关于买房时候让买家购买的MRTA和MLTA是什么东西

 

相信很多人在马来西亚买房子偶尔都会遇到这事

也对这两个英文字母很奇怪为什么要买这样东西

MRTA和 MLTA 其实算是一类保险或者说应该算是人寿保险这类的

就是你买了这保险后如果发生了严重的意外（死亡，病逝，终身残疾）保险就会帮你还贷

MRTA 是提供保障贷款的 

MLTA就是提供保障贷款 ，储蓄 ，保值

那么来说银行让买家购买这个保险还不是给银行自己一个保障

这两个到底有啥差别

MRTA是不能转移。。如果新房子买了后卖掉了房子这就会退保

MLTA是能转移的。。如果新房子买了后卖掉了再买一套房子可以转移去新房子那边

价钱来说

MRTA 比较经济

MLTA比较高

关于两者索赔来说

MRTA来说索赔后就会帮保障者还清银行贷款而已。。家人/家属夺得房产拥有权

MLTA来说索赔后就会帮保障者还清银行贷款后剩下会有多出的利息钱

关于两者的付款方式

MRTA来说必须一次性付款也能纳入房贷里面

MLTA来说可以分期付款 分成每个月，每三个月 ，每半年直到付完 不能纳入房贷里面

            而且数目来说比MRTA没让他高很多

关于两者的保额价值

MRTA 来说如果退保后可以取回小额退保的钱这以各银行条款为标准

MLTA 来说可以提早的领取退保后的钱一次性缴还房贷拥有能保证的退保价值

关于 受益者方面

MRTA 来说受益者只要 银行

WLTA 来说受益者可以指定家人和朋友当然有条款受益者必须先还清房贷才能得到多余的钱

看似人寿保险 看似投资

当然国家银行没规定买房借贷必须买这保险

买与不买可回自己

银行会叫申请贷款这购买这保险来说只是给银行自己保障

对于买家来说这其实也是一个负担

所以很多人都选择不买

如果买也会买MRTA把那笔钱放进房贷里面这样不用特地准备一笔钱来付这保单

这样大家应该大概了解这MRTA和 MLTA了 MLTA比较像投资

这篇就写到这里

希望能让大家更理解这东西

买与不买这就看自己了

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关于租约合同费和盖章印花税

经常有人很奇怪这个费用

租房为什么要付这个费用

这个到底是什么费用

比率是多少如何计算

这个费用包括什么服务

这里我一一解释

首先先说租约合同费

在马来西亚租房都是有一本好像书一样的租约

里面写满了各种条规和法律上的条例

每份租约的条例基本一样可能就是外观不一样

头一页就是房东 ， 租客名字 还要房产地址

第二页开始就算租房规矩 接下去就算法律条规

这本书不是免费的都是依照房产局的基本 版本打印

然后在加上房产资料，房东资料和手机号 和 租客资料和手机号

在双方同意下签署此合约

那么来说做一本租约是有本钱的

纸张 ， 打印 通常做两份  一份房东收 一份租客收

这租约要收到租约到期

因为有些房东可能房子出租多不知道单位租金多少押金多少

为什么这费用要由租客付

原因 透过中介找房的是不是应该租客付中介佣金呢

在马来西亚中介只能单方面收佣金

就算租客透过中介找房子

中介费用也是房东付

在马来西亚是公平的

所以规定了房东付中介费用由租客付这个租约合同费（租约合同费用是包括印花税）

如果租客不愿意付这个合同费用可以和房东换过来由租客给中介费用房东付合同费用

这两个费用差距就是中介费用一个月 合同费用就是租金的20%、30%

那么对于租客来说是不是付少很多

为何合同费用是租金 20% ， 30% 或以上 而不是 10%

这个合同费用包括了两本书一样的租约 还有缴印花税盖章

两本书的本钱我刚说了就算纸 ，打印 在弄成两本书

纸张来说因为要收一年或以上中介都要用最贵的纸张

打印就打印器自己打印出来（有的就普通的钉起来 有的就钉起来后拿去书局弄成书）

而盖章印花税如何计算、

关税局是这个比例计算

Duration of tenancy	Amount
1 year or less	RM1
> 1 year to 3 years	RM2
> 3 years onwards	RM4

算法

你的租金x租期 - 2400 / 250 x 年份税收率 1年 RM1 ， 1年 到 3 年 RM2 ， 3年以上 RM4

第1步：
确定您的年租金总额。例如，您想以每月RM1,200的价格出租您的单元。您的年租金将为RM14,400（每月RM1,200 x 12个月）。

第2步：
计算应税租金。由于首2,400令吉免征印花税，应税租金为12,000令吉（14,400令吉至2,400令吉）。

第三步：
印花税将根据租赁期限进行收取（请参见上表）。我们将以每个月为例，使用相同的假设以每月RM1,200出租整个单元：

1年以内
[（1200 x 12）– 2400]
--------------------------- x RM1 = RM48
            250

*盖章的租赁协议的附加副本：RM48 + RM10 = RM58（总金额为两份租赁协议，一份给房东，一份给房客，两份均需由LHDN盖章才能完成。合法且可在法庭上受理。）

> 1年至3年
[（1200 x 12）– 2400]
--------------------------- x RM2 = RM96
            250

*加盖租赁协议的附加副本：RM96 + RM10 = RM106

> 3年以上
[（1200 x 12）– 2400]
--------------------------- x RM4 = RM192
            250

