真的投资房产能买到赚到吗

 

这句话是不是经常有销售对着你说买到就赚到

不买被人买去就后悔

这话题我今天说说这话题

最近有人和我说这句话然后他买了好几套的房子利润没有理想中的好

在这里我也先说说这个所谓的买到赚到会出现什么类型的房产

所谓的买到赚到是低于市价的房产这些可以是二手房子也可能是团购买回来的房子

也可能是被拍卖的房子

二手房子会低于市价这经常出现在经济波动时候有些人可能遇上了现金周转问题

所以要套现现金。。。而最快速度套现现金的方法就是卖低于市价

而这类型的价钱其实不会低过百分之二十至百分之三十

原因是要是低于市价后卖出去还清房贷也没钱拿回那么来说这根本套现不了现金

另外一种是团购价买回来的房子

这类型算是买个差别价

不会低于市价很多因为开发商就算你团购超过100套

你筹齐100套来说开发商最多也就给你多几个点到十个点的折扣

加上些特别优惠如免去一两年物业费或者把这100套单位都是包装修

开发商永远不会做亏本生意

以开发商的角度来说他们开发一个项目需要4年

投入的金钱和时间如果没有赚钱他们开发一个项目干嘛

关于这事早前有一个客户问我一个项目他说某个自称房产大师的人

开课收钱教人投资房产然后对学员说他手上有个项目买到赚到

因为他的团购可以拿到优惠这块百分之四十

这客户就来问我他花了几百块上这课程他们介绍他买这个项目说买到赚到

我和他说扣个百分之四十 开发商赚个毛线

其实这类型的是很多要看我们如何拆解

现实不现实。。。做人还是现实点好

房子本身有个价位开发商本身有个销售配套

他们本身有个销售底线的不可能会越位亏钱卖

还有一类就是拍卖房

这类来说最多人喜欢的玩法

也是风险最大的

关于拍卖房的可以参考我以前写过一篇博文

https://onestopspropertysellingbuyingrenting.blogspot.com/2020/07/blog-post_21.html

拍卖房可以分成几个阶段的拍卖价格最高的确可以去到百分之四十

每个阶段拍卖价格由低于市价十个点开始没人买就会一直拍卖

到最后那阶段就会低于市价百分之四十

也会有很多人说买下来了他们帮你进行房子还原配套

原因拍卖房根本不知道房里的状况

买下来了需要装修还原后再出售

意思来说就算低于市价也要预备一笔钱去修复

至于多少就要看运气。。他们通常会很你说交给他们做还原装修

能淘到个好房子就看自己运气

所谓的买到赚到只会出现在这三个方案里面

如果有人和你说买到赚到你就花些时间相信所谓的买到赚到是不是这三个方案里面

其实啊人心很难测谁不想赚钱

但是很多人很容易因为买到赚到的套路

到底是不是真的买到赚到还是买到亏死

只要你心思清晰没人能诱惑你掉入这些套路

只要心思清晰谁也能变投资大师

有些事情其实我不能说的太清晰因为会得罪人

这篇我就写到这里

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如果有什么疑问可以私信我

谢谢大家的阅读

在疫情情况下的马来西亚房产状况

 对于这个状况其实很多人都很担忧

关于这次的疫情受影响的可不只是马来西亚

全世界都被影响

对于马来西亚来说如果说完全没事都在骗你

对于这疫情状况影响最大的是旅游业

马来西亚也是也是一个旅游业旺盛的国家

就算旅游业受到影响

但是马来西亚不是一个只依靠外国人旅游的国家

最早前的封城封国大家都憋疯了

一解封本地的酒店立刻爆满订购旅游配套

说明了本地人对于本地旅游消费还是很高的

还有一样可能不是很多人知道

疫情事情橡胶需求量暴增

而马来西亚正是橡胶出口国

橡胶产品需求量暴增

橡胶股爆升，然后很多大企业也投入橡胶产品生产

可见需求量有多高

马来西亚拥有的天然资源不少

说回房产。。。。。。。。。。。

在疫情期间马来西亚房产如何

随着马来西亚政府的经济复苏政策

很多开发商响应出来很多诱人配套

加上马来西亚国家银行的利息调低

吸引了一大波的买新项目浪潮

毕竟利息降低加上诱人的配套对于一个一直想买房，投资房产的人省了很多

例如 你原本需要花 100万 买一套房 里面 的配套都是空房

         现在你花80万 买回来里面还附送家具一类

         这样的诱惑 难道没有疫情会出现这种配套吗

         这些优惠和利息都是因为疫情期间的政府响应的经济复苏政策才出现的

在这期间出现了好多好多的大老板 经济状况良好 都不会出现的

这就是抢购低于市价的房产

大家都知道我也是一个中介。。在这期间我收到的工作

有超过一半都是这些平时隐形的大老板现在出来寻找低于市价的房源

想起之前的世界股票风暴 造成了全世界的经济风暴

李嘉诚狂扫各种收到影响而需要现金周转的人的低于市价房产

等到经济复苏后在高价卖出去身家翻了几倍

那么这些隐形富豪也就做着一样的事情

对于出租市场

很多人问我影响是不是很大

其实我只能说收到影响的区域不是全部

那么来说什么区域收到影响

就是依赖游客的区域还要一些外国留学生多的区域

但是对于一般本地人住的小区影响不大

还是有人买房有人租房有人卖房

最讽刺的可能是这些外国人的区域以前都是最多中介入驻的区域

现在几乎受不了往外移了

毕竟对于中介来说差不多一年关国门状况他们待的是原本以外国人为主的区域客户都是外国人

国门关着，就断了客源连续了差不多整年 加上一个中介的开销挺高的  有几个中介受得了

所以放弃了这些区域

有房东问我就算没有外国人难道没有本地人租这些地方的房子吗

其实这问题由租金就能看出来了过后看看本地人租不租得起这些房子

本地人的需求和外国人需求不一样

所以本地人很多都选择住城市的周边小区因为租金低

而市中心的高昂租金负担不起

这就是主要的原因

遇到这状况被影响的区域都降低租金

短暂的降低租金让本地人负担得起的租金这样有机会找到本地租客

先熬过了这国门因为疫情关掉没有外国租客的时刻

也有些公寓因为没有停车位所以对于本地人不会租的原因这些房贷也租一个车位解决车位问题

这次的世纪疫情问题受影响的是全球

所以大家一起加油 身体健康最重要

这篇写到这里

谢谢大家的阅读

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让大家了解马来西亚房产状况

如果有啥问题可以私信我

谢谢

物业管理费

 

关于这个课题其实我觉得还是有不少人不了解 

如果打算买公寓的话一般都会问物业管理费多少

这个物业费一般跟着单位面积计算

所以每个单位不一样。。单位越大物业费越高

这个物业费用于设施保养和保安

一般来说基本每一个公寓的物业费都不一样

价格差别就在普通公寓，高级公寓

普通公寓拥有普通的设施 保养的费用没那么高那么物业费就没那么高

高级公寓拥有高级的设施 保养的费用自然高所以物业费也会比普通的公寓高

其实物业管理费是有自己标准方程式来计算

 

          运营经费              =   需要支付的管理费

     总共多少的单位

 

