2020年9月28日星期一
中介很好做很好赚吗
经常有人和我说中介很赚钱
这里我说说我们这些当中介的真的那么好赚吗
很多人知道每个地方都有很多房地产中介
那么多的房地产中介难道这行业很好赚吗
即使那么多房地产中介还是很多大公司一直的聘请房地产中介
那么来说肯定很好赚才那么多人去当房地产中介
我在这里解释下对于我们这些房地产中介是不是那么好赚那么好做
先说说我在这行业那么久了
由大公司换到去小公司
在这行业有种系统就是金字塔系统
这就分成老板----》经理----》组长----》到中介
对于这类来说只要中介开到单楼上的每个人都有钱拿
那么来说这钱哪里来的。。。。。就是中介开到的单每阶层抽佣
分佣制度自然被拿低了
还有一类就是家人制度 就是一家公司每个中介直对老板 佣金比例每个人不一样
这类一般来说小公司
之前我有一篇博文写过中介的佣金比例还有提供的服务
我在这类先说说我们中介的工作时间还有我们日常运作
对于中介来说一年365日都是工作日
只要有人要看房都会安排人看房
有人说我们中介很好赚这里我也说说中介投入了什么
一个中介如果没有投入广告那么如何找到租客买家
那么来说投入广告需要钱吗？？？？？
这里我可以分享给大家知道 房地产广告的费用比任何的广告费用高
而且一个中介不会只在一个房地产平台打广告
每个平台花费两，三千 （对于我来说我自己打广告平台超过6个）
中介经常到处跑来跑去带人看房 可以早上跑到晚上 周一跑到周末
在车时间就和出租车司机一样长
接下去就是油费 ， 路费 ， 停车费用 这些来说一个月也能花个一，两千
车这样来跑 保养少不了 这也是中介要承担其中一样
这些负担加起来其实不是一个小数目
在这里说说 房地产中介一般是没底薪的
有开单就有钱 没开单就吃自己
对于佣金制度其实来说我们持牌中介买卖佣金3% 但是你认为房东真的每个会给3%吗
房东会说你不做还有很多中介来做。。。再来句找个没牌中介也可以
马来西亚中介来说 100% 只有 40%有执照 因为执照申请都有限制
对于大公司金字塔系统来说越多中介越好这样才有利这系统
但是对于执照有限制来说那么多中介咋搞
答案很简单 只有关键的人有执照其他的都是没执照的。。可能连组长什么的都是没执照的
对于这样的高的每月费用真的那么好做吗
对于曾经进入这行业的人自己知道这行业是不是真的那么好赚
还是说受不了这样的时间还有每个月花的钱而放弃这行业
广告费用最可怕的估计就是社交网站打广告
尤其是新项目 你所花的广告费用分分钟是个天文数字
赚回来的也不够还打广告用的信用卡
菜鸟进来这行业一开始肯定由新项目入手
而新项目最有效率的找到买家就是砸钱在社交网站
有人欢喜有人忧这些社交网站不是你一个人而是无数的人打广告
那么来说如何在这状况下找到客户（答案就是砸钱。。。花费更多就越多人看到）
承受得了就能生存下去。。。承受不了就被淘汰
在这行业是那么的无情的
永远在这行业被淘汰的永远比生存下来多
所以可以看到每个中介公司全年都在招中介
一波被受不了被淘汰了就要找下一波来帮忙打广告找租客
中介不打广告难道老板出钱打广告客户给中介😃
有没有一个公司是有底薪还有公司出钱打广告的
中介是不用承担这些的。。。。如果有就不会那么多中介受不了而转换去别的工作
想当初我也是听到月入过万而加入这行业
结果想象永远是好的现实来说是很残酷的
加上因为这行业竞争很大现在出现了很多自认为销售大师
办些销售课程目标就是赚中介的钱
一个月能成交一单就能生存下去
往往说是简单的。。有的半年没开单一直吃自己
也因为这样出现了有些中介动了歪念头
以前有个前辈和我说过其实中介属于一门生意
要有投入才有成果
在这行业要生存下来
要经历的可是广告上的战争
然后就是要如何服务客户
和客户维持这好关系
好好利用人脉结交新的客户
这篇就暂时写到这类
别再以为中介很好赚
还有想进入这行业的朋友也要三思
加入的平台很重要。。
找对了可以帮你很大忙辅助你很多。。
找错了就是找了个吸血鬼只是在利用你的钱包帮忙他们打广告抢曝光率
其实每个行业都有自己的苦处
所谓有苦没人知道
当你有成果了就说你这行业很好做
记得加关注分享给更多人知道
如果有什么对于房产的问题可以私信我
我会分析给你们知道这些关于房产的知识
如果对于投资房地产的位置了解也能私信我
2020年9月17日星期四
关于在马来西亚租房的事情
最近遇见一件事挺头疼的
原因就是一个租客可能因为房里某些问题将会遭到房东扣去押金
其实我对于这事情的确夹在中间的确不好说
但是我也会尽量的帮助租客
到底发生什么事情会让我觉得头疼
众所周知入住期间尤其是首一两个月家里有啥事都会保修
过了期限有啥事房东是不包括的到时候需要租客自己付钱修理
虽然是这样就算过了两个月有些事情还是有些房东会去修理
但是如果到合约到期要退房的时候才说
那么交房时候房东肯定直接扣去押金拿去修理
原因居住期间不说谁会知道有这些问题
拖到交房时候才说就算小事也变成严重问题
这事完全不能怪房东扣去你们押金
你这是拖到搬走才说。。是要搬走拿回押金
正在居住和要搬走是两码不一样的事情结果完全不一样
正在居住房东觉得事情是房子的会帮你们解决
