关于马来西亚区域差别租客源差别

 

其实很多人都想就是在哪里买房子做投资租客都是一样的

那么说租客都一样吗

其实租客源是完全不一样的

所以才分辨出来校园区，商贸区，工厂区的区域

对于校园区肯定师生租客源数目为主

商贸区就上班族为主

工厂区就是很多工厂员工租客源

而这些区域的消费水准也根据区域而定

就好像有的人说马来西亚消费很高

其实还不是要看你们在什么区域消费

如果你经常消费的地方是市中心双子塔，pavilion这些区域

进出都是高级商场和高级餐厅那么说消费当然高

但如果你去到本地人住的区域就是所谓的外区消费和市中心就完全不一样

你在市中心买个菜也要商场里面

如果你买个菜除了商场更多人会去菜市里买

那么以商场和菜市价格比较根本没法比

就连租金差别也很大

因为每个区域都跟当地消费水准很有关联

比如如果在校园区域

最容易看到的是很多以学生价来定格的餐厅

然后周边消费水准都不会以太高比例

因为价钱太高的话对于校园区域的租客源学生消费不起

反而影响了生意

在校园区最常看到的就是饮食店学生优惠，理发店也持有学生价，还会发现文具店会特别多

而工厂区域最常见的就是饮食中心特别多

而这些饮食中心价格不会很高

都是填饱肚子为主的食物

但是这区域通常都是早上，下午比较旺到了晚上就比较清静

原因是工业区下班了这些地方人流都减少70%

员工下班后肯定回去附近的住宅区

如果那些大工厂的员工宿舍肯定都是在附近的

所以到了晚上这区域人流就会下降那么多

其实相比于工厂区域和校园区域

这两个地方的人流都会有一段时间比较少人

如果校园区来说就是下午那段时间学生们在上课所以人流也会减少

而工厂区域就在晚上人流大大减少

剩下最后一类的区域就是本地人所住的区域也就是我常说的外区

当然比较起来消费水平肯定没校园区和工厂区低

但是这类型的小区都是以日常所需为主

这类型的小区租金也会比校园区，工厂区高

不一样的就是周边设备齐全

说到设备齐全肯定是日常所需需要的设施

银行，菜市，学校，餐厅，商业区，交通方便（备有巴士，地铁那些）

这些外区少不了的肯定是超市

通常一个外区最少有两到三个超市

最多的估计六个以上

而这类型的人流一般由早上到晚上人流都很忙碌

这类型的小区也往往是市中心外面的交通特别堵塞地方

因为住的人多大家上下班都是用着同样的路

就以最接近市中心来说的地段 旺莎玛珠，安邦，蕉赖来说这些地方上下班都是堵车黑区

都会有交警站岗

所以这些区域都是衣食住行价位都不一样

而租客源也不一样因为跟着区域的价位

而投资这些地方房产收益关系甚大

这篇就写到这里

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写一篇关于房产拍卖的

 

当今房市价格不断扬升，许多超值交易更是让人难以抗拒。其中一个好交易的管道便是拍卖房产。买家通常可在拍卖市场中以低于市价的价格购得房产，听起来真是个不错的投资好机会。被拍卖的房屋价格差距甚大，有则甚至可以低于市价的50%。

听起来虽然很美好，但许多潜在买家却不幸跌入陷阱，最后扛下了伴随拍卖房屋而来的沉重债务。如果你也想通过拍卖市场置产，在你做决定之前，一定要询问以下的问题

1 - 房子的状况如何？

谈到这个，就如你买车一样，你不会在未审视内部情况或试驾之前就贸然做决定。事实上，许多人依然不会在网络上购买鞋子或是衣服，因为网上购物无法试穿。那如果是买房子呢？这是个人生中最重大的决定之一，但却要你在无法查看屋内情况的前提下做决定，那该如何是好？这也是购买拍卖房产的最大顾虑，为什么？因为大部分的潜在买家通常都不被允许视察屋内情况，他们只能从外面查看房产状况。极少的拍卖会会在进行前，让潜在买家预览屋内情况，因此，买家无法判断屋内是否有损坏，如墙上有水渍、白蚁，或是电线问题。

贴士#1：计划竞标拍卖房产的买家，可事先到有关房产的地区寻找同类型的房屋视察房价情况。如此一来，买家就可估算，在包括装修费用之后，房子的真正价值，以及在买下房子后，所需要支出的额外费用。此外，你也可以尝试问问当地的住户，最常遇到的房屋维修问题，或许他们会愿意让你进屋视察其室内格式设计、风水；这虽然不易，但却值得一试。

2 - 现在是否有人居住？

在购买拍卖屋时，你基本上就必须接手那间房子所有的一切，甚至是里面的非法住户。假设你买的房子里面已有租户，如果他们的租约期限很短，那问题不大，但让人头痛的是租约到期后，他们仍然不搬。假如真是如此，那么你就面对大问题了。要将租户赶出去不仅麻烦，你还必须承担涉及的律师费和法庭审讯等费用。何况，要将人赶出去并不是容易的事。这时你需要问自己，若只是为了买房子，这一切是否值得？

贴士#2：尝试前往该拍卖房屋观察，看看是否有人居住在内，不管是合法租户或是非法住户。较好的方式是避开这些有人居住的拍卖房屋。要看出房屋是否有人居住并不难，你可以看看房子花园内是否晾着衣服，或是鞋架上有无鞋子。多前往拍卖房屋几次视察，若屋内有人居住，你自然就会发现。

