对于买房买新项目

对于买房买新项目

我相信很多人对于买房和买新项目都很怕被骗

但是以我角度来说对于一个销售的话真的能骗到你买一套房或一个项目吗

还是面对美人计，美男计吗

如果看过我以前写的博文说到这些买房的知识

真的那么容易会被人骗去买了些不值得投资的位置或项目吗

一个人把你当为目标有心设下陷阱等你步入圈套这要避开的确很难

但是有这类人的话的确可怕 但是遇上真的避免不来吗

答案是再大的圈套只要自己抱着自己有用心去理解也未必掉入
我曾经说买房不能光听销售介绍而需要自己去做功课
有的人为了买套房可以花了半年至一年时间
看了无数的项目看到心也乱了到最后没了方向
有的人 先把每个小区了解 然后选择一个自己最满意的小区
再下定决心在这小区寻找最为合适的房子
就算再多的销售宣传也打动不了他的心思
现在的市道上一大堆自称房产大师，房产大神授课
赚取学费。。。研究各种漏洞。。过后介绍项目给学生投资
而这些项目真的赚钱吗 呵呵
这些所谓的大神大师从中的盈利我就不说了

我以前说过要了解一个小区很简单
尤其现在是科技发达的时代
随便上网就能找到资料
比如一个人向你推荐一个楼盘或项目
只要知道地段一搜租赁就知道周边的租金比率
在对比最低与最高 而向你推荐的项目能用来对比
比如一个销售和你说这项目完工后可以出租超过一万
有没可能 当然要自己去搜看看最高的租金是啥公寓还是没有一万租金的房子
是不是吹牛B也不理了信自己所做回来的功课最现实
毕竟买房的是自己不是他
我曾经有个朋友和我说一个人推荐他买一个项目 那销售和她说租金能超过一万
这个朋友就跑来问我
就很简单网上搜搜就有了附近的同面积的租金比例
然后话也少说直接把载图发给她
毕竟我自己也是一个中介我也不好说啥
外面啥人也有
她看到同面积的价钱两千多到八千
而八千的是小区中的王牌公寓，地段位置都接近完美
而这个推荐他的项目位置要追也追不上这样的位置
难道可以出租到一万多吗 呵呵
有些套路只要自己有做了功课是不攻自破的

再说对于一个新项目能确定未来的租金吗
难道有人可以去到未来而探索租金
再说对于一个新项目刚提钥匙时候
价钱会很乱 真的那么快能固定下来一个价码吗


这篇我写到这里希望能给大家多些了解这些
免得掉入这些圈套
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下一篇我就写 何为控价。。。为什么需要控价