但是这是要搬出去房东会说你造成的伤害需要维修（扣去押金维修费用）
就如你搬去别的地方把房子交回给房东房东看到了所以扣去押金
这表示问题是租客在居住时候不说到搬走时候说没用
我在这里也说说
当你找中介租了房子第一个月房里有什么问题对中介说
中介会告诉房东安排人去维修
那么过了这个月如何呢毕竟没人知道房里会发生什么问题
包括房东，中介也不知道房里状况 要住进去的租客才知道
这里面其实都是缺少沟通
还有一事房东委托中介把房子拿去出租投资收租金
证明他们不想麻烦才委托中介去打理这些事情
那么虽然租房了有房东联系但是有什么事情还是找中介最合适
因为中介告诉房东后一般房东都会叫中介去看看什么问题然后解决这些事情
如果直接找房东的话一般都会房东因为要自己去解决感觉麻烦
有的在找空余时间当中忘了房里的事
另一可能就是房东找回之前帮他出租房子的中介去看看啥事
而那中介没回应什么的或租客找帮他租这套房的中介也没回应
（正常来说中介的工作在双方签约后就已经结束）
过后就要看大家遇到什么类型的中介
有的中介就算签约后都会服务到合约到期
有的中介签约后就会失踪潜水（毕竟不是服务范围的事情了）
如果因为这原因拖到合约到期交房才告知房东这事情
这就不能怪房东心狠手辣把押金给扣了
因为你现在是搬出去了而不是还住在里面（还有一事就是就算小事情久了也会变成头疼事情）
遇到什么类型的中介也不好说一切都是看运气
每个中介工作态度不一样没有十全十美
遇到好的房东租客完全不用烦恼啥事中介都会去解决
遇到不好的找人也辛苦
在这里我希望这些事情别再有人发生
如果房里出了状况请立刻通知中介和房东立刻解决
如果联系不到中介就一直联系房东直到修理为止
这些事情不修理到了合约到期交房就是你的问题不是房东问题
这里面没有任何欺诈成分而是沟通之前出了问题
不能怪任何一方
当然我也希望每个人租房都是完美交房没有任何扣除押金的事
我自己也看过有些房子出租给人后房里的状况有多糟就算把押金扣光也不够维修房子
租客有租客的责任好好爱惜这房子毕竟你要租一年
房东有房东的责任出租期间房里有什么事情不是租客造成的就会维修
虽然这事的确租客理亏了
我也问为什么当时发现这事不通知我
把事情留到合约到期要交房时候房东对我说我才知道
那时候我也是一脸懵逼状况
在想着如何帮你们解决这事
我只能说的就是向房东求情
关键还是看房东如何处理
因为房东遇到了一个会潜水的中介（我是代表租客的中介不是潜水那个）
而当租客发信息给房东时候房东找过那个中介去处理结果找不到人。。过后忘掉了
而租客本身就当没一回事留到合约到期。。不是房东问我我也不知道发生什么事
这篇写到这里
希望大家了解租房期间遇到什么事情要如何解决
别犯这样缺少沟通的错误
大家记得分享给更多人知道
记得关注可以知道博客更新
对马来西亚的房产知识了解更多就会少了很多可以避免的烦恼
谢谢大家的阅读
有什么问题可以私信我
我会免费给大家解答
2020年9月14日星期一
这篇我们谈谈买卖租二手房的咨询
为什么我会想说说这话题
其实最近有个朋友私信问我关于这事
他最近买了一套二手房子给了订金申请了贷款
签了合约后
他就要求直接搬进去但是被房东拒绝
为什么被拒绝
其实原因是就算你付了订金付了首款签了买卖合约
但是你还没贷款成功，和全款付给房东
然后申请转换名额
转换名额这事情需要最快也要四个月最迟也五个月
所以这个购买程序还没完成
还不能确定你买下了这房子
正常程序大概这样
步骤一 ---上网或去中介查看房源信息
步骤二 --- 实地考察看房，确定购房意向
步骤三 ---透过中介和房主商议卖价
步骤四 ---签订买卖合同
步骤五 ---办理贷款手续、支付首款
步骤六 ---产权（房产、地产）过户，房产名额转换
步骤七 ---领房产证（卖方收到银行付款）、交易完成每月还贷
如果你是以现金购买就会到步骤五完成
基本说没走完整个程序也不算你已经成为了房子的新主人
这个朋友虽然已经申请贷款已经批准
但是转换名额还没成功
银行是不会付钱给房东
原因就是这里房东没收到其他的付款那会让你住进去
有的房东会让买家暂时租进去收买家租金直到转换名额成功了
银行把钱付给房东了
其实整件事都是沟通上出现问题
如果提早说好给房东租金暂时住进去或装修房子一般是可以谈的
但是如果说不付租金直接入住一般来说很渺茫
因为一天没收到全款那个房子还是属于房东的
里面付款事项都会由律师事务所安排
所以付款来说也是安全的因为一天没转换名额成功房东还是没收到全款
关于为什么转换个名额这就不好说了
因为每个州属都有一个土地局然后这个州属管理完所有的转换名额过程
快与慢定位于那个月收到的申请转换名额数量
一般来说都是四个月到五个月
中间通常律师事务所会派人去催和跟进进度
如果暂时帮房东租下搬进去和装修就拟一个租约租到转换名额完毕
比较这转换名额就几个月时间正常说也就租几个月
所以购买二手房源要了解这个运作
不是房东不让你直接搬进去而是买卖还没完成房东也还没收到钱
又如何让你们直接搬进去
还有一类也会经常遇上尤其投资房产
这就是卖房连同租约出售
这个状况经常会很多人想知道
