2021年1月29日星期五

在马来西亚做生意还有旅游找美食篇



经常听到很多人说想要在马来西亚开店
但是考虑事情很多听到的事情也很多最后很担心
很多人说在这里开餐厅不好做
我也问过些在这里开店的朋友说说为啥生意不是很好
我发现很多都有一个共同点
甚至我也看过他们些餐牌价格都很高
总所周知马来西亚属于一个生活水准低的国家
所以才吸引那么多人移居移民到马来西亚生活
而这里最低收入也低
那么来说问题就看出来了如果消费价格太高马来西亚不是每个人消费的起
有的人喜欢选择在市中心开店把顾客来源以游客为主
因为以游客为主价格就算高也会有游客光顾
但是游客也是有限的 如果当地人来说消费太高所以也不常会去这些餐厅消费
有的人就和我说他们在国外卖的价钱也差不多甚至还更高
但是有没想过在他们的国家生活水准比马来西亚高消费水准也比这里高
可能在国外消费水准高导致水电费,租金,材料都高
所以逼不得已必须卖的比较高才能赚取盈利
相比来说马来西亚租金低过国外,材料低过国外,公认薪水也比国外
那么来说国外卖高在马来西亚也有依照国外卖高这道理不成立了
我曾经看到一个香港的人移居在马来西亚开了一个店卖香港云吞面
而这家面馆的一碗面价钱大概是三十多块接近四十块
面馆生意不是很好因为这一餐等于一个当地人三餐
本地人在外区餐厅一顿饭几块马币加一杯水不到十块或十多块
相比来说接近四十块的一餐对于普通人来说太奢侈了
他这算不算搬他在香港的消费水准在马来西亚做生意
香港的消费水准谁也知道很高楼价物资也高
不一样的是他们消费水准也很高因为他们薪水很高
一样的道理如果你想在一个国外国家开拓生意是不是未来要扩展事业
你是要赚当地人的钱还是在马来西亚的外国人生意
如果你只关注马来西亚的外国人生意
那么这个疫情封国一年了没有游客来马来西亚
一旦没有了游客是不是对这些以游客为主的店是不是打击很大
但是因为价钱很高不容易吸引本地人消费

美食。。。。。。。
对于这事很多人去旅游必须到当地找寻当地美食
一别十年空复情要是跟着旅行团去旅游都不能完全的找寻当地美食
而背包客一般都是走到那吃到那有市中心吃到市区外
而马来西亚美食一般都分散在外区
因为当地人一般都住在外区因为房价比较低生活会比较便利
在马来西亚每个州属都有些特别美食
这就要多做做功课看看网上资料

辣死你妈,肉骨茶,福建面,咖厘面 ,炒果条 ,还有街边平民汉堡 还有好多好多的美食

这篇就写到这里
多多分享给那些想要来旅游或要来做生意的人看看
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谢谢阅读

2021年1月26日星期二

对于银行估价评估房价

 


对于这事情基本来说评估多少就是银行能贷款到多少
也就是房子能卖多少

在早前我遇上了一个客户他想买马来西亚低于市价的房产
过后我有说过所谓的低于市价就是售价低于市场价
也能说是卖的是低于银行评估价钱
结果他反驳说马来西亚的银行估价没用没准确度没有说服力
然后说他们国家的评估多少就卖多少
过后我有解释关于银行评估这些但是这人根本听不下去
过后我又说这里是马来西亚当然依照马来西亚的评估来运作
难道来马来西亚买房子投资还要依照他们国家方式运作
过后我也无言了感觉说啥也没用

关于这个银行评估在马来西亚一般都是用于房产贷款上限
因为在马来西亚贷款几乎都是都是贷款的
比如你买的二手房源银行评估后只能贷款百分之八十那么来说你就要准备百分之二十的首款
如果银行评估最高百分之九十那么就需要准备百分之是首款
对于这个银行评估每家银行都不一样但是不会差别很大
虽然我知道有些国家贷款上限很低他们基本都是全款买
但是在马来西亚基本都是以贷款为主
虽然也有少量的人现金购买可能这些房子的数目不大
但是如果数目大的话这些人很快就会被关税局盯上
因为这是哪里的突然一大笔钱全款买房子

而这人所说的银行估价没说服力
很简单的解释下
一个房子可能市价 卖着 一百万 但是银行评估是六十万
这可能是这房子的地契属于99年租期
因为99年租期一般银行会依照剩下多少年来设置上限
也有可能这房子的状况很糟

银行估价其实他们系统只要输入地址一般都会出现他们银行对于这区域房子的上限
但是来说估价归估价但是房东卖价有时另一回事
有可能银行估价很高但是市场上有人卖这房子便宜造成了评估和市场差距
因为房东卖几多是房东决定而银行评估是决定别人买这套房可以贷款的上限
然后需要准备多少的首款头期付款
你是房东就算银行评估是70万你要卖100万也行
这是你的房不是银行的房

在马来西亚还有一门专业是房产评估师
这其实和中介一样但是这专业需要报考特定课程考取执照
他们对付房产评估来说是需要付钱
因为属于一项服务
他们会分析房子值得多少钱然后写分报告给房东
一般来说这写基本出现在银行评估过低
可能这房子虽然有些房龄了
但是整个房子大装修过然后房况很好
但是银行评估依照老房子计算
很多房东就会雇佣房产评估师做这些报告然后提交给银行
上诉要求提高贷款上限
也会有些房子已经还清房贷但是房东要重新借贷但是银行以房龄决定贷款数目
这些报告也能够成为上诉文件