3 - 我还需要支出哪些费用？

简而言之，你基本上需要承担前屋主所拖欠的与该房屋相关的所有债务。如果你了解拥屋不易，那么拍卖房产的负担更加沉重，因为买家必须承担所有的未偿还债务。这些债务包括哪一些呢？那胥视该拍卖房屋类型，你可能必须承担的费用包括退租费用、税务、维修与服务费，以及水电费与排污服务费。假设你所购买的是围篱保安社区房屋，或是共管式公寓，那么前屋主拖欠的管理费就必须由你偿还。等等，还不止这些，相关房产涉及的罚款、保管费、发展商同意书费用、延缴费用利息，以及其他罚金，也成为买家的责任。不过，拍卖房屋类型的差别，或许可让买家从售价中扣出部分款项。

贴士#3: 建议潜在买家先到土地局、市议会或是水电公司查询相关房屋的欠债情况，估算若你得标后必须承担的费用。将购屋成本一一列出，并仔细考虑相关房产是否值得投资。

4 - 拍卖房屋的类型会否面临贷款问题？

是的，无分层地契或是个别地契的贷款协议及分配协议（简称LACA拍卖）拥有不同的限制，例如：1）买家可从欠债账单中扣除多少款项；2)哪一些账单可以索回。这意味着你最后或许必须支付比拍卖价更高的费用完成相关买卖交易。一般上，银行只会吸纳退租费用、税务，以及维修或服务费用。他们或许也只是允许买家扣除这些费用的10%，但需要注意的是，各家银行的条件各有不同。相反的，非拍卖银行的拍卖会，也就是由高庭或土地局进行的房产拍卖，一般上已有分层地契或个别地契，买家可要求从售价中扣除上述债务的款项。

贴士#4: 查询你有意参与竞标的拍卖房产是属于LACA拍卖或是非LACA拍卖，更重要的是，你需要取得相关拍卖屋的销售说明书（POS）。相关文件列明拍卖房产的所有条件，你必须详读，同时，也可以找另一个人帮你一起详读，找出文字背后的隐藏条款。

5 - 如果我延迟付款，我缴付的订金会怎样？

很不幸的，如果你无法如期支付余款，你的订金将会被充公。针对LACA拍卖，你一般上有90天的时间偿还其余款项；非LACA拍卖偿款时间则较长，达120天。由于已经给予期限，因此买家别无选择必须在限期内支付余款。最大的问题是买家在获标后需要向银行申请贷款，但贷款批准往往不会准时获批，这大大提高了买家失去订金的风险。如果你有其他的资金来源，例如可提取雇员公积金或是储蓄金，那么就可避免订金被充公。

贴士#5：假如你没有充足的资金，最好你可以事先取得贷款。你也可以考虑先和亲友借贷，但须提早计划好并和一些 “友善”的债权人讨论，了解他们是否愿意帮助你。

6 - 还有哪一些限制是我必须知道的？

其他必须注意事项包括房屋地契，你需要查询的事项包括：

相关房产是否为土著单位（买家若并非土著的话）；  相关房屋是否拥有任何诈欺投报；总地契尚未释出。假设你有意竞标的房产正好面对这些限制，你可以尝试解决这些问题，但前提是你已准备好耗费时间、精力，以及金钱。

贴士#6：这些资料一般上会在销售声明书中列明，但为了再确认，买家可以到土地局查询相关资讯，确保资讯正确无误。许多买家遭不法之徒欺骗，所以保护自己最好的方式，就是采取主动。

总结：我是否应该购买拍卖房屋？

虽然有许多理由让人对购买拍卖屋却步，但却有一个重要的动力支持，那就是可以以优惠价格购得很好的房产。这样的优势使得人们依然愿意购买拍卖屋，不过，在入场之前，买家需要保持警惕。然而，需要注意的是，即使你已针对心仪的房产做好完整的功课，但最后你也无法得知这是否是最好的交易。拍卖房产也是如此，你必须拥有适宜的风险胃纳才可尝试。还有需要留神的是，二手房屋一般需要维修，你必须准备一笔资金维修一番，最起码也需要简单的装修，让房子恢复原形。为此，买家需要确认自己在财务上以及心理上有能力接受这些挑战。若你认为拍卖房屋交易是个可以快速取得回酬的方法，那请你谨记投资法则，高回酬=高风险，这是购买拍卖屋的游戏规则。

如果不想承担那么多风险还是堂堂正正买新项目或二手房源这回比较好

这篇就写到这里

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投资房地产买高楼层或低楼层的差别

 