就算这个买了房子回来租约是前房东的名字那样重新拟个新租约费用谁来付
对于这事租客肯定不会付这费用
所以是由新房东付这费用
旧房东会把押金退给新房东让新房东拟个新租约
到时候租客租金直接打去新房东那边
对于新房东这也算是付些小钱买个安心比较前租约是租客和前房东的事情
换回新房东对接租客比较合适这样对租客也是一个保障
而租房来说经常会遇到一些租客很急搬进去因为还没搬进去要外面住酒店一类的
而程序来说一般要等到租约拟好了双方签约给了押金才会给租客钥匙
这时间归于那个接手的中介如果效率好的话大概两天就能签约
比如看房后满意了直接付了订金让中介通知房东拿下了那就准备租约
第二天就会签约把剩下的押金付给房东
签约了付完钱后把钥匙拿回来就能入住了
收下订金的当天其实就能拟合约晚上给房东签下
第二天把合约给租客付完其他押金后签下然后把钥匙交给租客
这些租房押金规矩一般是这样
步骤一 看房后满意了就给订金（首付一个月）
步骤二 房东确定后中介就拟合约
步骤三 把押金付给房东和签约拿钥匙入住
（押金规矩一般 都是 月租押金两个月+水电费押金半个月或一个月）
如果商业租赁是不一样的押金和水电费押金会比较多然后合约期限会比较长
一般签两年或三年以上
这样解释大家应该了解了这些小问题
也不会遇上了不知道如何解决
对于中介还是咨询持牌的中介因为是专业的中介
而不是公司越大越专业（因为每个公司中介执照是有限制的公司越大你就知道什么没有了）
这篇写到这里记得分享给其他朋友看
有什么不明白的可以私信我我会给你们解释
记得点关注可以收到博客更新
2020年8月28日星期五
关于投资区域发展你懂多少
关于区域发展项目
如题关于区域发展的投资性质有啥大不同
是不是都一样
对于这问题相信很多人很迷茫也有人问过我这事
这篇我就分析下关于区域发展
有的人会觉得区域发展投资很冒险
有的人觉得区域发展很冒险
那么说区域发展到底值不值得下手
首先我要解释下区域发展的差别
1，成熟小区的区域发展
2，创新的区域发展
------------------------------------------------------------
1，直接开发的区域发展
2，分阶段的区域发展
成熟小区的区域发展是啥
成熟小区的区域发展就是整个区域已经成熟
所开发的项目属于扩建式的发展
这一类的区域发展一般来说都是那个小区开发的很成熟
过后开发商一直往外开发扩展区域
这类的项目通常都是价格慢慢上升
一个越成功的区域发展
一期便宜，二期比一期贵些，三期比二期贵多价钱就会一直增加
所以价钱一直的上升
入手的门槛一直的增加
这是属于比较稳定的投资虽然价钱一直增加
但是区域的成熟回报率也会增加
很多成功的区域发展都是衣食住行都做得很好
创新的区域发展是啥
就是一个新开发的小区对于未来就是一个谜
所开发的项目都是开发商开发一个完全没开发的小区
这一类区域发展一般来说是一张白纸开始开发
这类项目的价钱通常不会很高
什么不会很高
因为是一张白纸未来能不能成为一个成熟的小区还是一个谜
如果成功下一期价钱就会慢慢的增加
有那个成功小区没经过这考验
每个项目都想成功变成一个成功的区域
直接开发的区域发展
对于这类区域发展
一般来说就是一个区域
直接完成一个构造图
直接同一时间开发整个项目
只是出售项目的时间不一样
毕竟同时间开售整个区域发展里面所有的项目人手很多
所以一般都会分几部分来开售
但是关于建设都是同时间进行
这类的开发资金很大
因为你是同时间开发各种区域里面的项目
只是开售时间不一样
规定完工时间都差不多
这类项目有个优势
就是区域成型很快
因为都是一起开发
完工时间差别不大
一旦项目完成很快就成型
不用浪费太多的时间来等区域成型把房子租出去租个好价钱
分阶段发展的区域发展
这类区域发展分成两类
一类就是一个大地皮 一部分一部分的发展
一类就是一个大地皮卖给几个开发商
然后每个开发商一部分一部分开发
这样的开发销售人手不会太紧张因为分部分开发
来来去去几个阶段都是同一行人
另一部分就是把地皮卖给其他公司开发
可能一个区域分开了好几个开发商发展
然后开发商各自设置开发时间
因为不是同时开发资金没那么大
开售时间不一样都是独自开售
因为可能分别给了几个开发商
所以完工时间都不一样
这类的区域发展要把整个区域成熟起来需要的时间很长
打个比如
一个区域发展分类8个开发商
8个开发商的项目都不一样，价钱也不一样
开发时间 都完全不一样
那么来说就算其中一栋完工了
其他的还在建设中
但是会受到因为其他还没完工
出租房子效率大大减少
要如何成熟。。。。。。。。。
这就要看总体区域发展都建好
要这些项目成熟还要的那个周边的公寓项目或办公大楼项目都已经入住
这才算成熟起来
投资这类房子通常抱着空白期的冒险而投资
因为价钱不会太高（根据周边的租金来确定）
很简单的一个创新区域项目
里面有10个项目。。开发的人都不一样
你买了其中一套最快完工的
那么你是不是提了钥匙直接就有人入住
答案没有或几率不高
因为一个创新的区域开发里面啥东西也没用
可能一个区域就你那栋公寓可以入住
其他还在建设中
