如何选择适合自己的房产投资

 

上两周有两个读者问我

他们想着马来西亚置业但是没有一个合适的想法和定位

该如何选择那里适合他们的投资

因为听了很多人推荐很多销售介绍

到最后越听越迷失方向

第一位是 刘女士 想单纯的找一个地方投资置业

预算100万马币 到 150万马币

第二位 陈先生 想找个地方先投资后退休养老

预算150万 到 200万马币

我来分析下大家的需求和方向

第一位刘女士的是投资置业没打算自己住

预算100万 到150万

这肯定很多人会推荐市中心金三角

再看预算100万 到 150万 如果在金三角一般够买单身公寓

如果一般人都会被推荐去金三角

相信你们会发现整个金三角都是堆满全投资置业的

这样的话是好事还是坏事

如果堆满的全是投资房源代表出租的竞争对手很多

而所选择的项目必须有吸引租客的设施才会吸引到租客入住

因为作为纯投资的房子如果出租不了出去就是损失

都是纯投资的区域那么难免跑不掉为了抢先出租出去而抛价

这说明了利润也会跟着降低

其实也有一群人到处疏忽买家说金三角低于市价值得投资

就算金三角也有自己的位置优势

如果你说低于市价百分之三十多

那个位置没那么受欢迎，出租不容易因为吸引不了租客，可能交通方面不方便

你买回来了虽然低于市价但是出租不了出去

长期来说也是亏

说不好听的前房东可以降那么多脱坑肯定有原因

当你低于市价买回来了以为赚了一笔到最后只是延续前房东遇上的问题

到最后你要卖出去要找人接坑就没那么容易

所以有时候遇上低于市价的房源必须更加的留意为什么会低于市价出售

不是每个低于市价的都是好货

如果依照以上的说法

其实我比较推荐刘女士可以考虑竞争对手比较少的小区较为稳定

如何说竞争对手比较少的小区

这小区100万-150万可以买到和金三角一样的品质房子

租金收益也能赶上市中心

重点来了这个小区租客比房源多

可能很多人想这样的小区应该不存在

其实这样的小区是存在的只是没人去挖掘出来或只有当地人才知道

就算当地人知道也未必当地人抢着投资因为这门槛来说如果依照金三角价位对当地人很高了

这样的小区的确有而我也介绍了好几个客户下手这样的区域

优势是周边公寓少租客会比房源多所以竞争对手少

如果对这样的位置有兴趣的可以加我微信dannychin6608

而第二位陈先生的需求先投资后拿回来退休养老自住

预算150万到200万

对于先投资后养老自住的一般我都会以居住环境为首

而先投资来说这个地方就算作为投资也能有利润的

居住环境如果适合居住养老的肯定离不开绿色环境

绿色环境里设施又好

养老来说离不开生活开销没那么高

对于生活开销没那么高可能我们以小区周边能有菜市那些

这样就算不到超市消费也能去本地人的菜市买菜消费

如果说居住环境好，绿色环境 ，然后作为投资又行

作为投资通常都有吸引租客的设施比如国际学校，地铁，周边环境和小区里面的设施

比如说满家乐，吸引租客的一般因为里面的学校因为里面有几家有名的国家学校

而入住在这小区的租客有一部分也是把孩子送到这国际学校读书的人

而如果要找一个适合自住和投资的说明了以上的都需要

对于这类型的小区其实有的

小区环境绿色为主，小区设施齐全，也有国际学校所以作为投资也能

小区附近也有本地人的菜市那些

因为如果以养老来说消费来说可能来说消费低肯定来说比较好

住的环境如果高档也能消费低肯定很少

对于这样的一个地方其实也有的可以加我微信了解

以150万或 200万来说 可以买个两房以上的公寓或三房

或者提高些预算买个四房联排

这样如果短期里面投资也能出租出去

可以实现高档的养老生活和充满绿色环境的养老环境

养只狗闲来遛狗，朋友来找你就在小区里面的高档设施区域喝喝咖啡聊聊天

平时就算不去小区里面的超市买菜也能开车去附近的菜市买菜

平时如果小区里面的高档餐厅吃闷了也能到小区附近的当地人餐厅消费

对于投资养老来说不就是一个梦寐以求的环境吗

希望这篇能帮刘女士还有陈先生解决你们当前的疑问

这样你们就有确定的方向选择当前的投资方向

大家如果有什么疑问其实可以加我微信dannychin6608聊

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你们的疑问我会帮你们分析

疫情期间的房地产市场还有出现的什么现象

 