但是以马来西亚来说银行评估决定贷款上限
但是市场价钱是由个别房东的卖价
基本来说还是有关联的
你可以卖贵卖便宜这还是看买家
对于这个客户来说我也不好说
如果我到国外投资房产肯定也会以国外制度来思考
但是他来马来西亚投资却用自己身在的国家制度来思考
这样来说肯定咋想也想不通

就好像我以前对我一些国外客户谈谈些想来做生意的事情
也和些朋友说关于旅游的事情
我们到国外旅游一般都是入乡随族才能了解当地风情还要品尝到当地美食
我们到国外做生意想要赚取当地的钱那么来说当然要思考下当地消费水平

可能我下篇谢谢关于来这里做生意的事儿

这篇就写到这里
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这样误会就会减少
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2021年1月22日星期五

疫情导致的经济低迷

 


很多人都在说经济很低迷
这时候完全不是投资时刻
也有人说房价到处都在掉这时候还跑去买房子干啥
也有人说这事情最重要照顾好自己和家人
那么来说难道到处掉吗
市场完全没人投资房产了吗
那么房产因为没人购买掉入谷底吗

在这里我说说
刚开始疫情封城时刻很多人都在考虑保留现金最稳妥
然后马来西亚政府宣布的经济复苏计划
银行利息调低了也代表存在银行的定时存款利息也低了
加上各种房产税务上的折扣配套
真的没人买卖房产吗

在这里我说看看我说看到的
某个小区的项目在疫情期间开售
没有任何广告和代理中介开售下
这开发商 一天卖光整个项目的单位
你可以选择不相信吗
但是事实就是事实

早前一个客户和我谈着团购整栋项目投资
这个我介绍的项目是个名开发商的项目
价钱也不便宜但是对于他的位置也算是双子塔区域里面
总结来说也算是便宜值得下手
过后疫情到来就多了很多阻拦
估计因为这期间对方看了很多其他的项目
当越看越多的时候就会迷茫
然而在不了解吉隆坡各种开发公司中就会一直拿各种同价钱范围的项目比较
而我介绍的是一个名开发商他就会拿没啥人认识的项目比较
原因是价位接近然后可能位置可能比我介绍的好
虽然同样在双子塔这就看个人
而我本身买房都会先看开发商背景
最重要是稳和安心
到处也说送名牌家具但是是不是真的拿到名牌家具
呵呵。。。。。。所以我还是会优先考虑信誉好的开发商
毕竟我们买房是话钱买的所以要买就要买的安心
没必要轻松买房变成买房后天天恐惧

而这个项目就一直在犹豫和比较中
过后就说经济不好不值得投资了
结果这项目在疫情期间被人整栋买下投资
这不是一百万马币以上而已的项目
单位价格是两百多万以上的项目
这算打脸了吗
这你可以选择不信
但这偏偏又是事实

可能你也可以说他们运气好而已所以被人看上
当你以为只有这两个奇观而已其他肯定都一团糟
最近又有两个项目被人整栋买下来
还有一个五星级酒店卖了。。。价钱是七亿多成交
有时候连我也怀疑这是疫情期间吗
成交的都不是小数目

其实来说没有什么运不运气好,经济不经济低迷不值得投资的事
市场上遇上了这个经济复苏计划也看到了历史上的最低利息
与其把钱存在银行利息也是历史上最低倒不如去投资
市场上也出现了一群人到处寻找低于市价的房子
狂扫二手低于市价房源
这真的在疫情期间吗
这的确在疫情期间发生

所以来说选择相信市场还是骗自己经济很低迷不去抢一杯羹
这还是看看个人
事实上的确看到了各种整栋交易,一天卖光,二手市场都在扫低于市价房子
这其实就像97年的世界股灾成就了一群新土豪或土豪变神豪
也是趁着经济低迷行动
投资这词永远离不开低购高售
而所谓的低购会出现在稳稳定定的经济期间吗


这篇就写到这里
大家疫情期间注意防疫
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我会把我知道的都分享给大家

2021年1月21日星期四

近期出来的消息关于新地铁路线会出现


 踏入了2021最近出现了这个新地铁路线的消息

最让人感兴趣的地铁站位置估计就这里了
这地方就是满家乐
为何这路线会吸引那么多人讨论
答案是很多人知道满家乐的密度很高
基本来说如果要找一个位置来建设地铁站也不容易
建设过程还要不影响附近公寓地基
这是一个不简单的任务
那么对于这附近的房产来说是个重大的好消息
再下去我们就要等待官方的消息了
大家都知道满家乐是一个高档小区
住在这里的人很大部分都是外国人
西方人,日本人 , 韩国人 , 中国人 ,香港人 ,还要本地华人为主
原因是满家乐有两间名校 花园国际学校 , 满家乐国际学校
所以吸引了很多外国人选择这小区
而满家乐的主要大路就是 家乐路 也是主要进出满家乐的其中一条路
这条大路旁可以看到繁华的商场还要路边咖啡厅还有办公楼
也是最吸引外国人的主要位置原因是走路也能到附近商场还要可以走路到满家乐国际学校
对于外国人租客来说大部分都是没在马来西亚买车所以选择步行距离的
如果这里多了一条地铁线那么这小区就会更受欢迎了
因为就算住在这里的外国人租客也能搭地铁去别的地方了
很多有地铁路线的小区都是比较受上班族和学生欢迎的小区
那么以后满家乐有地铁站会吸引更多人居住在这小区
满家乐这小区原本都已经受外国人喜欢如果多了一个地铁站那么就会更吸引外国人住在这里
满家乐目前在满家乐已经没有任何空间能开发
而现在都一直往外开发因为满家乐原本就不是一个大面积的小区而中心区域已经满开发了
中心最后一块地皮开发的项目估计就是163商场还要后面的公寓,还要酒店式住宿
这两项目应该今年也能完工了
对于163商场来说目前算是满家乐人流最旺的商场
以后的163住宿估计也会受租客首选
因为一下楼就是人流最旺的商场
自从这消息出来后就很多人在讨论满家乐地铁路线的事情
这一切就等官方消息了