真正的成熟是整个小区都完全开发 衣食住行都不是问题
那么还没成熟就是成长值依赖周边的项目
这属于依赖性房产投资
因为你依赖周边的设施
一旦全固定下来完工了
那样就会吸引人流
人流旺租客多 ， 要是没有人流哪来租客选择一个周边都在开发的位置
环境的污染，空气中带着灰尘
一个区域发展的小区一般用两，三年来建设周边等到整区发展完毕才能轻松下来
这就是几年空白期
关于这些创新的区域计划
到最后只能靠自己来分析这些项目能不能入手
虽然价钱不高蛮吸引人
如果支撑不起开发商还是不建议投资这些项目
写到这里大家大概也明白我的分析了
记得关注第一时间可以知道博客更新
有什么不明白的可以私信我
让我帮你解答你心中的迷惑
希望这篇文让大家更理解房产投资
谢谢
2020年8月15日星期六
关于房产投资的性价
关于这事估计很多人都以为买个房子来收租就是投资
别人推荐啥就跟风买啥
看见广告那些房产项目便宜就买啥
听销售吹牛逼回报多高多高就买啥
看见配套送很多东西的项目就买啥
甚至有人听别人说一买赚一大笔就买啥
听一大堆房产投资讲座介绍就买啥
这样投资房产真的行得通吗
如果那么简单不就每个都是房产投资神人
房产投资大师那么牛逼还需要赚学费
还有一类负债为王的房产投资大师
叫你买一大堆房子走漏洞借房贷
买了一堆就说你有一大堆房子再以这些房子的价值说你是百万富翁
呵呵。。。。借了一堆的房贷是百万富翁
房子都是需要付房贷的。。一天没还清房贷那套房房不属于你的
现在越来越多神人自认是投资大神
搞得现在政府也要限制这些讲座
一旦自称大师必须有政府讲师执照
真的那么牛逼也不用出来教人赚学费
在家数钱也没时间
说到底到底是别人买房投资还是你买房投资
甚至有人以为一买一套房租出去直接可以盖掉房贷
那么如何评估什么房有投资的市场
现在是个科技发达的时代
要知道一个位置好坏不难
什么类型的需求量缺
什么类型的需求量不缺
手机搜搜 ， 电脑搜搜
就知道了
新项目投资因为早期买有配套可以省下首款，律师费用
建设进度进行中分阶段付房贷利息
请记住别犯这错
千万要看清楚地点，地点，地点 （重要的事最好说三次）
每个宣传单都是地图缩小的 看起来和各种设施和地铁站很接近
请请请 拿起手机 看看地图
地图是不会骗你的
项目的周边也很重要要看清楚出租的话预算什么类型的租客
这要如何分析呢 电话能帮上你吗
租客来源来自周边的建筑
比如附近有大学 租客很大多数都是大学生
比如附近有国际学校租客很大多数都是带孩子来读书的外国人
比如附近是高级办公大楼市中心租客大多数都是工作的外国人
比如市中心的周边租客大多数都是距离外区最接近的市区工作的
一个吸引人居住的小区基本结合了食住行
肚子饿不用去大老远找吃
住的环境好
上下班或去找人交通方便-有地铁站有公交
那么本地人为何选择住外围
原因1房价没那么高 租金没那么高
原因2本地人基本有交通工具
原因3外围的生活设施比较充足- 学校 - 餐厅 - 银行- 菜市++
有钱的就住高级外围 普通的就住普通外围 需求基本一样
这跟着个人生活水准而定
陪读的外国人为何选择距离孩子学校距离最近的小区
不是每个外国人都会买车代步
距离近的公寓 距离商场近的公寓
因为没有交通工具都会选择学校周边又有商场的地方
这些可能是高级公寓可能是房龄比较大的公寓
这和大学区域是一样的道理
因为需求是一样的
如何看看小区需求量，平均租金率
这个上网看看房产广告网站就知道
看看什么类型公寓空出来就知道 多出来的就是过多需求 少的就是缺货
那么多出来一堆的小单位 缺少大单位 没可能你还要加入一起排队等租客的小单位吗
还是你投资短缺的大单位
你觉得效果会好有性价
而平均租金比例也可以在这些网站看到
销售说这公寓租金可以达到5000马币没可能你就信
网上看看整个小区的类型差不多租金其实好的就3000马币
你要相信一个无凭的还是租金眼里看到的市场周边价值
不管 新项目-旧房 - 老房 能赚钱就是好房
有人专门买项目投资
也有人专买低于市价的房子投资
也有人买老旧的房子投资
只要选对地方就是好房
新项目可以省下很多费用所以很多人喜欢投资新项目
买低于市价的房子一买就赚钱 - 前提要好好看看地点 ， 周边 ， 交通
位置不好低于半价 买来也没用
也有群人专门买地铁站附近的老房子
本期几十万 不用太好的包装 也能租个一千，两千
房产投资不马虎
房产投资学问学不完
没有什么大师没有什么大神
只相信自己的眼睛和科技上的数据
就算他人再如何吹牛逼
你也不会信 因为你的投资功课是做足的
你要信的是自己的眼睛
不是别人游说
心境要清晰
这篇写到这里
祝大家买个好房投资
有什么还不明白的可以私信我
谢谢大家的阅读
记得分享出去
记得点关注 可以第一时间知道博客更新
2020年8月12日星期三
关于租房的问题
关于租房出去或要租房的人经常问我一事
那就是水电网费全包括吗
关于这事的确很伤脑筋
普通的房子出租哪来包水电网费用
为什么不包含水电网费
普通房子的租金才几多
普通租房水电费租客缴的
而网线是租客自己申请的
房东才不会承担这些费用
那么有谁会承担这些费用出租房子房间
是不是很奇怪 市场上有这样的包水电网的房间和房子
