在疫情情况下的马来西亚房产状况

 对于这个状况其实很多人都很担忧

关于这次的疫情受影响的可不只是马来西亚

全世界都被影响

对于马来西亚来说如果说完全没事都在骗你

对于这疫情状况影响最大的是旅游业

马来西亚也是也是一个旅游业旺盛的国家

就算旅游业受到影响

但是马来西亚不是一个只依靠外国人旅游的国家

最早前的封城封国大家都憋疯了

一解封本地的酒店立刻爆满订购旅游配套

说明了本地人对于本地旅游消费还是很高的

还有一样可能不是很多人知道

疫情事情橡胶需求量暴增

而马来西亚正是橡胶出口国

橡胶产品需求量暴增

橡胶股爆升，然后很多大企业也投入橡胶产品生产

可见需求量有多高

马来西亚拥有的天然资源不少

说回房产。。。。。。。。。。。

在疫情期间马来西亚房产如何

随着马来西亚政府的经济复苏政策

很多开发商响应出来很多诱人配套

加上马来西亚国家银行的利息调低

吸引了一大波的买新项目浪潮

毕竟利息降低加上诱人的配套对于一个一直想买房，投资房产的人省了很多

例如 你原本需要花 100万 买一套房 里面 的配套都是空房

         现在你花80万 买回来里面还附送家具一类

         这样的诱惑 难道没有疫情会出现这种配套吗

         这些优惠和利息都是因为疫情期间的政府响应的经济复苏政策才出现的

在这期间出现了好多好多的大老板 经济状况良好 都不会出现的

这就是抢购低于市价的房产

大家都知道我也是一个中介。。在这期间我收到的工作

有超过一半都是这些平时隐形的大老板现在出来寻找低于市价的房源

想起之前的世界股票风暴 造成了全世界的经济风暴

李嘉诚狂扫各种收到影响而需要现金周转的人的低于市价房产

等到经济复苏后在高价卖出去身家翻了几倍

那么这些隐形富豪也就做着一样的事情

对于出租市场

很多人问我影响是不是很大

其实我只能说收到影响的区域不是全部

那么来说什么区域收到影响

就是依赖游客的区域还要一些外国留学生多的区域

但是对于一般本地人住的小区影响不大

还是有人买房有人租房有人卖房

最讽刺的可能是这些外国人的区域以前都是最多中介入驻的区域

现在几乎受不了往外移了

毕竟对于中介来说差不多一年关国门状况他们待的是原本以外国人为主的区域客户都是外国人

国门关着，就断了客源连续了差不多整年 加上一个中介的开销挺高的  有几个中介受得了

所以放弃了这些区域

有房东问我就算没有外国人难道没有本地人租这些地方的房子吗

其实这问题由租金就能看出来了过后看看本地人租不租得起这些房子

本地人的需求和外国人需求不一样

所以本地人很多都选择住城市的周边小区因为租金低

而市中心的高昂租金负担不起

这就是主要的原因

遇到这状况被影响的区域都降低租金

短暂的降低租金让本地人负担得起的租金这样有机会找到本地租客

先熬过了这国门因为疫情关掉没有外国租客的时刻

也有些公寓因为没有停车位所以对于本地人不会租的原因这些房贷也租一个车位解决车位问题

这次的世纪疫情问题受影响的是全球

所以大家一起加油 身体健康最重要

这篇写到这里

谢谢大家的阅读

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让大家了解马来西亚房产状况

如果有啥问题可以私信我

谢谢

物业管理费

 

关于这个课题其实我觉得还是有不少人不了解 

如果打算买公寓的话一般都会问物业管理费多少

这个物业费一般跟着单位面积计算

所以每个单位不一样。。单位越大物业费越高

这个物业费用于设施保养和保安

一般来说基本每一个公寓的物业费都不一样

价格差别就在普通公寓，高级公寓

普通公寓拥有普通的设施 保养的费用没那么高那么物业费就没那么高

高级公寓拥有高级的设施 保养的费用自然高所以物业费也会比普通的公寓高

其实物业管理费是有自己标准方程式来计算

 

          运营经费              =   需要支付的管理费

     总共多少的单位

 

如果我们觉得对管理费用不满意的话

可以向专员要求进行审查，专员会指示管理委员会委任property manager 来估计管理费

 管理层 分成 3 阶段 开发商 ， 联合管理机构（JMB）和管理机构（MC） 

均获授权管理分层地契物业的公共区域，并且执行建筑物的条规，以及征收管理费、储备金和其他共管费用 

在业主获得单位的分层地契前，JMB的职责是管理和维护建筑物的公共财产。在获得分层地契之后，这个职责则会转交给MC承担。 

JMB通常是在发展商协助下，于该项目的首次常年股东大会召开后成立的。为防止不必要的延迟，分层管理法令（SMA）中已规定首次常年股东大会必须在单位转移买家后的12个月内举行，并成立JMB。 

如果MC在成立JMB的首个年度股东大会前就已存在，则不需要再成立JMB。另一方面，在分层地契发出，并已登记在分层管理记录簿后，MC才可以成立。无论如何，惟在MC的首个常年股东大会举办后，并委任了管理机构委员会之后，MC的职务才能正式生效。

另外，MC的首个常年股东大会，项目业主的出席率必须至少达到25%（不含地主和发展商）才能成功召开若MC常年股东大会成功召开并成立MC，那JMB则会在MC成立那天起的三个月内自动解散。