这篇就写到这里
谢谢大家的阅读
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2021年1月16日星期六

犹疑不决 , 错失良机

 


如题
一般来说投资说眼光和胆量
犹豫过多反而失去投机
有多少人输了给这个犹豫

曾经满家乐是一块荒地
刚开始开发很多人嫌弃
到今天满家乐成为了一个被称为小香港的高档小区
有多少人因为犹疑不决没下手投资这个区域
有消息在未来几年可能在这里开发地铁路线
这样来说这个小区是不是如虎添翼了

曾经的帝沙花园城也是一块荒地
刚开始开发时候因为在白沙罗和甲洞的交界不给人看好
而那时候第一期的联排价格才卖几十万
那时候几十万也有人嫌弃一个新开发的区域的项目
就几年时间帝沙花园城的成就是有目共睹的
被称为了一个最完美的社区
日常所需都齐全,安保也完美
在这小区出现了很多奇迹
房价也是不停的增涨
项目越卖越贵
而且创出了一个骄人记录
在没有代理销售状况
可以一天开售一个项目 一天卖光
这个记录目前来说没人做得到
那么来说以前嫌弃这小区的人
会不会现在想起很闷骚
因为犹疑不决 错失了一次投机

曾经很多人嫌弃蕉赖威乐城区域
因为其实这区域附近有不少的低层公寓
所以区域价值不高附近很多廉价公寓
但是这里的开发已经超乎预料
第一就是地铁线
第二就是威乐商场的入驻
随后在入驻了IKEA还有MYTOWN商场
然后附近再开发了不少高级公寓
而现在这小区的价格已经崛起
不在是一个被嫌弃的小区

曾经很多人嫌弃南孟沙这个区域
因为被认为是一个成长不起的小区
但是现在的发展有了地铁线
而且因为成为了一个高档小区
因为接近马来亚大学,还有很多大品牌的科技集团
连阿里巴巴也选择这区域入驻
马云为何会选择这里而不是市中心呢
原因是这小区被称为科技小区

很多人都会把目光只看市中心
但是有几个人会知道其实吉隆坡和雪兰莪都是满地黄金
也有人说除了市中心其他地方根本没有价值
其实这就不对了一个区域相对于开发的设想和付出
没有一个完美的小区,但是会有一个有什么都没有到完美的小区
这些都是事在人为
眼光有时候需要看的广

对于这事其实我也有个客户
在疫情前找我说想在这里投资房产
而他的方案不是买一套而是打算团购或整栋卖
而他对区域不了解所以只会把重心点看着在市中心
而我当时也介绍了一个马来西亚顶级开发商的项目团购
因为我推荐了他这项目不是市中心而是市中心往外些的位置
加上他听到了不少国外的销售各种介绍各种项目
他的思想很动摇完全拿不起决定
作为一个置业顾问我肯定会以我了解而介绍
因为我是本地人我对区域的了解难道会比那些国外销售差吗
有可能这些销售才来过马来西亚一两次
他们了解马来西亚吗

提起这事因为我有个印尼华侨客户想要在这项目买房置业
我就联系了开发商的老板
结果老板和我说没了因为被一个商人整栋买下了
过后我就和我这个客户说
他给我的答案就算经济受到了影响根本没有投资的价值
呵呵 我就一句话回复他
想当年 李嘉诚咋子 97年股灾 大量收购了香港的楼盘
当经济恢复后 身价翻两到 三倍
其实这次的疫情也是一样
所谓 有危就有机
危机这词 就是 危险 和机会
他就像开窍了。。但是机会已经没了
而我这个印尼华侨客户因为他是有心买的所以为何老板谈谈后
他给了我几套原本他收着不想卖的单位给我客户选择
这个客户我没介绍过他这个项目
他找我是通过一个我的拿督朋友因为他看了我博客介绍这项目
所以铁定心要买一套作为度假住所

房产投资别犹疑不决
投机不会因为你而停下来
在这疫情期间我看到了各种集团都在到处收购抢购楼盘
这打算在这危机中赚取一笔
而不是在危机中犹豫

这篇我就写到这里
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2021年1月5日星期二

我们回顾下2020马来西亚房地产发生了什么事

 


我们回顾下2020马来西亚房地产发生了什么事

那么来说这些事情会不会影响接下来几年的房产走势

第一件事 全球疫情爆发


随着全球疫情爆发 马来西亚也逃不过疫情影响
很多人受影响导致收入受影响失业的事情
这是全球性的经济冲击
而房产市场也是受到很大的冲击
这尤其在封城期间的两个月每个人都是在吃老底的熬过去
对于房产市场来说就是停顿了两个多月
很多投资者,或原先想买房的人都停下来了不敢买房
很多都咋子观察状态当中
也有的人因为封城期间关在一个公寓里面熬了两个多月开始有了换联排的想头了
但是在反反复复的疫情期间完全处于一个想头而不是一个行动
而在封城期间在各大社交网站出现的房产广告而是比疫情高出了几倍出现率
就算是新的项目开发商也因为疫情延迟公开发售
因为这不是一个好的时机开售新项目
所以房地产就像停顿了一样
如果连开发商也暂时停顿了那么来说未来的四年里面所出现的新的项目就会大大减少
新项目开售少了就等于供应量开始减少也意味着房地产在四年后供应少了就会房价上调


第二件事 HOC 2020 (Home Ownership Campaign)回归了


【Home Ownership Campaign 2020】只限为本地人
HOC真的回来啦!