*加盖租赁协议的附加副本：RM192 + RM10 = RM202

关于盖章费的计算，要记住的一件非常重要的事情是：如果从每年的租金中扣除2400令吉的免税额后得到的金额不是250的倍数，则需要四舍五入到最接近的数字（最高）250。

困惑？不用了让我们看一个示例场景来说明它，假设您想以每月250令吉的价格租用一年的房间：

[（250 x 12）– 2400] = RM600

由于RM600不是250的倍数，因此您需要将其四舍五入到最接近的（最高）250，即RM750。因此，您的盖章费为：

（RM750 / 250）x RM1 = RM3

那么来说到底多少才合理

市场上的中介一般 租金的20% 30% 或是以上

我本人来说一般算20%

可以用自己租金来计算

20%可以说跑腿费没赚几多随时还会亏

30%来说跑腿费肯定会赚一些肯定不会亏钱

市场上最高有人收35%

因为这事中介的额外收入（跑腿费所以公司不会抽取这些跑腿费）

外面其实也有些专门跑腿这些事务的人他们收取中介RM110-RM130 一份租约

有的人还说中介很好赚让中介付这些钱

再看看这些钱值不值得付

还是自己做租约自己去跑关税局盖章

一个租约的费用扣除了印花税中介也就赚一百多两百跑腿费消耗的时间半天到一天

半天到一天好运来说中介是可以成交两个单

没必要为了赚那一百多两百浪费半天到一天

希望大家多多了解租房这费用

每个国家有自己的规矩

马来西亚就算这样计算

这篇写的有些长

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如果在疫情期间投资好吗

在这期间好几个人问我

他们说这段时间市场上的优惠配套还有利息很吸引人

但是由于疫情期间一直纠结要不要下手

对于我来说其实这时候下手是最合适的

俗语说投资由低价购入 高价售

所谓的低价购入 难道不是这个时候吗

还是等到一切恢复了原价购入再出售

在咋说还是以个人的经济状况而定

没可能现在自己经济状况不稳定还去入手

这世界上有几多富豪都是遇到这类型经济低迷时刻

入手房地产和企业收购

等到经济恢复后再高价出售房地产还有这些企业

然后身家翻个倍的

在这期间入不入手看回自己本身经济状况

而不是冒险去入手

凡事 以稳为主

然而入手的话要往那方向入手

1 ： 新项目

        原因是这时期的新项目有些都有经济复苏政策可以省下不少钱

        然而利息拉的最低

        剩下很多律师费用

        经济稳定后 赚到的就是降低价格的好位置项目

        利息拉低后相比于原价 已经赚了些

        这类型就要选个好项目入手好位置入手

        这可能是这时期入手所需要的本钱最低的

        因为新项目有运作配套首款不需要准备那么多，律师费用很多新项目都是全免的

        可能就付个订金 ，贷款批准后 等待每个月付利息

2 ：二手房源

       因为经济复苏政策很多房东因为不用缴RPGT（房产增值税）这个税

       都把房子调低价格出售

       那么来说也不是调到很低但是还是愿意降低价钱来出售

       二手房源增值没那么高所以很多都是买来自住为主

       除非遇上了低于市价的房子就会买来投资

       之前我说过在这疫情有人欢喜有人忧

       就是有人因为疫情关系需要现金周转所以卖房子

       这需要快卖出去都会把价钱降低

       如果是遇上了低于市价百分之二十到三十这些如果位置是好的就适合入手

       比如那房子市价 一百万 现在只卖 七十万

       房子位置还是处于还会成长的。。这样的话买下了先赚个二十多万

       等待时机在卖回原价出去

       在这时期就要守。这购买二手房源所需要的本钱大

       所以最好看清楚想要入手的位置值不值得

       所需的费用 就算 首款 ， 律师费用 ， 印花税

       可以参考下 以前我写过的自住和投资博文

       https://onestopspropertysellingbuyingrenting.blogspot.com/2020/02/blog-post_12.html

3 ：拍卖房源

       这来说在经济低迷时期出现被拍卖的房子时期是最多的

       一般来说 低于百分之十是没人去投标的

       很多人都等待低于市价超过三十后才下手

       因为拍卖房我也说过买被拍卖的房子最大的风险就是不能看房

       所以房里的状况都是一个迷

       可算是打赌般的投资

       如果买到了一套不需要花钱去维修有低于市价多的位置也好

       恭喜你捡到好货了

       如果买到一套要花一大笔钱装修的那就算自己倒霉

       拍卖房最冒险的也就是不能看看那套房子状况如何

       关于拍卖房子可以看看我之前写下的博文

       https://onestopspropertysellingbuyingrenting.blogspot.com/2020/07/blog-post_21.html

投资都是有风险这就要看自己如何下手

不了解的做多些功课而不是盲目听信销售而投资

利息低的时候入手就等于买的比平常事情便宜

加上了多出来的优惠配套又会剩下了不少钱

大家大概知道该不该下手了

但是我在这里要提醒大家 一句话 （ 量力而为）

如果现在有能力的可以入手去

这篇我就写到这里

谢谢大家的观看

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如果有什么问题想了解的可以私信我

我下一篇就会写出来分享给大家

Onestops Property Selling ,Buying,Renting: 马来西亚国际学校篇

Onestops Property Selling ,Buying,Renting: 马来西亚国际学校篇: 马来西亚 吉隆坡 和 雪兰莪 国际学校 篇 经常有人问我马来西亚的教育系统如何 但是关于国际学校的资料，位置，租房方不方便 ，生活方不方便 这篇我就介绍下国际学校的位置 ， 还有学校的资料方便大家可以了解这些学校而报名 根据·国际学校·咨询机构 （ISC）调...