JMB颁发合约的限制JMB的成立，是为了在MC成立前，暂时执行后者的职责和责任。因此，JMB并没有享有如同分层管理法令赋予MC的所有权力。根据分层管理法令第21条第（3）款规定，JMB不得颁发任何期长超过12个月的建筑物管理相关合约。但是，根据分层管理法令附表2第6段，MC并没有这方面的限制。这意味着，如果这些合同期限超过12个月，则JMB不得与第三方订立任何物业管理合约，否则，该协议或会被视为无效。无论如何，出于审慎和善政的考虑，法令也不鼓励MC与任何一方订立长期合同，因为若未来情况有变，一份长期合同将阻止管理机构委员会公平地重谈条款。

由买新项目拿到钥匙的第 一年发展商就会负责帮房东管理 称为 Developer Management

一年后居民就必须举办年度会议来成立联合管理机构（JMB）当至少 25%的业主注册分层地契后就会成立属于业主们的管理机构（MC）来管理自己的公寓

每个月的maintenance 和 sinking fund 为两部分

Maintenance Fee 是维护公共地方还要公共设施。他可每月预计费用 例如 ：日常打扫 ， 清理泳池， 保安工资 ，清理垃圾 等设施保养费

一般上 Maintenance Fee 里面有 10%是Sinking Fund 这事用来支付一次性费用 例如 翻新公寓 如刷漆 更换电梯

这样大概我们都了解这个物业费是什么了

 

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关于房产投资成长价值观

 

关于这问题应该很多人不是真正的了解

如何评估一个房产的投资价值

除了房子状况最重要的分成三点

1， 位置 

2， 邻近小区

3， 小区成熟度

这三项直接影响一个项目的价值

位置

虽然说每个地方都有自己的价值

那么我们投资房产是不是应该去探索下要投资的房产的位置

对于销售来说位置肯定很好的

如果投资房产还是自己去搜索下

科技发达 直接网上看看这位置周边有什么设施有什么房产

与其信销售我更相信我自己所看

首先我会看看这小区附近有什么公寓

因为这些公寓都会成为我投资的对手

周边有什么设施比如商场，地铁 ， 学校 还有一些生活上需要的设施

然后这个位置地价如何 会不会上涨

一般设施好的位置都比较多人生活在这些地方

多人选择住这小区等于买卖租都会活跃

加上还要看看其他两点

邻近小区

如果说一个高档区隔壁小区也是高档区

这样来说这小区的地价也会高

但是这所谓的高也要看小区的周边设施和发展程度

不是每个高档小区周边也会成长为高档小区

所以小区设施很重要

设施齐全邻近都是高档区这样很容易吸引很多人居住

一个小区如果周边都是普通小区 这样地价来说一般一直附近地价而成长

如果一个小区被高档区包围这样就算这是一个普通的区域但是他的地价基本也比普通高

比如说一个位置附近两个小区都是属于高档区随便一个公寓都卖超过一百万以上

这样的话这个位置的如果设施也很好这项目一般都会一百万以上 

如果一个以本地人为主的小区周边都是以本地人为主的小区

价钱徘徊 50万 到 80万。。。如果这里突然来个高档项目 卖个一百五十万以上

那么我们想看看这个项目这价码会有本地人买吗

每个小区有他的平均地价。。所以住的人都不一样阶段的人

才分别出来了本地人小区 ， 高档小区 ，富人小区

小区成熟度

基本所有人都喜欢住在生活方便的地方

很少人会住在一个生活不方便的地方

成熟度来说就算小区里面的设施

设施越多就越多人住在这里

一个成熟小区 肯定有学校 ， 商场 ， 休闲小区 ， 出入交通方便

设施越多等于住在这里的人方便越多

这样就很成熟吸引很多人来居住在这里

如果一个地方出入邻近小区要花差不多一小时

买些东西要开差不多一小时车，吃个饭又要开一个多小时车，送孩子读书也要开车一段时间

这样的话长期也会成为生活上的一个问题

这样的会越来越少选择住在这里

这样的话就算投资在这些地方租客也会少

这样不成熟的小区成长就会比其他地方慢

成不成熟对于一个小区的成长值影响很大

如果一个小区具备了以上三点

一般来说成长价值观都会不错

不过就算成长价值好

也要留意需求量和供应量来投资

再好的小区要是供应量高的你跑去投资供应量多的投资价值就会减低

而不是地价减低只是可能你投资出租价钱会遇到很多人也要快出租而抛价

遇上了抛价行为这租金就会下降

投资要求稳

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关于富人区

 

