校

答：我比较建议先找了学校再找房这样不用找了房子然后找的学校位置不对

问：关于申请了第二家园能不能在马来西亚打工

答：不能 持有第二家园的人只能在马来西亚做生意或养老

还有什么你们想了解的可以加我微信dannychin6608

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这篇就写到这里谢谢大家的阅读

如何选择适合自己的房产投资

 

上两周有两个读者问我

他们想着马来西亚置业但是没有一个合适的想法和定位

该如何选择那里适合他们的投资

因为听了很多人推荐很多销售介绍

到最后越听越迷失方向

第一位是 刘女士 想单纯的找一个地方投资置业

预算100万马币 到 150万马币

第二位 陈先生 想找个地方先投资后退休养老

预算150万 到 200万马币

我来分析下大家的需求和方向

第一位刘女士的是投资置业没打算自己住

预算100万 到150万

这肯定很多人会推荐市中心金三角

再看预算100万 到 150万 如果在金三角一般够买单身公寓

如果一般人都会被推荐去金三角

相信你们会发现整个金三角都是堆满全投资置业的

这样的话是好事还是坏事

如果堆满的全是投资房源代表出租的竞争对手很多

而所选择的项目必须有吸引租客的设施才会吸引到租客入住

因为作为纯投资的房子如果出租不了出去就是损失

都是纯投资的区域那么难免跑不掉为了抢先出租出去而抛价

这说明了利润也会跟着降低

其实也有一群人到处疏忽买家说金三角低于市价值得投资

就算金三角也有自己的位置优势

如果你说低于市价百分之三十多

那个位置没那么受欢迎，出租不容易因为吸引不了租客，可能交通方面不方便

你买回来了虽然低于市价但是出租不了出去

长期来说也是亏

说不好听的前房东可以降那么多脱坑肯定有原因

当你低于市价买回来了以为赚了一笔到最后只是延续前房东遇上的问题

到最后你要卖出去要找人接坑就没那么容易

所以有时候遇上低于市价的房源必须更加的留意为什么会低于市价出售

不是每个低于市价的都是好货

如果依照以上的说法

其实我比较推荐刘女士可以考虑竞争对手比较少的小区较为稳定

如何说竞争对手比较少的小区

这小区100万-150万可以买到和金三角一样的品质房子

租金收益也能赶上市中心

重点来了这个小区租客比房源多

可能很多人想这样的小区应该不存在

其实这样的小区是存在的只是没人去挖掘出来或只有当地人才知道

就算当地人知道也未必当地人抢着投资因为这门槛来说如果依照金三角价位对当地人很高了

这样的小区的确有而我也介绍了好几个客户下手这样的区域

优势是周边公寓少租客会比房源多所以竞争对手少

如果对这样的位置有兴趣的可以加我微信dannychin6608

而第二位陈先生的需求先投资后拿回来退休养老自住

预算150万到200万

对于先投资后养老自住的一般我都会以居住环境为首

而先投资来说这个地方就算作为投资也能有利润的

居住环境如果适合居住养老的肯定离不开绿色环境

绿色环境里设施又好

养老来说离不开生活开销没那么高

对于生活开销没那么高可能我们以小区周边能有菜市那些

这样就算不到超市消费也能去本地人的菜市买菜消费

如果说居住环境好，绿色环境 ，然后作为投资又行

作为投资通常都有吸引租客的设施比如国际学校，地铁，周边环境和小区里面的设施

比如说满家乐，吸引租客的一般因为里面的学校因为里面有几家有名的国家学校

而入住在这小区的租客有一部分也是把孩子送到这国际学校读书的人

而如果要找一个适合自住和投资的说明了以上的都需要

对于这类型的小区其实有的

小区环境绿色为主，小区设施齐全，也有国际学校所以作为投资也能

小区附近也有本地人的菜市那些

因为如果以养老来说消费来说可能来说消费低肯定来说比较好

住的环境如果高档也能消费低肯定很少

对于这样的一个地方其实也有的可以加我微信了解

以150万或 200万来说 可以买个两房以上的公寓或三房

或者提高些预算买个四房联排

这样如果短期里面投资也能出租出去

可以实现高档的养老生活和充满绿色环境的养老环境

养只狗闲来遛狗，朋友来找你就在小区里面的高档设施区域喝喝咖啡聊聊天

平时就算不去小区里面的超市买菜也能开车去附近的菜市买菜

平时如果小区里面的高档餐厅吃闷了也能到小区附近的当地人餐厅消费

对于投资养老来说不就是一个梦寐以求的环境吗

希望这篇能帮刘女士还有陈先生解决你们当前的疑问

这样你们就有确定的方向选择当前的投资方向

大家如果有什么疑问其实可以加我微信dannychin6608聊

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你们的疑问我会帮你们分析

疫情期间的房地产市场还有出现的什么现象

 