在这疫情期间折腾

转眼间已经一年多

在这国门大关状况在房产出租市场经历了什么变动

然后市场需求经历了什么变动，区域需求如如何变动

首先我们先谈谈出租市场

大家应该也知道目前马来西亚还是封国状况

对于房产出租有什么影响呢

影响肯定有因为有些地方主要租客源是外国人

这些地方就会因为封国状况收到影响

比如说吉隆坡中心地带 双子塔，武吉免登区域一直以来最受外国租客租

所以当国门关闭状况没有外国人能来马来西亚租客源就会越来越少

有的因为疫情回国结果一回国就来不了因为封国状况

所以出现这状况的以市中心为主

第二就是大学区域，这些大学区域一般都是外国留学生为主的也会出现这问题

因为有不少外国留学生在刚发生疫情后因为转为网课所以很多都回国

但是很多回了国后就回不了到现在已经超过一年半了

过后有一段时间复课那些留学生也暂时回不来除非国门开了就能办签证

如果在外区一般当地人生活地区就没受到关国门影响还是有人买卖租房

现在我们聊聊区域需求和市场变动

在这疫情最严厉的估计就完全封闭式封城全部人不能出门

在那段时间除了一家之主出门填购日常用品和食物之外其他家庭成员都不能出门

这段时间持续了大概两个月大家都宅在家里

这个情况因为家里空间有限导致了一波换房潮

能力范围能负担的起的都准备小房换大房

当中最抢手的是联排，半独立别墅，独栋别墅

在我们中介联合群了一直看到各种找联排，独栋别墅，半独立别墅询问

尤其是很多都在找低于市价的联排，半独立别墅，独栋别墅

其实哪来那么多低于市价的房源

低于市价房源可遇不可求

这个状况最大原因就是封城期间被关在家里活动空间每天都被限制了

除了联排，半独立还有独栋别墅也有些人找大户型公寓

毕竟谁也说不清随时会不会再来一次封闭式的封城过后又要被逼关在家里

加上因为疫情而出现的经济复苏政策出现了不少人趁着政策卖房因为不用付盈利税

而购买新项目的因为有经济复苏政策也吸引了一波购买房子潮

对于疫情肯定有人欢喜有人悲

有钱人就趁疫情狂扫低于市价房源因为等一切恢复正常脱售赚取一笔

也因为疫情关系现在很多人对于居住空间和居住小区环境更重视了

所以在未来市场联排，和居住环境好的小区会吸引人

经济复苏政策会在七月结束现在还不知道接下来会不会继续这个政策

但是在这疫情期间最重要的是保护自己大家必须要注意防疫

没有什么比生命还重要

这篇就写到这里

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关于如何了解所买的项目的开发商

关于这课题值得来说说

因为早前有几个朋友问我如何知道开发商背景和声誉好不好

如果投资他们的项目有没有风险

因为很怕遇上有问题的开发商导致买回来投资的项目出现延迟，手工不好等等问题

这里我就说说如何分析这些开发商

1 ， 开发商品牌和背景

2 ， 开发商完成什么项目

3 ，看看那些论坛讨论买家提房后有什么吐槽

在这里要提醒大家的要看清楚那些公司名字背景如果公司显示没开发过项目

这代表风险大很可能是空壳公司

空壳公司没有任何建设完成记录也不知道公司背景所以要额外小心免得发生不愉快的事情

实力开发商一般都是拥有自己建设团队

所以开发的项目建设团队都是自己人

如果遇上联合开发项目我们就看清楚两个开发公司的背景

如果都没毛病这样风险就减到最低

很多人都怕遇上无良开发商，手工不好，烂尾楼的事情

其实这些多花点心思是可以避免的

关于提房发现有瑕疵这样就可以立刻提交保修

如果买房后来不了提房其实可以委托信得过的中介去提房然后帮你接近保修问题

这样就不用因为来不了而烦恼提房的事

委托方面很简单

就写一封信给开发商

内容是： 你 委托 中介名字，身份，中介执照，中介手机号  帮忙提房还有保修这样开发商

就会联系那个中介预约提房

因为其实我发现因为疫情关系有很多房东买了房子到了提房时期

来不了提房把房子放在那边完全没有运作

这期间物业费还是一直要付的包括水电费

这倒不如找一个信得过的中介去解决

等完成保修后可以先让中介找人安装灯，风扇，窗帘这些必须品可以尝试半家具状况出租

或直接全家具出租这样的话就算人在国内也能解决

这期间如果有人看上的单位入住后这样不就解决一切了吗

也不用把房子放了那么长时间

毕竟这疫情已经一年多了到底几时才能解决一切恢复正常也不知道呢

房子不可能一直放着等疫情后才来提房

因为开发商所给的保修期限还是有限期的

过了限期一切维修费用要买家自己负责

这篇就写到这里

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关于虚假信息广告

 

最近挺多人问我这事情

为什么有很多假广告！！！！！！！！！！

什么是假广告？？？？？？？？？？

这广告照片特别美特别夸张。。。

这广告价钱超便宜相比其他广告便宜30%到40%

有的广告连单位照片也没都会放各种与这公寓有相关的照片

有的一室户型用在二室，三室户型广告上

各种货不对板

因为照片和价钱吸引人点击去问