很多人都会问我这问题

吉隆坡哪里是富人区

我们也说说如果的小区能称为富人区

出来住在那的人都是有钱人来说

1 ， 这类型小区肯定少不了独栋别墅

2 ， 这类型小区租金比例很高

3 ， 这类型小区地价高

4 ， 这类型小区一般附近有高尔夫球场

5 ， 这类型小区消费会比其他地方高

6 ， 这类型小区里面很少会看到廉价组屋

7 ， 这类型小区里面住着不少的名人，上市企业老板 ， 专业人士

对于这些来说能居住在这些地方的一般都不是一般人

因为地价比其他地方高 ， 消费比其他地方高一点

也有人说过一句话 花得起钱的大老板未必选择住宅吉隆坡里面的富人区

但是能选择住在吉隆坡里面的富人区的老板肯定不是一个普通人

这里我不分前后介绍下那个富人区

Tropicana Golf Resort  雪兰莪区域

为何我会把这个雪兰莪区域的放进来

原因很简单因为这个是一个名副其实的富人区

所以把他也放进来说

这名字听起来就算是一个高尔夫球场的名字

高尔夫球场的附近都围着独栋别墅

这些独栋别墅都是买地皮自己建设

所以每间独栋别墅设计都不一样

这里的安保是由警察保卫

真枪实弹的站岗

分别在入口 ， 还有每个分区的路口

这不是佩戴手枪而是佩戴轻重型枪械站岗

一进去分区里面就会发现很多独栋别墅连围栏也没 超跑放满别墅前面

Ampang Hilir 吉隆坡区域

应该很多人对这名字很陌生

其实这也是最接近市中心双子塔的一个区域

这地方就在ampang领事馆路后方

这里可以看到很多独栋别墅

目前很多独栋别墅也是卖给了领事馆当为领事馆

也有些富豪选择住在这区域

虽然这区域是开放式的

但是在这区域的别墅都会看到每栋别墅门前都有一个警察巡逻打卡报到箱

所以可见这区域巡警每隔一段时间就会打卡报到

Damansara Heights (Bukit Damansara) 白沙罗高原

这区域位置就在皇家皇宫其中一个门口附近

对于距离双子塔 7 公里的 距离

也是最少富豪们选择的一个区域

而邻近的bangsar也是一个富人区

在这里只要上网谷歌一些就会看到密密麻麻的独栋别墅包围着中心地带

而这些别墅价格都是六百万马币到达 两千多万马币

这里有各式各样的高级设施- 国际学校，大学 ，大集团的大楼

附近也有一个高尔夫球场

但是这里公寓数量不多

原因这里的地皮价钱不便宜而且很缺

也在孤独星球得到了奖项世界十大最棒的小区之一

在未来马来西亚名牌开发商柏威年也会在这里建设第二个柏威年商场

关于这小区可以看看这视频https://youtu.be/EKksFAaxiNM

这是一个被公认的富人区

也是最多企业大老板 ， 明星 ，政要人士 ， 专业人士 居住最多的一个小区

Bangsar 区 孟沙区

这个小区就在白沙罗高原旁边

这个小区在90年代时是无人不知的酒吧城之一

中心位置是商业店铺也就是以前的酒吧城

在这里的人除了本地人追棒 欧美国家的人更喜欢这类

这小区有以前到现在住了很多洋人

随着马来西亚对于夜店的管理

酒吧越来越少 但是现在还是一个家喻户晓的商业区域

这里租金也是很高

由中心移出去就会看到些联排。。这些联排看起来都很老旧但是价值就很高

过了那些联排就算独栋别墅了

这类的独栋别墅和白沙罗高原的独栋别墅价格算是不分上下

几乎差不多一样的价值

Bukit Tunku (敦故山）

这名字来说是以马来西亚国父为名

因为以前的国父就住在这山上

现在的政府高官也在这山上

因为这类过去马来西亚国会大楼近

这里也有不少的富豪住在这里

外国企业大老板

这里的价格如果一块空地需要八百万马币

平均一栋独栋别墅都是价格一千八百多万 到三千万以上

算是吉隆坡价值最高的一个区域

很多人会想为什么我没说到满家乐 ， 帝沙花园城 因为 这两个属于比较混合

富人区我们想到的就是别墅 而满家乐比较适合属于高挡区 以公寓为主

而满家乐里面唯一的一部分别墅区域就很小部分不超过三十栋别墅

价格为几百万到一千多万

而帝沙花园城也是一样

帝沙花园城把富人区分布在国际学校的后方山上

有人称他为帝沙富豪山，在那山顶和半山属于独栋别墅区

也是以买地皮自建设的

价格为几千万到一千万

剩下的都是高级豪华联排

而帝沙的另一方就比较大众化的公寓

帝沙花园那么受欢迎是因为他们的设施做的很好

这篇就写到这里

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关于买房时候让买家购买的MRTA和MLTA是什么东西

 