什么是HOC?
HOC让你无需或减少缴付【房屋转让拥有权】的印花税

1. HOC 回归!买房免印花税
- 30万令吉至250万令吉,100%免印花税限于首100万令吉 (6月1日起至2021年5月31日)

2. RPGT 豁免!免卖房盈利税收
- 卖房最高限制于3间,获豁免盈利税 ( 6月1日起至 12月31日)

3. Loan Margin 放宽!
- 买第三间超过600千以上的房产,loan margin 从原本的70% 调高至 90%


为何会出现这样的配套

原因马来西亚房产局不会让房产市场一直停顿下去

因为这对国家经济会影响

第一次出现HOC计划的时候在2019年

这2019这期间交易了三万一个房产 
总额是 23.2billion 就是马币 23,200,000,000 
这个数额是不是蛮大
为什么会反应那么大
原因是 
如果你买五十万的房子你就省下了最少九千的印花税
如果你买一百万的房子你就省下了最少两万四的印花税
而2020 的HOC回归算是增强版的HOC
30万令吉至250万令吉,100%免印花税限于首100万令吉 就是说就算你买250万的房子 
你要付的印花税变成了 150万
随着这个增强版的HOC计划
开发商加上这HOC都提供了一些优惠配套
疫情期间解封后
帝沙花园城推出了新项目吸引了购买人潮
一天里面被预定了五百套单位
你没看错这事疫情期间
一天里面被预定500套单位的惊人成绩
其他的开发商陆续的发售项目增加HOC计划的优惠
如果说 2020 因为疫情期间 没有 2019 惊人的数目
但是有超过两万套房来说已经对市场很不错了


第三件事 马来西亚房屋贷款利息调低




因为疫情的关系随着马来西亚政府的经济复苏政策
国家银行宣布调低借贷利息
这次的调低不是调低一点点
而是来个历史上最低的数额
可能以同一个时间在 2019年 是 4% -  4。1% 利息 而 在 2020年是 2.9%  -  2.95%
别小看这数额  
如果一个房子 以 50万来说每个月的房贷大概两千多
但是 现在的利息2.9%来说一样的50万房产 每个月房贷就一千八百多
这调低后的利息每个月房贷负担减少了 三百到六百块的差距
国家银行这次的利息调低政策再次的鼓舞了很多的买房风潮


第四件事 延迟还贷款



因为疫情的影响加上封城问题
国家银行宣布延迟供期方案来减轻人民的负担
这期限是六个月
对于那些每个月负担贷款三千,五千,八千 的人来说算不算这六个月松了几口气
如果算他一个人一千块的贷款负担
根据国家银行的数据有超过八十一万的人还要中小企业选择了延迟六个月的延迟缴还贷款
那意味着这 总数 马币 81.9 billion ( 马币 81,900,000,000
这数目的钱额能够在市场上灵活使用
那么来说除了有的流入股票市场
那么来说遇上了这HOC项目会不会流入房地产呢


第五件事 低于市场的好货


对于这事我前几遍其实有说过
在这疫情期间很多人受影响但也有人没收影响
所谓有喜有悲
之前也有个自称房产大神的人吹牛逼说房产会掉价百分之三十甚至四十
不过这人瞬间第二天完全被打脸估计想在这行业混也难
其实很简单的一个心态
一个房子是借贷回来的要是低于市价百分之四十
卖了房子连贷款也还不清
那么他卖来干啥
就算百分之三十在有借贷状况中随时也要赔钱
这根本不现实这些所谓自称大神的神棍这一年里面有看到低于百分之四十的房子吗
明知道百分之四十卖还要赔钱那么还去卖的人估计有问题的
市场上的确有低于市价的房源但是低于市价不多 一般徘徊咋子百分之十 -- 不到百分之二十
而这些房源很多都在中产阶层
一般都在几十万的房产
能买超过百万 或 千万的房东 难道那么容易在这疫情中打败吗

再说流入市场那笔大数目的钱很大部分都是流入股票市场
而股票市场也是这疫情期间马来西亚橡胶业爆升的时刻
因为马来西亚是全球橡胶输出国之一
而在疫情期间橡胶医护配备的需求量
可说是其中一个大集团 接下来的单是供应198个国家
而估计也暴跳到顶峰状态
可想象那笔钱流入股票市场
这些人在这期间股票赚的钱可不少
过后更多的大集团也投入橡胶业股票也是也涨了
所以来说有人欢喜就会有人悲


接下来的2021 我们一起加油
谢谢大家的阅读
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2021 年 大家都平安 





2020年12月31日星期四

关于大学附近的公寓

 


关于这个题目
因为有读者私信我问于大学区域投资房产如何
有什么大学区域留学生多

其实选择大学城的区域出租公寓
留学生和大学校主要希望租金低房子住得舒服,公寓安保好
那么马来西亚到底有几个比较多留学生的大学区域呢
接下来我讲的区域如果是在马来西亚的留学生都会觉得很熟悉
然后咋子看我写的位置和公寓估计都是我介绍给留学生的位置
如果考虑要来这里上大学的留学生也可以先了解这些区域
以后方便你们来上大学时候找房子
不会想到要找个房子或合租又不知道找哪里的房子

博特拉大学 (University Putra Malaysia)