如果我们觉得对管理费用不满意的话

可以向专员要求进行审查，专员会指示管理委员会委任property manager 来估计管理费

 管理层 分成 3 阶段 开发商 ， 联合管理机构（JMB）和管理机构（MC） 

均获授权管理分层地契物业的公共区域，并且执行建筑物的条规，以及征收管理费、储备金和其他共管费用 

在业主获得单位的分层地契前，JMB的职责是管理和维护建筑物的公共财产。在获得分层地契之后，这个职责则会转交给MC承担。 

JMB通常是在发展商协助下，于该项目的首次常年股东大会召开后成立的。为防止不必要的延迟，分层管理法令（SMA）中已规定首次常年股东大会必须在单位转移买家后的12个月内举行，并成立JMB。 

如果MC在成立JMB的首个年度股东大会前就已存在，则不需要再成立JMB。另一方面，在分层地契发出，并已登记在分层管理记录簿后，MC才可以成立。无论如何，惟在MC的首个常年股东大会举办后，并委任了管理机构委员会之后，MC的职务才能正式生效。

另外，MC的首个常年股东大会，项目业主的出席率必须至少达到25%（不含地主和发展商）才能成功召开若MC常年股东大会成功召开并成立MC，那JMB则会在MC成立那天起的三个月内自动解散。

JMB颁发合约的限制JMB的成立，是为了在MC成立前，暂时执行后者的职责和责任。因此，JMB并没有享有如同分层管理法令赋予MC的所有权力。根据分层管理法令第21条第（3）款规定，JMB不得颁发任何期长超过12个月的建筑物管理相关合约。但是，根据分层管理法令附表2第6段，MC并没有这方面的限制。这意味着，如果这些合同期限超过12个月，则JMB不得与第三方订立任何物业管理合约，否则，该协议或会被视为无效。无论如何，出于审慎和善政的考虑，法令也不鼓励MC与任何一方订立长期合同，因为若未来情况有变，一份长期合同将阻止管理机构委员会公平地重谈条款。

由买新项目拿到钥匙的第 一年发展商就会负责帮房东管理 称为 Developer Management

一年后居民就必须举办年度会议来成立联合管理机构（JMB）当至少 25%的业主注册分层地契后就会成立属于业主们的管理机构（MC）来管理自己的公寓

每个月的maintenance 和 sinking fund 为两部分

Maintenance Fee 是维护公共地方还要公共设施。他可每月预计费用 例如 ：日常打扫 ， 清理泳池， 保安工资 ，清理垃圾 等设施保养费

一般上 Maintenance Fee 里面有 10%是Sinking Fund 这事用来支付一次性费用 例如 翻新公寓 如刷漆 更换电梯

这样大概我们都了解这个物业费是什么了

 

这篇就写到这里

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如果有什么不明白还是想要了解的可以私信我

谢谢阅读

 

关于买房时候让买家购买的MRTA和MLTA是什么东西

 

相信很多人在马来西亚买房子偶尔都会遇到这事

也对这两个英文字母很奇怪为什么要买这样东西

MRTA和 MLTA 其实算是一类保险或者说应该算是人寿保险这类的

就是你买了这保险后如果发生了严重的意外（死亡，病逝，终身残疾）保险就会帮你还贷

MRTA 是提供保障贷款的 

MLTA就是提供保障贷款 ，储蓄 ，保值

那么来说银行让买家购买这个保险还不是给银行自己一个保障

这两个到底有啥差别

MRTA是不能转移。。如果新房子买了后卖掉了房子这就会退保

MLTA是能转移的。。如果新房子买了后卖掉了再买一套房子可以转移去新房子那边

价钱来说

MRTA 比较经济

MLTA比较高

关于两者索赔来说

MRTA来说索赔后就会帮保障者还清银行贷款而已。。家人/家属夺得房产拥有权

MLTA来说索赔后就会帮保障者还清银行贷款后剩下会有多出的利息钱

关于两者的付款方式

MRTA来说必须一次性付款也能纳入房贷里面

MLTA来说可以分期付款 分成每个月，每三个月 ，每半年直到付完 不能纳入房贷里面

            而且数目来说比MRTA没让他高很多

关于两者的保额价值

MRTA 来说如果退保后可以取回小额退保的钱这以各银行条款为标准

MLTA 来说可以提早的领取退保后的钱一次性缴还房贷拥有能保证的退保价值

关于 受益者方面

MRTA 来说受益者只要 银行

WLTA 来说受益者可以指定家人和朋友当然有条款受益者必须先还清房贷才能得到多余的钱

看似人寿保险 看似投资

当然国家银行没规定买房借贷必须买这保险

买与不买可回自己

银行会叫申请贷款这购买这保险来说只是给银行自己保障

对于买家来说这其实也是一个负担

所以很多人都选择不买

如果买也会买MRTA把那笔钱放进房贷里面这样不用特地准备一笔钱来付这保单

这样大家应该大概了解这MRTA和 MLTA了 MLTA比较像投资

这篇就写到这里

希望能让大家更理解这东西

买与不买这就看自己了

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谢谢

中介很好做很好赚吗

 