祝大家中秋节快乐

 

中介很好做很好赚吗

 

经常有人和我说中介很赚钱

这里我说说我们这些当中介的真的那么好赚吗

很多人知道每个地方都有很多房地产中介

那么多的房地产中介难道这行业很好赚吗

即使那么多房地产中介还是很多大公司一直的聘请房地产中介

那么来说肯定很好赚才那么多人去当房地产中介

我在这里解释下对于我们这些房地产中介是不是那么好赚那么好做

先说说我在这行业那么久了

由大公司换到去小公司

在这行业有种系统就是金字塔系统

这就分成老板----》经理----》组长----》到中介

对于这类来说只要中介开到单楼上的每个人都有钱拿

那么来说这钱哪里来的。。。。。就是中介开到的单每阶层抽佣

分佣制度自然被拿低了

还有一类就是家人制度 就是一家公司每个中介直对老板 佣金比例每个人不一样

这类一般来说小公司

之前我有一篇博文写过中介的佣金比例还有提供的服务

https://onestopspropertysellingbuyingrenting.blogspot.com/2019/05/blog-post.html

我在这类先说说我们中介的工作时间还有我们日常运作

对于中介来说一年365日都是工作日

只要有人要看房都会安排人看房

有人说我们中介很好赚这里我也说说中介投入了什么

一个中介如果没有投入广告那么如何找到租客买家

那么来说投入广告需要钱吗？？？？？

这里我可以分享给大家知道 房地产广告的费用比任何的广告费用高

而且一个中介不会只在一个房地产平台打广告

每个平台花费两，三千 （对于我来说我自己打广告平台超过6个）

中介经常到处跑来跑去带人看房 可以早上跑到晚上 周一跑到周末

在车时间就和出租车司机一样长

接下去就是油费 ， 路费 ， 停车费用 这些来说一个月也能花个一，两千

车这样来跑 保养少不了 这也是中介要承担其中一样

这些负担加起来其实不是一个小数目

在这里说说 房地产中介一般是没底薪的

有开单就有钱 没开单就吃自己

对于佣金制度其实来说我们持牌中介买卖佣金3% 但是你认为房东真的每个会给3%吗

房东会说你不做还有很多中介来做。。。再来句找个没牌中介也可以

马来西亚中介来说 100% 只有 40%有执照 因为执照申请都有限制

对于大公司金字塔系统来说越多中介越好这样才有利这系统

但是对于执照有限制来说那么多中介咋搞

答案很简单 只有关键的人有执照其他的都是没执照的。。可能连组长什么的都是没执照的

对于这样的高的每月费用真的那么好做吗

对于曾经进入这行业的人自己知道这行业是不是真的那么好赚

还是说受不了这样的时间还有每个月花的钱而放弃这行业

广告费用最可怕的估计就是社交网站打广告

尤其是新项目 你所花的广告费用分分钟是个天文数字

赚回来的也不够还打广告用的信用卡

菜鸟进来这行业一开始肯定由新项目入手

而新项目最有效率的找到买家就是砸钱在社交网站

有人欢喜有人忧这些社交网站不是你一个人而是无数的人打广告

那么来说如何在这状况下找到客户（答案就是砸钱。。。花费更多就越多人看到）

承受得了就能生存下去。。。承受不了就被淘汰

在这行业是那么的无情的

永远在这行业被淘汰的永远比生存下来多

所以可以看到每个中介公司全年都在招中介

一波被受不了被淘汰了就要找下一波来帮忙打广告找租客

中介不打广告难道老板出钱打广告客户给中介😃

有没有一个公司是有底薪还有公司出钱打广告的

中介是不用承担这些的。。。。如果有就不会那么多中介受不了而转换去别的工作

想当初我也是听到月入过万而加入这行业

结果想象永远是好的现实来说是很残酷的

加上因为这行业竞争很大现在出现了很多自认为销售大师

办些销售课程目标就是赚中介的钱

一个月能成交一单就能生存下去

往往说是简单的。。有的半年没开单一直吃自己

也因为这样出现了有些中介动了歪念头

以前有个前辈和我说过其实中介属于一门生意

要有投入才有成果

在这行业要生存下来

要经历的可是广告上的战争

然后就是要如何服务客户

和客户维持这好关系

好好利用人脉结交新的客户

这篇就暂时写到这类

别再以为中介很好赚

还有想进入这行业的朋友也要三思

加入的平台很重要。。

找对了可以帮你很大忙辅助你很多。。

找错了就是找了个吸血鬼只是在利用你的钱包帮忙他们打广告抢曝光率