当你联系时候答案来了

不好意思这个单位已经卖了，已经出租了，或者直接坦白那个是假照片这事做广告效果而已

然后补充一句你要找什么单位我帮你找看看其他

这时候意思成功钓鱼了

每个人的单位装修没差所以广告上的照片价格也没差

这些就是为了抢客而出来放假照片假价钱目的就是要钓鱼

当你联系了他们就钓鱼成功就算他们没有房源也会找有房源的人这样就能分杯羹

每个公寓价格来来去去其实差别不多

中介打广告原本就是看运气 同样照片差不多的价钱运气好就会给买家或租客点击到然后联系他

他们为了吸引人点击还有联系用这招歪招

对于真假这就需要自己判断了

对于真正的持牌中介是不允许这种做法

一旦遇上可以举报的

因为持牌中介是房产中介局管控的

就算在外面看到的广告布条也要写上执照号码

持牌中介提供专业的知识和服务的

如何分辨真假中介可以点击之前的博文链接https://onestopspropertysellingbuyingrenting.blogspot.com/2019/05/blog-post.html

网络上的广告真真假假都很多

连房产广告也一样

这真的让你们见笑了

这篇就写到这里记得分享出去让更多人知道假广告的事情免得浪费时间在这些假广告里面

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如果有什么问题可以联系我

外国人在马来西亚买房的底限几多

 

关于这问题我估计很多人不清楚而且很迷惑

因为不同州属都有自己州属的购买底限

在还没讨论这底限之前我先解释下为什么会有这个底限

马来西亚生活水准不是很高这应该不少人知道

对于房价也是比很多地方低

过后在以汇率来说吸引很多人在马来西亚投资房产

但问题来了。。房价相比有些国家低，生活水准相比有些国家低，汇率相比有些国家低

出现了外国人在马来西亚炒房景象

相对来说本地人负担不起买房因为生活水准低

导致了很多地方都被外国人买来投资再出租给本地人

为了避免这个情况

政府想出来了这个购买底限策划保护了本地人

过后每个州属都有自己的底限

底限就如此

吉隆坡 （Kuala Lumpur）-----------------------------马币 100万

雪兰莪   （Selangor）-----------------------------------马币 200万

吉打（Kedah）-------------------------------------------马币 60万

吉打兰卡威（Langkawi）------------------------------马币  100万

柔佛 （Johor）--------------------------------------------马币 100万（公寓）马币 200万国际区域）

吉兰丹 （Kelantan）-------------------------------------马币 100万

马六甲 （Melaka）---------------------------------------马币 50万（公寓）马币 100万 (联排）

森美兰 （Negeri Sembilan）---------------------------马币 100万

槟城 （Penang）----------------------------------------- 马币 80万 （公寓）马币180万（联排）

霹雳 （Perak）-------------------------------------------马币 50万

玻璃市 （Perlis）----------------------------------------马币 50万

彭亨 （Pahang）----------------------------------------马币 100万

沙巴 （Sabah）------------------------------------------马币 100万

砂拉越 （Sarawak）------------------------------------马币 50万

这个底限的门槛

看看大家如何理由这个门槛选择一个适合自住或投资的地方

对于疫情前有一项宣布说外国人可以买以六十万底限买房的事情

这个批文根本没有批下来所以六十万底限是不存在的

过后就换了政府在遇上世纪大疫情了

这样解释大家应该了解了这个购买底限

如果你的买卖合约是没达到这个底限的话政府是不会批准外国人购房批准的

因为外国人买房子都会有一个文件叫做外国人购买批准 （State Concern）

如果买回来的价格不超过底限 是不会批准

没有了这份文件是不能转换名额

这篇就写到这里

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关于包租回酬 Guaranteed Rental Return (GRR) Schemes

