关于区域发展项目

 

最近很多人问我关于区域发展问题

关于区域发展你又懂多少

对于区域发展都是让人又爱又恨

为何我会这样说

对于一个区域发展肯定是一块大地皮然后里面挤满了各种各样的项目

然而在市面上也有不少成功的区域项目

这些区域都很受欢迎

然后出租容易，出售容易，增值潜力很大

区域发展项目有什么区别性

大学城，商业城，住宅城

大学城一般都会在大学附近开发区域发展打造一系列的公寓

商业城一般整个区域发展里面都以商业模式为中心里面混了些高级公寓项目

住宅城一般以主题为主的住宅项目很多都以绿色主题，日常所需加上各式各样的住宅项目

开发一个区域发展需要攀大的资金

所以同一个开发商发展一个区域发展项目需要很大的一笔资金准备

所以有不少的区域发展项目都以联合开发方式来开发

为何我会说让人又爱又恨

通常一个区域发展会有一个很完善的设计

但是一个完善的开发需要时间和金钱的投入

越大的开发项目需要越多的时间和金钱

一个成功的区域发展区域里的房产价值会上涨

如果一个区域发展是由不同的开发商组成

意味着区域开发里的每个开发时间不一样，每个完工时间不一样

这样来说时间就会被拉长 

时间拉长就会出现空白期

什么是空白期

空白期是一个区域项目开发完工后提了钥匙而等待出租时候

因为周边的在建设当中而影响了租客入住率

而这段时期被称为空白期

换个角度来想为什么会有这类型空白期

如果以一个租客心态来想周围施工带来的不便，灰尘多，噪音影响

这都会对一栋公寓的入住率影响

而区域发展项目最容易出现的问题因为当一个项目完工旁边正在建设别的项目

为了避开这问题有些区域发展会分部分开发就是避免出现空白期

可能你会发现区域发展的项目价格其实第一个项目价钱一般不会太高

价格会一个项目一个项目慢慢增加

而越早投入的越容易遇上空白期

如果选择区域发展首先先了解整体策划时间

因为区域发展是以整体发展为重

而如果看到独自开发商开发区域发展项目

我们会看到整体项目然后分阶段来进行

区域发展和一个慢慢被开发成型的小区不一样

区域开发是一个项目包含不少项目

慢慢被开发是一个小区慢慢给各种开发商开发成型

比如我给个例子吉隆坡有个很成功的区域发展

他刚开始开发是联排售价也不高

他的主题是湖滨和绿色环境

过后的发展是围绕着湖滨开发联排，过后就增强日常所需的设施

成型后就盖公寓，商场，国际学校，医疗中心

成型后价值一直增涨因为受欢迎。出租，出售容易

就算往后开发的项目反应都很好

这篇我就写到这里

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购买新项目会遇到的配套你知多少

 

很多人在马来西亚购买新项目都会看到些配套

但是关于这些配套你们知多少

折扣（Discount）,回扣（Rebate），包租回酬（GRR（Guarantee Return））

折扣大家肯定了解

一般都是直接用在房价之上

那么我们说说回扣（Rebate）

这回扣可以很简单也可以分阶段回扣

在这先说说回扣这回事

回扣不是用在房价而是用在你要付的钱

比如你的回扣8%而马来西亚买新项目

首款10%那么说回扣8%你就需要付2%首款

也有些项目是分阶段回扣

比如他们配套回扣15%（8%+5%+2%）

那么首款 10%你只需要付2%首款

第二阶段10%你只需要付5%

第三阶段15%你就需要付13%

这样解释大家应该明白这个回扣了

关于这个包租回酬（GRR（Guarantee Return））

这个也有两类

一种是开发商给你的包租担保租金你还能自己用回房子

一种是给你包租回酬。。他们会用你单位出租

如果你的房子是买回来150万

那么 150万的6%是9万

9万的话就是每个月开发商给你7500租金

一般包租回酬是最少1年（有的3年）

这类配套都会补上一份包租回酬合约

期限过后开发商就不会在给房东租金了

当然一般新项目律师合同费很多都会免掉因为都会用开发商委托的律师做买卖合约

而贷款律师合约有的开发商也会免

而印花税和杂费一般都不会免

原因印花税的数目也不小

而这个是必须买家自己缴

当然还要送家具这些有的半家具，有的全家具

车位来说一般都有

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关于马来西亚第二家园 MM2H

 