其实每个行业都有自己的苦处

所谓有苦没人知道

当你有成果了就说你这行业很好做

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如果有什么对于房产的问题可以私信我

我会分析给你们知道这些关于房产的知识

如果对于投资房地产的位置了解也能私信我

关于在马来西亚租房的事情

 最近遇见一件事挺头疼的

原因就是一个租客可能因为房里某些问题将会遭到房东扣去押金

其实我对于这事情的确夹在中间的确不好说

但是我也会尽量的帮助租客

到底发生什么事情会让我觉得头疼

众所周知入住期间尤其是首一两个月家里有啥事都会保修

过了期限有啥事房东是不包括的到时候需要租客自己付钱修理

虽然是这样就算过了两个月有些事情还是有些房东会去修理

但是如果到合约到期要退房的时候才说

那么交房时候房东肯定直接扣去押金拿去修理

原因居住期间不说谁会知道有这些问题

拖到交房时候才说就算小事也变成严重问题

这事完全不能怪房东扣去你们押金

你这是拖到搬走才说。。是要搬走拿回押金

正在居住和要搬走是两码不一样的事情结果完全不一样

正在居住房东觉得事情是房子的会帮你们解决

但是这是要搬出去房东会说你造成的伤害需要维修（扣去押金维修费用）

就如你搬去别的地方把房子交回给房东房东看到了所以扣去押金

这表示问题是租客在居住时候不说到搬走时候说没用

我在这里也说说

当你找中介租了房子第一个月房里有什么问题对中介说

中介会告诉房东安排人去维修

那么过了这个月如何呢毕竟没人知道房里会发生什么问题

包括房东，中介也不知道房里状况 要住进去的租客才知道

这里面其实都是缺少沟通

还有一事房东委托中介把房子拿去出租投资收租金

证明他们不想麻烦才委托中介去打理这些事情

那么虽然租房了有房东联系但是有什么事情还是找中介最合适

因为中介告诉房东后一般房东都会叫中介去看看什么问题然后解决这些事情

如果直接找房东的话一般都会房东因为要自己去解决感觉麻烦

有的在找空余时间当中忘了房里的事

另一可能就是房东找回之前帮他出租房子的中介去看看啥事

而那中介没回应什么的或租客找帮他租这套房的中介也没回应

（正常来说中介的工作在双方签约后就已经结束）

过后就要看大家遇到什么类型的中介

有的中介就算签约后都会服务到合约到期

有的中介签约后就会失踪潜水（毕竟不是服务范围的事情了）

如果因为这原因拖到合约到期交房才告知房东这事情

这就不能怪房东心狠手辣把押金给扣了

因为你现在是搬出去了而不是还住在里面（还有一事就是就算小事情久了也会变成头疼事情）

遇到什么类型的中介也不好说一切都是看运气

每个中介工作态度不一样没有十全十美

遇到好的房东租客完全不用烦恼啥事中介都会去解决

遇到不好的找人也辛苦

在这里我希望这些事情别再有人发生

如果房里出了状况请立刻通知中介和房东立刻解决

如果联系不到中介就一直联系房东直到修理为止

这些事情不修理到了合约到期交房就是你的问题不是房东问题

这里面没有任何欺诈成分而是沟通之前出了问题

不能怪任何一方

当然我也希望每个人租房都是完美交房没有任何扣除押金的事

我自己也看过有些房子出租给人后房里的状况有多糟就算把押金扣光也不够维修房子

租客有租客的责任好好爱惜这房子毕竟你要租一年

房东有房东的责任出租期间房里有什么事情不是租客造成的就会维修

虽然这事的确租客理亏了

我也问为什么当时发现这事不通知我

把事情留到合约到期要交房时候房东对我说我才知道

那时候我也是一脸懵逼状况

在想着如何帮你们解决这事

我只能说的就是向房东求情

关键还是看房东如何处理

因为房东遇到了一个会潜水的中介（我是代表租客的中介不是潜水那个）

而当租客发信息给房东时候房东找过那个中介去处理结果找不到人。。过后忘掉了

而租客本身就当没一回事留到合约到期。。不是房东问我我也不知道发生什么事

这篇写到这里

希望大家了解租房期间遇到什么事情要如何解决

别犯这样缺少沟通的错误

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对马来西亚的房产知识了解更多就会少了很多可以避免的烦恼

谢谢大家的阅读

有什么问题可以私信我

我会免费给大家解答

这篇我们谈谈买卖租二手房的咨询

 