关于 马来西亚买房产项目付款问题

关于 马来西亚买房产项目付款问题

近期有个朋友留言我关于这个问题因为他遇上了问题

对于这事我也给他介绍了一个律师

到底他遇见了啥事搞得还需要律师
事情大概这样。。希望我这里说说大家遇见同类型的事多多警惕
一个朋友在中国透过代理购买马来西亚房地产项目
当时的情况这样 这代理说是现房买了没多久就能搬进去了
然后又说现在先付了百分之三十 提房时候才需要付完
当时这朋友信以为真就订下了 付了百分之三十
过了没多久带孩子过来马来西亚留学发现这所谓的现房不是现房
而是还在施工的房子当时就去询问这到底怎么回事
而那个代理就借口一窝当这个朋友有考虑到取消了不买了
那销售就说要是取消就赔偿百分之三十 当时把这朋友给吓坏了
过后那职员就是取消要亏那么多不如等等继续付下去等提房
然后还说关于提房才结账剩下的钱的事上已经答应了
要他多付百分之十五的钱
无可奈何之下因为听他说现在退房要扣掉百分之三十的钱
这朋友就付多百分之十五的钱以为剩下的他们都答应了可以提房时候结账
这样过了几个月奇怪的事情发生了
这朋友收到开发商的催款信件就找他们问这到底啥回事
然后他们说这是正常的程序。。其实他们已经解决了可以到提房才结账
接下来这个朋友每个月都收到催款信
期间一直叫这朋友付几万进去
直到突然间马来西亚宣布封城 很多事情都卡着了
封城完毕后已经超过两个多月
这个朋友又收到了一封信
但是这信是开发商把单位取消的信因为欠款没缴
这朋友瞬间懵了到底发生啥事了
过后找了我了解这事
我看了买卖合同也看清楚了
发现由头到尾其实这人根本只是敷衍这朋友
到这朋友收到了信取消这单位把他当球踢来踢去
来寻求我的意见
1.马来西亚付款程序是跟着买卖合约。。没有可能由一个销售说更改就更改
   如果他说更改必须要有个信件或合约证明。。这个朋友因为太相信他们了所以没要求这个     信件或合约
2.他买回来时候对面说现房但是买了后来到马来西亚后不是现房已经属于诈骗行为了
3.由他想要取消他们用会扣掉百分之30已经是个套路。。因为根据我看买卖合约是扣除百分     之10而不是百分之30。这难道是怕他退房所以吓他说扣除百分之30
4.他们一直叫他补钱那几万块马币其实也是一个套路。。根据买卖合同来说付款不超过百分     之50%是扣掉百分之10当罚款。。但是超过百分之50%就是扣掉百分之20%。。很明显这     套路
基本来说这朋友进退两难的状况
我介绍律师给他是因为尝试诉讼
看看如何能减低损失。。
根据合约来说他的确理亏了
过后看看要不要给这些误导他的销售的人法律上的控诉

总结来说信任归信任如果对方的答应我希望附上一份信
因为其实早期我知道这问题我说如果对方答应这事我说最好要他们公司拟封信黑字白纸写明

我希望我的客户或朋友都在这里开心置业
我也不希望看到这些不专业的销售靠哄骗来赚钱

这篇写到这里
谢谢大家的阅读
记得分享给更多的人知道
希望这篇能给大家增广房产知识
老样子如果遇上啥问题可以私信我
我下一篇文就帮你分析

马来西亚复苏计划你知多少

马来西亚复苏计划你知多少

有意投资/买房自住的民众，帮你们画一下重点：

• 将会重新推介拥屋计划来协助提振国内的房地产行业。
• 将会给价格介于30万到250万令吉的住宅，提供免除转让产业拥有权文件和贷款合约的印花税。
• 免除转让产业拥有权文件印花税，仅限首住宅的100万令吉
• 贷款合约印花税全免
• 从2020年6月1日至2021年5月31日，条件为发展商需提供10%优惠。
• 将会豁免马来西亚国民的个人的产业盈利税（住宅相关）直到2021年，其上限为每人3间（言下之意，就是卖多过三间，还是需要缴付产业盈利税！投资者需留意）。
• 在新的拥屋计划期间，第三间房屋贷款/60万令吉以上房屋贷款，不再限制只能借贷上限限制70%，而是以金融借贷机构内部风险架构自行评估。