最近很多人问我关于第二家园的问题

很多人问我第二家园计划几时重启

为什么第二家园计划会冻结

将来重新开放会不会加大门槛

关于重启时间 有的说三月，四月

而我收到的消息是六月，八月 这样

确定消息还是等官方宣布

因为疫情影响目前政府在全力防疫

所以第二家园计划目测也会因为疫情而延迟

所以想申请第二家园的朋友耐心等等

关于第二家园为何冻结

很多人说近几年马来西亚扫荡犯罪份子在里面因为有持有第二家园的国际犯罪分子

这类的有的是电话诈骗，有的是网上赌场所以政府宣布冻结

其实我觉得真正的最大的原因是这个

第二家园一开始是由马来西亚旅游局开放这个第二家园的政策

由于第二家园很受外国人关注收到的申请越来越多

可以说一个旅游局人手有限

过后经常有人投诉申请审批很慢

到最后决定把第二家园交回给移民局管理

当然当初旅游局是以宣传马来西亚所以推出这项计划

过后反应太过热烈单凭一个旅游局完全忙不来

对于第二家园计划十年免签证其实原本应该是移民局的工作

现在只是交回给移民局接手而已

毕竟移民局人手比较多

这样往后的审批速度才会快

关于门槛

对于申请条件肯定会修改些

移民局会修改条规

听说第二家园的马来西亚原代理也会重新洗牌

会重新发布执照

所以一切的一切还是等官方宣布

希望不会让大家等太久

疫情也快点散去

这篇我就写到这里

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房价起伏

 

关于房价起伏

关于这问题其实很多人很迷茫

因为对于房价起伏是因为很多因素

没有确定会涨的房源只有只有慢慢涨起来的房源

对于房价起涨的因素

1，需求量提高

2，出租率高

3，小区设施齐全

4，受欢迎度

5，品牌开发

6，小区公寓所占的优势

需求量提高

所谓的需求量提高就是买卖热度高

可能这里放出去卖很短时间能卖出去

这原因可能小区环境好所以很多买家都瞄准这小区

所以这里放盘可能已经有人正在寻盘

买卖热度高

房价也会因为热度而起涨

货都是因缺而贵

出租率高

出租率高就是租客源多

这地方可能周边设施好

比如有地铁站的地方都是租客多

这也能这个公寓设施齐全

多租客的原因很多一般都要以租客心思而定

什么原因租客喜欢住在这公寓，这位置

这些都有原因的

租客心态很重要往往我们知道租客源所需的这样我们才能找到一个容易出租的地方

如果你不以他们心态想那么就不知道他们想要的是什么

租客心态一般价钱，家里配备，小区的设施，交通 ，距离办公点

因为一栋楼不止你一个人出租

那么要如何让租客在那么多单位里面看上你的单位

小区的周边设施齐全

这一般都以公寓的周边来判断

公寓附近设施越多越方便就越吸引人

上班点在市中心天天堵车所以有那么多人找地铁站附近的房子

因为搭地铁上班下班省下堵车市价

外区的设施一般有菜市，银行，店铺，商场，学校

所以对于外区来说日常所需都比较齐全所以适合本地人

渐渐的当一个外国人熟悉了他们都会寻找这些地方

日常所需这事每个人都在日常都需要的设施

受欢迎的小区安保好的小区

如果说小区欢迎度我们一般以区域发展小区来说

这个小区的发展成熟不成熟方不方便

一个成熟的区域发展在小区里面肯定有吸引人的地方

绿色环境好 提供散步跑步的花园

能做到不出小区也能满足大家日常需要的设施

孩子上学在小区内，小区有商场有超市，有饮食店铺 ，有银行那些，医疗中心

治安良好这是每个人都要求的

一个好小区是慢慢成长起来

比如现在有些区域发展都以小区设施为卖点吸引买家购买

品牌开发商

品牌好的开发商都拥有一群买家

所谓品牌好就是开发出来的项目问题少

信誉良好 买家买的放心

这些开发商一般开发新项目都会有旧客户投资他们的房产

这一直是开发商们追求的

公寓在小区里面占的优势

这个以公寓设备来说

比如这个公寓是主题公寓

房型吸引人，或者地铁站，公交站，带商场

当然租金是最大问题

如果再好的公寓租金太高还是一个问题

其实这些地方可以是市中心也可以在外区

交易量多房价自然起涨

有些热门小区那些买家是买来涨价

放着一两年没出租没住等到有心人看上价钱好才卖

这样的房子我也看不少 明明已经几年房了但是保持新房一样没出租没住过

所以要知道一个地方会不会起涨其实没有固定的地方

一般房价会起涨的因素有很多

如果投资的地段比较郊外那么要了解这位置的未来有什么

如果什么也没你这个项目就是首一那么你就以赌博心态赌他的未来

因人而异的想法

这篇就写到这里

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关于买新项目提房开发商征收的费用

 