其实很多人问我这问题

想投资房地产但是要买高楼层还是低楼层

其实买高楼层来说一般为了景观

高楼层的价格会比低楼层贵

因为一般公寓来说价格都是由低到高

而价钱比较高来说通常开发商都会给些福利给买家

例如停车位越高的单位就越低层停车位就最接近停车场车出口

所以说如果买低楼层的就会距离停车场出口远

其实应该很多人知道马来西亚的项目大部分都是分阶段付款

而在马来西亚买房子来说贷款其实也有和高低层有关系

这个应该很多人不知道

马来西亚项目都是依照建设进度付款

如果贷款的话也会依照建设进度进行付款给开发商

但是你们知不知道关于还贷方面其实也和楼层有关系

因为银行是依照进度付款跟着你买的楼层进度收取利息

比如你买的楼层是最高一层而建设才刚完成停车场部分

比如这个新项目有50层你买的是五十层

建设进度到20层要到50层银行就开始收全额还贷数目

那么之前来说银行会收取利息直到建设到你的楼层

在简单来说你借贷时候银行会给你知道每个月需要付多少房贷比如5000

那么说到了你买的楼层你就要开始每个月付5000房贷

那么还没到你的楼层就会依照建设进度银行付了多少趴你就付多少趴的利息

相反的如果你买的是低楼层就很快建设到你的楼层开始付100%的房贷

所以如果买低楼层就会很快开始付房贷

这就是如果你有贷款的话高楼层和低楼层的差别

等于一个可能拖个两年，三年才开始付全额房贷

一个可能一年，两年就开始全额还房贷

有的人问这个利息难道白付的吗

其实这个利息会扣在你的总贷款数目后面

所以是没多收你利息的

这你可以放心

对于投资房子的高手来说看看他属于什么类型的投资者

要是属于资金流的投资者每次一买就买几套

这类型的投资者会选高楼层虽然买回来价钱会高些

但是他们申请贷款的换很长时间还在付利息还没到全额付房贷

这这段时间他们还有资金在去投资其他项目

这比较属于资金多的投资者

经常出现在团购状况下把高楼层全买了

然后利用团购状况和开发商要求额外优惠

这样来说买的都是高楼层有了额外优惠

但是资金来说银行批准后建设那段时间银行开始付钱给开发商了

要建设到他的楼层才全额还贷

那么中间那段时间只付小额的利息他们还有资金在去投资其他房产

如果现金购买的话就没这个利息事儿了

另一类的投资者就是价位为主

买低层的价位没那么高直接买一套，两套不会在意这个利息期

就算看上了其他项目就买一两套

因为资金问题不会长期一直投资

两类来比较其实就是利用技巧来运用投资更多的房产

至于如果是自住的通常依照本身要求选择

高层有高层好，低层有低层的好

要了解自己的需求和资金而决定高层低层

这篇就写到这里

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房产问题你问我答

 

我整理下最多人询问我的问题写出来

问 : 马来西亚租房包括水电网费吗

答：需要 （普通租房房东都不包括水电网排污费）

问：外国人来马来西亚租房可以要求租约以国外方式吗

答：不能（租约必须以马来西亚土地局标准语言 马来文，英文）

问：马来西亚短租房多吗

答：基本来说马来西亚除了民宿基本没几个房东原因接短租租客（原因麻烦打理，如果愿意接          短租的房东肯定去经营民宿了）

问：租别人租回来再转租出去的房安全吗

答：对于这样的房子是完全没有保障的原因是租约是他人名下如果你给了押金那个人转租他和          你说到时房东退回押金给你。这事房东有权不退押金给你因为和他打租约的不是你，房东          也有权赶你走因为他不是把房子租给你（所以转租房是完全没有任何保障的）

问：我可以先租一个月如果合适的话在续租吗

答：不能（第一马来西亚是不接受短租，在马来西亚都是一年约以上。将心比心有什么东西可          以试用一个月才买的。。。其实一样的道理）

问：马来西亚租房押金通常如何算

答：通常都是 一个月首付，两个月押金，半个月或一个月水电费押金（还需要准备一个租约和          印花税费用）

问：如果我是外国人能申请网线吗

答：能，只需要护照和押金就能申请网线

问：在马来西亚买房可以贷款吗

答：可以 （贷款上限不多而已如果你是第二家园的持有这最高上限70%没有的话最高50%批准          率和上限归银行决定）

问：外国人能买六十万以上项目和二手的房产吗

答：不能，对于这事情应该很多人听到外国人能购买六十万以上的房产消息，但是这个消息

        是前朝政府的建议过后提上来国会还没通过就换政府了。而且这建议的是60万以上卖不出          的项目不是任何房子都能六十万以上购买

问：外国人能在马来西亚买地皮吗

答：不能（马来西亚是不允许贩卖国土给外国人的）

问：一般购买二手房子多久能完成程序搬进去

答：整个买卖转换名额程序完成大概需要四个月到半年

问：99年地契能不能更新

答：能，不一定到99年后才能更新一般超过了50年以后就能申请更新回99年

问：如果我订购了一个新项目过后取消能拿回订金吗

答：一般上能主要看回你买的新项目规定如果取消扣不扣订金（如果通过信用卡或支票付这个          订金会扣除银行信用卡服务费+开发商的服务费才退给你。如果现金就没那个银行服务费            只 需付开发商服务费）

问： 如果我是外国人我老公是马来西亚人我们一起联名买了房子以后卖房子那个盈利税算本地           人吗

答：算外国人，如果联名买房子其中一方是外国人就会依照外国人来计算扣除盈利税

问：我房子交给中介出租佣金怎样算

答：出租成功的话是一个月租金的佣金

问：我委托中介出售房子佣金如何计算

答：出售房子的中介佣金一般都是3%房价

问：关于经营民宿，是不是全部公寓都能经营民宿。如果我租房子经营民宿被房东拒绝或物业          禁止经营民宿我还是偷偷经营会有什么后果

答：在马来西亚不是全部公寓是能经营民宿的甚至有很多公寓都是禁止经营民宿所以要经营民          宿先要问清楚能不能经营。如果租房子经营民宿必须先的到房东的同意如果没经过房东同          意然后偷偷经营房东有权以你毁约来扣除押金然后请你搬走。而如果公寓禁止经营民宿你          偷偷的经营民宿物业管理会先通知房东警告如果不听劝告他们会采取行动暂停所以门禁卡          严重的话会关掉水

