我们回顾下2020马来西亚房地产发生了什么事

那么来说这些事情会不会影响接下来几年的房产走势

第一件事 全球疫情爆发

随着全球疫情爆发 马来西亚也逃不过疫情影响

很多人受影响导致收入受影响失业的事情

这是全球性的经济冲击

而房产市场也是受到很大的冲击

这尤其在封城期间的两个月每个人都是在吃老底的熬过去

对于房产市场来说就是停顿了两个多月

很多投资者，或原先想买房的人都停下来了不敢买房

很多都咋子观察状态当中

也有的人因为封城期间关在一个公寓里面熬了两个多月开始有了换联排的想头了

但是在反反复复的疫情期间完全处于一个想头而不是一个行动

而在封城期间在各大社交网站出现的房产广告而是比疫情高出了几倍出现率

就算是新的项目开发商也因为疫情延迟公开发售

因为这不是一个好的时机开售新项目

所以房地产就像停顿了一样

如果连开发商也暂时停顿了那么来说未来的四年里面所出现的新的项目就会大大减少

新项目开售少了就等于供应量开始减少也意味着房地产在四年后供应少了就会房价上调

第二件事 HOC 2020 （Home Ownership Campaign）回归了

【Home Ownership Campaign 2020】只限为本地人
HOC真的回来啦！

什么是HOC？
HOC让你无需或减少缴付【房屋转让拥有权】的印花税

1. HOC 回归！买房免印花税
- 30万令吉至250万令吉，100％免印花税限于首100万令吉 (6月1日起至2021年5月31日)

2. RPGT 豁免！免卖房盈利税收
- 卖房最高限制于3间，获豁免盈利税 ( 6月1日起至 12月31日)

3. Loan Margin 放宽！
- 买第三间超过600千以上的房产，loan margin 从原本的70％ 调高至 90％

为何会出现这样的配套

原因马来西亚房产局不会让房产市场一直停顿下去

因为这对国家经济会影响

第一次出现HOC计划的时候在2019年

这2019这期间交易了三万一个房产 

总额是 23.2billion 就是马币 23,200,000,000 

这个数额是不是蛮大

为什么会反应那么大

原因是 

如果你买五十万的房子你就省下了最少九千的印花税

如果你买一百万的房子你就省下了最少两万四的印花税

而2020 的HOC回归算是增强版的HOC

30万令吉至250万令吉，100％免印花税限于首100万令吉 就是说就算你买250万的房子 

你要付的印花税变成了 150万

随着这个增强版的HOC计划

开发商加上这HOC都提供了一些优惠配套

疫情期间解封后

帝沙花园城推出了新项目吸引了购买人潮

一天里面被预定了五百套单位

你没看错这事疫情期间

一天里面被预定500套单位的惊人成绩

其他的开发商陆续的发售项目增加HOC计划的优惠

如果说 2020 因为疫情期间 没有 2019 惊人的数目

但是有超过两万套房来说已经对市场很不错了

第三件事 马来西亚房屋贷款利息调低

因为疫情的关系随着马来西亚政府的经济复苏政策

国家银行宣布调低借贷利息

这次的调低不是调低一点点

而是来个历史上最低的数额

可能以同一个时间在 2019年 是 4% -  4。1% 利息 而 在 2020年是 2.9%  -  2.95%

别小看这数额  

如果一个房子 以 50万来说每个月的房贷大概两千多

但是 现在的利息2.9%来说一样的50万房产 每个月房贷就一千八百多

这调低后的利息每个月房贷负担减少了 三百到六百块的差距

国家银行这次的利息调低政策再次的鼓舞了很多的买房风潮

第四件事 延迟还贷款

因为疫情的影响加上封城问题

国家银行宣布延迟供期方案来减轻人民的负担

这期限是六个月

对于那些每个月负担贷款三千，五千，八千 的人来说算不算这六个月松了几口气

如果算他一个人一千块的贷款负担

根据国家银行的数据有超过八十一万的人还要中小企业选择了延迟六个月的延迟缴还贷款

那意味着这 总数 马币 81.9 billion （ 马币 81,900,000,000）

这数目的钱额能够在市场上灵活使用

那么来说除了有的流入股票市场

那么来说遇上了这HOC项目会不会流入房地产呢

第五件事 低于市场的好货

对于这事我前几遍其实有说过

在这疫情期间很多人受影响但也有人没收影响

所谓有喜有悲

之前也有个自称房产大神的人吹牛逼说房产会掉价百分之三十甚至四十

不过这人瞬间第二天完全被打脸估计想在这行业混也难

其实很简单的一个心态

一个房子是借贷回来的要是低于市价百分之四十

卖了房子连贷款也还不清

那么他卖来干啥

就算百分之三十在有借贷状况中随时也要赔钱

这根本不现实这些所谓自称大神的神棍这一年里面有看到低于百分之四十的房子吗

明知道百分之四十卖还要赔钱那么还去卖的人估计有问题的

市场上的确有低于市价的房源但是低于市价不多 一般徘徊咋子百分之十 -- 不到百分之二十

而这些房源很多都在中产阶层

一般都在几十万的房产

能买超过百万 或 千万的房东 难道那么容易在这疫情中打败吗

再说流入市场那笔大数目的钱很大部分都是流入股票市场

而股票市场也是这疫情期间马来西亚橡胶业爆升的时刻

因为马来西亚是全球橡胶输出国之一

而在疫情期间橡胶医护配备的需求量

可说是其中一个大集团 接下来的单是供应198个国家

而估计也暴跳到顶峰状态

可想象那笔钱流入股票市场

这些人在这期间股票赚的钱可不少

过后更多的大集团也投入橡胶业股票也是也涨了

所以来说有人欢喜就会有人悲

接下来的2021 我们一起加油

谢谢大家的阅读

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2021 年 大家都平安 

关于大学附近的公寓

 