对于买新项目的人一旦项目建好能提房了都会奇怪为什么要先付一笔钱才能提房

在马来西亚不论你买大项目的房子还是小项目的房子

都会规定4年完工期

而有些项目会挂着HDA项目

什么是HDA。

HDA是 （Housing Development Act）

就是属于监控建设进度的项目

这类项目开发商就算有买家买了房子都不会一次性收到钱

银行会跟着进度而付款给开发商

直到房子盖好银行才会付清最后一笔钱给开发商

这大量减少了出现烂尾楼的的几率

因为项目是被监控进度下完工

进入正题

每个新项目建设完工后开发商都会通知房贷提房

然后要提房前就会发一张账单收钱

很多人对这笔提房前要付的钱很多都不清楚到底付什么

这有一封可以参考下

我们直接看数目大的费用

新房提房必须申请水电户口

这信的 2 。 TNB Deposit 就是申请电费户口所需要的押金（这个押金每个房子不一样高级小区，面积大的房子就会比较多押金）

这信的 5。Water deposit 就是申请水费的押金（它和电费一样都是以公寓档次还有面积计算）

然后下部分 Maintenance charges 就是预收物业费（每个公寓预收月份不一样）

最后一项就是 Sinking Fund 这是 储备金 （公寓内的保安服务，清洁服务，公用地方水电费和电梯保养费用）

有的公寓会直接帮房东买火险

当你缴付了这笔费用恭喜你了可以预约时间去提房

提房时刻开发商会安排职员带你去提房检查家里状况

当场提交保修程序（如果提房后发现了新的不满意瑕疵就去自己申请保修）

保修程序是有期限的一旦过了期限开发商就不受理

提房后的第一年产业还是属于开发商的

而在这一年里面提房率超过50%-60%开发商就会安排拆分地契程序

把一张主地契（开发商）拆分出来给各自房东

所以在这一年里面通常物业处还是由开发商管理

一旦拆分成功后房东们可以建立一个房东群可以找一个物业管理打理整栋大楼

或者由开发商找一个物业管理继续打理这栋大楼

一旦拆分地契成功后开发商就会帮房东申请水电费。排污费这些

申请成功后水务局，电务局就会发信给房东收取押金

这这时候经常会出现一个问题 很多房东回气管为什么提房前已经把这钱交了给开发商

但是还会发信来收钱

其实主要问题是开发商的进度一般都是一起申请

但是每个单位成功建户时间都不一样

通常开发商都是统一建户完毕才去付钱

所以房东们在这时期别又重复给这押金

而如果买二手房也是需要重新·申请水电费账号这些

但是就要房东自己去申请

通常房东会委托律师楼或中介当跑腿去申请

申请方法很简单只要依照地址去指定的电务局申请就行了

关于那个押金最后提前向前房东要一张账单里面会有账号资料还要所需准备的押金

连同买卖合同就能去申请了

所需的文件准备好就不用跑几趟了

电务局一般都在区域总部申请 ， 水务局一般也是县类分部申请

所以你可能住在地段A但是跑去地段D申请账号

去前最好先打电话询问这个公寓归哪里管辖分部才出去

免得申请一个水电费跑N趟

这篇就写到这里

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关于买续贷房

 

关于这课题因为有人私信问我关于这事

续贷房就是房贷还没缴完因为卖掉的话不够还银行利息的房

对于这些房子都会收你一笔钱然后让你继续缴房贷

房贷还完后把房产名额转换给你

对于这些房子比较建议找个律师做个转让合约还要续贷合约

因为走正规的合约方式保障自己利益

如果随便写张纸然后双方签名实在太儿戏了

对于这些房子会遇上的风险

风险一当你缴还房贷好几期了对方反口

风险二当你还完房贷后对方不认账不转换名额给你

风险三就算你缴还了一部分 双方其中一人去世了过后家人完全不知道这事

            最麻烦的估计是这房主去世了遗嘱是给家人，但是家人不知道你和房主买关于续贷的事

            到最后闹上法庭

对于这续贷最长发生的就是转换名额还有双方同意续贷的合约不正规

到最后房主反口不认人

打个比例

一套房原本价格120万房贷缴完大概140万

每个月房贷付4500

对于银行来说会绑定一段时间

然后房主会说你给回我本钱然后你继续缴房贷

到时候缴还完后把房产名额转换给你

对于这些就会承诺做个合约给续贷的人保障

房贷一般都超过十年

要是有的新房房贷估价三十年

那么长的时间说过的话谁会记得

有可能房主也忘了这套房是自己的

或者当要转换名额时候找不到对方

可能你以这个方式帮他买下这套房可能便宜很多然后省下很多合同费用

但是一旦遇上这些问题就自找麻烦了

有的就会遇上对方反口不认账然后吵上了合约上继续吵

结果合约上不正规的漏洞打上官司

到最后还赔上一笔官司费用

对我而言租房是帮人缴房贷

那么续贷的话更不现实因为单凭双方口头上加上一份合约你帮人缴房贷

未来时间那么长谁会预料到以后对方会不会反口

就为了省那一点钱

倒不如自己认真买一套自己缴自己的房贷

如果真的便宜好多那么就找个律师拟个正规合约保障自己

这篇就写到这里

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疫情后遍地黄金

 