问：如何分辨真假中介因为听说马来西亚很多假中介

答：要分辨真假中介很简单要求出示执照或名片上的执照号码可以到房产局验证如果中介执照         上也有一个二维码扫码就能了，如果他没给你看他的执照只给你看名牌那么名片上有没有           一排执照号码如REN，PEA 的标签 如果有的话可以去房产局这个网站验证                   http://search.lppeh.gov.my/  如果有记录的就是 持牌中介 没得话就是假中介

问：如果我想带孩子来马来西亚读国际学校是先找房还是找学校

答：我比较建议先找了学校再找房这样不用找了房子然后找的学校位置不对

问：关于申请了第二家园能不能在马来西亚打工

答：不能 持有第二家园的人只能在马来西亚做生意或养老

还有什么你们想了解的可以加我微信dannychin6608

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如何选择适合自己的房产投资

 

上两周有两个读者问我

他们想着马来西亚置业但是没有一个合适的想法和定位

该如何选择那里适合他们的投资

因为听了很多人推荐很多销售介绍

到最后越听越迷失方向

第一位是 刘女士 想单纯的找一个地方投资置业

预算100万马币 到 150万马币

第二位 陈先生 想找个地方先投资后退休养老

预算150万 到 200万马币

我来分析下大家的需求和方向

第一位刘女士的是投资置业没打算自己住

预算100万 到150万

这肯定很多人会推荐市中心金三角

再看预算100万 到 150万 如果在金三角一般够买单身公寓

如果一般人都会被推荐去金三角

相信你们会发现整个金三角都是堆满全投资置业的

这样的话是好事还是坏事

如果堆满的全是投资房源代表出租的竞争对手很多

而所选择的项目必须有吸引租客的设施才会吸引到租客入住

因为作为纯投资的房子如果出租不了出去就是损失

都是纯投资的区域那么难免跑不掉为了抢先出租出去而抛价

这说明了利润也会跟着降低

其实也有一群人到处疏忽买家说金三角低于市价值得投资

就算金三角也有自己的位置优势

如果你说低于市价百分之三十多

那个位置没那么受欢迎，出租不容易因为吸引不了租客，可能交通方面不方便

你买回来了虽然低于市价但是出租不了出去

长期来说也是亏

说不好听的前房东可以降那么多脱坑肯定有原因

当你低于市价买回来了以为赚了一笔到最后只是延续前房东遇上的问题

到最后你要卖出去要找人接坑就没那么容易

所以有时候遇上低于市价的房源必须更加的留意为什么会低于市价出售

不是每个低于市价的都是好货

如果依照以上的说法

其实我比较推荐刘女士可以考虑竞争对手比较少的小区较为稳定

如何说竞争对手比较少的小区

这小区100万-150万可以买到和金三角一样的品质房子

租金收益也能赶上市中心

重点来了这个小区租客比房源多

可能很多人想这样的小区应该不存在

其实这样的小区是存在的只是没人去挖掘出来或只有当地人才知道

就算当地人知道也未必当地人抢着投资因为这门槛来说如果依照金三角价位对当地人很高了

这样的小区的确有而我也介绍了好几个客户下手这样的区域

优势是周边公寓少租客会比房源多所以竞争对手少

如果对这样的位置有兴趣的可以加我微信dannychin6608

而第二位陈先生的需求先投资后拿回来退休养老自住

预算150万到200万

对于先投资后养老自住的一般我都会以居住环境为首

而先投资来说这个地方就算作为投资也能有利润的

居住环境如果适合居住养老的肯定离不开绿色环境

绿色环境里设施又好

养老来说离不开生活开销没那么高

对于生活开销没那么高可能我们以小区周边能有菜市那些

这样就算不到超市消费也能去本地人的菜市买菜消费

如果说居住环境好，绿色环境 ，然后作为投资又行

作为投资通常都有吸引租客的设施比如国际学校，地铁，周边环境和小区里面的设施

比如说满家乐，吸引租客的一般因为里面的学校因为里面有几家有名的国家学校

而入住在这小区的租客有一部分也是把孩子送到这国际学校读书的人

而如果要找一个适合自住和投资的说明了以上的都需要

对于这类型的小区其实有的

小区环境绿色为主，小区设施齐全，也有国际学校所以作为投资也能

小区附近也有本地人的菜市那些

因为如果以养老来说消费来说可能来说消费低肯定来说比较好

住的环境如果高档也能消费低肯定很少

对于这样的一个地方其实也有的可以加我微信了解

以150万或 200万来说 可以买个两房以上的公寓或三房

或者提高些预算买个四房联排

这样如果短期里面投资也能出租出去

可以实现高档的养老生活和充满绿色环境的养老环境

养只狗闲来遛狗，朋友来找你就在小区里面的高档设施区域喝喝咖啡聊聊天

平时就算不去小区里面的超市买菜也能开车去附近的菜市买菜

平时如果小区里面的高档餐厅吃闷了也能到小区附近的当地人餐厅消费

对于投资养老来说不就是一个梦寐以求的环境吗

希望这篇能帮刘女士还有陈先生解决你们当前的疑问

这样你们就有确定的方向选择当前的投资方向

大家如果有什么疑问其实可以加我微信dannychin6608聊

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你们的疑问我会帮你们分析

疫情期间的房地产市场还有出现的什么现象

 