答案是。。。。。民宿房。。。。转租房。。。
然后大家是不是把民宿房，转租房和普通房混杂了
但是希望大家分清楚这三类房子
民宿是日租价如果民宿房的租金是贵很多
以那些租金来说包你水电网费又算啥问题
然后就转租房子 有些人有房间空出来但是找不到租客
就会说包水电网费找租客。。正常来说 比如三间房间 一间房间空了除了
原本费用三人分担 租出来那份由招租那个人承担两个人的水电网费
原因就是不想空出那个房间要自己承担空出来那房间的租金
但是这现象让很多人都以为到处租房也包括水电网费用
变得很多找个普通房间也要包水电网费
房东普通出租一个房还要承担这个费用
况且房东还要承担房贷
包水电网有没风险
我这里说看看有没风险
水来说不是问题在马来西亚水费很便宜，网费是固定的就看提供的是什么配套
重点来了。。很多人就想这样的话还有什么问题
重点就是电费。。。。。。。
在马来西亚租过房的人也见识到电费有多高
我也经常和租客说省电省电还是一句就是省电
电费有过高我能说分分钟比租金还高
如果租金一套房租金两千多，三千
不省的人我看过的一个月可以耗了三千多块到四千的电费
这已经超高一个月租金
这风险没可能要房东承担
我也不是没看过那些租客是住在包水电的单位或宿舍
全天24小时开着空调反正电费不用自己付为什么要省
反正亏的是房东。。很多都是抱着这样的心态的租客
这样说后大家也理解到为什么房东不包水电网费
有时后不能以单方面来想以本身利益没想到房东利益
作为一个房东投资房产还是买套房来亏钱
这篇就写到这里
有啥问题可以私信给我
我们讨论讨论
记得分享给其他朋友看看
谢谢大家的关注
记得关注可以第一时间知道博客更新
2020年8月6日星期四
关于买房租房注意什么
昨晚因为某些原因我要帮一个房东去找一个租客把门禁卡还有停车位卡拿回来
当我约了租客时间去提卡他给我说下班后回到家给我发坐标
到我收到了坐标后瞬间傻眼了
他的工作地方在马来亚大学附近的一个商场
居住的地方在巴生区域
每天上下班大概花了一个多小时
而我由我家出门去那边大概一个小时多。。。（我是在九点晚上出门这时间没堵车状况）
要是堵车状况估计两个小时也未必能到达目的地
先不说油费 单单路费来回十多块 如果加上油费成本还不少
如果以他办公室回家一趟大概40分钟 堵车时间比如上下班时间估计一个多小时
如果遇上大堵车估计一趟超过两小时
基本上在马来西亚堵车是很正常尤其是上下班时间
一个国家的繁荣其实可以以堵车来衡量
当我九点由吉隆坡出门到达他那差不多十点多
到达后就和他闲聊下
问他在吉隆坡工作为什么住到那么的远
上下班不就很堵车很耗时间
他回我以前买的时候没考虑到距离这问题
因为房价便宜 ， 租金也便宜
现在就成了负担 。。。
距离远的关系 上班提早一个多小时提前出门。。。。
下班就延迟一会才下班尽量避开最堵的那时间。。。。
关于油费路费和时间，其实有考虑过搬去吉隆坡居住
但是由于租金和房价到最后也没搬去吉隆坡
主要原因因为就算搬去吉隆坡的话现在巴生这套房子也租不了多少钱
对于这事我也觉得这房子买的太随便了
买的时候没有考虑过很多因素
单凭价钱便宜就优先考虑
忽略了交通 这问题（这是很严肃的一个问题）
交通问题存在了油费，路费，时间
希望大家买房租房好好考虑这问题
虽然我是中介但是我遇到这事情的房东或租客也不少
有时候看到也挺感慨的
说起这事我想到我以前有个租客也一样
他在双子塔附近一个银行里面上班过后因为上下班问题买了房子反而没住
过后找我在市中心外围租一套单身公寓住
周末才回家。。。过后因为要结婚了不在外住了
就每天花时间由家里来吉隆坡上班
过了一段时间因为路费油费时间的消耗
他决定辞职了在家附近找份新工作
我知道的时候也好奇他明明在市中心工作的薪水也不错的为什么辞职不干了
后来和他聊过后因为这原因
所以希望借助这篇文提醒大家买房自住别马虎
不单方面看到价钱而定位
要多考虑自己工作环境还有房子周边的环境
交通问题很重要这项是不能忽略掉的
往往很多都是因为这问题而苦恼
租房其实也一样
很多人因为租金关系住到距离工作的地方大老远
如果接近地铁站还能接受每天就小花些时间搭地铁
但是没有地铁站还是自己开车上班的
这个就是很大的问题
油费+路费+时间
省了一些租金浪费在油费+路费+时间
到头来想清楚其实没省到多少反而花了更多
经常也会有些来之国外的租客经常遇上这样的问题
他们找我租房基本我都会问你们工作地点在哪里还是你们学校在哪里
我才会推荐周边比较合适的房子给他们
也有很多不了解的状况听别人说哪里好哪里合适
就让我找那些地方
结果所谓的合适和好是看个人
可能那个人在那边附近读书上班而你不是
等你住下了了遇上交通问题又想换地方
那么当初为什么不听我的分析
很多租客因为这听说租错地方
到最后要换地方因为合约关系不能终止合约
一旦终止合约就会被扣掉押金
扣押金这事不能怪房东。。租了房不租要换地方就算毁约
希望这篇文能让大家理解买房租房交通的重要性
不会有人因为这问题要被扣掉押金和额外的交通费用损失
谢谢大家的阅读
记得点关注和分享给更多的人知道
2020年8月1日星期六
关于这个博客