经常有人和我说中介很赚钱

这里我说说我们这些当中介的真的那么好赚吗

很多人知道每个地方都有很多房地产中介

那么多的房地产中介难道这行业很好赚吗

即使那么多房地产中介还是很多大公司一直的聘请房地产中介

那么来说肯定很好赚才那么多人去当房地产中介

我在这里解释下对于我们这些房地产中介是不是那么好赚那么好做

先说说我在这行业那么久了

由大公司换到去小公司

在这行业有种系统就是金字塔系统

这就分成老板----》经理----》组长----》到中介

对于这类来说只要中介开到单楼上的每个人都有钱拿

那么来说这钱哪里来的。。。。。就是中介开到的单每阶层抽佣

分佣制度自然被拿低了

还有一类就是家人制度 就是一家公司每个中介直对老板 佣金比例每个人不一样

这类一般来说小公司

之前我有一篇博文写过中介的佣金比例还有提供的服务

https://onestopspropertysellingbuyingrenting.blogspot.com/2019/05/blog-post.html

我在这类先说说我们中介的工作时间还有我们日常运作

对于中介来说一年365日都是工作日

只要有人要看房都会安排人看房

有人说我们中介很好赚这里我也说说中介投入了什么

一个中介如果没有投入广告那么如何找到租客买家

那么来说投入广告需要钱吗？？？？？

这里我可以分享给大家知道 房地产广告的费用比任何的广告费用高

而且一个中介不会只在一个房地产平台打广告

每个平台花费两，三千 （对于我来说我自己打广告平台超过6个）

中介经常到处跑来跑去带人看房 可以早上跑到晚上 周一跑到周末

在车时间就和出租车司机一样长

接下去就是油费 ， 路费 ， 停车费用 这些来说一个月也能花个一，两千

车这样来跑 保养少不了 这也是中介要承担其中一样

这些负担加起来其实不是一个小数目

在这里说说 房地产中介一般是没底薪的

有开单就有钱 没开单就吃自己

对于佣金制度其实来说我们持牌中介买卖佣金3% 但是你认为房东真的每个会给3%吗

房东会说你不做还有很多中介来做。。。再来句找个没牌中介也可以

马来西亚中介来说 100% 只有 40%有执照 因为执照申请都有限制

对于大公司金字塔系统来说越多中介越好这样才有利这系统

但是对于执照有限制来说那么多中介咋搞

答案很简单 只有关键的人有执照其他的都是没执照的。。可能连组长什么的都是没执照的

对于这样的高的每月费用真的那么好做吗

对于曾经进入这行业的人自己知道这行业是不是真的那么好赚

还是说受不了这样的时间还有每个月花的钱而放弃这行业

广告费用最可怕的估计就是社交网站打广告

尤其是新项目 你所花的广告费用分分钟是个天文数字

赚回来的也不够还打广告用的信用卡

菜鸟进来这行业一开始肯定由新项目入手

而新项目最有效率的找到买家就是砸钱在社交网站

有人欢喜有人忧这些社交网站不是你一个人而是无数的人打广告

那么来说如何在这状况下找到客户（答案就是砸钱。。。花费更多就越多人看到）

承受得了就能生存下去。。。承受不了就被淘汰

在这行业是那么的无情的

永远在这行业被淘汰的永远比生存下来多

所以可以看到每个中介公司全年都在招中介

一波被受不了被淘汰了就要找下一波来帮忙打广告找租客

中介不打广告难道老板出钱打广告客户给中介😃

有没有一个公司是有底薪还有公司出钱打广告的

中介是不用承担这些的。。。。如果有就不会那么多中介受不了而转换去别的工作

想当初我也是听到月入过万而加入这行业

结果想象永远是好的现实来说是很残酷的

加上因为这行业竞争很大现在出现了很多自认为销售大师

办些销售课程目标就是赚中介的钱

一个月能成交一单就能生存下去

往往说是简单的。。有的半年没开单一直吃自己

也因为这样出现了有些中介动了歪念头

以前有个前辈和我说过其实中介属于一门生意

要有投入才有成果

在这行业要生存下来

要经历的可是广告上的战争

然后就是要如何服务客户

和客户维持这好关系

好好利用人脉结交新的客户

这篇就暂时写到这类

别再以为中介很好赚

还有想进入这行业的朋友也要三思

加入的平台很重要。。

找对了可以帮你很大忙辅助你很多。。

找错了就是找了个吸血鬼只是在利用你的钱包帮忙他们打广告抢曝光率

其实每个行业都有自己的苦处

所谓有苦没人知道

当你有成果了就说你这行业很好做

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如果有什么对于房产的问题可以私信我

我会分析给你们知道这些关于房产的知识

如果对于投资房地产的位置了解也能私信我

房产投资的分类

房产投资的分类

很久没写关于房产投资的博文

这篇我就写下关于房产投资分类

市场上琳琅满目的房产投资

有的就是纯属的公寓项目 

（这类要出租找租客）

有的就是酒店式公寓投资  

（这类通常都是有包租回酬的项目。他们会把你的单位当民宿）

包租回酬一般是给6%租金然后他们会用你的酒店式公寓经营民宿

这个6%的算法是 

房价 100万 6%就是一年 6万 

除于一年就是 一个月可以拿到 5千

这个五千就是包租回酬 （通常会给两年或以上）

这类都会和开发商签约 等包租回酬完毕过后就要求续约然后进行分佣制度

对于这类型的酒店式公寓一般出现游客多的地方或者就是很多外地人居住的位置

在说我这里拟几个公寓我们研究研究每类类型公寓投资的收益

公寓 A 

房价 ：不到100万

位置 在 普通外区

距离吉隆坡双子塔 大概 25公里

面积 150平

3室 2 卫 2车位

租金 3000 （ 周边租金 2000-3000）

如果装修的好 租金可以去到 3800

租客源 本地人

周边 餐厅 ， 商场 ， 菜市 ， 学校  ， 地铁站 都齐全

出租率 中等

公寓 B

房价 ：180万

位置 在 市中心

距离吉隆坡双子塔 大概 1公里

面积 100平

2室 2 卫 1车位

租金 4000 （ 周边租金4500-5000）

如果装修的好 租金可以去到 5500

租客源 外国人 或 高级职员

周边 餐厅 ， 商场  ， 地铁站 都齐全

出租率 中等

公寓 C

房价 ：不超过100万

位置 在 大学周边的公寓

距离吉隆坡双子塔 大概 40公里

面积 100平

3室 2 卫 2车位

租金 2000 （ 周边租金 2000-3000）

如果装修的好 租金可以去到 3300

租客源 学生为主

周边 餐厅 ， 商场 ， 菜市 ， 学校  ， 地铁站 都齐全

出租率 高

公寓 D

房价 ：150万

位置 在 成熟小区

距离吉隆坡双子塔 大概 38公里

面积 150平

3室 2 卫 2车位

租金 3800 （ 周边租金 3800-4500）

如果装修的好 租金可以去到 4800

租客源 把孩子送来读国际学校的外国人 和 本地人

周边 餐厅 ， 商场  ， 国际学校  

出租率 高

以上的ABCD公寓

就当着是市场上的用来投资的公寓

大家会觉得那些最好赚

经过这场世纪的疫情影响

我觉得很多的房东会发现有些地方过于依赖外国租客

导致疫情齐全房子出租不去而焦急

他们问我是不是每个都一样

我回答不是

比如 公寓 A 属于普通外区 居住的人都是本地人 + 外国人 

就算疫情关系可能封国状况还有本地人会想到换房子所以找别的房子出租

这些外区可能没有市中心的繁华 没有高级小区的高档

但是他们租金便宜 ， 周边设施方便 ，房价不高所以租金不会太高

公寓 B属于市中心的繁华位置 消费水准自然比其他高很多

居住的人都是属于花得起这消费水准的外国人

房子买回来价钱不便宜 出租价高

市中心的高级公寓数量多

本地人消费不起这生活水准

当封国期间没有了外国人自然没有了租客

一旦国门打开就会有消费得起这生活水准的人入住

很现实的说因为租金高也成为的中介的基地

很多中介会在这些地方工作

但对于这场疫情封国状况

这些中介多半熬不下去把基地转移去外区

因为没有外国人的关系

公寓 C

这就是纯属的校园区域

这些房子一般都是只配备家具不带装修

居住的人除了本地人就是留学生

以留学生来说价钱便宜就是王道

配备齐全就是完美

这些区域租金不会很高。。因为租金太高就会反效果因为学生租不起

房里的状况都是简单的配备家具很少有人会装修出租给学生

对于这些大学位置 有些都会有大量的国外留学生

很多留学生封国状况回不来所以房子空了很多

公寓 D

这属于高档小区配搭国际学校

居住的人本地人和外国人

这类型的外国人就和市中心不一样

因为送孩子来国际学校的外国人通常都一住就住几年

就算封国状况还是很多还在马来西亚 

封国状况对于他们来说影响不大

消费来说这些地方肯定低过市中心但比普通的小区会高一些

这些小区的租金很接近市中心

看了这样的分析

房产投资主要看位置

房子价钱和收益都是不一样的

位置的重要性

位置价钱比较高而不是过高

位置不好价钱再便宜也不是一个能投资的地方

以前很多人以为每个小区都适合投资

投资是一门学问

房产投资说的是位置和设施

摸清楚状况就能看的更远

这篇就写到这里

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对于买房买新项目

对于买房买新项目

我相信很多人对于买房和买新项目都很怕被骗

但是以我角度来说对于一个销售的话真的能骗到你买一套房或一个项目吗

还是面对美人计，美男计吗

如果看过我以前写的博文说到这些买房的知识

真的那么容易会被人骗去买了些不值得投资的位置或项目吗

一个人把你当为目标有心设下陷阱等你步入圈套这要避开的确很难

但是有这类人的话的确可怕 但是遇上真的避免不来吗

答案是再大的圈套只要自己抱着自己有用心去理解也未必掉入
我曾经说买房不能光听销售介绍而需要自己去做功课
有的人为了买套房可以花了半年至一年时间
看了无数的项目看到心也乱了到最后没了方向
有的人 先把每个小区了解 然后选择一个自己最满意的小区
再下定决心在这小区寻找最为合适的房子
就算再多的销售宣传也打动不了他的心思
现在的市道上一大堆自称房产大师，房产大神授课
赚取学费。。。研究各种漏洞。。过后介绍项目给学生投资
而这些项目真的赚钱吗 呵呵
这些所谓的大神大师从中的盈利我就不说了