很多在马来西亚买房的朋友有时候会看到开发商给这个包租回酬 优惠 （Guaranteed Rental Return）GRR 估计不少人不清楚这是一个什么优惠关于这个包租回酬分两类

一类是 普通的公寓 一类是商业地契的酒店住宿

我们先说说普通公寓的包租回酬

普通公寓开发商所给的包租回酬配套是

买家购买了该单位后，就和开发商签署包租回酬协议

然后开发商将承诺会给于的指定的回酬

例如 开发商 给 包租回酬 6% 总共5年 （房价是一百万马币）

那么计算法是怎样

房价 一百万的6%包租回酬是六万

然后六万除于十二个月就是五千

那么说连续五年每个月开发商会发一张五千块回酬给买家

算法

房价 （1000000）x 6% = 60000 / 12 = 5000(每个月）

            60000 x 5年 = 300000 （这五年里面总共的到的包租回酬）

这样算法大家应该很清晰了解

这五年期间房子都是买家自己住

另外一类是酒店住宿

酒店住宿也是一样算法

不一样的是酒店住宿有些会多签署一份管理合约

包租回酬会给买家

开发商会用单位经营民宿

这一类的包租回酬合约期限不会长通常两年，三年 合约到期签合约更新

通常早期会是包租回酬 合约到期后是分佣制度回酬

所谓的分佣制度就是经营民宿赚回来的钱分佣

而房东占大部分 在市场上的 通常 房东70% 经营商 30% 或 房东 60% 经营商40%

这个通过经营商管理 来说 盈利计算不是独立计算

一般来说算总盈利除于总数民宿数量出来就是房东盈利

原因很简单经营民宿来说民宿数量肯定不是一两套而是最少几十套

那么不一定全入住还要不一定固定入住同一个单位因为都是随机的

而且民宿价格有季节价和日常价

那么没入住的单位不就没盈利

所以他们会以各总盈利分佣给全部单位就算有租出或空着也有盈利

算法是这样

总盈利 如果 250000 / 总单位 50 套 = 每个单位有 5000 盈利

如果分佣制 房东 70% 经营商 30% = 房东 拿 3500 经营商 1500

其实市场上也有些经营商会直接帮你租你的单位去经营民宿

每个月就给你租金然后他们赚多少亏多少也是他们本身负责

市场上不论新项目配套或普通民宿都是各式各样

但是最后原理都是一样的

购买拥有包租回酬的项目一般我们要留意什么

第一 开发商稳不稳定因为包租回酬期间是开发商付的（一个强大稳定的开发商能给买家信心）

第二要检查合约还有付款程序

这样解释大家应该了解了

市场上各式各样的配套和优惠

还是那句话先了解位置最重要

这篇就写到这里

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有什么问题可以私信我

关于在马来西亚买房产申请房贷（按揭）

 