关于这个题目

因为有读者私信我问于大学区域投资房产如何

有什么大学区域留学生多

其实选择大学城的区域出租公寓

留学生和大学校主要希望租金低房子住得舒服，公寓安保好

那么马来西亚到底有几个比较多留学生的大学区域呢

接下来我讲的区域如果是在马来西亚的留学生都会觉得很熟悉

然后咋子看我写的位置和公寓估计都是我介绍给留学生的位置

如果考虑要来这里上大学的留学生也可以先了解这些区域

以后方便你们来上大学时候找房子

不会想到要找个房子或合租又不知道找哪里的房子

博特拉大学 （University Putra Malaysia）

这个大学也算是最多留学生选择的大学之一

这个大学区域位置在 Seri Kembangan

这附近最受留学生喜欢的公寓是 东湖公寓 （Eastlake residence）（Fortune Park）（One south）（Sky Villa Apartment）位置在 persiaran serdang perdana

这个小区的优势给于留学生来说店铺就在步行距离，又有餐厅，银行，商场

最重要的是大学的校车会停留在Fortune Park 前面

所以对留学生来说日常所需都能在这里解决

另外一个校车位置就是 （Mutiara Residence）这附近也有店铺那些而且校车也会在这里停留

（UNIV360 PLACE）这个附近也有店铺但是没东湖那边繁忙 校车也会在这里停留 这区域附近都是工厂区域(

还有一个位置就是 （Dream city reisdence）这个公寓是新公寓比较接近MINES 商场 校车会在那附近停留

马来亚大学 （University Of Melaya）

这个大学算是和博特拉一样属于留学生首选大学

大学面积很大但是马来亚大学入学条件要求很高

这里的留学生一般都会选择 （Bangsar South） (Petaling)  (Seputeh)

Bangsar South 来说 很多都会找 KLgateway residence ， Southview residence ，Camelia Service apartment , The Goodwood Residence...Petaling位置这位置留学生多的地方特别多 一般都会接近商场附近 因为这里商场很多而且有些都比较接近大学 比如 Java one 系列商场 这里有几个 还要好几个商场 这位置我就不说那些公寓了因为太多了 而Seputeh 这位置 解决Mid valley 商场 这一般都选择在地铁站附近可以去到马来亚大学的 这里的租金会比上面的低些

世纪大学 （Segi University）

这个大学分成两个 一个在吉隆坡市中心Masjib Jamek的 一个在Kota Damansara

如果市中心的 只要外区有地铁站的都会有留学生租 所以接近市中心地铁站的选择还是蛮多

旺莎玛珠 ，sentul east ， 蕉赖区 ， 市中心 因为基本很多地铁都会经过这站所以留学生的选择很多到最后选择生活比较方便的小区

而Kota Damansara区域的很多都会找最接近大学的Cova 系列公寓 比如 cova suite , cova villa ,emporis , tropicana 商场楼上的公寓系列 ， D,sara 那边

这个小区周边都是人流很旺的小区出入只需要搭铁铁 一两个站

精英大学 （Help University）

这大学位置就在白沙罗高原

对于这个大学的留学生除了大学对面的sematan系列 

基本来说是大学里面最难找个地方住的大学

原因是他的位置在吉隆坡的富豪区域周边都是办公大楼还要独栋别墅然而在这里的公寓很少

只有Dc高级公寓，Twins高级公寓但是租金都很高

这里的留学生都会找地铁站可以来到Sematan站的外区居住

以后这里的柏威年商场还有住宅完成这可能也会吸引一些比较富庶的留学生居住在商场楼上

其他的留学生都会选择Bangsar south , Bangsar , Petaling , 甚至Subang ， Kota Damansara

住的都会比较远但也没办法因为大学周边适合留学生住的太少没可能留学生租独栋别墅来住

UCSI 大学 （UCSI ）

这大学位置就在蕉赖

对于蕉赖来说这很多地方也能租如果远些的就沿着蕉赖地铁站去到大学附近在打车去地铁站

最受留学生欢迎的估计就Angkasa 公寓 ， Riana south ， Altitude 236 ，如果接近地铁站就 Maxim 公寓因为那边附近有地铁站，you city ， eko cheras , Savile Cheras

APU 大学 （Asia Pacific University of Technology & Innovation）

这大学位置 Bukit Jalil

这大学附近的公寓很多

也有的学生住到 Mines ，东湖附近

泰莱大学 （Taylor University）

这大学位置在Petaling区域的双威城

这大学的留学生很多选择 DK系列D系列因为接近大学

其他的都会选择双威城附近的sunway系列公寓

如果有开车的学生就会找蒲种区域

因为双威城附近就是蒲种区域

林国荣大学 (LIMKOKWING University）

林国荣大学的位置属于比较偏远的赛城 （Cyberjaya）

这附近属于比较郊外相信读这里的学生都知道

整个赛城面积非常大而大学位置属于比较空的位置

这里学生如果一个人的很多都会选择大学隔壁的 THE PLACE 公寓

这里单身公寓属于复式 价格一千多马币

如果合租的同学一般都会找距离比较远些的

如果有开车的同学甚至住到蒲种区域的puchong south

以前的赛城只有一个商场 现在的赛城建设了好几个商场每个商场楼上都会有公寓

现在读这大学的学生可以选择这些商场楼上的公寓了

买菜做饭也方便很多了

马来西亚理工大学 ( University Teknologi Malaysia)