我以前说过要了解一个小区很简单
尤其现在是科技发达的时代
随便上网就能找到资料
比如一个人向你推荐一个楼盘或项目
只要知道地段一搜租赁就知道周边的租金比率
在对比最低与最高 而向你推荐的项目能用来对比
比如一个销售和你说这项目完工后可以出租超过一万
有没可能 当然要自己去搜看看最高的租金是啥公寓还是没有一万租金的房子
是不是吹牛B也不理了信自己所做回来的功课最现实
毕竟买房的是自己不是他
我曾经有个朋友和我说一个人推荐他买一个项目 那销售和她说租金能超过一万
这个朋友就跑来问我
就很简单网上搜搜就有了附近的同面积的租金比例
然后话也少说直接把载图发给她
毕竟我自己也是一个中介我也不好说啥
外面啥人也有
她看到同面积的价钱两千多到八千
而八千的是小区中的王牌公寓，地段位置都接近完美
而这个推荐他的项目位置要追也追不上这样的位置
难道可以出租到一万多吗 呵呵
有些套路只要自己有做了功课是不攻自破的

再说对于一个新项目能确定未来的租金吗
难道有人可以去到未来而探索租金
再说对于一个新项目刚提钥匙时候
价钱会很乱 真的那么快能固定下来一个价码吗


这篇我写到这里希望能给大家多些了解这些
免得掉入这些圈套
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下一篇我就写 何为控价。。。为什么需要控价

马来西亚复苏计划你知多少

马来西亚复苏计划你知多少

有意投资/买房自住的民众，帮你们画一下重点：

• 将会重新推介拥屋计划来协助提振国内的房地产行业。
• 将会给价格介于30万到250万令吉的住宅，提供免除转让产业拥有权文件和贷款合约的印花税。
• 免除转让产业拥有权文件印花税，仅限首住宅的100万令吉
• 贷款合约印花税全免
• 从2020年6月1日至2021年5月31日，条件为发展商需提供10%优惠。
• 将会豁免马来西亚国民的个人的产业盈利税（住宅相关）直到2021年，其上限为每人3间（言下之意，就是卖多过三间，还是需要缴付产业盈利税！投资者需留意）。
• 在新的拥屋计划期间，第三间房屋贷款/60万令吉以上房屋贷款，不再限制只能借贷上限限制70%，而是以金融借贷机构内部风险架构自行评估。