这个大学也算是最多留学生选择的大学之一
这个大学区域位置在 Seri Kembangan
这附近最受留学生喜欢的公寓是 东湖公寓 (Eastlake residence)(Fortune Park)(One south)(Sky Villa Apartment)位置在 persiaran serdang perdana
这个小区的优势给于留学生来说店铺就在步行距离,又有餐厅,银行,商场
最重要的是大学的校车会停留在Fortune Park 前面
所以对留学生来说日常所需都能在这里解决
另外一个校车位置就是 (Mutiara Residence)这附近也有店铺那些而且校车也会在这里停留
(UNIV360 PLACE)这个附近也有店铺但是没东湖那边繁忙 校车也会在这里停留 这区域附近都是工厂区域(
还有一个位置就是 (Dream city reisdence)这个公寓是新公寓比较接近MINES 商场 校车会在那附近停留

马来亚大学 (University Of Melaya)

这个大学算是和博特拉一样属于留学生首选大学
大学面积很大但是马来亚大学入学条件要求很高
这里的留学生一般都会选择 (Bangsar South) (Petaling)  (Seputeh)
Bangsar South 来说 很多都会找 KLgateway residence , Southview residence ,Camelia Service apartment , The Goodwood Residence...Petaling位置这位置留学生多的地方特别多 一般都会接近商场附近 因为这里商场很多而且有些都比较接近大学 比如 Java one 系列商场 这里有几个 还要好几个商场 这位置我就不说那些公寓了因为太多了 而Seputeh 这位置 解决Mid valley 商场 这一般都选择在地铁站附近可以去到马来亚大学的 这里的租金会比上面的低些

世纪大学 (Segi University)

这个大学分成两个 一个在吉隆坡市中心Masjib Jamek的 一个在Kota Damansara
如果市中心的 只要外区有地铁站的都会有留学生租 所以接近市中心地铁站的选择还是蛮多
旺莎玛珠 ,sentul east , 蕉赖区 , 市中心 因为基本很多地铁都会经过这站所以留学生的选择很多到最后选择生活比较方便的小区
而Kota Damansara区域的很多都会找最接近大学的Cova 系列公寓 比如 cova suite , cova villa ,emporis , tropicana 商场楼上的公寓系列 , D,sara 那边
这个小区周边都是人流很旺的小区出入只需要搭铁铁 一两个站

精英大学 (Help University)

这大学位置就在白沙罗高原
对于这个大学的留学生除了大学对面的sematan系列 
基本来说是大学里面最难找个地方住的大学
原因是他的位置在吉隆坡的富豪区域周边都是办公大楼还要独栋别墅然而在这里的公寓很少
只有Dc高级公寓,Twins高级公寓但是租金都很高
这里的留学生都会找地铁站可以来到Sematan站的外区居住
以后这里的柏威年商场还有住宅完成这可能也会吸引一些比较富庶的留学生居住在商场楼上
其他的留学生都会选择Bangsar south , Bangsar , Petaling , 甚至Subang , Kota Damansara
住的都会比较远但也没办法因为大学周边适合留学生住的太少没可能留学生租独栋别墅来住

UCSI 大学 (UCSI )

这大学位置就在蕉赖
对于蕉赖来说这很多地方也能租如果远些的就沿着蕉赖地铁站去到大学附近在打车去地铁站
最受留学生欢迎的估计就Angkasa 公寓 , Riana south , Altitude 236 ,如果接近地铁站就 Maxim 公寓因为那边附近有地铁站,you city , eko cheras , Savile Cheras



APU 大学 (Asia Pacific University of Technology & Innovation)

这大学位置 Bukit Jalil
这大学附近的公寓很多
也有的学生住到 Mines ,东湖附近


泰莱大学 (Taylor University)

这大学位置在Petaling区域的双威城
这大学的留学生很多选择 DK系列D系列因为接近大学
其他的都会选择双威城附近的sunway系列公寓
如果有开车的学生就会找蒲种区域
因为双威城附近就是蒲种区域

林国荣大学 (LIMKOKWING University)

林国荣大学的位置属于比较偏远的赛城 (Cyberjaya)
这附近属于比较郊外相信读这里的学生都知道
整个赛城面积非常大而大学位置属于比较空的位置
这里学生如果一个人的很多都会选择大学隔壁的 THE PLACE 公寓
这里单身公寓属于复式 价格一千多马币
如果合租的同学一般都会找距离比较远些的
如果有开车的同学甚至住到蒲种区域的puchong south
以前的赛城只有一个商场 现在的赛城建设了好几个商场每个商场楼上都会有公寓
现在读这大学的学生可以选择这些商场楼上的公寓了
买菜做饭也方便很多了


马来西亚理工大学 ( University Teknologi Malaysia)

这个大学来说位置就在吉隆坡市中心
学校周边都是马来人区域所以饮食什么的店铺什么的都是马来人为主
读这里的学生一般选择三个地方
预算比较高的都会选择市中心的SetiaSky 高级公寓
这个公寓因为有些单位是双钥匙单位而他们的小单位一般两千马币或高些能找到
在远些就会选择 Myhabitat 公寓附近 这里就两千多到三千马币
还有沿着 Tun Razak 路的几个公寓
有的如果有开车的就会选择Setapak区域其实setapak区域属于旺莎玛珠区域
这里住的学生很多因为这里有一个本地大学叫做拉曼学院还有拉曼大学
这区域住了很多别的州属来这里读大学的学生
所以这个位置的消费有些地方都是以学生为主
加上这是最接近吉隆坡的一个外区所以相比其他外区这个小区住的人口很大
商场也很多周边饮食店铺也很多
住在这里日常所需根本不是问题

马来西亚回教大学 (University Islam Antarabangsa Malaysia)