相信很多人在马来西亚买房子偶尔都会遇到这事

也对这两个英文字母很奇怪为什么要买这样东西

MRTA和 MLTA 其实算是一类保险或者说应该算是人寿保险这类的

就是你买了这保险后如果发生了严重的意外（死亡，病逝，终身残疾）保险就会帮你还贷

MRTA 是提供保障贷款的 

MLTA就是提供保障贷款 ，储蓄 ，保值

那么来说银行让买家购买这个保险还不是给银行自己一个保障

这两个到底有啥差别

MRTA是不能转移。。如果新房子买了后卖掉了房子这就会退保

MLTA是能转移的。。如果新房子买了后卖掉了再买一套房子可以转移去新房子那边

价钱来说

MRTA 比较经济

MLTA比较高

关于两者索赔来说

MRTA来说索赔后就会帮保障者还清银行贷款而已。。家人/家属夺得房产拥有权

MLTA来说索赔后就会帮保障者还清银行贷款后剩下会有多出的利息钱

关于两者的付款方式

MRTA来说必须一次性付款也能纳入房贷里面

MLTA来说可以分期付款 分成每个月，每三个月 ，每半年直到付完 不能纳入房贷里面

            而且数目来说比MRTA没让他高很多

关于两者的保额价值

MRTA 来说如果退保后可以取回小额退保的钱这以各银行条款为标准

MLTA 来说可以提早的领取退保后的钱一次性缴还房贷拥有能保证的退保价值

关于 受益者方面

MRTA 来说受益者只要 银行

WLTA 来说受益者可以指定家人和朋友当然有条款受益者必须先还清房贷才能得到多余的钱

看似人寿保险 看似投资

当然国家银行没规定买房借贷必须买这保险

买与不买可回自己

银行会叫申请贷款这购买这保险来说只是给银行自己保障

对于买家来说这其实也是一个负担

所以很多人都选择不买

如果买也会买MRTA把那笔钱放进房贷里面这样不用特地准备一笔钱来付这保单

这样大家应该大概了解这MRTA和 MLTA了 MLTA比较像投资

这篇就写到这里

希望能让大家更理解这东西

买与不买这就看自己了

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关于租约合同费和盖章印花税

经常有人很奇怪这个费用

租房为什么要付这个费用

这个到底是什么费用

比率是多少如何计算

这个费用包括什么服务

这里我一一解释

首先先说租约合同费

在马来西亚租房都是有一本好像书一样的租约

里面写满了各种条规和法律上的条例

每份租约的条例基本一样可能就是外观不一样

头一页就是房东 ， 租客名字 还要房产地址

第二页开始就算租房规矩 接下去就算法律条规

这本书不是免费的都是依照房产局的基本 版本打印

然后在加上房产资料，房东资料和手机号 和 租客资料和手机号

在双方同意下签署此合约

那么来说做一本租约是有本钱的

纸张 ， 打印 通常做两份  一份房东收 一份租客收

这租约要收到租约到期

因为有些房东可能房子出租多不知道单位租金多少押金多少

为什么这费用要由租客付

原因 透过中介找房的是不是应该租客付中介佣金呢

在马来西亚中介只能单方面收佣金

就算租客透过中介找房子

中介费用也是房东付

在马来西亚是公平的

所以规定了房东付中介费用由租客付这个租约合同费（租约合同费用是包括印花税）

如果租客不愿意付这个合同费用可以和房东换过来由租客给中介费用房东付合同费用

这两个费用差距就是中介费用一个月 合同费用就是租金的20%、30%

那么对于租客来说是不是付少很多

为何合同费用是租金 20% ， 30% 或以上 而不是 10%

这个合同费用包括了两本书一样的租约 还有缴印花税盖章

两本书的本钱我刚说了就算纸 ，打印 在弄成两本书

纸张来说因为要收一年或以上中介都要用最贵的纸张

打印就打印器自己打印出来（有的就普通的钉起来 有的就钉起来后拿去书局弄成书）

而盖章印花税如何计算、

关税局是这个比例计算

Duration of tenancy	Amount
1 year or less	RM1
> 1 year to 3 years	RM2
> 3 years onwards	RM4

算法

你的租金x租期 - 2400 / 250 x 年份税收率 1年 RM1 ， 1年 到 3 年 RM2 ， 3年以上 RM4

第1步：
确定您的年租金总额。例如，您想以每月RM1,200的价格出租您的单元。您的年租金将为RM14,400（每月RM1,200 x 12个月）。

第2步：
计算应税租金。由于首2,400令吉免征印花税，应税租金为12,000令吉（14,400令吉至2,400令吉）。

第三步：
印花税将根据租赁期限进行收取（请参见上表）。我们将以每个月为例，使用相同的假设以每月RM1,200出租整个单元：

1年以内
[（1200 x 12）– 2400]
--------------------------- x RM1 = RM48
            250

*盖章的租赁协议的附加副本：RM48 + RM10 = RM58（总金额为两份租赁协议，一份给房东，一份给房客，两份均需由LHDN盖章才能完成。合法且可在法庭上受理。）

> 1年至3年
[（1200 x 12）– 2400]
--------------------------- x RM2 = RM96
            250

*加盖租赁协议的附加副本：RM96 + RM10 = RM106

> 3年以上
[（1200 x 12）– 2400]
--------------------------- x RM4 = RM192
            250

*加盖租赁协议的附加副本：RM192 + RM10 = RM202

关于盖章费的计算，要记住的一件非常重要的事情是：如果从每年的租金中扣除2400令吉的免税额后得到的金额不是250的倍数，则需要四舍五入到最接近的数字（最高）250。