在这疫情期间折腾

转眼间已经一年多

在这国门大关状况在房产出租市场经历了什么变动

然后市场需求经历了什么变动，区域需求如如何变动

首先我们先谈谈出租市场

大家应该也知道目前马来西亚还是封国状况

对于房产出租有什么影响呢

影响肯定有因为有些地方主要租客源是外国人

这些地方就会因为封国状况收到影响

比如说吉隆坡中心地带 双子塔，武吉免登区域一直以来最受外国租客租

所以当国门关闭状况没有外国人能来马来西亚租客源就会越来越少

有的因为疫情回国结果一回国就来不了因为封国状况

所以出现这状况的以市中心为主

第二就是大学区域，这些大学区域一般都是外国留学生为主的也会出现这问题

因为有不少外国留学生在刚发生疫情后因为转为网课所以很多都回国

但是很多回了国后就回不了到现在已经超过一年半了

过后有一段时间复课那些留学生也暂时回不来除非国门开了就能办签证

如果在外区一般当地人生活地区就没受到关国门影响还是有人买卖租房

现在我们聊聊区域需求和市场变动

在这疫情最严厉的估计就完全封闭式封城全部人不能出门

在那段时间除了一家之主出门填购日常用品和食物之外其他家庭成员都不能出门

这段时间持续了大概两个月大家都宅在家里

这个情况因为家里空间有限导致了一波换房潮

能力范围能负担的起的都准备小房换大房

当中最抢手的是联排，半独立别墅，独栋别墅

在我们中介联合群了一直看到各种找联排，独栋别墅，半独立别墅询问

尤其是很多都在找低于市价的联排，半独立别墅，独栋别墅

其实哪来那么多低于市价的房源

低于市价房源可遇不可求

这个状况最大原因就是封城期间被关在家里活动空间每天都被限制了

除了联排，半独立还有独栋别墅也有些人找大户型公寓

毕竟谁也说不清随时会不会再来一次封闭式的封城过后又要被逼关在家里

加上因为疫情而出现的经济复苏政策出现了不少人趁着政策卖房因为不用付盈利税

而购买新项目的因为有经济复苏政策也吸引了一波购买房子潮

对于疫情肯定有人欢喜有人悲

有钱人就趁疫情狂扫低于市价房源因为等一切恢复正常脱售赚取一笔

也因为疫情关系现在很多人对于居住空间和居住小区环境更重视了

所以在未来市场联排，和居住环境好的小区会吸引人

经济复苏政策会在七月结束现在还不知道接下来会不会继续这个政策

但是在这疫情期间最重要的是保护自己大家必须要注意防疫

没有什么比生命还重要

这篇就写到这里

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关于如何了解所买的项目的开发商

关于这课题值得来说说

因为早前有几个朋友问我如何知道开发商背景和声誉好不好

如果投资他们的项目有没有风险

因为很怕遇上有问题的开发商导致买回来投资的项目出现延迟，手工不好等等问题

这里我就说说如何分析这些开发商

1 ， 开发商品牌和背景

2 ， 开发商完成什么项目

3 ，看看那些论坛讨论买家提房后有什么吐槽

在这里要提醒大家的要看清楚那些公司名字背景如果公司显示没开发过项目

这代表风险大很可能是空壳公司

空壳公司没有任何建设完成记录也不知道公司背景所以要额外小心免得发生不愉快的事情

实力开发商一般都是拥有自己建设团队

所以开发的项目建设团队都是自己人

如果遇上联合开发项目我们就看清楚两个开发公司的背景

如果都没毛病这样风险就减到最低

很多人都怕遇上无良开发商，手工不好，烂尾楼的事情

其实这些多花点心思是可以避免的

关于提房发现有瑕疵这样就可以立刻提交保修

如果买房后来不了提房其实可以委托信得过的中介去提房然后帮你接近保修问题

这样就不用因为来不了而烦恼提房的事

委托方面很简单

就写一封信给开发商

内容是： 你 委托 中介名字，身份，中介执照，中介手机号  帮忙提房还有保修这样开发商

就会联系那个中介预约提房

因为其实我发现因为疫情关系有很多房东买了房子到了提房时期

来不了提房把房子放在那边完全没有运作

这期间物业费还是一直要付的包括水电费

这倒不如找一个信得过的中介去解决

等完成保修后可以先让中介找人安装灯，风扇，窗帘这些必须品可以尝试半家具状况出租

或直接全家具出租这样的话就算人在国内也能解决

这期间如果有人看上的单位入住后这样不就解决一切了吗

也不用把房子放了那么长时间

毕竟这疫情已经一年多了到底几时才能解决一切恢复正常也不知道呢

房子不可能一直放着等疫情后才来提房

因为开发商所给的保修期限还是有限期的

过了限期一切维修费用要买家自己负责

这篇就写到这里

其实如果有什么问题可以加我微信：dannychin6608 询问

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关于虚假信息广告

 