      关于印花税全免

      这个印花税全免很多人会误会因为它只限于新项目

      对于二手房源是不能全免的

      对于之前利息调低后再加上暂时的这些配套

      有人问我该不该入手买房投资

      所谓天时地利人和难道不是这时刻吗

      利息调低对于买房的利息调整付少了多少利息

      印花税的费用，免除转让产业拥有权文件

      收到封城的冲击下全世界都在经历中史上的经济衰退

      复苏计划就是一个考验

      想当年 97 股市风暴 李嘉诚也是趁市场低迷狂收购

      等到经济恢复过来再脱售

      经济衰退有人欢喜有人忧

      如果你是没受到经济波动

      在这天是地利人和 就下手吧

      这机会难得。。。。。。。。

      这篇就写到这里

      希望能让大家多了解这复苏计划

      谢谢大家的阅读记得分享给更多人看

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      有什么问题可以电邮我或私信我         

99 年（Leasehold ）地契 如何延迟

99 年（Leasehold ）地契 如何延迟

今天说这主题因为有好几个人私信问我关于这事

99年地契看起来像很久但是究竟还是会到期
如果到期了还能更新地契吗？ 要如何更新？费用多少？

我这里和大家分享下一个例子

如果雪兰莪 一间公寓 面积大概1550平方尺
地契到期前要申请更新地契 带上买卖合同 ， 地契 ，屋主资料到市政府询问程序有收费那些

如果产业在吉隆坡
0.25 （土地利用分类）area land in square feet （土地价值）value of land x1 / 99 x  （新租赁的期限减于现有的租赁的期限余额）term or new lease minus balance of existing lease


如果产业在雪兰莪
0.25 （产业面积-平方尺）category  of land use x （产业每平方尺价）value of land  per square feet  / 100 x （续约期限）term or renewal

这个价钱每年不一样 所以最好先去询问

如果政府收回有关产业 会赔偿给业主吗？

其实99年地契属于租赁地契 ， 土地主权归于州政府 ， 所以一旦租赁到期不让更新
业主就必须搬走 。 土地使用权归回州政府 。 同时不会得到赔偿
如果州政府同意更新租赁地契。业主就需要支付更新费用（Land Premium）费用根据产业面积和区域市价而计算
记住不是等到到期才能申请更新。。就算提前30年申请也行
目前来说政府没看过政府会收回这些99年地契的产业来发展

如果产业剩下30年要卖掉会遇上什么问题
这个问题其实我很早前有说过
没事我这里再说说

比如一套房子 100万 剩下 30年租赁
要出售这套房子的话 买家会遇到借贷上限受限
因为银行会根据剩下的期限来批准贷款
比如说 剩30年 租赁
批准上限 最高 30% 买家需要支付首款百分之70%
就是借贷上限是30万 需要付的首款是70万
这会导致房子很难卖或被买家压价因为支付不了百分之70的首款
虽然有这样的问题。。我也看过有些房东在出售前去更新租赁
这样就能卖个好价

如果买99年地契有什么风险

在马来西亚有很多都是99年地契 然后一部分永久地契
一般来说风险是没只是 出售的时候 银行借贷上限比较麻烦
还有需要到市政府通知你出售房给了什么人
99年地契的房子一般比永久地契低
租赁满了需要付费更新

其实这也很正常 如果全部永久地契
政府连更新地契的盈利也没
所以会出现很低99年地契
99年地契相比国外还是比很多国家长

这样解释大概清楚了把

还有什么疑问可以私信我

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关于马来西亚国家银行宣布OPR下降0.5%

OPR是什么？

OPR 到底 是 什么 ？ 国家银行于2019年5月7日正式宣布隔夜政策利率（Overnight Policy Rate – OPR）下调0.25%，从原本3.25%降至3%。

时隔不到1年，2020年1月22日，国行再度宣布隔夜政策利率由3%调低至2.75%；同年3月3日，国行再度降息至2.50%。同年5月5日，国行第三度降息至2.0%。

对于这项调整所带来的影响，其中包括了基本贷款利率、短期利率、定期存款利率、马币汇率等。

 

降息推动整体经济

首先，来了解一些为什么国行会突然决定调整利率？其中一个最大原因，相信是因为大家都把手上的钱存入银行内，而不愿意拿出来进行交易、消费和转动，导致整个经济走得有些缓慢。

既然利率降低，把钱放在银行也生不出多高的利率，何不干脆趁机把钱拿出来，放入稳定的投资市场里？

说到投资，你第一个想到的是什么？若房地产一直是你心目中的首选，那现在绝对是你进场的好时机。如果你不曾想过，那从现在开始计划也不算迟！

 