在这疫情期间折腾

转眼间已经一年多

在这国门大关状况在房产出租市场经历了什么变动

然后市场需求经历了什么变动，区域需求如如何变动

首先我们先谈谈出租市场

大家应该也知道目前马来西亚还是封国状况

对于房产出租有什么影响呢

影响肯定有因为有些地方主要租客源是外国人

这些地方就会因为封国状况收到影响

比如说吉隆坡中心地带 双子塔，武吉免登区域一直以来最受外国租客租

所以当国门关闭状况没有外国人能来马来西亚租客源就会越来越少

有的因为疫情回国结果一回国就来不了因为封国状况

所以出现这状况的以市中心为主

第二就是大学区域，这些大学区域一般都是外国留学生为主的也会出现这问题

因为有不少外国留学生在刚发生疫情后因为转为网课所以很多都回国

但是很多回了国后就回不了到现在已经超过一年半了

过后有一段时间复课那些留学生也暂时回不来除非国门开了就能办签证

如果在外区一般当地人生活地区就没受到关国门影响还是有人买卖租房

现在我们聊聊区域需求和市场变动

在这疫情最严厉的估计就完全封闭式封城全部人不能出门

在那段时间除了一家之主出门填购日常用品和食物之外其他家庭成员都不能出门

这段时间持续了大概两个月大家都宅在家里

这个情况因为家里空间有限导致了一波换房潮

能力范围能负担的起的都准备小房换大房

当中最抢手的是联排，半独立别墅，独栋别墅

在我们中介联合群了一直看到各种找联排，独栋别墅，半独立别墅询问

尤其是很多都在找低于市价的联排，半独立别墅，独栋别墅

其实哪来那么多低于市价的房源

低于市价房源可遇不可求

这个状况最大原因就是封城期间被关在家里活动空间每天都被限制了

除了联排，半独立还有独栋别墅也有些人找大户型公寓

毕竟谁也说不清随时会不会再来一次封闭式的封城过后又要被逼关在家里

加上因为疫情而出现的经济复苏政策出现了不少人趁着政策卖房因为不用付盈利税

而购买新项目的因为有经济复苏政策也吸引了一波购买房子潮

对于疫情肯定有人欢喜有人悲

有钱人就趁疫情狂扫低于市价房源因为等一切恢复正常脱售赚取一笔

也因为疫情关系现在很多人对于居住空间和居住小区环境更重视了

所以在未来市场联排，和居住环境好的小区会吸引人

经济复苏政策会在七月结束现在还不知道接下来会不会继续这个政策

但是在这疫情期间最重要的是保护自己大家必须要注意防疫

没有什么比生命还重要

这篇就写到这里

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有什么问题可以加我微信询问 dannychin6608

关于如何了解所买的项目的开发商

关于这课题值得来说说

因为早前有几个朋友问我如何知道开发商背景和声誉好不好

如果投资他们的项目有没有风险

因为很怕遇上有问题的开发商导致买回来投资的项目出现延迟，手工不好等等问题

这里我就说说如何分析这些开发商

1 ， 开发商品牌和背景

2 ， 开发商完成什么项目

3 ，看看那些论坛讨论买家提房后有什么吐槽

在这里要提醒大家的要看清楚那些公司名字背景如果公司显示没开发过项目

这代表风险大很可能是空壳公司

空壳公司没有任何建设完成记录也不知道公司背景所以要额外小心免得发生不愉快的事情

实力开发商一般都是拥有自己建设团队

所以开发的项目建设团队都是自己人

如果遇上联合开发项目我们就看清楚两个开发公司的背景

如果都没毛病这样风险就减到最低

很多人都怕遇上无良开发商，手工不好，烂尾楼的事情

其实这些多花点心思是可以避免的

关于提房发现有瑕疵这样就可以立刻提交保修

如果买房后来不了提房其实可以委托信得过的中介去提房然后帮你接近保修问题

这样就不用因为来不了而烦恼提房的事

委托方面很简单

就写一封信给开发商

内容是： 你 委托 中介名字，身份，中介执照，中介手机号  帮忙提房还有保修这样开发商

就会联系那个中介预约提房

因为其实我发现因为疫情关系有很多房东买了房子到了提房时期

来不了提房把房子放在那边完全没有运作

这期间物业费还是一直要付的包括水电费

这倒不如找一个信得过的中介去解决

等完成保修后可以先让中介找人安装灯，风扇，窗帘这些必须品可以尝试半家具状况出租

或直接全家具出租这样的话就算人在国内也能解决

这期间如果有人看上的单位入住后这样不就解决一切了吗

也不用把房子放了那么长时间

毕竟这疫情已经一年多了到底几时才能解决一切恢复正常也不知道呢

房子不可能一直放着等疫情后才来提房

因为开发商所给的保修期限还是有限期的

过了限期一切维修费用要买家自己负责

这篇就写到这里

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