疫情过后的遍地黄金

有个朋友私信我关于这事

疫情过后到处都是黄金但是如何找到适合投资的房产

当然虽然遍地都是黄金有好的有不好的

那么该如何选择好房产下手捡好货

当然在市场上出现些低于市价的房产但是未必每个都是好东西

主要是有的房产低于市价也有好的租金比例

有的房产就纯属的低于市价但是租金比例普通

那么来说在这状况的肯定寻找一个低于市价然后又容易出租的房子而且租金也不错的

其实我有说过如何选择一个好房产

一个好房产最重要是位置和设施

位置好设施齐全自然容易出租

房产投资当然离不开租金收益

说到租金肯定离不开出租

说到出租当然要以租客心态去想而不是只想着自己心态去想

租客找房子的需求一般为什么

比如学园区域一般要求租金低有时候因为要租金低都找半家具的房产

而上班族，外国来的租客一般都要全家具

除了这些还有小区位置还有交通设施

以前我其实也说过我们买房子打算出租赚取租金收益一般先想这里会有什么类型的租客

那么来说这时期如果想捡低于市价的房产肯定找这些位置的房子

另外一类就是知识捡价格差距的房子

这些房子知识单纯低于市价，买下后等市场好些了以原价卖出去转个差别价

然而低于市价也要看能多余市价多少

一般最多低于市价百分之三十因为要是低于市价百分之四十如果有贷款的房子

连房贷也缴不清那么来说会有人卖吗。。这是不现实的一个想法

其实有人问我外国人买房和本地人买房的想法有什么不一样

在这里我可以很清楚的说

外国人买房投资只会瞄准黄金三角

本地人买房投资想法很广都会瞄准出租容易的区域

外国人不了解马来西亚而且看到的广告一般都是市中心的广告

而且一直听到的介绍都是市中心的

自而然之想法永远都是黄金三角其他地方都看不下去

而本地人买房的需求完全不一样

因为本地人考量的是价钱，位置，设施

一般都会选择外区或校园区这些小区位置一般都是成熟小区

比如满家乐，蕉赖，旺莎玛珠，甲洞，八达岭 ，白沙罗等等

其中原因之一房价很高

房价高所收的租金未必高

房价低租金未必不理想

最重要的是出租容易

要找一个十全十美的地方不简单每个人都想找一个十全十美的房产下手

找低于市价房产时候需要先看看位置会有什么类型的租客源

然后租金收益，容不容易出租

然后低于市价的差别价

如果一套房产租金不错，容易出租 ，目前低于市价百分之二十或以上

现在拿下除了赚取差别价，还赚钱利息下降的差别，

买下后容易出租过后就让租客帮忙负担房贷

那么来说这才是真正的在疫情过后找寻的黄金房产

如果只看低于市价的差别价不看其他

不就怕买回来出租难，租金不理想。买回来后就打算脱售赚取差别价

这个疫情过后恢复还需要一段时间难道恢复期间你以赚取差别价的价钱再脱售

那么容易转售吗

再次证明房产投资要看远见

这篇就写到这里

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在马来西亚做生意还有旅游找美食篇

经常听到很多人说想要在马来西亚开店

但是考虑事情很多听到的事情也很多最后很担心

很多人说在这里开餐厅不好做

我也问过些在这里开店的朋友说说为啥生意不是很好

我发现很多都有一个共同点

甚至我也看过他们些餐牌价格都很高

总所周知马来西亚属于一个生活水准低的国家

所以才吸引那么多人移居移民到马来西亚生活

而这里最低收入也低

那么来说问题就看出来了如果消费价格太高马来西亚不是每个人消费的起

有的人喜欢选择在市中心开店把顾客来源以游客为主

因为以游客为主价格就算高也会有游客光顾

但是游客也是有限的 如果当地人来说消费太高所以也不常会去这些餐厅消费

有的人就和我说他们在国外卖的价钱也差不多甚至还更高

但是有没想过在他们的国家生活水准比马来西亚高消费水准也比这里高

可能在国外消费水准高导致水电费，租金，材料都高

所以逼不得已必须卖的比较高才能赚取盈利

相比来说马来西亚租金低过国外，材料低过国外，公认薪水也比国外

那么来说国外卖高在马来西亚也有依照国外卖高这道理不成立了

我曾经看到一个香港的人移居在马来西亚开了一个店卖香港云吞面

而这家面馆的一碗面价钱大概是三十多块接近四十块

面馆生意不是很好因为这一餐等于一个当地人三餐

本地人在外区餐厅一顿饭几块马币加一杯水不到十块或十多块

相比来说接近四十块的一餐对于普通人来说太奢侈了

他这算不算搬他在香港的消费水准在马来西亚做生意

香港的消费水准谁也知道很高楼价物资也高