关于这事情相信很多人不明白

第一：贷款上限

            关于贷款上限有两种 

            第一种就是第二家园持有者贷款上限最高70%

            第二种就是没有持有第二家园买家贷款上限最高40%-50%

对于这个贷款上限其实需要解释下

对于持有第二家园的买家贷款国行是说最高70%

但是批准决定是银行所以不是国行说70%就是70%

到你申请贷款时候银行不批准70%你们就说国行说是70%

因行会以你的收入证明还有现在的经济情况来评估到最后批准借你多少

银行不傻就算国行说70%但是他们会以自己风险来评估

毕竟钱是银行借出去当然他们有权利自己决定批准多少

如果你持有第二家园然后提供的资料强悍

当他们决定这个贷款对他们没有风险那么肯定给你批准70%

而如果没有第二家园的买家就会以最高50%上限

依照个人的问题他们申请批准多少

一般都是批准40% 到 45%

第二：借贷期限

对于银行来说关于这个上限最大影响的就是年龄

在马来西亚退休年龄为60岁

那么说如果我们现在年龄40岁就最高能贷20年（主要原因退休后没有入息房贷就是负担）

那么如果年龄60岁是不是就不能贷款了 （道理说是不能了除非你在他们银行里面有不少存款可能会给你贷些）

难道就没有解决方案了吗

解决方法是有的

如果遇上这样的问题就把房子加上家人名字例如儿子女儿只要他们是已经成年又有稳定工作

银行会以年龄小的计算借贷期限

 比如你65岁算退休年龄你孩子28岁就会以你孩子年龄做标准

在马来西亚买新项目就算现金买都不会一次性全款

一般都会依照建设进度付款

到你最后一次付款时候已经可以提钥匙了

上面都是不少人遇上的问题

这篇就写到这里

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关于房价真的会降吗

相信每个人身边都会有这些朋友天天说明天房价会降，明天别的开发商给的配套会更好

下个项目会位置更好

房价只会上升不会下降，面积还会越来越小价格越来越贵

记得我第一套新房买回来时候三十八万（面积170平四室二卫）

第二套房买回来时候四十八万（面积140平三室二卫）

第三套房买回来六十九万（面积80平三室二卫）

很明显十多年里面房价的起涨更明显的就是面积越来越小

在2021年头想要买一套170平的公寓已经九十万以上

 再下去面积越缩越小价钱越卖越贵

那么来说对于那些天天说房价会降的人是不是狠狠的打脸

再下去要买便宜房子就是政府开发的政府项目

三十万，四十万，四十多万 这些项目都是密度很高有的不带设施

有的一个项目一千多个单位，有的一个项目两千多单位

有部分的人因为新项目面积越来越小他们自住的都会找以前那些旧房子因为面积大

对于排屋（联排）开发数量越来越少所以还有不少人都住在排屋里所以二手市场还是有价值

可能有的人会想为什么买旧房不买新房，因为买旧房还要花钱装修

但是就算你买新房是不是也是要花钱装修。。虽然是旧房但是还能买到理想的面积

所以每天想着房子会降价这个想法是不对的

新项目只会价格越来越高面积只会越来越小

对于开发商来说就会加些高级设施进去吸引买家

而开发商给的配套会更好

其实每个开发商给的优惠配套其实大同小异

而下个项目位置会更好这理由其实一个小区是不可能满开发

每个小区都会有预留的政府地皮用于开发政府项目

那么来说可能你看到一个位置空的来来去去没开发商开发

原因很简单这些很大可能是政府预留地只能开发政府项目，预设扩展马路或预设建设地铁路线

的保留地。。。如果你等这些地皮发展的话你就慢慢等了

如果一直以这些为理由你是不可能有决心买套房子

近期也有好几个有名网站和报章做民调关于年轻人为什么都不买房跑去租房

报告结果一片倒 基本都是宁愿租房也不买房

而最多年轻回答的是因为想租哪里就哪里，不喜欢就换地方

第二是租房没压力也不用买家具，保养房子

第三是宁愿买辆宝马也不买房因为车开出去别人看到，房子就是租的也没人知道

第四是不想因为买房成为负担所以租房

第五是等打算成家立室前才买

第六是现在还没有买房的实力所以选择和家人一起住

对于最多还有第二的我想纠正下就是你帮人租房就是帮人付房贷当你们租来租去的租金到最后

房子还是别人的为什么有能力不自己买房子到最后还是自己的房子

对于第三的你买车不会增值还会降值而房子只会慢慢上升

对于第四的如果你买你经济能力能负担的起的其实不会是你的负担

对于第五第六来说不是你们不想买而是还没到买房的时候。。如果打算成家立室才买这些都是打算以后买一套可以住一家人的房子

其实我有个朋友十多年就是抱着这些理由

到现在一套房也没买甚至结婚了还在租房

他那么多年了还想着价钱会降，配套会越来越好，下一个项目位置更好

抱着这个理由十多年了还在租着房子

近期找我说想买一套房子自己住让我推荐

过后就说现在房子那么贵而且面积那么小

要是要住一家人觉得拥挤

我说没办法价钱不会下降只会越卖越高而面积只会越来越小

过后我建议买套旧房因为面积大适合他们一家人住

买回来就装修下最重要面积大住的舒服

过后他对我说很后悔以前没买房导致现在买贵房

天天异想天开房价会掉到时才买

但是现实很残酷当他每次想买房有了这些想法到最后都是没买

慢慢的到了要是要买一套又大面积又好的房子他已经买不起了

因为价钱不会停留在十多年前现在后悔也没用

这篇文就写到这里

有什么问题想问的就私信我

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谢谢

 

