为什么我会想说说这话题
其实最近有个朋友私信问我关于这事
他最近买了一套二手房子给了订金申请了贷款
签了合约后
他就要求直接搬进去但是被房东拒绝
为什么被拒绝
其实原因是就算你付了订金付了首款签了买卖合约
但是你还没贷款成功，和全款付给房东
然后申请转换名额
转换名额这事情需要最快也要四个月最迟也五个月
所以这个购买程序还没完成
还不能确定你买下了这房子
正常程序大概这样
步骤一 ---上网或去中介查看房源信息
步骤二 --- 实地考察看房，确定购房意向
步骤三 ---透过中介和房主商议卖价
步骤四 ---签订买卖合同
步骤五 ---办理贷款手续、支付首款
步骤六 ---产权（房产、地产）过户，房产名额转换
步骤七 ---领房产证（卖方收到银行付款）、交易完成每月还贷
如果你是以现金购买就会到步骤五完成
基本说没走完整个程序也不算你已经成为了房子的新主人
这个朋友虽然已经申请贷款已经批准
但是转换名额还没成功
银行是不会付钱给房东
原因就是这里房东没收到其他的付款那会让你住进去
有的房东会让买家暂时租进去收买家租金直到转换名额成功了
银行把钱付给房东了
其实整件事都是沟通上出现问题
如果提早说好给房东租金暂时住进去或装修房子一般是可以谈的
但是如果说不付租金直接入住一般来说很渺茫
因为一天没收到全款那个房子还是属于房东的
里面付款事项都会由律师事务所安排
所以付款来说也是安全的因为一天没转换名额成功房东还是没收到全款
关于为什么转换个名额这就不好说了
因为每个州属都有一个土地局然后这个州属管理完所有的转换名额过程
快与慢定位于那个月收到的申请转换名额数量
一般来说都是四个月到五个月
中间通常律师事务所会派人去催和跟进进度
如果暂时帮房东租下搬进去和装修就拟一个租约租到转换名额完毕
比较这转换名额就几个月时间正常说也就租几个月
所以购买二手房源要了解这个运作
不是房东不让你直接搬进去而是买卖还没完成房东也还没收到钱
又如何让你们直接搬进去
还有一类也会经常遇上尤其投资房产
这就是卖房连同租约出售
这个状况经常会很多人想知道
就算这个买了房子回来租约是前房东的名字那样重新拟个新租约费用谁来付
对于这事租客肯定不会付这费用
所以是由新房东付这费用
旧房东会把押金退给新房东让新房东拟个新租约
到时候租客租金直接打去新房东那边
对于新房东这也算是付些小钱买个安心比较前租约是租客和前房东的事情
换回新房东对接租客比较合适这样对租客也是一个保障
而租房来说经常会遇到一些租客很急搬进去因为还没搬进去要外面住酒店一类的
而程序来说一般要等到租约拟好了双方签约给了押金才会给租客钥匙
这时间归于那个接手的中介如果效率好的话大概两天就能签约
比如看房后满意了直接付了订金让中介通知房东拿下了那就准备租约
第二天就会签约把剩下的押金付给房东
签约了付完钱后把钥匙拿回来就能入住了
收下订金的当天其实就能拟合约晚上给房东签下
第二天把合约给租客付完其他押金后签下然后把钥匙交给租客
这些租房押金规矩一般是这样
步骤一 看房后满意了就给订金（首付一个月）
步骤二 房东确定后中介就拟合约
步骤三 把押金付给房东和签约拿钥匙入住
（押金规矩一般 都是 月租押金两个月+水电费押金半个月或一个月）
如果商业租赁是不一样的押金和水电费押金会比较多然后合约期限会比较长
一般签两年或三年以上
这样解释大家应该了解了这些小问题
也不会遇上了不知道如何解决
对于中介还是咨询持牌的中介因为是专业的中介
而不是公司越大越专业（因为每个公司中介执照是有限制的公司越大你就知道什么没有了）
这篇写到这里记得分享给其他朋友看
有什么不明白的可以私信我我会给你们解释
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