困惑？不用了让我们看一个示例场景来说明它，假设您想以每月250令吉的价格租用一年的房间：

[（250 x 12）– 2400] = RM600

由于RM600不是250的倍数，因此您需要将其四舍五入到最接近的（最高）250，即RM750。因此，您的盖章费为：

（RM750 / 250）x RM1 = RM3

那么来说到底多少才合理

市场上的中介一般 租金的20% 30% 或是以上

我本人来说一般算20%

可以用自己租金来计算

20%可以说跑腿费没赚几多随时还会亏

30%来说跑腿费肯定会赚一些肯定不会亏钱

市场上最高有人收35%

因为这事中介的额外收入（跑腿费所以公司不会抽取这些跑腿费）

外面其实也有些专门跑腿这些事务的人他们收取中介RM110-RM130 一份租约

有的人还说中介很好赚让中介付这些钱

再看看这些钱值不值得付

还是自己做租约自己去跑关税局盖章

一个租约的费用扣除了印花税中介也就赚一百多两百跑腿费消耗的时间半天到一天

半天到一天好运来说中介是可以成交两个单

没必要为了赚那一百多两百浪费半天到一天

希望大家多多了解租房这费用

每个国家有自己的规矩

马来西亚就算这样计算

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如果在疫情期间投资好吗

在这期间好几个人问我

他们说这段时间市场上的优惠配套还有利息很吸引人

但是由于疫情期间一直纠结要不要下手

对于我来说其实这时候下手是最合适的

俗语说投资由低价购入 高价售

所谓的低价购入 难道不是这个时候吗

还是等到一切恢复了原价购入再出售

在咋说还是以个人的经济状况而定

没可能现在自己经济状况不稳定还去入手

这世界上有几多富豪都是遇到这类型经济低迷时刻

入手房地产和企业收购

等到经济恢复后再高价出售房地产还有这些企业

然后身家翻个倍的

在这期间入不入手看回自己本身经济状况

而不是冒险去入手

凡事 以稳为主

然而入手的话要往那方向入手

1 ： 新项目

        原因是这时期的新项目有些都有经济复苏政策可以省下不少钱

        然而利息拉的最低

        剩下很多律师费用

        经济稳定后 赚到的就是降低价格的好位置项目

        利息拉低后相比于原价 已经赚了些

        这类型就要选个好项目入手好位置入手

        这可能是这时期入手所需要的本钱最低的

        因为新项目有运作配套首款不需要准备那么多，律师费用很多新项目都是全免的

        可能就付个订金 ，贷款批准后 等待每个月付利息

2 ：二手房源

       因为经济复苏政策很多房东因为不用缴RPGT（房产增值税）这个税

       都把房子调低价格出售

       那么来说也不是调到很低但是还是愿意降低价钱来出售

       二手房源增值没那么高所以很多都是买来自住为主

       除非遇上了低于市价的房子就会买来投资

       之前我说过在这疫情有人欢喜有人忧

       就是有人因为疫情关系需要现金周转所以卖房子

       这需要快卖出去都会把价钱降低

       如果是遇上了低于市价百分之二十到三十这些如果位置是好的就适合入手

       比如那房子市价 一百万 现在只卖 七十万

       房子位置还是处于还会成长的。。这样的话买下了先赚个二十多万

       等待时机在卖回原价出去

       在这时期就要守。这购买二手房源所需要的本钱大

       所以最好看清楚想要入手的位置值不值得

       所需的费用 就算 首款 ， 律师费用 ， 印花税

       可以参考下 以前我写过的自住和投资博文

       https://onestopspropertysellingbuyingrenting.blogspot.com/2020/02/blog-post_12.html

3 ：拍卖房源

       这来说在经济低迷时期出现被拍卖的房子时期是最多的

       一般来说 低于百分之十是没人去投标的

       很多人都等待低于市价超过三十后才下手

       因为拍卖房我也说过买被拍卖的房子最大的风险就是不能看房

       所以房里的状况都是一个迷

       可算是打赌般的投资

       如果买到了一套不需要花钱去维修有低于市价多的位置也好

       恭喜你捡到好货了

       如果买到一套要花一大笔钱装修的那就算自己倒霉

       拍卖房最冒险的也就是不能看看那套房子状况如何

       关于拍卖房子可以看看我之前写下的博文

       https://onestopspropertysellingbuyingrenting.blogspot.com/2020/07/blog-post_21.html

投资都是有风险这就要看自己如何下手

不了解的做多些功课而不是盲目听信销售而投资

利息低的时候入手就等于买的比平常事情便宜

加上了多出来的优惠配套又会剩下了不少钱

大家大概知道该不该下手了

但是我在这里要提醒大家 一句话 （ 量力而为）

如果现在有能力的可以入手去

这篇我就写到这里

谢谢大家的观看

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我下一篇就会写出来分享给大家

Onestops Property Selling ,Buying,Renting: 马来西亚国际学校篇

Onestops Property Selling ,Buying,Renting: 马来西亚国际学校篇: 马来西亚 吉隆坡 和 雪兰莪 国际学校 篇 经常有人问我马来西亚的教育系统如何 但是关于国际学校的资料，位置，租房方不方便 ，生活方不方便 这篇我就介绍下国际学校的位置 ， 还有学校的资料方便大家可以了解这些学校而报名 根据·国际学校·咨询机构 （ISC）调...

祝大家中秋节快乐

 

中介很好做很好赚吗

 