      关于印花税全免

      这个印花税全免很多人会误会因为它只限于新项目

      对于二手房源是不能全免的

      对于之前利息调低后再加上暂时的这些配套

      有人问我该不该入手买房投资

      所谓天时地利人和难道不是这时刻吗

      利息调低对于买房的利息调整付少了多少利息

      印花税的费用，免除转让产业拥有权文件

      收到封城的冲击下全世界都在经历中史上的经济衰退

      复苏计划就是一个考验

      想当年 97 股市风暴 李嘉诚也是趁市场低迷狂收购

      等到经济恢复过来再脱售

      经济衰退有人欢喜有人忧

      如果你是没受到经济波动

      在这天是地利人和 就下手吧

      这机会难得。。。。。。。。

      这篇就写到这里

      希望能让大家多了解这复苏计划

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      有什么问题可以电邮我或私信我         

小区介绍篇 - 旧巴生路 （Old Klang Road）

旧巴生路 （Old Klang Road）属于吉隆坡外区的一条路名字 而不是巴生

旧巴生路是沿着巴生河 附近 一条直路 左右早期来说有很多工厂在这里 后期很多这些业主都卖给开发商

迅速的开发这附近的小区

旧巴生路的隔壁小区就是旧古仔路也是一个我会介绍的小区

很多人都会很想了解这小区周边有什么地标性的地方

我打个例子 如果我由吉隆坡市中心去八达岭会途径什么小区

吉隆坡市中心 经过联邦大道 会先到谷中城商场 再到孟沙南城  过了吉隆坡城门 才到八达岭

记得我上篇说过孟沙南城有条捷径可以连接去旧巴生路

而谷中城区域的地价都很高 ， 孟沙南城的地价就低谷中城一些

而旧巴生路就是谷中城其中一条路连接去别的高速

而这小区的优势就是因为早期没开发很多的住宅项目 后期都开发住宅项目和商业项目

原因这里的地价不高 吸引了很多在孟沙南城 ， 谷中城工作的人 在这里租房因为租金没谷中城和孟沙南城高

现在这小区已经可以看到很多公寓和商业区域

这里没有地铁站 但是只需要一条直路就可以直到谷中城

毕竟不是每个上班族能承受高昂租金 所以旧巴生路是这些上班族首选位置

不过这也许地价低。。。地价也会跟着需求量而增加

外籍的专业租客一般都会选择最近的位置或者有地铁站的位置

由于旧巴生路没有地铁站所以这位置都会比较多本地人多

出入也是驾车去上班 导致这小区因为主要出入都一条路所以会很堵车

旧巴生路为中心位置以 Scott Garden 这商业区为中心

这里的地价由两室 45万马币 已经变化到 两室 55万马币 

单身公寓目前在这小区 两千马币还能找到 可以理解这里的地价还没完全上涨

而房价旧巴生路都是几十万马币为主 

价钱高的都是以越接近谷中城就越高

如果预算不高又在谷中城或孟沙工作 这小区的确减少了他们的负担

而对于没有交通工具的外籍租客通常都会选择孟沙南城 或 八达岭 有地铁站的区域

这样大家也大概理解这地方 如果有啥问题可以留言给我

这篇就写到这里

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谢谢大家的阅读

下篇我就写旧古仔路

小区介绍篇 - 孟沙 区（Bangsar ） - 孟沙南城 （Bangsar South ）

小区介绍篇 - 孟沙  区（Bangsar ）

孟沙 （Bangsar）是一个马来西亚其中一个高端小区

位于市中心和八达岭的边缘一个小区

这里接近中央火车站 ， 小印度 ， 谷中城

很多人都知道中央车站周围都是高端办公大楼

但是最接近中央火车站的就是小印度。

所以很多在这些高端办公大楼工作的高层都会选择孟沙区

就如图片其实孟沙区几乎以联排屋为主 另一部分就是全是别墅 

在这些住宅的中心就是商业区

虽然这些联排屋都不新了 但是他们的价值可是很高

价格为170万马币 到 280万马币

可见这里的地价有多高

孟沙以前也是吉隆坡其中一个有名的酒吧街

整条 Telawi 街 两对面都是酒吧

所以更吸引了很多外籍住在这小区

因为需求量提高 后期开发起高级公寓项目

但是这些项目都与中心位置有些距离

而这里的别墅价格 大概以 480万马币 至 1500万马币

而这里的高档公寓价格大概以 180万 至  1000万马币

看到了价钱是不是很惊讶

这里有商场 有商业区 可以连接八达岭 ， 中央火车站 ， 小印度 ， 谷中城 

所以地理位置都很好 

近期因为酒吧街喧闹 影响到附近的住宅

现在已经收紧这区的娱乐执照

现在变成了些小型酒吧 ， 高级餐厅 ， 时装店  大路旁的别墅很多改造成展览厅

还是一样的热闹

交通方面上下班时间也是一个堵字 因为进出孟沙是一条主要道路 然后在连接几个区域

如果想在这里找新房来说基本没 除非找新开发的位置都是离中心有些距离

孟沙距离 谷中城这个有名商场 就 7分钟车程

孟沙距离 中央火车站附近的办公大楼 就 9 分钟车程

孟沙距离 满家乐 就 14分钟车程

孟沙距离 双子塔 就 15分钟车程

曾经有人问我为什么这小区没开发商收购这些地皮来开发高级公寓

可能 地价问题 然后 如果过分开发可能有反效果

所以这区的项目开发就停止了

很多人把目光瞄准我要说的孟沙南城 （Bangsar South）

好啦 不卖关子了直接去下篇

孟沙南城 （Bangsar South）

孟沙南城 （Bangsar South）是孟沙的边缘接近谷中城

它坐落在孟沙南部 吉隆坡和八达岭之间的一个小区

其实他是一个联邦高速公路旁边的一个小区

附近有马电讯大楼还有不少的高端办公大楼

这里和孟沙有什么不一样

这里你看到的都是办公大楼还有公寓 反而你看不到有联排

这里其实因为孟沙已经没什么发展的位置所以向外移的开发小区

这里的地理位置其实也不错

这里有地铁站 ，好几个商场 

交通来说可以连接吉隆坡市中心 ， 八达岭 ， 旧巴生路 ， 谷中城 ， 孟沙

近期阿里巴巴集团也把办公室设置在这区

附近的办公大楼工作的也一般与科技有关的外籍技术员

这小区对马来亚大学的留学生来说应该不陌生

因为这里除了外籍租客 还有很多马来亚大学留学生

这里的公寓分两部分 为中心的价格都挺高 往内移的就是比较旧的公寓 这些价格都不过一百万

中心位置的都超过一百万马币

但是这区域面积其实不大目前已经算满开发了

这里距离 马来亚大学 大概 6 分钟车程 2.7公里

距离谷中城 大概6分钟车程 3公里

距离旧巴生路 8分钟车程 5.6公里

这里普通的公寓租金为 2500马币 至 10000万马币

2500马币以单身公寓来算

因为单身公寓都是后期开发才流行

所以都是比较新的公寓才会看到单身公寓

因为阿里巴巴着这里设办公室所以近期也多了很多中国的技术员在这区域居住

这篇就写到这里

谢谢大家阅读

喜欢的记得关注和分享给其他对马来西亚位置不理解又想置业的朋友

有什么位置想了解的可以私信我

下篇我讲写 旧巴生路或 旧古仔路 因为有人私信问我这两区

谢谢

小区介绍篇 - 白沙罗高原 （Damansara Heights ）

小区介绍篇 - 白沙罗高原 （Damansara Heights ）

白沙罗高原 （Damansara Heights ）在马来西亚人来说还有一个名称就是武吉白沙罗

在很多外区都会带着白沙罗这后缀。但是白沙罗高原才是此名由来 然后后面加上一个高原

显示了住这区的人身份象征。。因为很多人以为这后面加上了一个高原难道这位置是在山上

其实可以留意其他区域一般都会有一部分列为高原的部分然而这部分的地价是比其他的高

项目也比普通的项目贵。。设计都是比较高档

就如这说法住在这小区部分的都是高收入群体 。 

白沙罗高原也是位于市中心的边缘 它的隔壁就是八达岭，孟沙 ， 这两个地方的地价也不低

近期完成的地铁站把这小区的价值再升了一级

附近以有几个高端公寓 清水公寓 ， 双子公寓 ， 白沙罗城公寓 还有一个项目为柏威年

柏威年也会在这开发商贸公寓项目 开启多一个柏威年商场

这小区的繁华度会不会再升一级

如果柏威年商场完成这里将会有两个商场一个是柏威年 另外一个就是白沙罗城商场

何为商贸项目就是混合式开发项目附带了办公大楼 ， 商场 ， 住宅

这小区的地皮很少因为周边都是别墅 而这些别墅的价格都六百万马币起至两千万马币

虽然看下去周围也有不少的比较旧的别墅可是这些别墅贵的是他的地价

这里有精英大学（HELP UNIVERSITY）

国际学校中算名校的 Cempaka International School 

也在这小区里面

对就读精英大学的外籍留学生基本烦恼的一件事就是住宿因为这里的地价很高住在这里的租金都很高 不是一般的留学生负担得起

庆幸的后期地铁站工程完成了现在留学生可以住在地铁站能到学校的小区

虽然绕着这小区的八达岭，孟沙 地价也不便宜 所以都会选择在远些的小区

曾经有客户问我这里地段不错为什么开发商们不收购那些别墅地皮来开发项目

我回答这些别墅地价那么高那么多别墅要花多少钱去收购而且这些房东也未必会卖给开发商

要是收购回来的本钱是天价那么开发出来的肯定也是天价

价钱如果太高了反而反效果

所以至今也没开发商动这念头因为不划算

而柏威年这项目是面对大路和地铁站 算是黄金位置

而这块地皮以前是政府大楼还有停车场

收购回来的价格肯定也不是一个小数目

这里的平均租金都五千马币 至 一万马币 以上

可想这里的地价多高

甚至以单身公寓价格来说还高过市中心

这篇就写到这里

下一篇我将写孟沙 （Bangsar）孟沙南城 （Bangsar South）

喜欢的请关注和分享给朋友看看

多了解马来西亚的小区分布

这样的话置业也了解位置的知识

谢谢大家的阅读

有什么小区想理解的可以私信给我

我会安排写一篇的介绍出来

小区介绍篇 - 蕉赖 区域 (Cheras Area )

小区介绍篇 - 蕉赖 区域 (Cheras Area )