最近挺多人问我这事情

为什么有很多假广告！！！！！！！！！！

什么是假广告？？？？？？？？？？

这广告照片特别美特别夸张。。。

这广告价钱超便宜相比其他广告便宜30%到40%

有的广告连单位照片也没都会放各种与这公寓有相关的照片

有的一室户型用在二室，三室户型广告上

各种货不对板

因为照片和价钱吸引人点击去问

当你联系时候答案来了

不好意思这个单位已经卖了，已经出租了，或者直接坦白那个是假照片这事做广告效果而已

然后补充一句你要找什么单位我帮你找看看其他

这时候意思成功钓鱼了

每个人的单位装修没差所以广告上的照片价格也没差

这些就是为了抢客而出来放假照片假价钱目的就是要钓鱼

当你联系了他们就钓鱼成功就算他们没有房源也会找有房源的人这样就能分杯羹

每个公寓价格来来去去其实差别不多

中介打广告原本就是看运气 同样照片差不多的价钱运气好就会给买家或租客点击到然后联系他

他们为了吸引人点击还有联系用这招歪招

对于真假这就需要自己判断了

对于真正的持牌中介是不允许这种做法

一旦遇上可以举报的

因为持牌中介是房产中介局管控的

就算在外面看到的广告布条也要写上执照号码

持牌中介提供专业的知识和服务的

如何分辨真假中介可以点击之前的博文链接https://onestopspropertysellingbuyingrenting.blogspot.com/2019/05/blog-post.html

网络上的广告真真假假都很多

连房产广告也一样

这真的让你们见笑了

这篇就写到这里记得分享出去让更多人知道假广告的事情免得浪费时间在这些假广告里面

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如果有什么问题可以联系我

外国人在马来西亚买房的底限几多

 

关于这问题我估计很多人不清楚而且很迷惑

因为不同州属都有自己州属的购买底限

在还没讨论这底限之前我先解释下为什么会有这个底限

马来西亚生活水准不是很高这应该不少人知道

对于房价也是比很多地方低

过后在以汇率来说吸引很多人在马来西亚投资房产

但问题来了。。房价相比有些国家低，生活水准相比有些国家低，汇率相比有些国家低

出现了外国人在马来西亚炒房景象

相对来说本地人负担不起买房因为生活水准低

导致了很多地方都被外国人买来投资再出租给本地人

为了避免这个情况

政府想出来了这个购买底限策划保护了本地人

过后每个州属都有自己的底限

底限就如此

吉隆坡 （Kuala Lumpur）-----------------------------马币 100万

雪兰莪   （Selangor）-----------------------------------马币 200万

吉打（Kedah）-------------------------------------------马币 60万

吉打兰卡威（Langkawi）------------------------------马币  100万

柔佛 （Johor）--------------------------------------------马币 100万（公寓）马币 200万国际区域）

吉兰丹 （Kelantan）-------------------------------------马币 100万

马六甲 （Melaka）---------------------------------------马币 50万（公寓）马币 100万 (联排）

森美兰 （Negeri Sembilan）---------------------------马币 100万

槟城 （Penang）----------------------------------------- 马币 80万 （公寓）马币180万（联排）

霹雳 （Perak）-------------------------------------------马币 50万

玻璃市 （Perlis）----------------------------------------马币 50万

彭亨 （Pahang）----------------------------------------马币 100万

沙巴 （Sabah）------------------------------------------马币 100万

砂拉越 （Sarawak）------------------------------------马币 50万

这个底限的门槛

看看大家如何理由这个门槛选择一个适合自住或投资的地方

对于疫情前有一项宣布说外国人可以买以六十万底限买房的事情

这个批文根本没有批下来所以六十万底限是不存在的

过后就换了政府在遇上世纪大疫情了

这样解释大家应该了解了这个购买底限

如果你的买卖合约是没达到这个底限的话政府是不会批准外国人购房批准的

因为外国人买房子都会有一个文件叫做外国人购买批准 （State Concern）

如果买回来的价格不超过底限 是不会批准

没有了这份文件是不能转换名额

这篇就写到这里

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关于包租回酬 Guaranteed Rental Return (GRR) Schemes

很多在马来西亚买房的朋友有时候会看到开发商给这个包租回酬 优惠 （Guaranteed Rental Return）GRR 估计不少人不清楚这是一个什么优惠关于这个包租回酬分两类