关于留学生，或来工作的人租房提议

 

如题所说

我接触过不少的留学生或来马来西亚工作的朋友

往往我发现一各问题

对于租房往往没有考虑位置问题

比如学校货工作地点在A小区但是住到D小区

A小区和D小区中间还有B小区，C小区

原因可能是朋友介绍租金便宜，也可能因为朋友推荐因为住过那

过后可能住了一段时间问题出现了

最主要的问题交通

可能离上班地方或学校有些距离每天提早出门免得迟到

上班或上学这些都是日常

往往都会遇上马来西亚上下班的交通繁忙时间

到最后跟着本地人上班堵车

而马来西亚上班下班的交通高峰期堵车问题很严重

随时可以堵上一个多小时为了避免碰上就会提早出门

很多都遇上了这问题可能租了几个月开始想搬家了

但是又签了租约这不是要搬就能搬

一旦毁约连押金也拿不回来

另外一个问题就是交通费用

如果经常搭地铁上课下课或上班下班费用可能影响不大就提早出门搭地铁

但是如果你是打车上课，下课 或上班下班 遇上堵车 可能打车难还要费用高

长期来算是一个不小数额

有的朋友会说我打算买车这样上下班或上课下课开车去

有开车当然方便很多但是没开车这个交通问题就是必须考虑的

在这我提议住宿尽量找附近如果工作地段租金比较高就往外一些找但是别住到大老远为了省租金结果亏了进去交通费用还要时间

还要一件事就是关于租房期间房里出现了问题

当你们入住后房里有问题就尽快通知房东去修理

如果住了一段时间后家电有问题就通知房东

当然有时候遇上一些小问题比如灯泡坏了自己能换灯泡的就自己换

不需要特地麻烦房东过来帮你换个灯泡

肯定的是房东通常都会叫中介去检查然后解决

租约期间家电，漏水那些要注意要是发现有这些问题就通知房东

我遇过一个档案到最后闹得很不愉快

原因是 租客租了大概八个月发现天花板漏水结果他无视这个问题

拖到租约到期后房东找人去检查看到那个天花板基本毁了就幸好内整个天花板倒塌下来

过后房东把维修费用扣了在押金那

过后因为被扣押金就说房东坑钱

那个问题其实就是热水器有漏水状况但是不是很严重

但是长期几个月都在滴水导致整个天花板坏掉了随时都会倒塌

这一点滴水问题发现了没去出来时间长了就是大问题

而这事件上其实房东没有任何问题

合约到期了肯定检查房子要是没问题就退款

但是退房时候检查是发现什么事情肯定算进去

这个滴水问题如果一发现就通知房东去修理

那么也不会把整个卫生间的天花板搞得一团糟

可能那刚开始的地税问题修理起来也不是什么大数目

但是没去修理拖了那么就导致天花板也挂

房东不会承担这个修理费用

说到底还是因为租客一早发现了没去通知房东修理而选择无视这问题

到了退房检查房子时候看到这事情没可能租客可以说今天才发现的

在这里我呼吁下好好爱惜你们租来的房子

免得到了合约到期时候检查房子一团糟什么也坏

到时候房东扣押金就不开心了

房东有房东的责任，租客也有租客的责任

这篇就写到这里

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关于区域发展项目

 