这个大学位置就是旺莎玛珠要去云顶高原那条高速旁边
学校位置周边都是森林
这里的学生如果要找最近的位置就 PV系列2,5,3,6,8
现在这区域又多了一个商场 商场的后面也有公寓所以学生多了一个选择
很多如果预算没那么高的都会找M3公寓位置会在 Gombak区域
也有的会住在旺莎玛珠区域所以在这附近都会看到不少中国穆斯林餐厅


对于打算投资这些学园区域的房子
一般来说我们以学生租客想法
学生们需要什么样的预算什么样的房子
租金预算。家里配备,家里装修
这些都是主要吸引留学生的问题
租金预算来说因为留学生一般预算不大所以租金负担是一个主要问题
家里配备一般学生都会要求书桌,微波炉 这些
家里装修肯定是以新为主
肯定没可能装修到好像民宿一样出租然后以学生能负担的租金
这样不就亏本
其实留学生也可以申请宿舍但是宿舍的状况肯定没外面房子好
房里状况要是比宿舍差那样如何吸引学生租
然而有些留学生都会半家具因为把租金调到最低
然后自己随便只买需要的家具
而国外来留学的肯定需要全家具的单位

这篇写的有点长
谢谢阅读
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希望这篇可以让留学生了解他们将要来留学但是不知道要找哪里的房子
也让想要投资校园区域的房东知道这些留学生的需求

2020年12月16日星期三

远见

 


关于房地产投资这重要吗
远见就是后期发展
你要投资一个项目是一个新区域 你要如何猜想这区域以后会发展起来
如果你投资一个新区域目前周边啥也没有而这个项目价钱便宜
那么你其实可以探讨下周边的为了有啥东西可能开发的还有什么交通设施会开发
如果以上都没有那么你投资这个项目有什么未来
没有未来的话你作为投资又不是自住那么价值会不会因为周边发展而成长
然而如果你投资的房产项目是半成熟状态那么你很简单就知道
你投资这房产以后会帮你租房的租客通常是什么人
比如你投资学园区域因为你知道以后租客很大部分都是学生
如果你投资商贸大楼周边的公寓因为知道以后很大部分租客都是这些职员租客
如果你投资的是市中心里面的公寓那么你应该知道租客大部分都是外国人
如果你投资的公寓是外区住宅那么以后的租客是本地人
因为每当你瞄准一个租客源租金也会不一样而里面的配备也会不一样
比如说学园区域租客是学生一般会要求有个书桌
在市中心的外国人一般选择带装修的
而商贸大楼的职员一般要求出入方便
所以每个租客源分类起来其实要求的都不一样
而这些房价也不一样所以租金肯定也不一样


有的投资老手他们对于投资的房产很讲究
项目位置,价钱,周边设施,周边人流
再深入些周边住的人,周边平均租金 ,周边有什么交通设施 ,周边有什么办公楼
为什么会了解这些 因为他们要锁定租客源还有平均租金
这样买了房子后租金和租客也能锁定
没可能你买了房子周边平均3000块 你放个5000块 而差别就是你新公寓
对于一个租客来说就算新公寓价钱高太多了他们也不会选择
到最后你把价钱调下来多平均些才会吸引到人
如果你投资的校园区域你把租金放到市中心一样
但是你的租客源是学生那么学生负担得起这高昂租金吗

比如一个项目
项目整体发展
项目周边设施和住在那边的人大概是什么人
打个比如
这个项目在一个没地皮再发展的小区
周边挤满了独栋别墅的富豪区域
整个小区很多办公大楼
也有大学,有地铁
而这角度来说可以看出来这个区域其实缺少公寓
那么我们再来看看这个区域有多少公寓而他们租金是多少
如果这个租金也不便宜那么我们再来看看一般什么户型
在看回这个项目的办公楼
以后这项目的办公楼运作后这些职员如果要住这小区那么会选择哪里
然而我们看会这个项目的价钱和户型什么户型适合于这些职员
租金和设施能不能吸引到租客
如果租金来说和附近成次公寓差不多而这个又是就是位置和里面设备
以一个租客来说如果租金很接近也想到他们会选择哪个公寓

远见就是你能看透一个项目的未来发展
远见就是能你看透以后的租客源
远见就是你能看透一个项目的优势

远见对投资者来说很重要
不是每个人能看清
一般来说留意项目的周边很重要
一旦无视周边的发展就看不透往后小区发展

这篇我就写到这里
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有什么疑问可以私信我或留言
谢谢大家阅读和支持

2020年12月13日星期日

双赢共赢

 



很多人其实都想知道我们的房源很多
为什么那么多。。。。。。。。
其实我们中介都有在联系的
有时候你以为找一堆中介可以找到不一样的房源
到头来每个中介找给你的很大几率都是一样的房源
那么来说有必要找一大堆中介吗
过后如果交易成功的话一个中介得到他应该的佣金
其他的中介就是白干活

我们中介 有我们的资源共享群
也有黑名单中介,租客,买家群
所谓的资源分享群我们一个群组有几千到过万个中介在里面
我们会在里面分享我们的房源还要如果寻找房源也会在群组里面找
以最快速度给客户找到适当的房源
这就是为什么我们中介找房源的速度那么快的原因
这样也能达成双赢和共赢状况

黑名单群
我们中介会把遇到有问题的租客,买家,或有问题的中介放进去群组
让大家小心遇上这些人免得遇上不愉快的事情发生
比如有些租客不付租金破坏房子 赖死不搬那些租客
或骚扰女中介的客户那些耍中介的事情
还有那些不道德抢客户的中介
大家都会把这些人的资料发进去群里
免得有人遇上和他们合作或交易发生不愉快的事情
这也能帮房东过滤掉这些有问题的租客和买家