经常有人和我说中介很赚钱

这里我说说我们这些当中介的真的那么好赚吗

很多人知道每个地方都有很多房地产中介

那么多的房地产中介难道这行业很好赚吗

即使那么多房地产中介还是很多大公司一直的聘请房地产中介

那么来说肯定很好赚才那么多人去当房地产中介

我在这里解释下对于我们这些房地产中介是不是那么好赚那么好做

先说说我在这行业那么久了

由大公司换到去小公司

在这行业有种系统就是金字塔系统

这就分成老板----》经理----》组长----》到中介

对于这类来说只要中介开到单楼上的每个人都有钱拿

那么来说这钱哪里来的。。。。。就是中介开到的单每阶层抽佣

分佣制度自然被拿低了

还有一类就是家人制度 就是一家公司每个中介直对老板 佣金比例每个人不一样

这类一般来说小公司

之前我有一篇博文写过中介的佣金比例还有提供的服务

https://onestopspropertysellingbuyingrenting.blogspot.com/2019/05/blog-post.html

我在这类先说说我们中介的工作时间还有我们日常运作

对于中介来说一年365日都是工作日

只要有人要看房都会安排人看房

有人说我们中介很好赚这里我也说说中介投入了什么

一个中介如果没有投入广告那么如何找到租客买家

那么来说投入广告需要钱吗？？？？？

这里我可以分享给大家知道 房地产广告的费用比任何的广告费用高

而且一个中介不会只在一个房地产平台打广告

每个平台花费两，三千 （对于我来说我自己打广告平台超过6个）

中介经常到处跑来跑去带人看房 可以早上跑到晚上 周一跑到周末

在车时间就和出租车司机一样长

接下去就是油费 ， 路费 ， 停车费用 这些来说一个月也能花个一，两千

车这样来跑 保养少不了 这也是中介要承担其中一样

这些负担加起来其实不是一个小数目

在这里说说 房地产中介一般是没底薪的

有开单就有钱 没开单就吃自己

对于佣金制度其实来说我们持牌中介买卖佣金3% 但是你认为房东真的每个会给3%吗

房东会说你不做还有很多中介来做。。。再来句找个没牌中介也可以

马来西亚中介来说 100% 只有 40%有执照 因为执照申请都有限制

对于大公司金字塔系统来说越多中介越好这样才有利这系统

但是对于执照有限制来说那么多中介咋搞

答案很简单 只有关键的人有执照其他的都是没执照的。。可能连组长什么的都是没执照的

对于这样的高的每月费用真的那么好做吗

对于曾经进入这行业的人自己知道这行业是不是真的那么好赚

还是说受不了这样的时间还有每个月花的钱而放弃这行业

广告费用最可怕的估计就是社交网站打广告

尤其是新项目 你所花的广告费用分分钟是个天文数字

赚回来的也不够还打广告用的信用卡

菜鸟进来这行业一开始肯定由新项目入手

而新项目最有效率的找到买家就是砸钱在社交网站

有人欢喜有人忧这些社交网站不是你一个人而是无数的人打广告

那么来说如何在这状况下找到客户（答案就是砸钱。。。花费更多就越多人看到）

承受得了就能生存下去。。。承受不了就被淘汰

在这行业是那么的无情的

永远在这行业被淘汰的永远比生存下来多

所以可以看到每个中介公司全年都在招中介

一波被受不了被淘汰了就要找下一波来帮忙打广告找租客

中介不打广告难道老板出钱打广告客户给中介😃

有没有一个公司是有底薪还有公司出钱打广告的

中介是不用承担这些的。。。。如果有就不会那么多中介受不了而转换去别的工作

想当初我也是听到月入过万而加入这行业

结果想象永远是好的现实来说是很残酷的

加上因为这行业竞争很大现在出现了很多自认为销售大师

办些销售课程目标就是赚中介的钱

一个月能成交一单就能生存下去

往往说是简单的。。有的半年没开单一直吃自己

也因为这样出现了有些中介动了歪念头

以前有个前辈和我说过其实中介属于一门生意

要有投入才有成果

在这行业要生存下来

要经历的可是广告上的战争

然后就是要如何服务客户

和客户维持这好关系

好好利用人脉结交新的客户

这篇就暂时写到这类

别再以为中介很好赚

还有想进入这行业的朋友也要三思

加入的平台很重要。。

找对了可以帮你很大忙辅助你很多。。