为什么我会想说说这话题

其实最近有个朋友私信问我关于这事

他最近买了一套二手房子给了订金申请了贷款

签了合约后

他就要求直接搬进去但是被房东拒绝

为什么被拒绝

其实原因是就算你付了订金付了首款签了买卖合约

但是你还没贷款成功，和全款付给房东

然后申请转换名额

转换名额这事情需要最快也要四个月最迟也五个月

所以这个购买程序还没完成

还不能确定你买下了这房子

正常程序大概这样

步骤一  ---上网或去中介查看房源信息

步骤二  --- 实地考察看房，确定购房意向

步骤三  ---透过中介和房主商议卖价

步骤四  ---签订买卖合同

步骤五  ---办理贷款手续、支付首款

步骤六  ---产权（房产、地产）过户，房产名额转换

步骤七  ---领房产证（卖方收到银行付款）、交易完成每月还贷

如果你是以现金购买就会到步骤五完成

基本说没走完整个程序也不算你已经成为了房子的新主人

这个朋友虽然已经申请贷款已经批准

但是转换名额还没成功

银行是不会付钱给房东

原因就是这里房东没收到其他的付款那会让你住进去

有的房东会让买家暂时租进去收买家租金直到转换名额成功了

银行把钱付给房东了

其实整件事都是沟通上出现问题

如果提早说好给房东租金暂时住进去或装修房子一般是可以谈的

但是如果说不付租金直接入住一般来说很渺茫

因为一天没收到全款那个房子还是属于房东的

里面付款事项都会由律师事务所安排

所以付款来说也是安全的因为一天没转换名额成功房东还是没收到全款

关于为什么转换个名额这就不好说了

因为每个州属都有一个土地局然后这个州属管理完所有的转换名额过程

快与慢定位于那个月收到的申请转换名额数量

一般来说都是四个月到五个月

中间通常律师事务所会派人去催和跟进进度

如果暂时帮房东租下搬进去和装修就拟一个租约租到转换名额完毕

比较这转换名额就几个月时间正常说也就租几个月

所以购买二手房源要了解这个运作

不是房东不让你直接搬进去而是买卖还没完成房东也还没收到钱

又如何让你们直接搬进去

还有一类也会经常遇上尤其投资房产

这就是卖房连同租约出售

这个状况经常会很多人想知道

就算这个买了房子回来租约是前房东的名字那样重新拟个新租约费用谁来付

对于这事租客肯定不会付这费用

所以是由新房东付这费用

旧房东会把押金退给新房东让新房东拟个新租约

到时候租客租金直接打去新房东那边

对于新房东这也算是付些小钱买个安心比较前租约是租客和前房东的事情

换回新房东对接租客比较合适这样对租客也是一个保障

而租房来说经常会遇到一些租客很急搬进去因为还没搬进去要外面住酒店一类的

而程序来说一般要等到租约拟好了双方签约给了押金才会给租客钥匙

这时间归于那个接手的中介如果效率好的话大概两天就能签约

比如看房后满意了直接付了订金让中介通知房东拿下了那就准备租约

第二天就会签约把剩下的押金付给房东

签约了付完钱后把钥匙拿回来就能入住了

收下订金的当天其实就能拟合约晚上给房东签下

第二天把合约给租客付完其他押金后签下然后把钥匙交给租客

这些租房押金规矩一般是这样

步骤一 看房后满意了就给订金（首付一个月）

步骤二 房东确定后中介就拟合约

步骤三 把押金付给房东和签约拿钥匙入住 

（押金规矩一般 都是 月租押金两个月+水电费押金半个月或一个月）

如果商业租赁是不一样的押金和水电费押金会比较多然后合约期限会比较长

一般签两年或三年以上

这样解释大家应该了解了这些小问题

也不会遇上了不知道如何解决

对于中介还是咨询持牌的中介因为是专业的中介

而不是公司越大越专业（因为每个公司中介执照是有限制的公司越大你就知道什么没有了）

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关于投资区域发展你懂多少

 