关于这个博客
近期好几个朋友私信我问我为什么他们想分享给FB朋友但是不能
其实关于这事我其实早知道
因为有些人恶意的举报我这个博客
为了什么原因我也不知道
不过我心底下大概也知道为什么
我经营这博客原因就是让更多的了解马来西亚的房地产知识
到底得罪了啥人
大家自己想想
要是每个人对于房地产知识都了解
那么对什么人影响最大
这我也不说了
我自己也是做这行业
我知识分享我认识的知识还有我对房产投资的了解
其实一开始经营博文其实我遇到了很多国外的客户都对马来西亚的房产有偏见
当我不停的去了解为什么大家对马来西亚房产有偏见
我发现很多外国的朋友对马来西亚的房地产知识不了解
导致被人坑了买了好多不值得投资的房子甚至是有问题的房子
归根到底还是不了解马来西亚的房地产
被游说一遍就买下了
到最后没有成长价值还亏钱
所以我因为这事而经营这个博客
我希望大家更加的了解马来西亚的房地产
这样就会减少这类型的事情发生
没想到一写就写了两三年
也有些朋友把我的博客分享去FB小组和FB
结果遭到了些人恶意举报
导致现在这博客被FB给禁了
当我发现这事的时候我也试过去FB解释
但是因为我个人解释根本不受理
我自问清者自清就算不能分享去FB还是有其他地方可以看到我的博客
也因为我的分析导致有些人的房子和项目被影响
所以看到我分享我对房产的知识就举报
在这里我也解释下
我从来没想过要针对啥人
我只是想要更多的人了解马来西亚房地产投资更少的人对马来西亚的房地产有偏见
希望大家能在这领域投资赚钱
认识我的人很多都是由客户变成朋友
经常都会问我对于那些项目那些位置投资
经常都会问我对于那些项目那些位置投资
我都是无视分享
我只是以我本身的意见
决定权还是买家自己
也有好多朋友经常笑我比尔人卖房你卖房为什么你赚不了钱
我都会呵呵
赚不赚钱一回事
虽然钱赚不来但是我赚到了些友情回来
只要对得起天地良心就算穷也活的高兴
而不是为了面前的利益而放弃了自我良心
这样钱赚到了但是只是短暂
一个项目四年就知道能赚钱还是亏钱
毕竟钱是无敌。
我在这行业已经接近十年有什么白眼没经历过
就算我自己家人也是一样的白眼
说别人做这行业都赚钱而我就例外
就算住洋房开大车其实这些都是短暂的
买了洋房买了豪车又如何
一旦别人对你不信任不再找你
洋房豪车到最后还是浮云
何必真心待人就算穷也不输自我
就好像我最近有几个大集团房产中介公司打电话来让我跳槽去他们公司
我都拒绝了
可能原因就是我在这行业待了太久了
什么大集团都是浮云
我刚进这行业也是选大集团去
到最后我还是辞职跑去了没人认识的小公司
虽然是小公司但是对得起自己就好了又不会有压力
我这也说说最好笑的一次拉我跳槽的聊天分享
X公司-你好有兴趣加入我们集团吗
我-有啥福利
X公司-说了一堆然后来句我能带你月入过万
我沉默中-他不停的说过后说他有五年带队经验肯定可以带我月入过万
我还是沉默中-他还是一直的讲（果然销售奇才）
X公司-问我当了几年中介
我-接近十年
X公司-沉默中过后对我说你加入我们分佣制度我给你70%他们集体30%因为他本身最高也75%
我-我就说我在这公司分佣制度是80%
过后
X公司-直接盖我电话不和我谈了
这事其实我也没耍他
其实我在这行业太久了
如果我是刚进入这行业可能我会相信这些电话
但是我太了解这些金字塔制度了
他做了那么久就熬到75%分佣而我比他还高80%
分佣多少其实没啥关系
其实客户相信你才是最值钱
能让每个客户都相信你这不是简单的事
尤其在大家对马来西亚的房产有偏见的状况
如果每个人都是以诚待客这样哪来那么多人对马来西亚房产有偏见
这篇写到这里
希望大家更理解我
喜欢记得分享
记得关注我可以第一时间知道博客更新
谢谢大家
2020年7月25日星期六
关于马来西亚些资讯
关于马来西亚的资讯
很多人想到马来西亚第一就会想到榴莲
榴莲来说真的有人爱有人恨
虽然马来西亚的榴莲出口率不高因为某些政策是被限制出口量的
很多国外朋友都问我这事
他们说在国外经常看到的就泰国榴莲
对于榴莲的吃货们一般吃了马来西亚的榴莲流连忘返
再下去就是马来西亚的食物
因为马来西亚是一个多元种族国家所以食物多姿多彩
肉骨茶就是其中一样美食 ， 辣死你妈，印度咖厘饭
马来西亚是属于赤道地带 这了没有地震 ， 火山 ， 龙卷风
吸引了很多人移居在这个没有天灾的国度
不过马来西亚是个热带雨林国家
这里有雨季这可能就是马来西亚旅游经常遇到雨季
马来西亚气候类型：热带海洋性气候，终年炎热多雨。
6-7月为旱季，10-12月是雨季。
马来西亚基本上全年都适宜，白天虽然炎热，但是午后有阵雨，晚上会有季风吹拂，
十分凉爽。
东岸每年11月到次年1月是雨季，最好避开这段时间
另外就是马来西亚的海岛
马来西亚的海岛都很美 而且海岛数量多
热浪岛，停泊岛，马来西亚马尔代夫之称的马达京岛 ，诗巴丹岛 与 潜水天堂 仙本那
其实海岛还有很多很多
关于消费其实也比不少地方低
但是听到不少国外的朋友说这里消费高
其实关于消费这事我就要平反下
消费要看在哪消费
其实高级餐厅消费肯定高
但是普通消费差距就会很大
平均普通一餐一个人十块马币