不一样的是他们消费水准也很高因为他们薪水很高

一样的道理如果你想在一个国外国家开拓生意是不是未来要扩展事业

你是要赚当地人的钱还是在马来西亚的外国人生意

如果你只关注马来西亚的外国人生意

那么这个疫情封国一年了没有游客来马来西亚
一旦没有了游客是不是对这些以游客为主的店是不是打击很大

但是因为价钱很高不容易吸引本地人消费

美食。。。。。。。

对于这事很多人去旅游必须到当地找寻当地美食

一别十年空复情要是跟着旅行团去旅游都不能完全的找寻当地美食

而背包客一般都是走到那吃到那有市中心吃到市区外

而马来西亚美食一般都分散在外区

因为当地人一般都住在外区因为房价比较低生活会比较便利

在马来西亚每个州属都有些特别美食

这就要多做做功课看看网上资料

辣死你妈，肉骨茶，福建面，咖厘面 ，炒果条 ，还有街边平民汉堡 还有好多好多的美食

这篇就写到这里

多多分享给那些想要来旅游或要来做生意的人看看

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对于银行估价评估房价

 

对于这事情基本来说评估多少就是银行能贷款到多少

也就是房子能卖多少

在早前我遇上了一个客户他想买马来西亚低于市价的房产

过后我有说过所谓的低于市价就是售价低于市场价

也能说是卖的是低于银行评估价钱

结果他反驳说马来西亚的银行估价没用没准确度没有说服力

然后说他们国家的评估多少就卖多少

过后我有解释关于银行评估这些但是这人根本听不下去

过后我又说这里是马来西亚当然依照马来西亚的评估来运作

难道来马来西亚买房子投资还要依照他们国家方式运作

过后我也无言了感觉说啥也没用

关于这个银行评估在马来西亚一般都是用于房产贷款上限

因为在马来西亚贷款几乎都是都是贷款的

比如你买的二手房源银行评估后只能贷款百分之八十那么来说你就要准备百分之二十的首款

如果银行评估最高百分之九十那么就需要准备百分之是首款

对于这个银行评估每家银行都不一样但是不会差别很大

虽然我知道有些国家贷款上限很低他们基本都是全款买

但是在马来西亚基本都是以贷款为主

虽然也有少量的人现金购买可能这些房子的数目不大

但是如果数目大的话这些人很快就会被关税局盯上

因为这是哪里的突然一大笔钱全款买房子

而这人所说的银行估价没说服力

很简单的解释下

一个房子可能市价 卖着 一百万 但是银行评估是六十万

这可能是这房子的地契属于99年租期

因为99年租期一般银行会依照剩下多少年来设置上限

也有可能这房子的状况很糟

银行估价其实他们系统只要输入地址一般都会出现他们银行对于这区域房子的上限

但是来说估价归估价但是房东卖价有时另一回事

有可能银行估价很高但是市场上有人卖这房子便宜造成了评估和市场差距

因为房东卖几多是房东决定而银行评估是决定别人买这套房可以贷款的上限

然后需要准备多少的首款头期付款

你是房东就算银行评估是70万你要卖100万也行

这是你的房不是银行的房

在马来西亚还有一门专业是房产评估师

这其实和中介一样但是这专业需要报考特定课程考取执照

他们对付房产评估来说是需要付钱

因为属于一项服务

他们会分析房子值得多少钱然后写分报告给房东

一般来说这写基本出现在银行评估过低

可能这房子虽然有些房龄了

但是整个房子大装修过然后房况很好

但是银行评估依照老房子计算

很多房东就会雇佣房产评估师做这些报告然后提交给银行

上诉要求提高贷款上限

也会有些房子已经还清房贷但是房东要重新借贷但是银行以房龄决定贷款数目

这些报告也能够成为上诉文件

但是以马来西亚来说银行评估决定贷款上限

但是市场价钱是由个别房东的卖价

基本来说还是有关联的

你可以卖贵卖便宜这还是看买家

对于这个客户来说我也不好说

如果我到国外投资房产肯定也会以国外制度来思考

但是他来马来西亚投资却用自己身在的国家制度来思考

这样来说肯定咋想也想不通

就好像我以前对我一些国外客户谈谈些想来做生意的事情

也和些朋友说关于旅游的事情

我们到国外旅游一般都是入乡随族才能了解当地风情还要品尝到当地美食

我们到国外做生意想要赚取当地的钱那么来说当然要思考下当地消费水平

可能我下篇谢谢关于来这里做生意的事儿

这篇就写到这里

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疫情导致的经济低迷

 