一类是 普通的公寓 一类是商业地契的酒店住宿

我们先说说普通公寓的包租回酬

普通公寓开发商所给的包租回酬配套是

买家购买了该单位后，就和开发商签署包租回酬协议

然后开发商将承诺会给于的指定的回酬

例如 开发商 给 包租回酬 6% 总共5年 （房价是一百万马币）

那么计算法是怎样

房价 一百万的6%包租回酬是六万

然后六万除于十二个月就是五千

那么说连续五年每个月开发商会发一张五千块回酬给买家

算法

房价 （1000000）x 6% = 60000 / 12 = 5000(每个月）

            60000 x 5年 = 300000 （这五年里面总共的到的包租回酬）

这样算法大家应该很清晰了解

这五年期间房子都是买家自己住

另外一类是酒店住宿

酒店住宿也是一样算法

不一样的是酒店住宿有些会多签署一份管理合约

包租回酬会给买家

开发商会用单位经营民宿

这一类的包租回酬合约期限不会长通常两年，三年 合约到期签合约更新

通常早期会是包租回酬 合约到期后是分佣制度回酬

所谓的分佣制度就是经营民宿赚回来的钱分佣

而房东占大部分 在市场上的 通常 房东70% 经营商 30% 或 房东 60% 经营商40%

这个通过经营商管理 来说 盈利计算不是独立计算

一般来说算总盈利除于总数民宿数量出来就是房东盈利

原因很简单经营民宿来说民宿数量肯定不是一两套而是最少几十套

那么不一定全入住还要不一定固定入住同一个单位因为都是随机的

而且民宿价格有季节价和日常价

那么没入住的单位不就没盈利

所以他们会以各总盈利分佣给全部单位就算有租出或空着也有盈利

算法是这样

总盈利 如果 250000 / 总单位 50 套 = 每个单位有 5000 盈利

如果分佣制 房东 70% 经营商 30% = 房东 拿 3500 经营商 1500

其实市场上也有些经营商会直接帮你租你的单位去经营民宿

每个月就给你租金然后他们赚多少亏多少也是他们本身负责

市场上不论新项目配套或普通民宿都是各式各样

但是最后原理都是一样的

购买拥有包租回酬的项目一般我们要留意什么

第一 开发商稳不稳定因为包租回酬期间是开发商付的（一个强大稳定的开发商能给买家信心）

第二要检查合约还有付款程序

这样解释大家应该了解了

市场上各式各样的配套和优惠

还是那句话先了解位置最重要

这篇就写到这里

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有什么问题可以私信我

关于在马来西亚买房产申请房贷（按揭）

 