如果高级餐厅可能二十多到五十马币
所以消费定义很难判断
关于房价 马来西亚比很多国家便宜
因为早前被外国人狂扫房产投资然后出租给马来西亚人
政府限制了每个州属有外国人购买底限限制
这为了保护马来西亚人
比如吉隆坡外国人必须购买一百万马币以上的房产
雪兰莪需要购买两百万以上的房产
所以每个州属都不一样
在底限以上如何选择能投资赚钱的房产
我之前都说过一般看过我博客的人都不容易被人坑
大家对于马来西亚的印象可以大家聊聊
这篇我就写到这类
记得加关注和分享出去
你们的阅读是我写下去的动力
谢谢大家
2020年7月21日星期二
一篇关于购买拍卖的房产
一篇关于购买拍卖的房产
很多人都会想到投资拍卖房
因为买回来的价钱都是低于市价
关于购买拍卖房子你知多少
房产拍卖通常只要显示区域和地址的名单
这购买拍卖的房子是不能去看看房子的状况
对于购买拍卖的房子一般都是靠运气
很多人都知道关于房子里面的状况好坏才是赢输关键
要是遇上了一间强制拍卖的房子通常都是没预想到的时刻那套房子被查封等待拍卖
要是遇上一个一早就知道要被查封提前把能卖的东西都拆掉卖钱
好运的就买到状况良好的单位当低于市价购买 赚了一笔
因为里面的状况也不需要花太多的钱去维修才出租
要是买到一套里面状况一团糟的单位虽然算低于市价买回来
维修花的钱搞得和市价买回来没两样变得不亏也不赚
尤其是有的公寓被拍卖完全也不知道状况如何
如果地屋 ，店铺，厂 好歹也能根据一些简单的资料跑去看看外观如何
如果外观看起来还行内部应该也不会坏到哪里
这也是很谈运气
拍卖房子位置好的肯定一大堆人会去拍卖
能中标运气都很好了
也有很多人都会专门投资这些拍卖房源
因为这类的低于市价不是普通的低于市价出售
一般便宜20%-30%
投资啥也有风险为了盈利谁也会赌这些风险
小编自然运气一般所以对于这类投资都是不会去试
我还是老老实实的依照本身对房产和地域了解老老实实的投资
低于市价的房产其实市场上也有只是没低于市价那么多而已
起码对我来说我还能看看房子的状况来考虑投不投资
这篇写到这里
想了解更多的马来西亚房地产问题
可以直接私信我或留意
喜欢记得加关注
可以第一时间收到博客更新通知
记得分享给更多的朋友看
谢谢
2020年7月17日星期五
关于免中介费用的快速出租房应用
关于免中介费用的快速出租房应用
近两年出现了一个应用是否要跳过中介代赚取中介费用的应用
大家如何看这应用
跳过中介能省下中介费用是好事吗
虽然我是中介以个人看法对于这应用
好不好看你们如何评估这应用
我个人看法
房地产服务是谁的工作------答案房地产中介=====
对于持有执照的中介每年都需要上课程累积课程的分数来更新执照
这课程不是免费的都是要花钱去进修
这也是房产局为了让中介更加的专业的服务大家而规定
别以为花了钱上了课程就能更新执照
更新执照还要良好记录才能更新
每个执照的中介每年都需要良好记录才能更新
为什么房产局要保持良好记录为了更新执照
就是要为了提供大家专业的服务
而近两年出现了一个应用可以免押金免中介费用帮你把房子出租出去
很多的房东想到了免去了一个月的中介费用都慢慢的找这应用出租房子
而中介也因为这事情向房产局申诉
我这里就说说重点
免了中介费用
但是却要买保险保护自己
你是房东为什么要自己那么冒险还要买个保险保护自己
出租房子出去连押金也没合约也没
这样出租房子真的好吗
为什么要给自己这负担。。。每天担心房子变了咋了
保险赔偿咋了
你省了中介费用但是花了钱买保险
这有差别吗
说白了就是有人要把中介的盈利不负责任的抢了
你把房子委托了给中介
中介一旦有租客就会过滤。。如果不适合不安全就会过滤掉
安不安全其实也要看看租客有没有提供真实资料
毕竟不是每个租客都那么老实、房子出租后会一直跟着租客状况有啥事房东不用自己过去帮租客解决，，通常房东都会叫中介去看看发生啥事帮忙解决不用自己过去
透过应用来的租客啥资料也不知道
完全没过滤状况
没有租约保护，没有押金保护
单凭和他们买个保险就安全吗
保险赔偿有期限。。。。房子破坏了保险费真的够吗
答案是这些保险有上限
没事他们就赚你保险费。。把中介费用的钱这些保险公司给赚了
说真的我自己的房东不会信这些
我自己也是房东我也不会信这些
这根本跨界线赚取中介的费用
不是专业而抢别人的服务费用
对于租客免押金免合约对他们省下了不少钱和压力
因为没有押金在房东手上
说白了把房砸了他也没事
因为没押金给房东扣
也没有合约也不用附上法律上的责任
有啥事就交给保险
身为一个房东省下了中介费用
但是自己要提心吊胆
因为也不知道什么人去看房租房
没有了中介发去的租客资料
一切看运气。。好远没事。。不好运就认命等保险赔、
出事后的空置期自己负担
没有了中介发来的租客资料
看房亲力亲为啥人都让看房
付出的时间可能是两倍以上
租房的对象完全没眉目
想到发生什么事有保险保护
确定保护吗
这些保险是有上限的。。出事后他们只赔上限
剩下房东自己解决
如果这样的话国家为什么设定房产局
这些都是跑；漏洞赚取跨职业的钱
虽然中介也有分别持执照和没执照中介
这些都看房东找来什么中介
中介费用真的白拿吗