最近很多人问我关于区域发展问题

关于区域发展你又懂多少

对于区域发展都是让人又爱又恨

为何我会这样说

对于一个区域发展肯定是一块大地皮然后里面挤满了各种各样的项目

然而在市面上也有不少成功的区域项目

这些区域都很受欢迎

然后出租容易，出售容易，增值潜力很大

区域发展项目有什么区别性

大学城，商业城，住宅城

大学城一般都会在大学附近开发区域发展打造一系列的公寓

商业城一般整个区域发展里面都以商业模式为中心里面混了些高级公寓项目

住宅城一般以主题为主的住宅项目很多都以绿色主题，日常所需加上各式各样的住宅项目

开发一个区域发展需要攀大的资金

所以同一个开发商发展一个区域发展项目需要很大的一笔资金准备

所以有不少的区域发展项目都以联合开发方式来开发

为何我会说让人又爱又恨

通常一个区域发展会有一个很完善的设计

但是一个完善的开发需要时间和金钱的投入

越大的开发项目需要越多的时间和金钱

一个成功的区域发展区域里的房产价值会上涨

如果一个区域发展是由不同的开发商组成

意味着区域开发里的每个开发时间不一样，每个完工时间不一样

这样来说时间就会被拉长 

时间拉长就会出现空白期

什么是空白期

空白期是一个区域项目开发完工后提了钥匙而等待出租时候

因为周边的在建设当中而影响了租客入住率

而这段时期被称为空白期

换个角度来想为什么会有这类型空白期

如果以一个租客心态来想周围施工带来的不便，灰尘多，噪音影响

这都会对一栋公寓的入住率影响

而区域发展项目最容易出现的问题因为当一个项目完工旁边正在建设别的项目

为了避开这问题有些区域发展会分部分开发就是避免出现空白期

可能你会发现区域发展的项目价格其实第一个项目价钱一般不会太高

价格会一个项目一个项目慢慢增加

而越早投入的越容易遇上空白期

如果选择区域发展首先先了解整体策划时间

因为区域发展是以整体发展为重

而如果看到独自开发商开发区域发展项目

我们会看到整体项目然后分阶段来进行

区域发展和一个慢慢被开发成型的小区不一样

区域开发是一个项目包含不少项目

慢慢被开发是一个小区慢慢给各种开发商开发成型

比如我给个例子吉隆坡有个很成功的区域发展

他刚开始开发是联排售价也不高

他的主题是湖滨和绿色环境

过后的发展是围绕着湖滨开发联排，过后就增强日常所需的设施

成型后就盖公寓，商场，国际学校，医疗中心

成型后价值一直增涨因为受欢迎。出租，出售容易

就算往后开发的项目反应都很好

这篇我就写到这里

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购买新项目会遇到的配套你知多少

 

很多人在马来西亚购买新项目都会看到些配套

但是关于这些配套你们知多少

折扣（Discount）,回扣（Rebate），包租回酬（GRR（Guarantee Return））

折扣大家肯定了解

一般都是直接用在房价之上

那么我们说说回扣（Rebate）

这回扣可以很简单也可以分阶段回扣

在这先说说回扣这回事

回扣不是用在房价而是用在你要付的钱

比如你的回扣8%而马来西亚买新项目

首款10%那么说回扣8%你就需要付2%首款

也有些项目是分阶段回扣

比如他们配套回扣15%（8%+5%+2%）

那么首款 10%你只需要付2%首款

第二阶段10%你只需要付5%

第三阶段15%你就需要付13%

这样解释大家应该明白这个回扣了

关于这个包租回酬（GRR（Guarantee Return））

这个也有两类

一种是开发商给你的包租担保租金你还能自己用回房子

一种是给你包租回酬。。他们会用你单位出租

如果你的房子是买回来150万

那么 150万的6%是9万

9万的话就是每个月开发商给你7500租金

一般包租回酬是最少1年（有的3年）

这类配套都会补上一份包租回酬合约

期限过后开发商就不会在给房东租金了

当然一般新项目律师合同费很多都会免掉因为都会用开发商委托的律师做买卖合约

而贷款律师合约有的开发商也会免

而印花税和杂费一般都不会免

原因印花税的数目也不小

而这个是必须买家自己缴

当然还要送家具这些有的半家具，有的全家具

车位来说一般都有

这篇就写到这里

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关于马来西亚第二家园 MM2H

 