蕉赖 （Cheras）相信很多人对这名字都很熟悉 

这原本是一个华人占多数的小区现在因为这小区的地价比很多地方比较低些

现在吸引了很多友族朋友在这附近置业

这小区面积很大 可能很多人不知道 蕉赖 是夹着吉隆坡和雪兰莪的

一部分属于吉隆坡一部分属于雪兰莪

所以打算在这附近置业就要留意了

吉隆坡就需要一百万马币 另一部分需要两百万

蕉赖的其中一部分与安邦为邻  一部分与加影为邻

如果打开地图你会发现这蕉赖区分布成好几个小区

蕉赖很多部分地契都属于永久地契

这里也属于其中一个堵车黑区

因为出入基本同一高速所以上下班都会面临大堵车

现在多了一个新地铁 可以直接连接去吉隆坡多处更吸引跟多人

唯一不足是这地铁是沿着高速公路的。。。所以步行距离的都是高速旁边的公寓

这里商场也很多 有 巨人超市 ， Leisure mall ， eko cheras 

还有一个有名的夜市也属于马来西亚最长的夜市就是康乐夜市

蕉赖的高速有捷径可以连接谷中城过后直接到八达岭

高速直通吉隆坡市中心

有名的sunway velocity商场 的位置也在蕉赖路

一路连接还有IKEA ， mytown 商场

可能很多国外的人都发现马来西亚商场比很多国家多

这里的价格分布为接近sunway velocity为高 雪兰莪位置的价钱没那么高

雪兰莪界内的价钱就低些

sunway velocity附近近期也吸引了很多外国人投资

尤其中国的朋友。。因为商场附近很多中国餐厅因为中国人多

外区来说也是一个不错的外区

可能我介绍多谢吉隆坡的外区后你们会理解为什么本地人都在外区住

这小区我就写到这里

有想了解的小区记得私信我

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谢谢 大家

这几个月房产走势会被疫症影响到如何

还没开始先呼吁大家 没事在家待着 共同抗疫切断传播链靠大家合作

#StayAtHome #PrayForMalaysia

前线的英雄正在为我们打战 我们能帮忙的就是封国封城 时刻在家待着
大家共同努力把疫症传播链切断
没有什么比自己的生命更重要。 别拿自己和家人生命开玩笑
生命没Take 2 珍惜自己 珍惜家人 珍惜爱你的人
大家记得喝多些水 ， 出门填购日常用品口罩戴上 尽量避开人群
消毒液带着随时的用来消毒。因为我们的手经常都会接触到很多地方
这些地方随时都有病毒