找错了就是找了个吸血鬼只是在利用你的钱包帮忙他们打广告抢曝光率

其实每个行业都有自己的苦处

所谓有苦没人知道

当你有成果了就说你这行业很好做

记得加关注分享给更多人知道

如果有什么对于房产的问题可以私信我

我会分析给你们知道这些关于房产的知识

如果对于投资房地产的位置了解也能私信我

关于在马来西亚租房的事情

 最近遇见一件事挺头疼的

原因就是一个租客可能因为房里某些问题将会遭到房东扣去押金

其实我对于这事情的确夹在中间的确不好说

但是我也会尽量的帮助租客

到底发生什么事情会让我觉得头疼

众所周知入住期间尤其是首一两个月家里有啥事都会保修

过了期限有啥事房东是不包括的到时候需要租客自己付钱修理

虽然是这样就算过了两个月有些事情还是有些房东会去修理

但是如果到合约到期要退房的时候才说

那么交房时候房东肯定直接扣去押金拿去修理

原因居住期间不说谁会知道有这些问题

拖到交房时候才说就算小事也变成严重问题

这事完全不能怪房东扣去你们押金

你这是拖到搬走才说。。是要搬走拿回押金

正在居住和要搬走是两码不一样的事情结果完全不一样

正在居住房东觉得事情是房子的会帮你们解决

但是这是要搬出去房东会说你造成的伤害需要维修（扣去押金维修费用）

就如你搬去别的地方把房子交回给房东房东看到了所以扣去押金

这表示问题是租客在居住时候不说到搬走时候说没用

我在这里也说说

当你找中介租了房子第一个月房里有什么问题对中介说

中介会告诉房东安排人去维修

那么过了这个月如何呢毕竟没人知道房里会发生什么问题

包括房东，中介也不知道房里状况 要住进去的租客才知道

这里面其实都是缺少沟通

还有一事房东委托中介把房子拿去出租投资收租金

证明他们不想麻烦才委托中介去打理这些事情

那么虽然租房了有房东联系但是有什么事情还是找中介最合适

因为中介告诉房东后一般房东都会叫中介去看看什么问题然后解决这些事情

如果直接找房东的话一般都会房东因为要自己去解决感觉麻烦

有的在找空余时间当中忘了房里的事

另一可能就是房东找回之前帮他出租房子的中介去看看啥事

而那中介没回应什么的或租客找帮他租这套房的中介也没回应

（正常来说中介的工作在双方签约后就已经结束）

过后就要看大家遇到什么类型的中介

有的中介就算签约后都会服务到合约到期

有的中介签约后就会失踪潜水（毕竟不是服务范围的事情了）

如果因为这原因拖到合约到期交房才告知房东这事情

这就不能怪房东心狠手辣把押金给扣了

因为你现在是搬出去了而不是还住在里面（还有一事就是就算小事情久了也会变成头疼事情）

遇到什么类型的中介也不好说一切都是看运气

每个中介工作态度不一样没有十全十美

遇到好的房东租客完全不用烦恼啥事中介都会去解决

遇到不好的找人也辛苦

在这里我希望这些事情别再有人发生

如果房里出了状况请立刻通知中介和房东立刻解决

如果联系不到中介就一直联系房东直到修理为止

这些事情不修理到了合约到期交房就是你的问题不是房东问题

这里面没有任何欺诈成分而是沟通之前出了问题

不能怪任何一方

当然我也希望每个人租房都是完美交房没有任何扣除押金的事

我自己也看过有些房子出租给人后房里的状况有多糟就算把押金扣光也不够维修房子

租客有租客的责任好好爱惜这房子毕竟你要租一年

房东有房东的责任出租期间房里有什么事情不是租客造成的就会维修

虽然这事的确租客理亏了

我也问为什么当时发现这事不通知我

把事情留到合约到期要交房时候房东对我说我才知道

那时候我也是一脸懵逼状况

在想着如何帮你们解决这事

我只能说的就是向房东求情

关键还是看房东如何处理

因为房东遇到了一个会潜水的中介（我是代表租客的中介不是潜水那个）

而当租客发信息给房东时候房东找过那个中介去处理结果找不到人。。过后忘掉了

而租客本身就当没一回事留到合约到期。。不是房东问我我也不知道发生什么事

这篇写到这里

希望大家了解租房期间遇到什么事情要如何解决

别犯这样缺少沟通的错误

大家记得分享给更多人知道

记得关注可以知道博客更新

对马来西亚的房产知识了解更多就会少了很多可以避免的烦恼

谢谢大家的阅读

有什么问题可以私信我

我会免费给大家解答

这篇我们谈谈买卖租二手房的咨询

 