有时候为什么我们中介知道租客找了一大堆中介很简单
我们中介群里一堆中介发布一样的信息
这样大家心里有数了
如果那个房源我们手上有的都会每个去回复他们
那么来说 租客原本找多几个中介找房源到最后得到的房源是不是一样
因为拥有那个房源的人每个去回复那些中介
那些中介找到的都是一样的房源

我也遇过这样的事情
一个买家找我看房,看房后不喜欢那么我根据他的需求找了另外一套
到了看房时刻。。重点来了为何中介朋友等她
她到了但是不敢下车原因她也找过这个中介
她在车上打电话给这中介说明这些
最后尴尬的看完几套房
我的中介朋友和我说他带领她看了好几套没想到这回又找上我
这中介朋友说这不是第一次了
早前黑名单群里一直广传一个男买家骚扰女中介的事情
甚至有的还报警这个变态佬的信息到现在还在传着
这些女中介都是被骚扰过分享在群面对有其他女中介不知道又遇上过后又被骚扰

资源共享能达成双赢
信息分享能达成共赢

这篇写到这里
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有什么问题可以私信我
我下个博客会分析出来

下个博客的分享我大概有眉目了
就是 远见
相信大家都知道这个是投资的远见
下期我就说说这题目

2020年12月6日星期日

真的投资房产能买到赚到吗

 




这句话是不是经常有销售对着你说买到就赚到
不买被人买去就后悔

这话题我今天说说这话题
最近有人和我说这句话然后他买了好几套的房子利润没有理想中的好
在这里我也先说说这个所谓的买到赚到会出现什么类型的房产

所谓的买到赚到是低于市价的房产这些可以是二手房子也可能是团购买回来的房子
也可能是被拍卖的房子

二手房子会低于市价这经常出现在经济波动时候有些人可能遇上了现金周转问题
所以要套现现金。。。而最快速度套现现金的方法就是卖低于市价
而这类型的价钱其实不会低过百分之二十至百分之三十
原因是要是低于市价后卖出去还清房贷也没钱拿回那么来说这根本套现不了现金

另外一种是团购价买回来的房子
这类型算是买个差别价
不会低于市价很多因为开发商就算你团购超过100套
你筹齐100套来说开发商最多也就给你多几个点到十个点的折扣
加上些特别优惠如免去一两年物业费或者把这100套单位都是包装修
开发商永远不会做亏本生意
以开发商的角度来说他们开发一个项目需要4年
投入的金钱和时间如果没有赚钱他们开发一个项目干嘛
关于这事早前有一个客户问我一个项目他说某个自称房产大师的人
开课收钱教人投资房产然后对学员说他手上有个项目买到赚到
因为他的团购可以拿到优惠这块百分之四十
这客户就来问我他花了几百块上这课程他们介绍他买这个项目说买到赚到
我和他说扣个百分之四十 开发商赚个毛线
其实这类型的是很多要看我们如何拆解
现实不现实。。。做人还是现实点好
房子本身有个价位开发商本身有个销售配套
他们本身有个销售底线的不可能会越位亏钱卖

还有一类就是拍卖房
这类来说最多人喜欢的玩法
也是风险最大的
关于拍卖房的可以参考我以前写过一篇博文
拍卖房可以分成几个阶段的拍卖价格最高的确可以去到百分之四十
每个阶段拍卖价格由低于市价十个点开始没人买就会一直拍卖
到最后那阶段就会低于市价百分之四十
也会有很多人说买下来了他们帮你进行房子还原配套
原因拍卖房根本不知道房里的状况
买下来了需要装修还原后再出售
意思来说就算低于市价也要预备一笔钱去修复
至于多少就要看运气。。他们通常会很你说交给他们做还原装修
能淘到个好房子就看自己运气

所谓的买到赚到只会出现在这三个方案里面
如果有人和你说买到赚到你就花些时间相信所谓的买到赚到是不是这三个方案里面
其实啊人心很难测谁不想赚钱
但是很多人很容易因为买到赚到的套路
到底是不是真的买到赚到还是买到亏死
只要你心思清晰没人能诱惑你掉入这些套路
只要心思清晰谁也能变投资大师
有些事情其实我不能说的太清晰因为会得罪人

这篇我就写到这里
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如果有什么疑问可以私信我

谢谢大家的阅读

2020年11月24日星期二

在疫情情况下的马来西亚房产状况


 对于这个状况其实很多人都很担忧
关于这次的疫情受影响的可不只是马来西亚
全世界都被影响
对于马来西亚来说如果说完全没事都在骗你
对于这疫情状况影响最大的是旅游业
马来西亚也是也是一个旅游业旺盛的国家
就算旅游业受到影响
但是马来西亚不是一个只依靠外国人旅游的国家
最早前的封城封国大家都憋疯了
一解封本地的酒店立刻爆满订购旅游配套
说明了本地人对于本地旅游消费还是很高的
还有一样可能不是很多人知道
疫情事情橡胶需求量暴增
而马来西亚正是橡胶出口国
橡胶产品需求量暴增
橡胶股爆升,然后很多大企业也投入橡胶产品生产
可见需求量有多高
马来西亚拥有的天然资源不少

说回房产。。。。。。。。。。。
在疫情期间马来西亚房产如何
随着马来西亚政府的经济复苏政策
很多开发商响应出来很多诱人配套
加上马来西亚国家银行的利息调低
吸引了一大波的买新项目浪潮
毕竟利息降低加上诱人的配套对于一个一直想买房,投资房产的人省了很多
例如 你原本需要花 100万 买一套房 里面 的配套都是空房
         现在你花80万 买回来里面还附送家具一类
         这样的诱惑 难道没有疫情会出现这种配套吗
         这些优惠和利息都是因为疫情期间的政府响应的经济复苏政策才出现的