很多人都在说经济很低迷

这时候完全不是投资时刻

也有人说房价到处都在掉这时候还跑去买房子干啥

也有人说这事情最重要照顾好自己和家人

那么来说难道到处掉吗

市场完全没人投资房产了吗

那么房产因为没人购买掉入谷底吗

在这里我说说

刚开始疫情封城时刻很多人都在考虑保留现金最稳妥

然后马来西亚政府宣布的经济复苏计划

银行利息调低了也代表存在银行的定时存款利息也低了

加上各种房产税务上的折扣配套

真的没人买卖房产吗

在这里我说看看我说看到的

某个小区的项目在疫情期间开售

没有任何广告和代理中介开售下

这开发商 一天卖光整个项目的单位

你可以选择不相信吗

但是事实就是事实

早前一个客户和我谈着团购整栋项目投资

这个我介绍的项目是个名开发商的项目

价钱也不便宜但是对于他的位置也算是双子塔区域里面

总结来说也算是便宜值得下手

过后疫情到来就多了很多阻拦

估计因为这期间对方看了很多其他的项目

当越看越多的时候就会迷茫

然而在不了解吉隆坡各种开发公司中就会一直拿各种同价钱范围的项目比较

而我介绍的是一个名开发商他就会拿没啥人认识的项目比较

原因是价位接近然后可能位置可能比我介绍的好

虽然同样在双子塔这就看个人

而我本身买房都会先看开发商背景

最重要是稳和安心

到处也说送名牌家具但是是不是真的拿到名牌家具

呵呵。。。。。。所以我还是会优先考虑信誉好的开发商

毕竟我们买房是话钱买的所以要买就要买的安心

没必要轻松买房变成买房后天天恐惧

而这个项目就一直在犹豫和比较中

过后就说经济不好不值得投资了

结果这项目在疫情期间被人整栋买下投资

这不是一百万马币以上而已的项目

单位价格是两百多万以上的项目

这算打脸了吗

这你可以选择不信

但这偏偏又是事实

可能你也可以说他们运气好而已所以被人看上

当你以为只有这两个奇观而已其他肯定都一团糟

最近又有两个项目被人整栋买下来

还有一个五星级酒店卖了。。。价钱是七亿多成交

有时候连我也怀疑这是疫情期间吗

成交的都不是小数目

其实来说没有什么运不运气好，经济不经济低迷不值得投资的事

市场上遇上了这个经济复苏计划也看到了历史上的最低利息

与其把钱存在银行利息也是历史上最低倒不如去投资

市场上也出现了一群人到处寻找低于市价的房子

狂扫二手低于市价房源

这真的在疫情期间吗

这的确在疫情期间发生

所以来说选择相信市场还是骗自己经济很低迷不去抢一杯羹

这还是看看个人

事实上的确看到了各种整栋交易，一天卖光，二手市场都在扫低于市价房子

这其实就像97年的世界股灾成就了一群新土豪或土豪变神豪

也是趁着经济低迷行动

投资这词永远离不开低购高售

而所谓的低购会出现在稳稳定定的经济期间吗

这篇就写到这里

大家疫情期间注意防疫

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近期出来的消息关于新地铁路线会出现

 踏入了2021最近出现了这个新地铁路线的消息

最让人感兴趣的地铁站位置估计就这里了

这地方就是满家乐

为何这路线会吸引那么多人讨论

答案是很多人知道满家乐的密度很高

基本来说如果要找一个位置来建设地铁站也不容易

建设过程还要不影响附近公寓地基

这是一个不简单的任务

那么对于这附近的房产来说是个重大的好消息

再下去我们就要等待官方的消息了

大家都知道满家乐是一个高档小区

住在这里的人很大部分都是外国人

西方人，日本人 ， 韩国人 ， 中国人 ，香港人 ，还要本地华人为主

原因是满家乐有两间名校 花园国际学校 ， 满家乐国际学校

所以吸引了很多外国人选择这小区

而满家乐的主要大路就是 家乐路 也是主要进出满家乐的其中一条路

这条大路旁可以看到繁华的商场还要路边咖啡厅还有办公楼

也是最吸引外国人的主要位置原因是走路也能到附近商场还要可以走路到满家乐国际学校

对于外国人租客来说大部分都是没在马来西亚买车所以选择步行距离的

如果这里多了一条地铁线那么这小区就会更受欢迎了

因为就算住在这里的外国人租客也能搭地铁去别的地方了

很多有地铁路线的小区都是比较受上班族和学生欢迎的小区

那么以后满家乐有地铁站会吸引更多人居住在这小区

满家乐这小区原本都已经受外国人喜欢如果多了一个地铁站那么就会更吸引外国人住在这里

满家乐目前在满家乐已经没有任何空间能开发

而现在都一直往外开发因为满家乐原本就不是一个大面积的小区而中心区域已经满开发了

中心最后一块地皮开发的项目估计就是163商场还要后面的公寓，还要酒店式住宿

这两项目应该今年也能完工了

对于163商场来说目前算是满家乐人流最旺的商场

以后的163住宿估计也会受租客首选

因为一下楼就是人流最旺的商场

自从这消息出来后就很多人在讨论满家乐地铁路线的事情

这一切就等官方消息了

这篇就写到这里

谢谢大家的阅读

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犹疑不决 ， 错失良机

 