这个大学来说位置就在吉隆坡市中心

学校周边都是马来人区域所以饮食什么的店铺什么的都是马来人为主

读这里的学生一般选择三个地方

预算比较高的都会选择市中心的SetiaSky 高级公寓

这个公寓因为有些单位是双钥匙单位而他们的小单位一般两千马币或高些能找到

在远些就会选择 Myhabitat 公寓附近 这里就两千多到三千马币

还有沿着 Tun Razak 路的几个公寓

有的如果有开车的就会选择Setapak区域其实setapak区域属于旺莎玛珠区域

这里住的学生很多因为这里有一个本地大学叫做拉曼学院还有拉曼大学

这区域住了很多别的州属来这里读大学的学生

所以这个位置的消费有些地方都是以学生为主

加上这是最接近吉隆坡的一个外区所以相比其他外区这个小区住的人口很大

商场也很多周边饮食店铺也很多

住在这里日常所需根本不是问题

马来西亚回教大学 （University Islam Antarabangsa Malaysia）

这个大学位置就是旺莎玛珠要去云顶高原那条高速旁边

学校位置周边都是森林

这里的学生如果要找最近的位置就 PV系列2，5，3，6，8

现在这区域又多了一个商场 商场的后面也有公寓所以学生多了一个选择

很多如果预算没那么高的都会找M3公寓位置会在 Gombak区域

也有的会住在旺莎玛珠区域所以在这附近都会看到不少中国穆斯林餐厅

对于打算投资这些学园区域的房子

一般来说我们以学生租客想法

学生们需要什么样的预算什么样的房子

租金预算。家里配备，家里装修

这些都是主要吸引留学生的问题

租金预算来说因为留学生一般预算不大所以租金负担是一个主要问题

家里配备一般学生都会要求书桌，微波炉 这些

家里装修肯定是以新为主

肯定没可能装修到好像民宿一样出租然后以学生能负担的租金

这样不就亏本

其实留学生也可以申请宿舍但是宿舍的状况肯定没外面房子好

房里状况要是比宿舍差那样如何吸引学生租

然而有些留学生都会半家具因为把租金调到最低

然后自己随便只买需要的家具

而国外来留学的肯定需要全家具的单位

这篇写的有点长

谢谢阅读

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希望这篇可以让留学生了解他们将要来留学但是不知道要找哪里的房子

也让想要投资校园区域的房东知道这些留学生的需求

远见

 

关于房地产投资这重要吗

远见就是后期发展

你要投资一个项目是一个新区域 你要如何猜想这区域以后会发展起来

如果你投资一个新区域目前周边啥也没有而这个项目价钱便宜

那么你其实可以探讨下周边的为了有啥东西可能开发的还有什么交通设施会开发

如果以上都没有那么你投资这个项目有什么未来

没有未来的话你作为投资又不是自住那么价值会不会因为周边发展而成长

然而如果你投资的房产项目是半成熟状态那么你很简单就知道

你投资这房产以后会帮你租房的租客通常是什么人

比如你投资学园区域因为你知道以后租客很大部分都是学生

如果你投资商贸大楼周边的公寓因为知道以后很大部分租客都是这些职员租客

如果你投资的是市中心里面的公寓那么你应该知道租客大部分都是外国人

如果你投资的公寓是外区住宅那么以后的租客是本地人

因为每当你瞄准一个租客源租金也会不一样而里面的配备也会不一样

比如说学园区域租客是学生一般会要求有个书桌

在市中心的外国人一般选择带装修的

而商贸大楼的职员一般要求出入方便

所以每个租客源分类起来其实要求的都不一样

而这些房价也不一样所以租金肯定也不一样

有的投资老手他们对于投资的房产很讲究

项目位置，价钱，周边设施，周边人流

再深入些周边住的人，周边平均租金 ，周边有什么交通设施 ，周边有什么办公楼

为什么会了解这些 因为他们要锁定租客源还有平均租金

这样买了房子后租金和租客也能锁定

没可能你买了房子周边平均3000块 你放个5000块 而差别就是你新公寓

对于一个租客来说就算新公寓价钱高太多了他们也不会选择

到最后你把价钱调下来多平均些才会吸引到人

如果你投资的校园区域你把租金放到市中心一样

但是你的租客源是学生那么学生负担得起这高昂租金吗

比如一个项目

项目整体发展

项目周边设施和住在那边的人大概是什么人

打个比如

这个项目在一个没地皮再发展的小区

周边挤满了独栋别墅的富豪区域

整个小区很多办公大楼

也有大学，有地铁

而这角度来说可以看出来这个区域其实缺少公寓

那么我们再来看看这个区域有多少公寓而他们租金是多少

如果这个租金也不便宜那么我们再来看看一般什么户型

在看回这个项目的办公楼

以后这项目的办公楼运作后这些职员如果要住这小区那么会选择哪里

然而我们看会这个项目的价钱和户型什么户型适合于这些职员

租金和设施能不能吸引到租客

如果租金来说和附近成次公寓差不多而这个又是就是位置和里面设备

以一个租客来说如果租金很接近也想到他们会选择哪个公寓

远见就是你能看透一个项目的未来发展

远见就是能你看透以后的租客源

远见就是你能看透一个项目的优势

远见对投资者来说很重要

不是每个人能看清

一般来说留意项目的周边很重要

一旦无视周边的发展就看不透往后小区发展

这篇我就写到这里

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双赢共赢

 