关于区域发展项目

如题关于区域发展的投资性质有啥大不同

是不是都一样

对于这问题相信很多人很迷茫也有人问过我这事

这篇我就分析下关于区域发展

有的人会觉得区域发展投资很冒险

有的人觉得区域发展很冒险

那么说区域发展到底值不值得下手

首先我要解释下区域发展的差别

1，成熟小区的区域发展

2，创新的区域发展

------------------------------------------------------------

1，直接开发的区域发展

2，分阶段的区域发展

成熟小区的区域发展是啥

成熟小区的区域发展就是整个区域已经成熟

所开发的项目属于扩建式的发展

这一类的区域发展一般来说都是那个小区开发的很成熟

过后开发商一直往外开发扩展区域

这类的项目通常都是价格慢慢上升

一个越成功的区域发展

一期便宜，二期比一期贵些，三期比二期贵多价钱就会一直增加

所以价钱一直的上升

入手的门槛一直的增加

这是属于比较稳定的投资虽然价钱一直增加

但是区域的成熟回报率也会增加

很多成功的区域发展都是衣食住行都做得很好

创新的区域发展是啥

就是一个新开发的小区对于未来就是一个谜

所开发的项目都是开发商开发一个完全没开发的小区

这一类区域发展一般来说是一张白纸开始开发

这类项目的价钱通常不会很高

什么不会很高

因为是一张白纸未来能不能成为一个成熟的小区还是一个谜

如果成功下一期价钱就会慢慢的增加

有那个成功小区没经过这考验

每个项目都想成功变成一个成功的区域

直接开发的区域发展

对于这类区域发展

一般来说就是一个区域

直接完成一个构造图

直接同一时间开发整个项目

只是出售项目的时间不一样

毕竟同时间开售整个区域发展里面所有的项目人手很多

所以一般都会分几部分来开售

但是关于建设都是同时间进行

这类的开发资金很大

因为你是同时间开发各种区域里面的项目

只是开售时间不一样

规定完工时间都差不多

这类项目有个优势

就是区域成型很快

因为都是一起开发

完工时间差别不大

一旦项目完成很快就成型

不用浪费太多的时间来等区域成型把房子租出去租个好价钱

分阶段发展的区域发展

这类区域发展分成两类

一类就是一个大地皮 一部分一部分的发展

一类就是一个大地皮卖给几个开发商

然后每个开发商一部分一部分开发

这样的开发销售人手不会太紧张因为分部分开发

来来去去几个阶段都是同一行人

另一部分就是把地皮卖给其他公司开发

可能一个区域分开了好几个开发商发展

然后开发商各自设置开发时间

因为不是同时开发资金没那么大

开售时间不一样都是独自开售

因为可能分别给了几个开发商

所以完工时间都不一样

这类的区域发展要把整个区域成熟起来需要的时间很长

打个比如

一个区域发展分类8个开发商

8个开发商的项目都不一样，价钱也不一样

开发时间 都完全不一样

那么来说就算其中一栋完工了

其他的还在建设中

但是会受到因为其他还没完工

出租房子效率大大减少

要如何成熟。。。。。。。。。

这就要看总体区域发展都建好

要这些项目成熟还要的那个周边的公寓项目或办公大楼项目都已经入住

这才算成熟起来

投资这类房子通常抱着空白期的冒险而投资

因为价钱不会太高（根据周边的租金来确定）

很简单的一个创新区域项目

里面有10个项目。。开发的人都不一样

你买了其中一套最快完工的

那么你是不是提了钥匙直接就有人入住

答案没有或几率不高

因为一个创新的区域开发里面啥东西也没用

可能一个区域就你那栋公寓可以入住

其他还在建设中

真正的成熟是整个小区都完全开发  衣食住行都不是问题

那么还没成熟就是成长值依赖周边的项目

这属于依赖性房产投资

因为你依赖周边的设施

一旦全固定下来完工了

那样就会吸引人流

人流旺租客多 ， 要是没有人流哪来租客选择一个周边都在开发的位置

环境的污染，空气中带着灰尘

一个区域发展的小区一般用两，三年来建设周边等到整区发展完毕才能轻松下来

这就是几年空白期

关于这些创新的区域计划

到最后只能靠自己来分析这些项目能不能入手

虽然价钱不高蛮吸引人

如果支撑不起开发商还是不建议投资这些项目

写到这里大家大概也明白我的分析了

记得关注第一时间可以知道博客更新

有什么不明白的可以私信我

让我帮你解答你心中的迷惑

希望这篇文让大家更理解房产投资

谢谢

关于房产投资的性价

 

关于这事估计很多人都以为买个房子来收租就是投资

别人推荐啥就跟风买啥

看见广告那些房产项目便宜就买啥

听销售吹牛逼回报多高多高就买啥

看见配套送很多东西的项目就买啥

甚至有人听别人说一买赚一大笔就买啥

听一大堆房产投资讲座介绍就买啥

这样投资房产真的行得通吗

如果那么简单不就每个都是房产投资神人

房产投资大师那么牛逼还需要赚学费

还有一类负债为王的房产投资大师

叫你买一大堆房子走漏洞借房贷

买了一堆就说你有一大堆房子再以这些房子的价值说你是百万富翁

呵呵。。。。借了一堆的房贷是百万富翁

房子都是需要付房贷的。。一天没还清房贷那套房房不属于你的

现在越来越多神人自认是投资大神

搞得现在政府也要限制这些讲座

一旦自称大师必须有政府讲师执照

真的那么牛逼也不用出来教人赚学费

在家数钱也没时间

说到底到底是别人买房投资还是你买房投资

甚至有人以为一买一套房租出去直接可以盖掉房贷

那么如何评估什么房有投资的市场

现在是个科技发达的时代

要知道一个位置好坏不难

什么类型的需求量缺

什么类型的需求量不缺

手机搜搜 ， 电脑搜搜

就知道了

新项目投资因为早期买有配套可以省下首款，律师费用

建设进度进行中分阶段付房贷利息

请记住别犯这错

千万要看清楚地点，地点，地点 （重要的事最好说三次）

每个宣传单都是地图缩小的 看起来和各种设施和地铁站很接近

请请请 拿起手机 看看地图

地图是不会骗你的

项目的周边也很重要要看清楚出租的话预算什么类型的租客

这要如何分析呢 电话能帮上你吗

租客来源来自周边的建筑

比如附近有大学 租客很大多数都是大学生

比如附近有国际学校租客很大多数都是带孩子来读书的外国人

比如附近是高级办公大楼市中心租客大多数都是工作的外国人

比如市中心的周边租客大多数都是距离外区最接近的市区工作的

一个吸引人居住的小区基本结合了食住行

肚子饿不用去大老远找吃

住的环境好

上下班或去找人交通方便-有地铁站有公交

那么本地人为何选择住外围

原因1房价没那么高 租金没那么高

原因2本地人基本有交通工具

原因3外围的生活设施比较充足- 学校 - 餐厅 - 银行- 菜市++

有钱的就住高级外围 普通的就住普通外围 需求基本一样

这跟着个人生活水准而定

陪读的外国人为何选择距离孩子学校距离最近的小区

不是每个外国人都会买车代步

距离近的公寓 距离商场近的公寓

因为没有交通工具都会选择学校周边又有商场的地方

这些可能是高级公寓可能是房龄比较大的公寓

这和大学区域是一样的道理

因为需求是一样的

如何看看小区需求量，平均租金率

这个上网看看房产广告网站就知道

看看什么类型公寓空出来就知道 多出来的就是过多需求 少的就是缺货

那么多出来一堆的小单位 缺少大单位 没可能你还要加入一起排队等租客的小单位吗

还是你投资短缺的大单位

你觉得效果会好有性价

而平均租金比例也可以在这些网站看到

销售说这公寓租金可以达到5000马币没可能你就信

网上看看整个小区的类型差不多租金其实好的就3000马币

你要相信一个无凭的还是租金眼里看到的市场周边价值

不管 新项目-旧房 - 老房 能赚钱就是好房

有人专门买项目投资

也有人专买低于市价的房子投资

也有人买老旧的房子投资

只要选对地方就是好房

新项目可以省下很多费用所以很多人喜欢投资新项目

买低于市价的房子一买就赚钱 -  前提要好好看看地点 ， 周边 ， 交通

位置不好低于半价 买来也没用

也有群人专门买地铁站附近的老房子

本期几十万 不用太好的包装 也能租个一千，两千

房产投资不马虎

房产投资学问学不完

没有什么大师没有什么大神

只相信自己的眼睛和科技上的数据

就算他人再如何吹牛逼

你也不会信 因为你的投资功课是做足的

你要信的是自己的眼睛

不是别人游说

心境要清晰

这篇写到这里

祝大家买个好房投资

有什么还不明白的可以私信我

谢谢大家的阅读

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关于租房的问题

 