如题

一般来说投资说眼光和胆量

犹豫过多反而失去投机

有多少人输了给这个犹豫

曾经满家乐是一块荒地

刚开始开发很多人嫌弃

到今天满家乐成为了一个被称为小香港的高档小区

有多少人因为犹疑不决没下手投资这个区域

有消息在未来几年可能在这里开发地铁路线

这样来说这个小区是不是如虎添翼了

曾经的帝沙花园城也是一块荒地

刚开始开发时候因为在白沙罗和甲洞的交界不给人看好

而那时候第一期的联排价格才卖几十万

那时候几十万也有人嫌弃一个新开发的区域的项目

就几年时间帝沙花园城的成就是有目共睹的

被称为了一个最完美的社区

日常所需都齐全，安保也完美

在这小区出现了很多奇迹

房价也是不停的增涨

项目越卖越贵

而且创出了一个骄人记录

在没有代理销售状况

可以一天开售一个项目 一天卖光

这个记录目前来说没人做得到

那么来说以前嫌弃这小区的人

会不会现在想起很闷骚

因为犹疑不决 错失了一次投机

曾经很多人嫌弃蕉赖威乐城区域

因为其实这区域附近有不少的低层公寓

所以区域价值不高附近很多廉价公寓

但是这里的开发已经超乎预料

第一就是地铁线

第二就是威乐商场的入驻

随后在入驻了IKEA还有MYTOWN商场

然后附近再开发了不少高级公寓

而现在这小区的价格已经崛起

不在是一个被嫌弃的小区

曾经很多人嫌弃南孟沙这个区域

因为被认为是一个成长不起的小区

但是现在的发展有了地铁线

而且因为成为了一个高档小区

因为接近马来亚大学，还有很多大品牌的科技集团

连阿里巴巴也选择这区域入驻

马云为何会选择这里而不是市中心呢

原因是这小区被称为科技小区

很多人都会把目光只看市中心

但是有几个人会知道其实吉隆坡和雪兰莪都是满地黄金

也有人说除了市中心其他地方根本没有价值

其实这就不对了一个区域相对于开发的设想和付出

没有一个完美的小区，但是会有一个有什么都没有到完美的小区

这些都是事在人为

眼光有时候需要看的广

对于这事其实我也有个客户

在疫情前找我说想在这里投资房产

而他的方案不是买一套而是打算团购或整栋卖

而他对区域不了解所以只会把重心点看着在市中心

而我当时也介绍了一个马来西亚顶级开发商的项目团购

因为我推荐了他这项目不是市中心而是市中心往外些的位置

加上他听到了不少国外的销售各种介绍各种项目

他的思想很动摇完全拿不起决定

作为一个置业顾问我肯定会以我了解而介绍

因为我是本地人我对区域的了解难道会比那些国外销售差吗

有可能这些销售才来过马来西亚一两次

他们了解马来西亚吗

提起这事因为我有个印尼华侨客户想要在这项目买房置业

我就联系了开发商的老板

结果老板和我说没了因为被一个商人整栋买下了

过后我就和我这个客户说

他给我的答案就算经济受到了影响根本没有投资的价值

呵呵 我就一句话回复他

想当年 李嘉诚咋子 97年股灾 大量收购了香港的楼盘

当经济恢复后 身价翻两到 三倍

其实这次的疫情也是一样

所谓 有危就有机

危机这词 就是 危险 和机会

他就像开窍了。。但是机会已经没了

而我这个印尼华侨客户因为他是有心买的所以为何老板谈谈后

他给了我几套原本他收着不想卖的单位给我客户选择

这个客户我没介绍过他这个项目

他找我是通过一个我的拿督朋友因为他看了我博客介绍这项目

所以铁定心要买一套作为度假住所

房产投资别犹疑不决

投机不会因为你而停下来

在这疫情期间我看到了各种集团都在到处收购抢购楼盘

这打算在这危机中赚取一笔

而不是在危机中犹豫

这篇我就写到这里

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谢谢大家的阅读

 