很多人其实都想知道我们的房源很多
为什么那么多。。。。。。。。

其实我们中介都有在联系的

有时候你以为找一堆中介可以找到不一样的房源

到头来每个中介找给你的很大几率都是一样的房源

那么来说有必要找一大堆中介吗

过后如果交易成功的话一个中介得到他应该的佣金

其他的中介就是白干活

我们中介 有我们的资源共享群

也有黑名单中介，租客，买家群

所谓的资源分享群我们一个群组有几千到过万个中介在里面

我们会在里面分享我们的房源还要如果寻找房源也会在群组里面找

以最快速度给客户找到适当的房源

这就是为什么我们中介找房源的速度那么快的原因

这样也能达成双赢和共赢状况

黑名单群

我们中介会把遇到有问题的租客，买家，或有问题的中介放进去群组

让大家小心遇上这些人免得遇上不愉快的事情发生

比如有些租客不付租金破坏房子 赖死不搬那些租客

或骚扰女中介的客户那些耍中介的事情

还有那些不道德抢客户的中介

大家都会把这些人的资料发进去群里

免得有人遇上和他们合作或交易发生不愉快的事情

这也能帮房东过滤掉这些有问题的租客和买家

有时候为什么我们中介知道租客找了一大堆中介很简单

我们中介群里一堆中介发布一样的信息

这样大家心里有数了

如果那个房源我们手上有的都会每个去回复他们

那么来说 租客原本找多几个中介找房源到最后得到的房源是不是一样

因为拥有那个房源的人每个去回复那些中介

那些中介找到的都是一样的房源

我也遇过这样的事情

一个买家找我看房，看房后不喜欢那么我根据他的需求找了另外一套

到了看房时刻。。重点来了为何中介朋友等她

她到了但是不敢下车原因她也找过这个中介

她在车上打电话给这中介说明这些

最后尴尬的看完几套房

我的中介朋友和我说他带领她看了好几套没想到这回又找上我

这中介朋友说这不是第一次了

早前黑名单群里一直广传一个男买家骚扰女中介的事情

甚至有的还报警这个变态佬的信息到现在还在传着

这些女中介都是被骚扰过分享在群面对有其他女中介不知道又遇上过后又被骚扰

资源共享能达成双赢

信息分享能达成共赢

这篇写到这里

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有什么问题可以私信我

我下个博客会分析出来

下个博客的分享我大概有眉目了

就是 远见

相信大家都知道这个是投资的远见

下期我就说说这题目

真的投资房产能买到赚到吗

 

这句话是不是经常有销售对着你说买到就赚到

不买被人买去就后悔

这话题我今天说说这话题

最近有人和我说这句话然后他买了好几套的房子利润没有理想中的好

在这里我也先说说这个所谓的买到赚到会出现什么类型的房产

所谓的买到赚到是低于市价的房产这些可以是二手房子也可能是团购买回来的房子

也可能是被拍卖的房子

二手房子会低于市价这经常出现在经济波动时候有些人可能遇上了现金周转问题

所以要套现现金。。。而最快速度套现现金的方法就是卖低于市价

而这类型的价钱其实不会低过百分之二十至百分之三十

原因是要是低于市价后卖出去还清房贷也没钱拿回那么来说这根本套现不了现金

另外一种是团购价买回来的房子

这类型算是买个差别价

不会低于市价很多因为开发商就算你团购超过100套

你筹齐100套来说开发商最多也就给你多几个点到十个点的折扣

加上些特别优惠如免去一两年物业费或者把这100套单位都是包装修

开发商永远不会做亏本生意

以开发商的角度来说他们开发一个项目需要4年

投入的金钱和时间如果没有赚钱他们开发一个项目干嘛

关于这事早前有一个客户问我一个项目他说某个自称房产大师的人

开课收钱教人投资房产然后对学员说他手上有个项目买到赚到

因为他的团购可以拿到优惠这块百分之四十

这客户就来问我他花了几百块上这课程他们介绍他买这个项目说买到赚到

我和他说扣个百分之四十 开发商赚个毛线

其实这类型的是很多要看我们如何拆解

现实不现实。。。做人还是现实点好

房子本身有个价位开发商本身有个销售配套

他们本身有个销售底线的不可能会越位亏钱卖

还有一类就是拍卖房

这类来说最多人喜欢的玩法

也是风险最大的

关于拍卖房的可以参考我以前写过一篇博文

https://onestopspropertysellingbuyingrenting.blogspot.com/2020/07/blog-post_21.html