中介还要过滤租客还要准备租约来保护房东
对于租客可能省下了租约费用
但是没有租约就可以不负责任的为所欲为
怕啥负责任
反正没押金在房东手上
这里希望房东们想清楚
你可以通过这些应用但是没人帮你分析租客的资料
就是你租给了啥人也不了解
一切只能等保险
这样出租房子还要怕这怕那
房东们啊为什么要承受这些压力
这就是走着漏洞的做法
你问他们凭什么代替中介服务
他也不能答你
他会说发生啥事有保险保护你
他也不需要附上任何责任
到最后烦的还是房东
这不是自找麻烦
大家好好想想
这篇写到这里
喜欢记得关注就能第一时间知道博客更新
谢谢大家的阅读
有啥问题可以私信问我
2020年7月6日星期一
房产投资的分类
房产投资的分类
很久没写关于房产投资的博文
这篇我就写下关于房产投资分类
市场上琳琅满目的房产投资
有的就是纯属的公寓项目
（这类要出租找租客）
有的就是酒店式公寓投资
（这类通常都是有包租回酬的项目。他们会把你的单位当民宿）
包租回酬一般是给6%租金然后他们会用你的酒店式公寓经营民宿
这个6%的算法是
房价 100万 6%就是一年 6万
除于一年就是 一个月可以拿到 5千
这个五千就是包租回酬 （通常会给两年或以上）
这类都会和开发商签约 等包租回酬完毕过后就要求续约然后进行分佣制度
对于这类型的酒店式公寓一般出现游客多的地方或者就是很多外地人居住的位置
在说我这里拟几个公寓我们研究研究每类类型公寓投资的收益
公寓 A
房价 ：不到100万
位置 在 普通外区
距离吉隆坡双子塔 大概 25公里
面积 150平
3室 2 卫 2车位
租金 3000 （ 周边租金 2000-3000）
如果装修的好 租金可以去到 3800
租客源 本地人
周边 餐厅 ， 商场 ， 菜市 ， 学校 ， 地铁站 都齐全
出租率 中等
公寓 B
房价 ：180万
位置 在 市中心
距离吉隆坡双子塔 大概 1公里
面积 100平
2室 2 卫 1车位
租金 4000 （ 周边租金4500-5000）
如果装修的好 租金可以去到 5500
租客源 外国人 或 高级职员
周边 餐厅 ， 商场 ， 地铁站 都齐全
出租率 中等
公寓 C
房价 ：不超过100万
位置 在 大学周边的公寓
距离吉隆坡双子塔 大概 40公里
面积 100平
3室 2 卫 2车位
租金 2000 （ 周边租金 2000-3000）
如果装修的好 租金可以去到 3300
租客源 学生为主
周边 餐厅 ， 商场 ， 菜市 ， 学校 ， 地铁站 都齐全
出租率 高
公寓 D
房价 ：150万
位置 在 成熟小区
距离吉隆坡双子塔 大概 38公里
面积 150平
3室 2 卫 2车位
租金 3800 （ 周边租金 3800-4500）
如果装修的好 租金可以去到 4800
租客源 把孩子送来读国际学校的外国人 和 本地人
周边 餐厅 ， 商场 ， 国际学校
出租率 高
以上的ABCD公寓
就当着是市场上的用来投资的公寓
大家会觉得那些最好赚
经过这场世纪的疫情影响
我觉得很多的房东会发现有些地方过于依赖外国租客
导致疫情齐全房子出租不去而焦急
他们问我是不是每个都一样
我回答不是
比如 公寓 A 属于普通外区 居住的人都是本地人 + 外国人
就算疫情关系可能封国状况还有本地人会想到换房子所以找别的房子出租
这些外区可能没有市中心的繁华 没有高级小区的高档
但是他们租金便宜 ， 周边设施方便 ，房价不高所以租金不会太高
公寓 B属于市中心的繁华位置 消费水准自然比其他高很多
居住的人都是属于花得起这消费水准的外国人
房子买回来价钱不便宜 出租价高
市中心的高级公寓数量多
本地人消费不起这生活水准
当封国期间没有了外国人自然没有了租客
一旦国门打开就会有消费得起这生活水准的人入住
很现实的说因为租金高也成为的中介的基地
很多中介会在这些地方工作
但对于这场疫情封国状况
这些中介多半熬不下去把基地转移去外区
因为没有外国人的关系
公寓 C
这就是纯属的校园区域
这些房子一般都是只配备家具不带装修
居住的人除了本地人就是留学生
以留学生来说价钱便宜就是王道
配备齐全就是完美
这些区域租金不会很高。。因为租金太高就会反效果因为学生租不起
房里的状况都是简单的配备家具很少有人会装修出租给学生
对于这些大学位置 有些都会有大量的国外留学生
很多留学生封国状况回不来所以房子空了很多
公寓 D
这属于高档小区配搭国际学校
居住的人本地人和外国人
这类型的外国人就和市中心不一样
因为送孩子来国际学校的外国人通常都一住就住几年
就算封国状况还是很多还在马来西亚
封国状况对于他们来说影响不大
消费来说这些地方肯定低过市中心但比普通的小区会高一些
这些小区的租金很接近市中心
看了这样的分析
房产投资主要看位置
房子价钱和收益都是不一样的
位置的重要性
位置价钱比较高而不是过高
位置不好价钱再便宜也不是一个能投资的地方
以前很多人以为每个小区都适合投资
投资是一门学问
房产投资说的是位置和设施
摸清楚状况就能看的更远
这篇就写到这里
记得分享给跟多的人看
记得关注可以第一时间知道博客更新
订阅：
博文 (Atom)