最近很多人问我关于第二家园的问题

很多人问我第二家园计划几时重启

为什么第二家园计划会冻结

将来重新开放会不会加大门槛

关于重启时间 有的说三月，四月

而我收到的消息是六月，八月 这样

确定消息还是等官方宣布

因为疫情影响目前政府在全力防疫

所以第二家园计划目测也会因为疫情而延迟

所以想申请第二家园的朋友耐心等等

关于第二家园为何冻结

很多人说近几年马来西亚扫荡犯罪份子在里面因为有持有第二家园的国际犯罪分子

这类的有的是电话诈骗，有的是网上赌场所以政府宣布冻结

其实我觉得真正的最大的原因是这个

第二家园一开始是由马来西亚旅游局开放这个第二家园的政策

由于第二家园很受外国人关注收到的申请越来越多

可以说一个旅游局人手有限

过后经常有人投诉申请审批很慢

到最后决定把第二家园交回给移民局管理

当然当初旅游局是以宣传马来西亚所以推出这项计划

过后反应太过热烈单凭一个旅游局完全忙不来

对于第二家园计划十年免签证其实原本应该是移民局的工作

现在只是交回给移民局接手而已

毕竟移民局人手比较多

这样往后的审批速度才会快

关于门槛

对于申请条件肯定会修改些

移民局会修改条规

听说第二家园的马来西亚原代理也会重新洗牌

会重新发布执照

所以一切的一切还是等官方宣布

希望不会让大家等太久

疫情也快点散去

这篇我就写到这里

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房价起伏

 

关于房价起伏

关于这问题其实很多人很迷茫

因为对于房价起伏是因为很多因素

没有确定会涨的房源只有只有慢慢涨起来的房源

对于房价起涨的因素

1，需求量提高

2，出租率高

3，小区设施齐全

4，受欢迎度

5，品牌开发

6，小区公寓所占的优势

需求量提高

所谓的需求量提高就是买卖热度高

可能这里放出去卖很短时间能卖出去

这原因可能小区环境好所以很多买家都瞄准这小区

所以这里放盘可能已经有人正在寻盘

买卖热度高

房价也会因为热度而起涨

货都是因缺而贵

出租率高

出租率高就是租客源多

这地方可能周边设施好

比如有地铁站的地方都是租客多

这也能这个公寓设施齐全

多租客的原因很多一般都要以租客心思而定

什么原因租客喜欢住在这公寓，这位置

这些都有原因的

租客心态很重要往往我们知道租客源所需的这样我们才能找到一个容易出租的地方

如果你不以他们心态想那么就不知道他们想要的是什么

租客心态一般价钱，家里配备，小区的设施，交通 ，距离办公点

因为一栋楼不止你一个人出租

那么要如何让租客在那么多单位里面看上你的单位

小区的周边设施齐全

这一般都以公寓的周边来判断

公寓附近设施越多越方便就越吸引人

上班点在市中心天天堵车所以有那么多人找地铁站附近的房子

因为搭地铁上班下班省下堵车市价

外区的设施一般有菜市，银行，店铺，商场，学校

所以对于外区来说日常所需都比较齐全所以适合本地人

渐渐的当一个外国人熟悉了他们都会寻找这些地方

日常所需这事每个人都在日常都需要的设施

受欢迎的小区安保好的小区

如果说小区欢迎度我们一般以区域发展小区来说

这个小区的发展成熟不成熟方不方便

一个成熟的区域发展在小区里面肯定有吸引人的地方

绿色环境好 提供散步跑步的花园

能做到不出小区也能满足大家日常需要的设施

孩子上学在小区内，小区有商场有超市，有饮食店铺 ，有银行那些，医疗中心

治安良好这是每个人都要求的

一个好小区是慢慢成长起来

比如现在有些区域发展都以小区设施为卖点吸引买家购买

品牌开发商

品牌好的开发商都拥有一群买家

所谓品牌好就是开发出来的项目问题少

信誉良好 买家买的放心

这些开发商一般开发新项目都会有旧客户投资他们的房产

这一直是开发商们追求的

公寓在小区里面占的优势

这个以公寓设备来说

比如这个公寓是主题公寓

房型吸引人，或者地铁站，公交站，带商场

当然租金是最大问题

如果再好的公寓租金太高还是一个问题

其实这些地方可以是市中心也可以在外区

交易量多房价自然起涨

有些热门小区那些买家是买来涨价

放着一两年没出租没住等到有心人看上价钱好才卖

这样的房子我也看不少 明明已经几年房了但是保持新房一样没出租没住过

所以要知道一个地方会不会起涨其实没有固定的地方

一般房价会起涨的因素有很多

如果投资的地段比较郊外那么要了解这位置的未来有什么

如果什么也没你这个项目就是首一那么你就以赌博心态赌他的未来

因人而异的想法

这篇就写到这里

谢谢观看

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