拍卖房可以分成几个阶段的拍卖价格最高的确可以去到百分之四十

每个阶段拍卖价格由低于市价十个点开始没人买就会一直拍卖

到最后那阶段就会低于市价百分之四十

也会有很多人说买下来了他们帮你进行房子还原配套

原因拍卖房根本不知道房里的状况

买下来了需要装修还原后再出售

意思来说就算低于市价也要预备一笔钱去修复

至于多少就要看运气。。他们通常会很你说交给他们做还原装修

能淘到个好房子就看自己运气

所谓的买到赚到只会出现在这三个方案里面

如果有人和你说买到赚到你就花些时间相信所谓的买到赚到是不是这三个方案里面

其实啊人心很难测谁不想赚钱

但是很多人很容易因为买到赚到的套路

到底是不是真的买到赚到还是买到亏死

只要你心思清晰没人能诱惑你掉入这些套路

只要心思清晰谁也能变投资大师

有些事情其实我不能说的太清晰因为会得罪人

这篇我就写到这里

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在疫情情况下的马来西亚房产状况

 对于这个状况其实很多人都很担忧

关于这次的疫情受影响的可不只是马来西亚

全世界都被影响

对于马来西亚来说如果说完全没事都在骗你

对于这疫情状况影响最大的是旅游业

马来西亚也是也是一个旅游业旺盛的国家

就算旅游业受到影响

但是马来西亚不是一个只依靠外国人旅游的国家

最早前的封城封国大家都憋疯了

一解封本地的酒店立刻爆满订购旅游配套

说明了本地人对于本地旅游消费还是很高的

还有一样可能不是很多人知道

疫情事情橡胶需求量暴增

而马来西亚正是橡胶出口国

橡胶产品需求量暴增

橡胶股爆升，然后很多大企业也投入橡胶产品生产

可见需求量有多高

马来西亚拥有的天然资源不少

说回房产。。。。。。。。。。。

在疫情期间马来西亚房产如何

随着马来西亚政府的经济复苏政策

很多开发商响应出来很多诱人配套

加上马来西亚国家银行的利息调低

吸引了一大波的买新项目浪潮

毕竟利息降低加上诱人的配套对于一个一直想买房，投资房产的人省了很多

例如 你原本需要花 100万 买一套房 里面 的配套都是空房

         现在你花80万 买回来里面还附送家具一类

         这样的诱惑 难道没有疫情会出现这种配套吗

         这些优惠和利息都是因为疫情期间的政府响应的经济复苏政策才出现的

在这期间出现了好多好多的大老板 经济状况良好 都不会出现的

这就是抢购低于市价的房产

大家都知道我也是一个中介。。在这期间我收到的工作

有超过一半都是这些平时隐形的大老板现在出来寻找低于市价的房源

想起之前的世界股票风暴 造成了全世界的经济风暴

李嘉诚狂扫各种收到影响而需要现金周转的人的低于市价房产

等到经济复苏后在高价卖出去身家翻了几倍

那么这些隐形富豪也就做着一样的事情

对于出租市场

很多人问我影响是不是很大

其实我只能说收到影响的区域不是全部

那么来说什么区域收到影响

就是依赖游客的区域还要一些外国留学生多的区域

但是对于一般本地人住的小区影响不大

还是有人买房有人租房有人卖房

最讽刺的可能是这些外国人的区域以前都是最多中介入驻的区域

现在几乎受不了往外移了

毕竟对于中介来说差不多一年关国门状况他们待的是原本以外国人为主的区域客户都是外国人

国门关着，就断了客源连续了差不多整年 加上一个中介的开销挺高的  有几个中介受得了

所以放弃了这些区域

有房东问我就算没有外国人难道没有本地人租这些地方的房子吗

其实这问题由租金就能看出来了过后看看本地人租不租得起这些房子

本地人的需求和外国人需求不一样

所以本地人很多都选择住城市的周边小区因为租金低

而市中心的高昂租金负担不起

这就是主要的原因

遇到这状况被影响的区域都降低租金

短暂的降低租金让本地人负担得起的租金这样有机会找到本地租客

先熬过了这国门因为疫情关掉没有外国租客的时刻

也有些公寓因为没有停车位所以对于本地人不会租的原因这些房贷也租一个车位解决车位问题

这次的世纪疫情问题受影响的是全球

所以大家一起加油 身体健康最重要

这篇写到这里

谢谢大家的阅读

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让大家了解马来西亚房产状况

如果有啥问题可以私信我

谢谢

物业管理费

 

关于这个课题其实我觉得还是有不少人不了解 

如果打算买公寓的话一般都会问物业管理费多少

这个物业费一般跟着单位面积计算

所以每个单位不一样。。单位越大物业费越高

这个物业费用于设施保养和保安

一般来说基本每一个公寓的物业费都不一样

价格差别就在普通公寓，高级公寓

普通公寓拥有普通的设施 保养的费用没那么高那么物业费就没那么高

高级公寓拥有高级的设施 保养的费用自然高所以物业费也会比普通的公寓高

其实物业管理费是有自己标准方程式来计算

 

          运营经费              =   需要支付的管理费

     总共多少的单位

 

如果我们觉得对管理费用不满意的话

可以向专员要求进行审查，专员会指示管理委员会委任property manager 来估计管理费

 管理层 分成 3 阶段 开发商 ， 联合管理机构（JMB）和管理机构（MC） 

均获授权管理分层地契物业的公共区域，并且执行建筑物的条规，以及征收管理费、储备金和其他共管费用 

在业主获得单位的分层地契前，JMB的职责是管理和维护建筑物的公共财产。在获得分层地契之后，这个职责则会转交给MC承担。 

JMB通常是在发展商协助下，于该项目的首次常年股东大会召开后成立的。为防止不必要的延迟，分层管理法令（SMA）中已规定首次常年股东大会必须在单位转移买家后的12个月内举行，并成立JMB。 

如果MC在成立JMB的首个年度股东大会前就已存在，则不需要再成立JMB。另一方面，在分层地契发出，并已登记在分层管理记录簿后，MC才可以成立。无论如何，惟在MC的首个常年股东大会举办后，并委任了管理机构委员会之后，MC的职务才能正式生效。

另外，MC的首个常年股东大会，项目业主的出席率必须至少达到25%（不含地主和发展商）才能成功召开若MC常年股东大会成功召开并成立MC，那JMB则会在MC成立那天起的三个月内自动解散。