这几个月房产走势会被疫症影响到如何

近期马来西亚爆发的全世界都在爆发的COVID-19 目前正在封国封城

这就如一个成长中的国家突然停止成长还在后退

封城不出门为了切断传播链 是为了阻止新一波的传播者爆发

但是这需要牺牲自己国家的经济

因为封国封城没有外汇收入，全部待着家没有工作就如没有收入停顿了

但是房贷，车贷 ， 商业贷款 全部都还在

只有输出没有收入。。。但是我这里奉劝大家没东西比自己的命和家人的命重要

这段时间大家合作的抗疫不给前线的医护还要警察添乱。让这场疫症快快的结束

这样生活就会恢复正常

接下去的走势都会以二手市场比较活跃

为什么我会这样说

原因经济低迷有人挨得过有人挨不过

但是新项目遇到经济低迷而缓慢

当然我也希望一切会如常

二手市场活跃 一般都是二手房买卖 ， 还有拍卖

回想97年股市大地震的后遗症就是出现了很多被股市大地震震伤的人都在卖房

同时间也有没被影响的人都在低价收购这些房产

这造成了现金流的土豪出动购买能赚钱的房产

这就是 有人低迷有人活跃 等经济回升时候这些都是生金蛋的凤凰

对于这次世界疫症的影响 不单只有马来西亚被影响 而是全世界都在停顿了下来

所以外汇收入对于很多国家也被影响

所以这和97年的股市大地震影响很相似甚至会更严重

打赢疫症后还有一段时间恢复失去的经济效应

所以过后的经济低迷就是考量个人经济效应

跨过去了就是海阔天空。。。

大家一起加油 

全世界一起和这疫症抗争

勤洗手 多喝水 少聚集

天佑马来西亚 天佑全世界
大家听听这首歌加油

Heal The World

https://youtu.be/BWf-eARnf6U

这篇写到这里

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谢谢 大家

小区介绍篇 = 旺莎玛珠 区 Wangsa Maju

小区介绍篇 = 旺莎玛珠 区 Wangsa Maju

旺莎玛珠 （Wangsa Maju）属于吉隆坡市中心的主要市区之一

这里可以看到不少的公寓和商场还要各大分区

这里主要连接文良港 （setapak） 和 鹅唛 （gombak）

这里也算距离吉隆坡市中心最近的一个小区

旺莎玛珠 距离双子塔 8.4公里

文良港距离双子塔 6.5公里

旺莎玛珠曾经是个橡胶园 现在变了学生多的小区

原因马来西亚的拉曼学院和拉曼大学都在这里

这里集合全马来西亚的华裔大学生都在这里就读学院和大学

这两个小区也吸引了很多在市中心工作的上班族在这置业

这里有几间华人小学 ， 也有国际学校

马来西亚伊斯兰大学也在小区介绍篇 = 旺莎玛珠 区 Wangsa Maju



旺莎玛珠 （Wangsa Maju）属于吉隆坡市中心的主要市区之一

这里可以看到不少的公寓和商场还要各大分区

这里主要连接文良港 （setapak） 和 鹅唛 （gombak）

这里也算距离吉隆坡市中心最近的一个小区

旺莎玛珠 距离双子塔 8.4公里

文良港距离双子塔 6.5公里

这里去云顶高原大概40分钟车程

旺莎玛珠曾经是个橡胶园 现在变了学生多的小区

原因马来西亚的拉曼学院和拉曼大学都在这里

这里有两间国际学校一间是飞优国际学校还要一间就是sri utama国际学校

这里集合全马来西亚的华裔大学生都在这里就读学院和大学

这两个小区也吸引了很多在市中心工作的上班族在这置业

这里有几间华人小学 ， 也有国际学校

马来西亚伊斯兰大学也在附近

这里餐厅，生活设施的很充足

超市也好几间 ，这里的地价不高原因属于比较普通的住宅区

所以租金比起市中心低些

但是以这数额的租金可以住在那么方便的小区

相比起来文良港就会华人比例比较高

这小区人口拥挤所以每天上下班时间都会堵车

近期也吸引了很多中国穆斯林在这小区开餐厅原因中国马伊大学留学生很多在这小区居住

也有不少市中心留学的留学生也会选择这小区或文良港

原因这小区的消费没那么高。。原因因为很多都是以学生为主所以价钱不会偏高

一旦价钱偏高就会没人光顾

这小区起初的地价一套公寓大概40万马币可以买到130平方三室公寓

现在新项目价格已经涨到60万马币可以买到80平方的三室公寓

要是要找超过一百万的公寓可能都是比较大的单位

也因为地价原因 早期在这小区投资的房东都赚钱

租金基本都高过房贷 这里显示的很明显小有小投资 大有大投资的效应

这区其实也是一区蛮不错的小区主要是位置还要附近的设施

这篇写到这里谢谢大家

如果大家有想要了解的小区记得私信我

大家记得关注和分享给朋友

接下去几篇就谢谢各小区 区里状况

满家乐 （Mont Kiara）

这名字对于外国人的朋友应该不会陌生

满家乐是吉隆坡其中一个高档小区之一

这里的居民大多数是在马来西亚定居的外籍和本地高收入的人群
这里是很多移民者和移民家庭首选的小区
这一带的设施，设备，商场都有很多进口货品

目前来说满家乐也是日本外籍人士最多的一个小区
所以周围你会看到日本餐厅数量挺多，有些商场指示牌都配备日语
可能这一带的环境很适合他们的喜好

大家可以看到外国人住这小区的人数
也因为这里有很多优质的国际学校
例如 满家乐国际学校，花园国际学校 这些都是排名十大的名校 数量排名马来西亚第一
这一带很多建设工程。挤满高楼大厦 ， 上下班时间会出现交通拥挤
远看这小区就像香港 高楼与高楼距离
不过很少人会知道其实这满家乐隐藏了一个别墅小区
价格来说也要几百万马币到一千多万的独栋别墅
目前满家乐的土地开发量比较拥挤甚至已经没地开发了。。目前发展已经往外移
这里的集合了很多外国人当然也成了出租房子的热门地段
因为也有不少的人带着孩子来名校读书在这里租房，买房
最接近满家乐的小区有 desa park city 帝沙花园城 ， hartamas ， segambut，dutamas
一般来说对于外籍移居来另外一个地方的人通常都会找一个他们国家人数比较集合的小区
尤其是日本人，韩国人 在马来西亚都会比较集中的居住在同个小区
也因为这原因他们也会在这些小区经营起生意 比如 餐厅 ，超市 ， 便利店 ， 咖啡厅
有的甚至会出现韩系幼儿园 ， 日系幼儿园

满家乐 距离 双子塔 9.9公里

下篇我就说说帝沙花园城让你们更加的理解帝沙花园城

这篇我写到这里
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接下来的我慢慢的介绍每个地区的资料

商业住宅 和 普通住宅的差别

商业住宅 和 普通住宅的差别

因为经常很多朋友很纠结这问题

到底有什么不一样

商业公寓 又有那些

住宅公寓又有那些

两者到底差距什么

1 ， 房产业权种类

房产业权都会说明物业的用途 ， 所以所有房东，租客都必须遵守他们定下的规矩和限制，，身为住客的责任

住宅---来讲肯定只能用于生活与住宿用途不能经营民宿啥的

你可以在家里举办派对只要没有吵到其他住户就OK了

商业住宅---来讲就相反。。商业住宅的差别可能就可以运营业务和相关活动。但是也是要根据物业的规则

2. 贷款上限

住宅 最高可以贷款至90%

商业 最高可以贷款至70%

（以上的贷款上限是以马来西亚人来计算）

贷款上限是有变动的。因为马来西亚有个规则就是第三套房不能全贷

例如：你有两个公寓准备买第三套公寓。。这第三套公寓是不是全贷的。上限多少根据银行

             依照你的能力（也有个漏洞就就是如果你是两个住宅公寓买一个商业物业是还能全                   贷一切依照地契种类）

3， 水电费 ， 税收 ， 手续费用

住宅：住宅房产的水电费率肯定低于商业房产。譬如，住宅房产享有较低的电费率 - 每千瓦时（per kWh）0.218令吉，而商业房产的前200千瓦时的电费率几乎是住宅房产的双倍 - 0.435令吉。此外，房产税也较低，甚至联合管理机构（JMBs）和管理公司（MCs）的服务也不需要付消费税（GST）。
商业：一般来说，商业房产的水电费率会高于住宅房产，而税收方面也会是住宅房产的2.5倍。此外，联合管理机构和管理公司所征收的服务和维修费用就要加上消费税。

4，保险

无论是购买商业或住宅房产，通常都会由银行贷款资助，而一些银行会强制其买家购买保险。如果借贷人（包括中小型企业和企业融资在内）因死亡或残疾而无法付分期付款，递减式房贷保险保单（Mortgage Reducing Term Assurance ，MRTA）将为该银行贷款做出适当保障。另外，买家也可以购买火灾保险以保护所购买的房产，万一发生火患，该房产也可以得到保障。

住宅：如果您用现金购买有地房产，那就没有购买保险的强制必要。但您会注意到大多数的租赁协议中都带有火灾保险的条款，一般上也都会涵盖其它的天灾事故，如洪水和雷电损坏。另一方面，分层地契的住宅物业业主则需购买部分火灾保险，这是管理公司强制的政策。

商业：必须有火灾保险的保障，并也需安装喷淋系统，以防止灾难并提供保障。

5， 租聘稳定性

住宅：更容易出租，但入住时间可能较短，通常维持于一至三年之间。尽管如此，住宅房产目前渐渐开始受益于利润丰厚的短期租赁和度假民宿市场趋势。可是，这类用途的房产需时刻维持良好状态，从而招致一定的成本，业主也需更积极地管理入住的租户。

商业：商业租户的房产租用时间一般上比较长，可能从一个两年的时间到十年不等，特别是如果对物业进行了修改装修的租户。这将限制出租的成本（如：经纪人费用、广告等），但空缺期一般上会比较长。因此，买家必须自行承担贷款的分期付款，直到找到合适的租户为止。

这样大家更加了解他们的差别

这篇我写到这里了

有什么问题记得私信我

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谢谢大家

写一篇关于马来西亚消费如何

写一篇关于马来西亚消费如何

我先把这文章关于消费调查报告图也发出来说说

这是几个国家对马来西亚的消费满意度

为什么我要写这篇文

原因就是经常有人问我。。丹尼马来西亚不是想象中的消费水准低

百思不得其解 我就以这篇文来解答大家的疑问

正如以上这图来说 直到2019年的调查报告 各国在马来西亚的消费还是觉得满意

那么到底哪里出现了问题

为什么会觉得消费很高

房价来说 在亚洲马来西亚的房价都还是保持很低的价格

有的就会以汇率来决定消费高低

有的也会以生活水准来决定消费高低

我这里简单的解答下这事

然后给大家了解下其实超市也会依照区域而开拓市场

消费水准和地价脱不了关系

我就分成几个区域给大家了解

第一区 （市中心，旅游区）

                地价来说这些地方都是比哪里也高所以租金也比任何地方高，那么在这里经营的店                    铺如何支撑这租金。也有人说在这的超市卖的东西也会比其他地方贵一点点