为什么我会想说说这话题

其实最近有个朋友私信问我关于这事

他最近买了一套二手房子给了订金申请了贷款

签了合约后

他就要求直接搬进去但是被房东拒绝

为什么被拒绝

其实原因是就算你付了订金付了首款签了买卖合约

但是你还没贷款成功，和全款付给房东

然后申请转换名额

转换名额这事情需要最快也要四个月最迟也五个月

所以这个购买程序还没完成

还不能确定你买下了这房子

正常程序大概这样

步骤一  ---上网或去中介查看房源信息

步骤二  --- 实地考察看房，确定购房意向

步骤三  ---透过中介和房主商议卖价

步骤四  ---签订买卖合同

步骤五  ---办理贷款手续、支付首款

步骤六  ---产权（房产、地产）过户，房产名额转换

步骤七  ---领房产证（卖方收到银行付款）、交易完成每月还贷

如果你是以现金购买就会到步骤五完成

基本说没走完整个程序也不算你已经成为了房子的新主人

这个朋友虽然已经申请贷款已经批准

但是转换名额还没成功

银行是不会付钱给房东

原因就是这里房东没收到其他的付款那会让你住进去

有的房东会让买家暂时租进去收买家租金直到转换名额成功了

银行把钱付给房东了

其实整件事都是沟通上出现问题

如果提早说好给房东租金暂时住进去或装修房子一般是可以谈的

但是如果说不付租金直接入住一般来说很渺茫

因为一天没收到全款那个房子还是属于房东的

里面付款事项都会由律师事务所安排

所以付款来说也是安全的因为一天没转换名额成功房东还是没收到全款

关于为什么转换个名额这就不好说了

因为每个州属都有一个土地局然后这个州属管理完所有的转换名额过程

快与慢定位于那个月收到的申请转换名额数量

一般来说都是四个月到五个月

中间通常律师事务所会派人去催和跟进进度

如果暂时帮房东租下搬进去和装修就拟一个租约租到转换名额完毕

比较这转换名额就几个月时间正常说也就租几个月

所以购买二手房源要了解这个运作

不是房东不让你直接搬进去而是买卖还没完成房东也还没收到钱

又如何让你们直接搬进去

还有一类也会经常遇上尤其投资房产

这就是卖房连同租约出售

这个状况经常会很多人想知道

就算这个买了房子回来租约是前房东的名字那样重新拟个新租约费用谁来付

对于这事租客肯定不会付这费用

所以是由新房东付这费用

旧房东会把押金退给新房东让新房东拟个新租约

到时候租客租金直接打去新房东那边

对于新房东这也算是付些小钱买个安心比较前租约是租客和前房东的事情

换回新房东对接租客比较合适这样对租客也是一个保障

而租房来说经常会遇到一些租客很急搬进去因为还没搬进去要外面住酒店一类的

而程序来说一般要等到租约拟好了双方签约给了押金才会给租客钥匙

这时间归于那个接手的中介如果效率好的话大概两天就能签约

比如看房后满意了直接付了订金让中介通知房东拿下了那就准备租约

第二天就会签约把剩下的押金付给房东

签约了付完钱后把钥匙拿回来就能入住了

收下订金的当天其实就能拟合约晚上给房东签下

第二天把合约给租客付完其他押金后签下然后把钥匙交给租客

这些租房押金规矩一般是这样

步骤一 看房后满意了就给订金（首付一个月）

步骤二 房东确定后中介就拟合约

步骤三 把押金付给房东和签约拿钥匙入住 

（押金规矩一般 都是 月租押金两个月+水电费押金半个月或一个月）

如果商业租赁是不一样的押金和水电费押金会比较多然后合约期限会比较长

一般签两年或三年以上

这样解释大家应该了解了这些小问题

也不会遇上了不知道如何解决

对于中介还是咨询持牌的中介因为是专业的中介

而不是公司越大越专业（因为每个公司中介执照是有限制的公司越大你就知道什么没有了）

这篇写到这里记得分享给其他朋友看

有什么不明白的可以私信我我会给你们解释

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关于投资区域发展你懂多少

 

关于区域发展项目

如题关于区域发展的投资性质有啥大不同

是不是都一样

对于这问题相信很多人很迷茫也有人问过我这事

这篇我就分析下关于区域发展

有的人会觉得区域发展投资很冒险

有的人觉得区域发展很冒险

那么说区域发展到底值不值得下手

首先我要解释下区域发展的差别

1，成熟小区的区域发展

2，创新的区域发展

------------------------------------------------------------

1，直接开发的区域发展

2，分阶段的区域发展

成熟小区的区域发展是啥

成熟小区的区域发展就是整个区域已经成熟

所开发的项目属于扩建式的发展

这一类的区域发展一般来说都是那个小区开发的很成熟

过后开发商一直往外开发扩展区域

这类的项目通常都是价格慢慢上升

一个越成功的区域发展

一期便宜，二期比一期贵些，三期比二期贵多价钱就会一直增加

所以价钱一直的上升

入手的门槛一直的增加

这是属于比较稳定的投资虽然价钱一直增加

但是区域的成熟回报率也会增加

很多成功的区域发展都是衣食住行都做得很好

创新的区域发展是啥

就是一个新开发的小区对于未来就是一个谜

所开发的项目都是开发商开发一个完全没开发的小区

这一类区域发展一般来说是一张白纸开始开发

这类项目的价钱通常不会很高

什么不会很高

因为是一张白纸未来能不能成为一个成熟的小区还是一个谜

如果成功下一期价钱就会慢慢的增加

有那个成功小区没经过这考验

每个项目都想成功变成一个成功的区域

直接开发的区域发展

对于这类区域发展

一般来说就是一个区域

直接完成一个构造图

直接同一时间开发整个项目

只是出售项目的时间不一样

毕竟同时间开售整个区域发展里面所有的项目人手很多

所以一般都会分几部分来开售

但是关于建设都是同时间进行

这类的开发资金很大

因为你是同时间开发各种区域里面的项目

只是开售时间不一样

规定完工时间都差不多

这类项目有个优势

就是区域成型很快

因为都是一起开发

完工时间差别不大

一旦项目完成很快就成型

不用浪费太多的时间来等区域成型把房子租出去租个好价钱

分阶段发展的区域发展

这类区域发展分成两类

一类就是一个大地皮 一部分一部分的发展

一类就是一个大地皮卖给几个开发商

然后每个开发商一部分一部分开发

这样的开发销售人手不会太紧张因为分部分开发

来来去去几个阶段都是同一行人

另一部分就是把地皮卖给其他公司开发

可能一个区域分开了好几个开发商发展

然后开发商各自设置开发时间

因为不是同时开发资金没那么大

开售时间不一样都是独自开售

因为可能分别给了几个开发商

所以完工时间都不一样

这类的区域发展要把整个区域成熟起来需要的时间很长

打个比如

一个区域发展分类8个开发商

8个开发商的项目都不一样，价钱也不一样

开发时间 都完全不一样

那么来说就算其中一栋完工了

其他的还在建设中

但是会受到因为其他还没完工

出租房子效率大大减少

要如何成熟。。。。。。。。。

这就要看总体区域发展都建好

要这些项目成熟还要的那个周边的公寓项目或办公大楼项目都已经入住

这才算成熟起来

投资这类房子通常抱着空白期的冒险而投资

因为价钱不会太高（根据周边的租金来确定）

很简单的一个创新区域项目

里面有10个项目。。开发的人都不一样

你买了其中一套最快完工的

那么你是不是提了钥匙直接就有人入住

答案没有或几率不高

因为一个创新的区域开发里面啥东西也没用

可能一个区域就你那栋公寓可以入住

其他还在建设中

真正的成熟是整个小区都完全开发  衣食住行都不是问题

那么还没成熟就是成长值依赖周边的项目

这属于依赖性房产投资

因为你依赖周边的设施

一旦全固定下来完工了

那样就会吸引人流

人流旺租客多 ， 要是没有人流哪来租客选择一个周边都在开发的位置

环境的污染，空气中带着灰尘

一个区域发展的小区一般用两，三年来建设周边等到整区发展完毕才能轻松下来

这就是几年空白期

关于这些创新的区域计划

到最后只能靠自己来分析这些项目能不能入手

虽然价钱不高蛮吸引人

如果支撑不起开发商还是不建议投资这些项目

写到这里大家大概也明白我的分析了

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有什么不明白的可以私信我

让我帮你解答你心中的迷惑

希望这篇文让大家更理解房产投资

谢谢