JMB颁发合约的限制JMB的成立，是为了在MC成立前，暂时执行后者的职责和责任。因此，JMB并没有享有如同分层管理法令赋予MC的所有权力。根据分层管理法令第21条第（3）款规定，JMB不得颁发任何期长超过12个月的建筑物管理相关合约。但是，根据分层管理法令附表2第6段，MC并没有这方面的限制。这意味着，如果这些合同期限超过12个月，则JMB不得与第三方订立任何物业管理合约，否则，该协议或会被视为无效。无论如何，出于审慎和善政的考虑，法令也不鼓励MC与任何一方订立长期合同，因为若未来情况有变，一份长期合同将阻止管理机构委员会公平地重谈条款。

由买新项目拿到钥匙的第 一年发展商就会负责帮房东管理 称为 Developer Management

一年后居民就必须举办年度会议来成立联合管理机构（JMB）当至少 25%的业主注册分层地契后就会成立属于业主们的管理机构（MC）来管理自己的公寓

每个月的maintenance 和 sinking fund 为两部分

Maintenance Fee 是维护公共地方还要公共设施。他可每月预计费用 例如 ：日常打扫 ， 清理泳池， 保安工资 ，清理垃圾 等设施保养费

一般上 Maintenance Fee 里面有 10%是Sinking Fund 这事用来支付一次性费用 例如 翻新公寓 如刷漆 更换电梯

这样大概我们都了解这个物业费是什么了

 

这篇就写到这里

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谢谢阅读

 

关于房产投资成长价值观

 

关于这问题应该很多人不是真正的了解

如何评估一个房产的投资价值

除了房子状况最重要的分成三点

1， 位置 

2， 邻近小区

3， 小区成熟度

这三项直接影响一个项目的价值

位置

虽然说每个地方都有自己的价值

那么我们投资房产是不是应该去探索下要投资的房产的位置

对于销售来说位置肯定很好的

如果投资房产还是自己去搜索下

科技发达 直接网上看看这位置周边有什么设施有什么房产

与其信销售我更相信我自己所看

首先我会看看这小区附近有什么公寓

因为这些公寓都会成为我投资的对手

周边有什么设施比如商场，地铁 ， 学校 还有一些生活上需要的设施

然后这个位置地价如何 会不会上涨

一般设施好的位置都比较多人生活在这些地方

多人选择住这小区等于买卖租都会活跃

加上还要看看其他两点

邻近小区

如果说一个高档区隔壁小区也是高档区

这样来说这小区的地价也会高

但是这所谓的高也要看小区的周边设施和发展程度

不是每个高档小区周边也会成长为高档小区

所以小区设施很重要

设施齐全邻近都是高档区这样很容易吸引很多人居住

一个小区如果周边都是普通小区 这样地价来说一般一直附近地价而成长

如果一个小区被高档区包围这样就算这是一个普通的区域但是他的地价基本也比普通高

比如说一个位置附近两个小区都是属于高档区随便一个公寓都卖超过一百万以上

这样的话这个位置的如果设施也很好这项目一般都会一百万以上 

如果一个以本地人为主的小区周边都是以本地人为主的小区

价钱徘徊 50万 到 80万。。。如果这里突然来个高档项目 卖个一百五十万以上

那么我们想看看这个项目这价码会有本地人买吗

每个小区有他的平均地价。。所以住的人都不一样阶段的人

才分别出来了本地人小区 ， 高档小区 ，富人小区

小区成熟度

基本所有人都喜欢住在生活方便的地方

很少人会住在一个生活不方便的地方

成熟度来说就算小区里面的设施

设施越多就越多人住在这里

一个成熟小区 肯定有学校 ， 商场 ， 休闲小区 ， 出入交通方便

设施越多等于住在这里的人方便越多

这样就很成熟吸引很多人来居住在这里

如果一个地方出入邻近小区要花差不多一小时

买些东西要开差不多一小时车，吃个饭又要开一个多小时车，送孩子读书也要开车一段时间

这样的话长期也会成为生活上的一个问题

这样的会越来越少选择住在这里

这样的话就算投资在这些地方租客也会少

这样不成熟的小区成长就会比其他地方慢

成不成熟对于一个小区的成长值影响很大

如果一个小区具备了以上三点

一般来说成长价值观都会不错

不过就算成长价值好

也要留意需求量和供应量来投资

再好的小区要是供应量高的你跑去投资供应量多的投资价值就会减低

而不是地价减低只是可能你投资出租价钱会遇到很多人也要快出租而抛价

遇上了抛价行为这租金就会下降

投资要求稳

这篇就写到这里

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关于富人区

 