                这其实都很正常。高昂的租金负担。所以在这些区域消费都比较高。。换句话如果                    卖的便宜支撑不起租金到最后还是结束生意

                但是市中心店铺不多还要看位置。。位置好的都说天价租金

                以餐厅计算 平均一餐需要花 20马币 至 50马币

第二区  （高档的外区）

                 这些通常都是一些比较成熟的高档住宅区

                 地价来说不比市中心低多少，所以说租金也一样

                 这些小区也是外国移居来马来西亚的外国人喜欢

                 租金来说这些地方有的店铺虽没市中心店铺贵

                 但是在高档区的店铺也便宜不了去哪里

                 但是市中心店铺不多还要看位置。。位置好的都说天价租金

                 以餐厅计算 平均一餐需要花费 20马币 至 40马币

第三区  （普通住宅外区）

                 这些通常都是当地马来西亚人居住的地方

                 这些小区都是围绕着吉隆坡的周边小区

                 租金没有市中心那样贵的可怕 ， 也没有高档住宅区贵

                 那么说这里经营的生意如果以高档价格经营来说一般生意没那么好

                 因为住在这些地方的人消费水准没那么高也不会天天追求在高级餐厅

                 以餐厅计算 平均一餐需要 10马币 至 20马币

                 普通 住宅区附近也会有商场。。。要是商场里面消费肯定也会高些

                 如果商场里面的 平均一餐 20马币 至 30马币 

看完上面的分析会不会觉得普通住宅区是指什么地方

那么我也简单比喻下

第一区来说肯定是市中心（双子塔，武吉免登）周边市中心的位置 等等

第二区来说就是满家乐，帝沙花园城，八达岭，孟沙 ， 白沙罗高原 ， 白沙罗 等等

第三区来说就是 蕉赖 ， 甲洞 ， 旺沙码珠 ， 鹅唛 等等

在这些小区的商场里面的超市卖东西价钱其实也有差别只是不大

因为就算这些超市也有分高档，中档，平民的差别

所以关于消费是因人而异

你可以选择 住的地方 然而接受他们的消费知道

你也可以选择住的地方 去消费低的地方

当然很多人说的消费低当然是由本地人生活习惯来计算

我们当然不能拿中国的上海和东北消费来比较

我们也不能拿香港的尖沙咀和大铺来比较

因为这消费完全是看个人

移居来说这也是一个很重要的问题

长期来说承受得了高档小区的消费制度吗

这也是一个需要考虑的问题

可以选择自己做菜少出去消费

也可以选择去外区消费，买菜自己做菜

交通很方便 打个车或自己驾车去也行

消费高低纯属看个人喜好

今天写到这里

有什么疑问可以私信给我

记得点追踪 和分享出去给朋友

谁对马来西亚生活和房产抱有疑问的

谢谢大家

                 

投资小区

投资小区

接上篇聊到投资小区这篇就解释下

投资房地产主要原因是利润

所以位置很重要

到底什么样的小区利润最高

什么样的租客最稳定

如何选择小区

说到投资房产不像街市买菜

也怕买到不适合的买错小区

我常说一句话 “小有小投资，大有大投资”投资这事每个人都能做到

主要分析下小区环境，交通，设施

主要的租客源是什么

1， 市中心

       作为房产投资为什么市中心一直都那么受欢迎

       主要原因入住率高，租金高所以回报率高

       租客通常是什么人多

       主要的租客源都说外国人，市中心的外国企业的高层 

        对于游客 目前入驻民宿比酒店还多导致市中心很多的高级公寓都经营起民宿了

        民宿来说也是普通的高级公寓肯定没有包括接送，早餐那些，一日游配套

        不过在未来这肯定迟早也会跟上（但是民宿还是民宿价钱便宜过酒店设备肯定不能比                较，如果那天民宿和酒店一样那么让酒店如何生存下去）

        民宿界的战争 比的都说房里主题，价格，距离

        而酒店就是提供的高级服务例如一条龙接送服务 大厅的一日游旅游配套 五星级的设备，          餐厅 有的比拼的就是泳池的景色 酒吧的热闹

        也有酒店成了旅游打卡必到地方

        民宿经营有分成两类

        一类是民宿公司以年租的合约帮你租房然后他们用来经营民宿（有的火红位置甚至有的            会比市价高帮你租来经营民宿）

        一类是分佣制度和房东经营民宿 制度为 房东 60% 或70% 民宿管理公司40%或30%

        我们回来市中心的租客课题

         什么租客最受房东欢迎 （领事馆职员，上市公司职员）原因租约都是以公司为主对于房           东来说收租金比较稳定

         如何分辨出稳定的位置最受租客欢迎还是只要市中心都受欢迎

   

         现在网络发达只要上网就会知道很多资料

         首先 看看想要购买的房产位置 网上调查下位置周边的租金比例。。这些别人根本糊弄              不了你因为租金差距比例相差不多   （比如这位置附近的公寓租金不到四千。。对方和            你说可以租到一万）呵呵。。就算是高端的公寓其实也不会差距那么大

          再说如果以高端状况和你说可以出租那么高。。那么你就找一个附近大品牌看看面积差            不多的租金比较比较

          然后就算标签旅游景点附近 越接近越多游客选择

          很多经营民宿的公司都会瞄准这类公寓

          沿着地铁范围的公寓 在市中心有覆盖地铁的公寓其实不多

          如果以双子塔为准 基本来说 只有三个站 这三个站也是热门位置

          然后还有一项就算格局需求量也是很重要 一室 二室 三室 都会有过量房源的一类

          过量的房源就会竞争大不好出租

   

          记得投资房产之前提前做好准备

          看看周边的资料

          这篇写到这里 如果有什么想问的可以私信我

          喜欢的请分享和关注我下篇

装修的好是不是租的好价？

装修的好是不是租的好价

因为有读者问我这问题我觉得也是不错的话题我就在这里和大家一起讨论下这课题

有读者邮件我说近期一直看到广告装修后可以增加百分之三十到百分之四十的租金

我在这里纠正下是不可能

原因 ： 每个小区，公寓其实价钱都有一个价几乎来说相差无几 看的都是和房东谈价房东愿意扣多少

出租房家具来说肯定家具越多越多人找 但是都是看租客个人预算为主

比如一个新公寓 半家具 市场是1500 全家具 2000 砸钱装修后可以租3000 或 3500吗

我先用个租客心态对比三个价钱 比如这公寓不是什么高档公寓 也没人经营民宿

我要找房肯定心底有个预算 。。量力而为 预算够的通常找全家具

但是我看到一套很好的价钱贵出百分之三十 说真的我会找全家具 配备多的 而不是找贵百分之三十的单位。。毕竟贵出的百分之三十的一年来算起这是一个很大的数目

甚至市场上我们会看到很多半家具单位 这些单位有的房东都是看租客需求才购买配备

如果这是一个很高档的公寓租金比例也是差不多也只是分为半家具，全家具的差别

而不是说装修的很好看租金放上去也有人租

装修的好是让租客在广告上吸引人

目前市场上很多广告都是假照片放那些很美的样板房照片来吸引人

底部就会写关于房东隐私不公开照片一类的理由

房东要是要把房子出租还说什么照片隐私

套路无限多要看自己理智拆解

如果说 一套房 原本租金半家具 1500，全家具 租金2000 但有人说装修了可以3000、3500 这就是看看这所谓的事由谁说出 用没用公认度

经常我说与其被人诱导不如自行思考有没可能

可能说说出来的是什么公司一类的。。。你信的话就会给你个预算把房里砸了几万装修的像酒店一样。。然后说叫你把租金提高去3000 关键上广告上那么多的假照片你装修特处真的吸引到人吗。。可能你这个3000看到了租客看了假照片和你的照片比较了价钱直接无视你的单位。。。那么来说答案大家基本来说已经有底了、、可以少量装修把价钱提至一，两百，三百可能吸引到别人目光 因为差距相差不多。。毕竟叫你投入几万为了那一点租金增加 一年合约未必也能赚回来 三思而后行 社会上套路越来越多

关于全家具 租客看的是什么

全家具一般来说都是携包入住为主 

这些都是分基本配备房还是带了小装修的配备房

这些价钱来说几乎一样那么说为什么还要弄些小装修

这些所谓的小装修其实也算是吸引目光的一种 比如说租金相差不多我给的东西比别人多

目光自然会跑去小装修的房子这些一般都算是销售技巧

但是让人砸钱装修说租金可以提高百分之三十到四十这些不实际

配备房如果家具齐全的一般都会列出装备名单来吸引租客

对于租客来说肯定越多越好 因为价钱相差不多

也有的租客没用到的东西会让房东拿走然后降低租金

对于租客来说如果可以当然要租金越低配备越多房子状况越好

这篇写到这里

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