利率降低直接影响房贷

长话短说，想买房的人，赶快往下拉，看看降息对你有什么好处？特别是计划置业的年轻人！

OPR下调，对消费者来说是可省下房贷利息，同时还可趁机调整贷款配套，降低首购族买房的门槛。

在每个月的房贷里，利息可说是占据十分高的比例。无论是对个人或家庭来说，利率降低都有利于减轻买房负担和贷款压力，有效地刺激房地产交易。

随着利息降低，每个月所需要偿还的房贷额也相对减少。以购买价值马币500,000的房子举例：



表面看上去，每月似乎只减少那区区马币66的房贷。但从长远来看，35年后你可以节省高达马币23760，你还认为这是一笔小数目吗？

房贷的贷款者记得要留意，每月房贷还款是否有调整。一般上在隔夜利率降低后，银行会跟着调降利率和自动通知通知贷款者调整每月还款；如果在3到4个月都没有接到通知，可以主动联系银行查询。

 

投资者的下一个机会

目前房地产正处于供应量大于需求量的状态，投资者更应该抓紧机会入场，待需求量超于供应量的时候转售，从中赚取高额利润。

总体来说，政府作出降息的决定，最主要是为了鼓励大家拿出银行的存款来消费或投资，促进资金的流动性，刺激国内消费，从而推动整体经济往上发展。

这时候入场可以买到比平时便宜的房子更大的优惠配套还有更低的利息率

2020年还不是适合于投资马来西亚房产的时刻吗

难道要经济起飞，高利息，高房价 ，低优惠配套才投资吗

很多现金流老板就是这时刻出动低价收 市场好起来再高价卖

这篇写到这里

谢谢大家阅读

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小区介绍篇 - 旧古仔路 （Kuchai Lama）

旧古仔路 （Kuchai Lama）是靠近市中心的其中一个小区。。他距离市中心只需要八分钟

这里有很多旧房屋项目和廉价房屋

这位置其实就在旧巴生路隔壁

所以距离谷中城也是很近 

这小很多都是以中价排屋位置后期需求量增加开始开发公寓

毕竟位置有限所以后期开发的公寓价钱都慢慢上涨

这小区中心位置是一个商业区域 就是旧古仔路鸿图园

目前来说也能说吉隆坡人流旺的其中一区

现在鸿图园有很多餐厅加上近期这里多了很多中国人在这里投资生意

所以会看到很多中国美食在这里

也有中国超市还有中国便利店

原因这小区也是以华人为主 自然也是吸引中国人居住的原因

慢慢的 这里中国人多了自然有人在这里经营生意

这里有酒吧，24小时的餐厅 ， 公共商业设施 ， 还有一个NSK 超市

虽然这里不像旧巴生路都是新项目

这里的新项目都是往外移

人口多加上商业区的流量大。。自然的这里的商业区的租金一直的升值

甚至有房东根本不会出售因为有很高的租金回酬

旧古仔路的流量来源可不是单单一个旧古仔路的居民

很多在其他区域的人都会过来这里消费

所以流量越来越拥挤。。上下班到晚上这里的交通都很挤

在商业区里面就算到了晚上还是不好找停车位

通常都是一直绕圈一旦发现有位置就会停下来走路去找吃

这里要是普通的公寓租金比例大概两千马币到六千马币（六千马币或以上的都是比较新还有高档的高级公寓）

而这里的区中心位置店铺租金大概 七千马币 到 一万五以上马币 可想象这里的店铺租金因为人流而起涨

而附近的店铺也要四千多 到六千马币 分别不同位置

这鸿图园有各种店铺 早上到晚上都会看见人流

而这唯一的问题就是停车位不足够 这也要考验下来这里吃饭或做事的朋友耐心

虽然不是一个很高档的小区但是也能吸引那么多人

现在来说很少会看到有新开发项目在这区

如果有过来吉隆坡可以来这区看看 尤其是晚上

这里没有地铁 出入可能必须打车或自己驾车

这里的房价由 四十多万 到 两百万马币

这篇我就写到这里

谢谢阅读

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小区介绍篇 - 孟沙 区（Bangsar ） - 孟沙南城 （Bangsar South ）