很多人都会问我这问题

吉隆坡哪里是富人区

我们也说说如果的小区能称为富人区

出来住在那的人都是有钱人来说

1 ， 这类型小区肯定少不了独栋别墅

2 ， 这类型小区租金比例很高

3 ， 这类型小区地价高

4 ， 这类型小区一般附近有高尔夫球场

5 ， 这类型小区消费会比其他地方高

6 ， 这类型小区里面很少会看到廉价组屋

7 ， 这类型小区里面住着不少的名人，上市企业老板 ， 专业人士

对于这些来说能居住在这些地方的一般都不是一般人

因为地价比其他地方高 ， 消费比其他地方高一点

也有人说过一句话 花得起钱的大老板未必选择住宅吉隆坡里面的富人区

但是能选择住在吉隆坡里面的富人区的老板肯定不是一个普通人

这里我不分前后介绍下那个富人区

Tropicana Golf Resort  雪兰莪区域

为何我会把这个雪兰莪区域的放进来

原因很简单因为这个是一个名副其实的富人区

所以把他也放进来说

这名字听起来就算是一个高尔夫球场的名字

高尔夫球场的附近都围着独栋别墅

这些独栋别墅都是买地皮自己建设

所以每间独栋别墅设计都不一样

这里的安保是由警察保卫

真枪实弹的站岗

分别在入口 ， 还有每个分区的路口

这不是佩戴手枪而是佩戴轻重型枪械站岗

一进去分区里面就会发现很多独栋别墅连围栏也没 超跑放满别墅前面

Ampang Hilir 吉隆坡区域

应该很多人对这名字很陌生

其实这也是最接近市中心双子塔的一个区域

这地方就在ampang领事馆路后方

这里可以看到很多独栋别墅

目前很多独栋别墅也是卖给了领事馆当为领事馆

也有些富豪选择住在这区域

虽然这区域是开放式的

但是在这区域的别墅都会看到每栋别墅门前都有一个警察巡逻打卡报到箱

所以可见这区域巡警每隔一段时间就会打卡报到

Damansara Heights (Bukit Damansara) 白沙罗高原

这区域位置就在皇家皇宫其中一个门口附近

对于距离双子塔 7 公里的 距离

也是最少富豪们选择的一个区域

而邻近的bangsar也是一个富人区

在这里只要上网谷歌一些就会看到密密麻麻的独栋别墅包围着中心地带

而这些别墅价格都是六百万马币到达 两千多万马币

这里有各式各样的高级设施- 国际学校，大学 ，大集团的大楼

附近也有一个高尔夫球场

但是这里公寓数量不多

原因这里的地皮价钱不便宜而且很缺

也在孤独星球得到了奖项世界十大最棒的小区之一

在未来马来西亚名牌开发商柏威年也会在这里建设第二个柏威年商场

关于这小区可以看看这视频https://youtu.be/EKksFAaxiNM

这是一个被公认的富人区

也是最多企业大老板 ， 明星 ，政要人士 ， 专业人士 居住最多的一个小区

Bangsar 区 孟沙区

这个小区就在白沙罗高原旁边

这个小区在90年代时是无人不知的酒吧城之一

中心位置是商业店铺也就是以前的酒吧城

在这里的人除了本地人追棒 欧美国家的人更喜欢这类

这小区有以前到现在住了很多洋人

随着马来西亚对于夜店的管理

酒吧越来越少 但是现在还是一个家喻户晓的商业区域

这里租金也是很高

由中心移出去就会看到些联排。。这些联排看起来都很老旧但是价值就很高

过了那些联排就算独栋别墅了

这类的独栋别墅和白沙罗高原的独栋别墅价格算是不分上下

几乎差不多一样的价值

Bukit Tunku (敦故山）

这名字来说是以马来西亚国父为名

因为以前的国父就住在这山上

现在的政府高官也在这山上

因为这类过去马来西亚国会大楼近

这里也有不少的富豪住在这里

外国企业大老板

这里的价格如果一块空地需要八百万马币

平均一栋独栋别墅都是价格一千八百多万 到三千万以上

算是吉隆坡价值最高的一个区域

很多人会想为什么我没说到满家乐 ， 帝沙花园城 因为 这两个属于比较混合

富人区我们想到的就是别墅 而满家乐比较适合属于高挡区 以公寓为主

而满家乐里面唯一的一部分别墅区域就很小部分不超过三十栋别墅

价格为几百万到一千多万

而帝沙花园城也是一样

帝沙花园城把富人区分布在国际学校的后方山上

有人称他为帝沙富豪山，在那山顶和半山属于独栋别墅区

也是以买地皮自建设的

价格为几千万到一千万

剩下的都是高级豪华联排

而帝沙的另一方就比较大众化的公寓

帝沙花园那么受欢迎是因为他们的设施做的很好

这篇就写到这里

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关于买房时候让买家购买的MRTA和MLTA是什么东西

 