我们回顾下2020马来西亚房地产发生了什么事

那么来说这些事情会不会影响接下来几年的房产走势

第一件事 全球疫情爆发

随着全球疫情爆发 马来西亚也逃不过疫情影响

很多人受影响导致收入受影响失业的事情

这是全球性的经济冲击

而房产市场也是受到很大的冲击

这尤其在封城期间的两个月每个人都是在吃老底的熬过去

对于房产市场来说就是停顿了两个多月

很多投资者，或原先想买房的人都停下来了不敢买房

很多都咋子观察状态当中

也有的人因为封城期间关在一个公寓里面熬了两个多月开始有了换联排的想头了

但是在反反复复的疫情期间完全处于一个想头而不是一个行动

而在封城期间在各大社交网站出现的房产广告而是比疫情高出了几倍出现率

就算是新的项目开发商也因为疫情延迟公开发售

因为这不是一个好的时机开售新项目

所以房地产就像停顿了一样

如果连开发商也暂时停顿了那么来说未来的四年里面所出现的新的项目就会大大减少

新项目开售少了就等于供应量开始减少也意味着房地产在四年后供应少了就会房价上调

第二件事 HOC 2020 （Home Ownership Campaign）回归了

【Home Ownership Campaign 2020】只限为本地人
HOC真的回来啦！

什么是HOC？
HOC让你无需或减少缴付【房屋转让拥有权】的印花税

1. HOC 回归！买房免印花税
- 30万令吉至250万令吉，100％免印花税限于首100万令吉 (6月1日起至2021年5月31日)

2. RPGT 豁免！免卖房盈利税收
- 卖房最高限制于3间，获豁免盈利税 ( 6月1日起至 12月31日)

3. Loan Margin 放宽！
- 买第三间超过600千以上的房产，loan margin 从原本的70％ 调高至 90％

为何会出现这样的配套

原因马来西亚房产局不会让房产市场一直停顿下去

因为这对国家经济会影响

第一次出现HOC计划的时候在2019年

这2019这期间交易了三万一个房产 

总额是 23.2billion 就是马币 23,200,000,000 

这个数额是不是蛮大

为什么会反应那么大

原因是 

如果你买五十万的房子你就省下了最少九千的印花税

如果你买一百万的房子你就省下了最少两万四的印花税

而2020 的HOC回归算是增强版的HOC

30万令吉至250万令吉，100％免印花税限于首100万令吉 就是说就算你买250万的房子 

你要付的印花税变成了 150万

随着这个增强版的HOC计划

开发商加上这HOC都提供了一些优惠配套

疫情期间解封后

帝沙花园城推出了新项目吸引了购买人潮

一天里面被预定了五百套单位

你没看错这事疫情期间

一天里面被预定500套单位的惊人成绩

其他的开发商陆续的发售项目增加HOC计划的优惠

如果说 2020 因为疫情期间 没有 2019 惊人的数目

但是有超过两万套房来说已经对市场很不错了

第三件事 马来西亚房屋贷款利息调低

因为疫情的关系随着马来西亚政府的经济复苏政策

国家银行宣布调低借贷利息

这次的调低不是调低一点点

而是来个历史上最低的数额

可能以同一个时间在 2019年 是 4% -  4。1% 利息 而 在 2020年是 2.9%  -  2.95%

别小看这数额  

如果一个房子 以 50万来说每个月的房贷大概两千多

但是 现在的利息2.9%来说一样的50万房产 每个月房贷就一千八百多

这调低后的利息每个月房贷负担减少了 三百到六百块的差距

国家银行这次的利息调低政策再次的鼓舞了很多的买房风潮

第四件事 延迟还贷款

因为疫情的影响加上封城问题

国家银行宣布延迟供期方案来减轻人民的负担

这期限是六个月

对于那些每个月负担贷款三千，五千，八千 的人来说算不算这六个月松了几口气

如果算他一个人一千块的贷款负担

根据国家银行的数据有超过八十一万的人还要中小企业选择了延迟六个月的延迟缴还贷款

那意味着这 总数 马币 81.9 billion （ 马币 81,900,000,000）

这数目的钱额能够在市场上灵活使用

那么来说除了有的流入股票市场

那么来说遇上了这HOC项目会不会流入房地产呢

第五件事 低于市场的好货

对于这事我前几遍其实有说过

在这疫情期间很多人受影响但也有人没收影响

所谓有喜有悲

之前也有个自称房产大神的人吹牛逼说房产会掉价百分之三十甚至四十

不过这人瞬间第二天完全被打脸估计想在这行业混也难

其实很简单的一个心态

一个房子是借贷回来的要是低于市价百分之四十

卖了房子连贷款也还不清

那么他卖来干啥

就算百分之三十在有借贷状况中随时也要赔钱

这根本不现实这些所谓自称大神的神棍这一年里面有看到低于百分之四十的房子吗

明知道百分之四十卖还要赔钱那么还去卖的人估计有问题的

市场上的确有低于市价的房源但是低于市价不多 一般徘徊咋子百分之十 -- 不到百分之二十

而这些房源很多都在中产阶层

一般都在几十万的房产

能买超过百万 或 千万的房东 难道那么容易在这疫情中打败吗

再说流入市场那笔大数目的钱很大部分都是流入股票市场

而股票市场也是这疫情期间马来西亚橡胶业爆升的时刻

因为马来西亚是全球橡胶输出国之一

而在疫情期间橡胶医护配备的需求量

可说是其中一个大集团 接下来的单是供应198个国家

而估计也暴跳到顶峰状态

可想象那笔钱流入股票市场

这些人在这期间股票赚的钱可不少

过后更多的大集团也投入橡胶业股票也是也涨了

所以来说有人欢喜就会有人悲

接下来的2021 我们一起加油

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2021 年 大家都平安