关于这事情相信很多人不明白

第一：贷款上限

            关于贷款上限有两种 

            第一种就是第二家园持有者贷款上限最高70%

            第二种就是没有持有第二家园买家贷款上限最高40%-50%

对于这个贷款上限其实需要解释下

对于持有第二家园的买家贷款国行是说最高70%

但是批准决定是银行所以不是国行说70%就是70%

到你申请贷款时候银行不批准70%你们就说国行说是70%

因行会以你的收入证明还有现在的经济情况来评估到最后批准借你多少

银行不傻就算国行说70%但是他们会以自己风险来评估

毕竟钱是银行借出去当然他们有权利自己决定批准多少

如果你持有第二家园然后提供的资料强悍

当他们决定这个贷款对他们没有风险那么肯定给你批准70%

而如果没有第二家园的买家就会以最高50%上限

依照个人的问题他们申请批准多少

一般都是批准40% 到 45%

第二：借贷期限

对于银行来说关于这个上限最大影响的就是年龄

在马来西亚退休年龄为60岁

那么说如果我们现在年龄40岁就最高能贷20年（主要原因退休后没有入息房贷就是负担）

那么如果年龄60岁是不是就不能贷款了 （道理说是不能了除非你在他们银行里面有不少存款可能会给你贷些）

难道就没有解决方案了吗

解决方法是有的

如果遇上这样的问题就把房子加上家人名字例如儿子女儿只要他们是已经成年又有稳定工作

银行会以年龄小的计算借贷期限

 比如你65岁算退休年龄你孩子28岁就会以你孩子年龄做标准

在马来西亚买新项目就算现金买都不会一次性全款

一般都会依照建设进度付款

到你最后一次付款时候已经可以提钥匙了

上面都是不少人遇上的问题

这篇就写到这里

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关于房价真的会降吗

相信每个人身边都会有这些朋友天天说明天房价会降，明天别的开发商给的配套会更好

下个项目会位置更好

房价只会上升不会下降，面积还会越来越小价格越来越贵

记得我第一套新房买回来时候三十八万（面积170平四室二卫）

第二套房买回来时候四十八万（面积140平三室二卫）

第三套房买回来六十九万（面积80平三室二卫）

很明显十多年里面房价的起涨更明显的就是面积越来越小

在2021年头想要买一套170平的公寓已经九十万以上

 再下去面积越缩越小价钱越卖越贵

那么来说对于那些天天说房价会降的人是不是狠狠的打脸

再下去要买便宜房子就是政府开发的政府项目

三十万，四十万，四十多万 这些项目都是密度很高有的不带设施

有的一个项目一千多个单位，有的一个项目两千多单位

有部分的人因为新项目面积越来越小他们自住的都会找以前那些旧房子因为面积大

对于排屋（联排）开发数量越来越少所以还有不少人都住在排屋里所以二手市场还是有价值

可能有的人会想为什么买旧房不买新房，因为买旧房还要花钱装修

但是就算你买新房是不是也是要花钱装修。。虽然是旧房但是还能买到理想的面积

所以每天想着房子会降价这个想法是不对的

新项目只会价格越来越高面积只会越来越小

对于开发商来说就会加些高级设施进去吸引买家

而开发商给的配套会更好

其实每个开发商给的优惠配套其实大同小异

而下个项目位置会更好这理由其实一个小区是不可能满开发

每个小区都会有预留的政府地皮用于开发政府项目

那么来说可能你看到一个位置空的来来去去没开发商开发

原因很简单这些很大可能是政府预留地只能开发政府项目，预设扩展马路或预设建设地铁路线

的保留地。。。如果你等这些地皮发展的话你就慢慢等了

如果一直以这些为理由你是不可能有决心买套房子

近期也有好几个有名网站和报章做民调关于年轻人为什么都不买房跑去租房

报告结果一片倒 基本都是宁愿租房也不买房

而最多年轻回答的是因为想租哪里就哪里，不喜欢就换地方

第二是租房没压力也不用买家具，保养房子

第三是宁愿买辆宝马也不买房因为车开出去别人看到，房子就是租的也没人知道

第四是不想因为买房成为负担所以租房

第五是等打算成家立室前才买

第六是现在还没有买房的实力所以选择和家人一起住

对于最多还有第二的我想纠正下就是你帮人租房就是帮人付房贷当你们租来租去的租金到最后

房子还是别人的为什么有能力不自己买房子到最后还是自己的房子

对于第三的你买车不会增值还会降值而房子只会慢慢上升

对于第四的如果你买你经济能力能负担的起的其实不会是你的负担

对于第五第六来说不是你们不想买而是还没到买房的时候。。如果打算成家立室才买这些都是打算以后买一套可以住一家人的房子

其实我有个朋友十多年就是抱着这些理由

到现在一套房也没买甚至结婚了还在租房

他那么多年了还想着价钱会降，配套会越来越好，下一个项目位置更好

抱着这个理由十多年了还在租着房子

近期找我说想买一套房子自己住让我推荐

过后就说现在房子那么贵而且面积那么小

要是要住一家人觉得拥挤

我说没办法价钱不会下降只会越卖越高而面积只会越来越小

过后我建议买套旧房因为面积大适合他们一家人住

买回来就装修下最重要面积大住的舒服

过后他对我说很后悔以前没买房导致现在买贵房

天天异想天开房价会掉到时才买

但是现实很残酷当他每次想买房有了这些想法到最后都是没买

慢慢的到了要是要买一套又大面积又好的房子他已经买不起了

因为价钱不会停留在十多年前现在后悔也没用

这篇文就写到这里

有什么问题想问的就私信我

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谢谢

 

关于留学生，或来工作的人租房提议

 

如题所说

我接触过不少的留学生或来马来西亚工作的朋友

往往我发现一各问题

对于租房往往没有考虑位置问题

比如学校货工作地点在A小区但是住到D小区

A小区和D小区中间还有B小区，C小区

原因可能是朋友介绍租金便宜，也可能因为朋友推荐因为住过那

过后可能住了一段时间问题出现了

最主要的问题交通

可能离上班地方或学校有些距离每天提早出门免得迟到

上班或上学这些都是日常

往往都会遇上马来西亚上下班的交通繁忙时间

到最后跟着本地人上班堵车

而马来西亚上班下班的交通高峰期堵车问题很严重

随时可以堵上一个多小时为了避免碰上就会提早出门

很多都遇上了这问题可能租了几个月开始想搬家了

但是又签了租约这不是要搬就能搬

一旦毁约连押金也拿不回来

另外一个问题就是交通费用

如果经常搭地铁上课下课或上班下班费用可能影响不大就提早出门搭地铁

但是如果你是打车上课，下课 或上班下班 遇上堵车 可能打车难还要费用高

长期来算是一个不小数额

有的朋友会说我打算买车这样上下班或上课下课开车去

有开车当然方便很多但是没开车这个交通问题就是必须考虑的

在这我提议住宿尽量找附近如果工作地段租金比较高就往外一些找但是别住到大老远为了省租金结果亏了进去交通费用还要时间

还要一件事就是关于租房期间房里出现了问题

当你们入住后房里有问题就尽快通知房东去修理

如果住了一段时间后家电有问题就通知房东

当然有时候遇上一些小问题比如灯泡坏了自己能换灯泡的就自己换

不需要特地麻烦房东过来帮你换个灯泡

肯定的是房东通常都会叫中介去检查然后解决

租约期间家电，漏水那些要注意要是发现有这些问题就通知房东

我遇过一个档案到最后闹得很不愉快

原因是 租客租了大概八个月发现天花板漏水结果他无视这个问题

拖到租约到期后房东找人去检查看到那个天花板基本毁了就幸好内整个天花板倒塌下来

过后房东把维修费用扣了在押金那

过后因为被扣押金就说房东坑钱

那个问题其实就是热水器有漏水状况但是不是很严重

但是长期几个月都在滴水导致整个天花板坏掉了随时都会倒塌

这一点滴水问题发现了没去出来时间长了就是大问题

而这事件上其实房东没有任何问题

合约到期了肯定检查房子要是没问题就退款

但是退房时候检查是发现什么事情肯定算进去

这个滴水问题如果一发现就通知房东去修理

那么也不会把整个卫生间的天花板搞得一团糟

可能那刚开始的地税问题修理起来也不是什么大数目

但是没去修理拖了那么就导致天花板也挂

房东不会承担这个修理费用

说到底还是因为租客一早发现了没去通知房东修理而选择无视这问题

到了退房检查房子时候看到这事情没可能租客可以说今天才发现的

在这里我呼吁下好好爱惜你们租来的房子

免得到了合约到期时候检查房子一团糟什么也坏

到时候房东扣押金就不开心了

房东有房东的责任，租客也有租客的责任

这篇就写到这里

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