关于租房出去或要租房的人经常问我一事

那就是水电网费全包括吗

关于这事的确很伤脑筋

普通的房子出租哪来包水电网费用

为什么不包含水电网费

普通房子的租金才几多

普通租房水电费租客缴的

而网线是租客自己申请的

房东才不会承担这些费用

那么有谁会承担这些费用出租房子房间

是不是很奇怪 市场上有这样的包水电网的房间和房子

答案是。。。。。民宿房。。。。转租房。。。

然后大家是不是把民宿房，转租房和普通房混杂了

但是希望大家分清楚这三类房子

民宿是日租价如果民宿房的租金是贵很多

以那些租金来说包你水电网费又算啥问题

然后就转租房子 有些人有房间空出来但是找不到租客

就会说包水电网费找租客。。正常来说 比如三间房间 一间房间空了除了

原本费用三人分担 租出来那份由招租那个人承担两个人的水电网费

原因就是不想空出那个房间要自己承担空出来那房间的租金

但是这现象让很多人都以为到处租房也包括水电网费用

变得很多找个普通房间也要包水电网费

房东普通出租一个房还要承担这个费用

况且房东还要承担房贷

包水电网有没风险

我这里说看看有没风险

水来说不是问题在马来西亚水费很便宜，网费是固定的就看提供的是什么配套

重点来了。。很多人就想这样的话还有什么问题

重点就是电费。。。。。。。

在马来西亚租过房的人也见识到电费有多高

我也经常和租客说省电省电还是一句就是省电

电费有过高我能说分分钟比租金还高

如果租金一套房租金两千多，三千

不省的人我看过的一个月可以耗了三千多块到四千的电费

这已经超高一个月租金

这风险没可能要房东承担

我也不是没看过那些租客是住在包水电的单位或宿舍

全天24小时开着空调反正电费不用自己付为什么要省

反正亏的是房东。。很多都是抱着这样的心态的租客

这样说后大家也理解到为什么房东不包水电网费

有时后不能以单方面来想以本身利益没想到房东利益

作为一个房东投资房产还是买套房来亏钱

这篇就写到这里

有啥问题可以私信给我

我们讨论讨论

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关于买房租房注意什么

昨晚因为某些原因我要帮一个房东去找一个租客把门禁卡还有停车位卡拿回来

当我约了租客时间去提卡他给我说下班后回到家给我发坐标

到我收到了坐标后瞬间傻眼了

他的工作地方在马来亚大学附近的一个商场

居住的地方在巴生区域

每天上下班大概花了一个多小时

而我由我家出门去那边大概一个小时多。。。（我是在九点晚上出门这时间没堵车状况）

要是堵车状况估计两个小时也未必能到达目的地

先不说油费 单单路费来回十多块 如果加上油费成本还不少

如果以他办公室回家一趟大概40分钟 堵车时间比如上下班时间估计一个多小时

如果遇上大堵车估计一趟超过两小时

基本上在马来西亚堵车是很正常尤其是上下班时间

一个国家的繁荣其实可以以堵车来衡量

当我九点由吉隆坡出门到达他那差不多十点多

到达后就和他闲聊下

问他在吉隆坡工作为什么住到那么的远

上下班不就很堵车很耗时间

他回我以前买的时候没考虑到距离这问题

因为房价便宜 ， 租金也便宜

现在就成了负担 。。。

 距离远的关系 上班提早一个多小时提前出门。。。。

下班就延迟一会才下班尽量避开最堵的那时间。。。。

关于油费路费和时间，其实有考虑过搬去吉隆坡居住

但是由于租金和房价到最后也没搬去吉隆坡

主要原因因为就算搬去吉隆坡的话现在巴生这套房子也租不了多少钱

对于这事我也觉得这房子买的太随便了

买的时候没有考虑过很多因素

单凭价钱便宜就优先考虑

忽略了交通 这问题（这是很严肃的一个问题）

交通问题存在了油费，路费，时间

希望大家买房租房好好考虑这问题

虽然我是中介但是我遇到这事情的房东或租客也不少

有时候看到也挺感慨的

说起这事我想到我以前有个租客也一样

他在双子塔附近一个银行里面上班过后因为上下班问题买了房子反而没住

过后找我在市中心外围租一套单身公寓住

周末才回家。。。过后因为要结婚了不在外住了

就每天花时间由家里来吉隆坡上班

过了一段时间因为路费油费时间的消耗

他决定辞职了在家附近找份新工作

我知道的时候也好奇他明明在市中心工作的薪水也不错的为什么辞职不干了

后来和他聊过后因为这原因

所以希望借助这篇文提醒大家买房自住别马虎

不单方面看到价钱而定位

要多考虑自己工作环境还有房子周边的环境

交通问题很重要这项是不能忽略掉的

往往很多都是因为这问题而苦恼

租房其实也一样

很多人因为租金关系住到距离工作的地方大老远

如果接近地铁站还能接受每天就小花些时间搭地铁

但是没有地铁站还是自己开车上班的

这个就是很大的问题