小区介绍篇 - 孟沙  区（Bangsar ）

孟沙 （Bangsar）是一个马来西亚其中一个高端小区

位于市中心和八达岭的边缘一个小区

这里接近中央火车站 ， 小印度 ， 谷中城

很多人都知道中央车站周围都是高端办公大楼

但是最接近中央火车站的就是小印度。

所以很多在这些高端办公大楼工作的高层都会选择孟沙区

就如图片其实孟沙区几乎以联排屋为主 另一部分就是全是别墅 

在这些住宅的中心就是商业区

虽然这些联排屋都不新了 但是他们的价值可是很高

价格为170万马币 到 280万马币

可见这里的地价有多高

孟沙以前也是吉隆坡其中一个有名的酒吧街

整条 Telawi 街 两对面都是酒吧

所以更吸引了很多外籍住在这小区

因为需求量提高 后期开发起高级公寓项目

但是这些项目都与中心位置有些距离

而这里的别墅价格 大概以 480万马币 至 1500万马币

而这里的高档公寓价格大概以 180万 至  1000万马币

看到了价钱是不是很惊讶

这里有商场 有商业区 可以连接八达岭 ， 中央火车站 ， 小印度 ， 谷中城 

所以地理位置都很好 

近期因为酒吧街喧闹 影响到附近的住宅

现在已经收紧这区的娱乐执照

现在变成了些小型酒吧 ， 高级餐厅 ， 时装店  大路旁的别墅很多改造成展览厅

还是一样的热闹

交通方面上下班时间也是一个堵字 因为进出孟沙是一条主要道路 然后在连接几个区域

如果想在这里找新房来说基本没 除非找新开发的位置都是离中心有些距离

孟沙距离 谷中城这个有名商场 就 7分钟车程

孟沙距离 中央火车站附近的办公大楼 就 9 分钟车程

孟沙距离 满家乐 就 14分钟车程

孟沙距离 双子塔 就 15分钟车程

曾经有人问我为什么这小区没开发商收购这些地皮来开发高级公寓

可能 地价问题 然后 如果过分开发可能有反效果

所以这区的项目开发就停止了

很多人把目光瞄准我要说的孟沙南城 （Bangsar South）

好啦 不卖关子了直接去下篇

孟沙南城 （Bangsar South）

孟沙南城 （Bangsar South）是孟沙的边缘接近谷中城

它坐落在孟沙南部 吉隆坡和八达岭之间的一个小区

其实他是一个联邦高速公路旁边的一个小区

附近有马电讯大楼还有不少的高端办公大楼

这里和孟沙有什么不一样

这里你看到的都是办公大楼还有公寓 反而你看不到有联排

这里其实因为孟沙已经没什么发展的位置所以向外移的开发小区

这里的地理位置其实也不错

这里有地铁站 ，好几个商场 

交通来说可以连接吉隆坡市中心 ， 八达岭 ， 旧巴生路 ， 谷中城 ， 孟沙

近期阿里巴巴集团也把办公室设置在这区

附近的办公大楼工作的也一般与科技有关的外籍技术员

这小区对马来亚大学的留学生来说应该不陌生

因为这里除了外籍租客 还有很多马来亚大学留学生

这里的公寓分两部分 为中心的价格都挺高 往内移的就是比较旧的公寓 这些价格都不过一百万

中心位置的都超过一百万马币

但是这区域面积其实不大目前已经算满开发了

这里距离 马来亚大学 大概 6 分钟车程 2.7公里

距离谷中城 大概6分钟车程 3公里

距离旧巴生路 8分钟车程 5.6公里

这里普通的公寓租金为 2500马币 至 10000万马币

2500马币以单身公寓来算

因为单身公寓都是后期开发才流行

所以都是比较新的公寓才会看到单身公寓

因为阿里巴巴着这里设办公室所以近期也多了很多中国的技术员在这区域居住

这篇就写到这里

谢谢大家阅读

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下篇我讲写 旧巴生路或 旧古仔路 因为有人私信问我这两区

谢谢