在这期间出现了好多好多的大老板 经济状况良好 都不会出现的
这就是抢购低于市价的房产
大家都知道我也是一个中介。。在这期间我收到的工作
有超过一半都是这些平时隐形的大老板现在出来寻找低于市价的房源
想起之前的世界股票风暴 造成了全世界的经济风暴
李嘉诚狂扫各种收到影响而需要现金周转的人的低于市价房产
等到经济复苏后在高价卖出去身家翻了几倍
那么这些隐形富豪也就做着一样的事情

对于出租市场
很多人问我影响是不是很大
其实我只能说收到影响的区域不是全部
那么来说什么区域收到影响
就是依赖游客的区域还要一些外国留学生多的区域
但是对于一般本地人住的小区影响不大
还是有人买房有人租房有人卖房
最讽刺的可能是这些外国人的区域以前都是最多中介入驻的区域
现在几乎受不了往外移了
毕竟对于中介来说差不多一年关国门状况他们待的是原本以外国人为主的区域客户都是外国人
国门关着,就断了客源连续了差不多整年 加上一个中介的开销挺高的  有几个中介受得了
所以放弃了这些区域

有房东问我就算没有外国人难道没有本地人租这些地方的房子吗
其实这问题由租金就能看出来了过后看看本地人租不租得起这些房子
本地人的需求和外国人需求不一样
所以本地人很多都选择住城市的周边小区因为租金低
而市中心的高昂租金负担不起
这就是主要的原因
遇到这状况被影响的区域都降低租金
短暂的降低租金让本地人负担得起的租金这样有机会找到本地租客
先熬过了这国门因为疫情关掉没有外国租客的时刻
也有些公寓因为没有停车位所以对于本地人不会租的原因这些房贷也租一个车位解决车位问题
这次的世纪疫情问题受影响的是全球
所以大家一起加油 身体健康最重要

这篇写到这里
谢谢大家的阅读
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谢谢

2020年11月15日星期日

物业管理费

 



关于这个课题其实我觉得还是有不少人不了解 

如果打算买公寓的话一般都会问物业管理费多少

这个物业费一般跟着单位面积计算

所以每个单位不一样。。单位越大物业费越高

这个物业费用于设施保养和保安

一般来说基本每一个公寓的物业费都不一样

价格差别就在普通公寓,高级公寓

普通公寓拥有普通的设施 保养的费用没那么高那么物业费就没那么高

高级公寓拥有高级的设施 保养的费用自然高所以物业费也会比普通的公寓高

其实物业管理费是有自己标准方程式来计算

 

          运营经费              =   需要支付的管理费

     总共多少的单位

 

如果我们觉得对管理费用不满意的话

可以向专员要求进行审查,专员会指示管理委员会委任property manager 来估计管理费

 管理层 分成 3 阶段 开发商 联合管理机构(JMB)和管理机构(MC 

均获授权管理分层地契物业的公共区域,并且执行建筑物的条规,以及征收管理费、储备金和其他共管费用 

在业主获得单位的分层地契前,JMB的职责是管理和维护建筑物的公共财产。在获得分层地契之后,这个职责则会转交给MC承担。 

JMB通常是在发展商协助下,于该项目的首次常年股东大会召开后成立的。为防止不必要的延迟,分层管理法令(SMA)中已规定首次常年股东大会必须在单位转移买家后的12个月内举行,并成立JMB 

如果MC在成立JMB的首个年度股东大会前就已存在,则不需要再成立JMB。另一方面,在分层地契发出,并已登记在分层管理记录簿后,MC才可以成立。无论如何,惟在MC的首个常年股东大会举办后,并委任了管理机构委员会之后,MC的职务才能正式生效。

另外,MC的首个常年股东大会,项目业主的出席率必须至少达到25%(不含地主和发展商)才能成功召开若MC常年股东大会成功召开并成立MC,那JMB则会在MC成立那天起的三个月内自动解散。

JMB颁发合约的限制JMB的成立,是为了在MC成立前,暂时执行后者的职责和责任。因此,JMB并没有享有如同分层管理法令赋予MC的所有权力。根据分层管理法令第21条第(3)款规定,JMB不得颁发任何期长超过12个月的建筑物管理相关合约。但是,根据分层管理法令附表26段,MC并没有这方面的限制。这意味着,如果这些合同期限超过12个月,则JMB不得与第三方订立任何物业管理合约,否则,该协议或会被视为无效。无论如何,出于审慎和善政的考虑,法令也不鼓励MC与任何一方订立长期合同,因为若未来情况有变,一份长期合同将阻止管理机构委员会公平地重谈条款。

由买新项目拿到钥匙的第 一年发展商就会负责帮房东管理 称为 Developer Management

一年后居民就必须举办年度会议来成立联合管理机构(JMB)当至少 25%的业主注册分层地契后就会成立属于业主们的管理机构(MC)来管理自己的公寓

每个月的maintenance sinking fund 为两部分

Maintenance Fee 是维护公共地方还要公共设施。他可每月预计费用 例如 :日常打扫 清理泳池, 保安工资 ,清理垃圾 等设施保养费

一般上 Maintenance Fee 里面有 10%Sinking Fund 这事用来支付一次性费用 例如 翻新公寓 如刷漆 更换电梯

这样大概我们都了解这个物业费是什么了

 

这篇就写到这里

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