油费+路费+时间

省了一些租金浪费在油费+路费+时间

到头来想清楚其实没省到多少反而花了更多

经常也会有些来之国外的租客经常遇上这样的问题

他们找我租房基本我都会问你们工作地点在哪里还是你们学校在哪里

我才会推荐周边比较合适的房子给他们

也有很多不了解的状况听别人说哪里好哪里合适

就让我找那些地方

结果所谓的合适和好是看个人

可能那个人在那边附近读书上班而你不是

等你住下了了遇上交通问题又想换地方

那么当初为什么不听我的分析

很多租客因为这听说租错地方

到最后要换地方因为合约关系不能终止合约

一旦终止合约就会被扣掉押金

扣押金这事不能怪房东。。租了房不租要换地方就算毁约

希望这篇文能让大家理解买房租房交通的重要性

不会有人因为这问题要被扣掉押金和额外的交通费用损失

谢谢大家的阅读

记得点关注和分享给更多的人知道

关于这个博客

近期好几个朋友私信我问我为什么他们想分享给FB朋友但是不能

其实关于这事我其实早知道

因为有些人恶意的举报我这个博客

为了什么原因我也不知道

不过我心底下大概也知道为什么

我经营这博客原因就是让更多的了解马来西亚的房地产知识

到底得罪了啥人

大家自己想想

要是每个人对于房地产知识都了解

那么对什么人影响最大

这我也不说了

我自己也是做这行业

我知识分享我认识的知识还有我对房产投资的了解

其实一开始经营博文其实我遇到了很多国外的客户都对马来西亚的房产有偏见

当我不停的去了解为什么大家对马来西亚房产有偏见

我发现很多外国的朋友对马来西亚的房地产知识不了解

导致被人坑了买了好多不值得投资的房子甚至是有问题的房子

归根到底还是不了解马来西亚的房地产

被游说一遍就买下了

到最后没有成长价值还亏钱

所以我因为这事而经营这个博客

我希望大家更加的了解马来西亚的房地产

这样就会减少这类型的事情发生

没想到一写就写了两三年

也有些朋友把我的博客分享去FB小组和FB

结果遭到了些人恶意举报

导致现在这博客被FB给禁了

当我发现这事的时候我也试过去FB解释

但是因为我个人解释根本不受理

我自问清者自清就算不能分享去FB还是有其他地方可以看到我的博客

也因为我的分析导致有些人的房子和项目被影响

所以看到我分享我对房产的知识就举报

在这里我也解释下

我从来没想过要针对啥人

我只是想要更多的人了解马来西亚房地产投资更少的人对马来西亚的房地产有偏见

希望大家能在这领域投资赚钱

认识我的人很多都是由客户变成朋友
经常都会问我对于那些项目那些位置投资

我都是无视分享

我只是以我本身的意见

决定权还是买家自己

也有好多朋友经常笑我比尔人卖房你卖房为什么你赚不了钱

我都会呵呵

赚不赚钱一回事

虽然钱赚不来但是我赚到了些友情回来

只要对得起天地良心就算穷也活的高兴

而不是为了面前的利益而放弃了自我良心

这样钱赚到了但是只是短暂

一个项目四年就知道能赚钱还是亏钱

毕竟钱是无敌。

我在这行业已经接近十年有什么白眼没经历过

就算我自己家人也是一样的白眼

说别人做这行业都赚钱而我就例外

就算住洋房开大车其实这些都是短暂的

买了洋房买了豪车又如何

一旦别人对你不信任不再找你

洋房豪车到最后还是浮云

何必真心待人就算穷也不输自我

就好像我最近有几个大集团房产中介公司打电话来让我跳槽去他们公司

我都拒绝了

可能原因就是我在这行业待了太久了

什么大集团都是浮云

我刚进这行业也是选大集团去

到最后我还是辞职跑去了没人认识的小公司

虽然是小公司但是对得起自己就好了又不会有压力

我这也说说最好笑的一次拉我跳槽的聊天分享

X公司-你好有兴趣加入我们集团吗

我-有啥福利

X公司-说了一堆然后来句我能带你月入过万

我沉默中-他不停的说过后说他有五年带队经验肯定可以带我月入过万

我还是沉默中-他还是一直的讲（果然销售奇才）

X公司-问我当了几年中介

我-接近十年

X公司-沉默中过后对我说你加入我们分佣制度我给你70%他们集体30%因为他本身最高也75%

我-我就说我在这公司分佣制度是80%

过后

X公司-直接盖我电话不和我谈了

这事其实我也没耍他

其实我在这行业太久了

如果我是刚进入这行业可能我会相信这些电话

但是我太了解这些金字塔制度了

他做了那么久就熬到75%分佣而我比他还高80%

分佣多少其实没啥关系

其实客户相信你才是最值钱

能让每个客户都相信你这不是简单的事

尤其在大家对马来西亚的房产有偏见的状况

如果每个人都是以诚待客这样哪来那么多人对马来西亚房产有偏见

这篇写到这里

希望大家更理解我

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