相信很多人在马来西亚买房子偶尔都会遇到这事

也对这两个英文字母很奇怪为什么要买这样东西

MRTA和 MLTA 其实算是一类保险或者说应该算是人寿保险这类的

就是你买了这保险后如果发生了严重的意外（死亡，病逝，终身残疾）保险就会帮你还贷

MRTA 是提供保障贷款的 

MLTA就是提供保障贷款 ，储蓄 ，保值

那么来说银行让买家购买这个保险还不是给银行自己一个保障

这两个到底有啥差别

MRTA是不能转移。。如果新房子买了后卖掉了房子这就会退保

MLTA是能转移的。。如果新房子买了后卖掉了再买一套房子可以转移去新房子那边

价钱来说

MRTA 比较经济

MLTA比较高

关于两者索赔来说

MRTA来说索赔后就会帮保障者还清银行贷款而已。。家人/家属夺得房产拥有权

MLTA来说索赔后就会帮保障者还清银行贷款后剩下会有多出的利息钱

关于两者的付款方式

MRTA来说必须一次性付款也能纳入房贷里面

MLTA来说可以分期付款 分成每个月，每三个月 ，每半年直到付完 不能纳入房贷里面

            而且数目来说比MRTA没让他高很多

关于两者的保额价值

MRTA 来说如果退保后可以取回小额退保的钱这以各银行条款为标准

MLTA 来说可以提早的领取退保后的钱一次性缴还房贷拥有能保证的退保价值

关于 受益者方面

MRTA 来说受益者只要 银行

WLTA 来说受益者可以指定家人和朋友当然有条款受益者必须先还清房贷才能得到多余的钱

看似人寿保险 看似投资

当然国家银行没规定买房借贷必须买这保险

买与不买可回自己

银行会叫申请贷款这购买这保险来说只是给银行自己保障

对于买家来说这其实也是一个负担

所以很多人都选择不买

如果买也会买MRTA把那笔钱放进房贷里面这样不用特地准备一笔钱来付这保单

这样大家应该大概了解这MRTA和 MLTA了 MLTA比较像投资

这篇就写到这里

希望能让大家更理解这东西

买与不买这就看自己了

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关于租约合同费和盖章印花税

经常有人很奇怪这个费用

租房为什么要付这个费用

这个到底是什么费用

比率是多少如何计算

这个费用包括什么服务

这里我一一解释

首先先说租约合同费

在马来西亚租房都是有一本好像书一样的租约

里面写满了各种条规和法律上的条例

每份租约的条例基本一样可能就是外观不一样

头一页就是房东 ， 租客名字 还要房产地址

第二页开始就算租房规矩 接下去就算法律条规

这本书不是免费的都是依照房产局的基本 版本打印

然后在加上房产资料，房东资料和手机号 和 租客资料和手机号

在双方同意下签署此合约

那么来说做一本租约是有本钱的

纸张 ， 打印 通常做两份  一份房东收 一份租客收

这租约要收到租约到期

因为有些房东可能房子出租多不知道单位租金多少押金多少

为什么这费用要由租客付

原因 透过中介找房的是不是应该租客付中介佣金呢

在马来西亚中介只能单方面收佣金

就算租客透过中介找房子

中介费用也是房东付

在马来西亚是公平的

所以规定了房东付中介费用由租客付这个租约合同费（租约合同费用是包括印花税）

如果租客不愿意付这个合同费用可以和房东换过来由租客给中介费用房东付合同费用

这两个费用差距就是中介费用一个月 合同费用就是租金的20%、30%

那么对于租客来说是不是付少很多

为何合同费用是租金 20% ， 30% 或以上 而不是 10%

这个合同费用包括了两本书一样的租约 还有缴印花税盖章

两本书的本钱我刚说了就算纸 ，打印 在弄成两本书

纸张来说因为要收一年或以上中介都要用最贵的纸张

打印就打印器自己打印出来（有的就普通的钉起来 有的就钉起来后拿去书局弄成书）

而盖章印花税如何计算、

关税局是这个比例计算

Duration of tenancy	Amount
1 year or less	RM1
> 1 year to 3 years	RM2
> 3 years onwards	RM4

算法

你的租金x租期 - 2400 / 250 x 年份税收率 1年 RM1 ， 1年 到 3 年 RM2 ， 3年以上 RM4

第1步：
确定您的年租金总额。例如，您想以每月RM1,200的价格出租您的单元。您的年租金将为RM14,400（每月RM1,200 x 12个月）。

第2步：
计算应税租金。由于首2,400令吉免征印花税，应税租金为12,000令吉（14,400令吉至2,400令吉）。

第三步：
印花税将根据租赁期限进行收取（请参见上表）。我们将以每个月为例，使用相同的假设以每月RM1,200出租整个单元：

1年以内
[（1200 x 12）– 2400]
--------------------------- x RM1 = RM48
            250

*盖章的租赁协议的附加副本：RM48 + RM10 = RM58（总金额为两份租赁协议，一份给房东，一份给房客，两份均需由LHDN盖章才能完成。合法且可在法庭上受理。）

> 1年至3年
[（1200 x 12）– 2400]
--------------------------- x RM2 = RM96
            250

*加盖租赁协议的附加副本：RM96 + RM10 = RM106

> 3年以上
[（1200 x 12）– 2400]
--------------------------- x RM4 = RM192
            250

*加盖租赁协议的附加副本：RM192 + RM10 = RM202

关于盖章费的计算，要记住的一件非常重要的事情是：如果从每年的租金中扣除2400令吉的免税额后得到的金额不是250的倍数，则需要四舍五入到最接近的数字（最高）250。

困惑？不用了让我们看一个示例场景来说明它，假设您想以每月250令吉的价格租用一年的房间：

[（250 x 12）– 2400] = RM600

由于RM600不是250的倍数，因此您需要将其四舍五入到最接近的（最高）250，即RM750。因此，您的盖章费为：

（RM750 / 250）x RM1 = RM3

那么来说到底多少才合理

市场上的中介一般 租金的20% 30% 或是以上

我本人来说一般算20%

可以用自己租金来计算

20%可以说跑腿费没赚几多随时还会亏

30%来说跑腿费肯定会赚一些肯定不会亏钱

市场上最高有人收35%

因为这事中介的额外收入（跑腿费所以公司不会抽取这些跑腿费）

外面其实也有些专门跑腿这些事务的人他们收取中介RM110-RM130 一份租约

有的人还说中介很好赚让中介付这些钱

再看看这些钱值不值得付

还是自己做租约自己去跑关税局盖章

一个租约的费用扣除了印花税中介也就赚一百多两百跑腿费消耗的时间半天到一天

半天到一天好运来说中介是可以成交两个单

没必要为了赚那一百多两百浪费半天到一天

希望大家多多了解租房这费用

每个国家有自己的规矩

马来西亚就算这样计算

这篇写的有些长

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如果在疫情期间投资好吗

在这期间好几个人问我

他们说这段时间市场上的优惠配套还有利息很吸引人

但是由于疫情期间一直纠结要不要下手

对于我来说其实这时候下手是最合适的

俗语说投资由低价购入 高价售

所谓的低价购入 难道不是这个时候吗

还是等到一切恢复了原价购入再出售

在咋说还是以个人的经济状况而定

没可能现在自己经济状况不稳定还去入手

这世界上有几多富豪都是遇到这类型经济低迷时刻

入手房地产和企业收购

等到经济恢复后再高价出售房地产还有这些企业

然后身家翻个倍的

在这期间入不入手看回自己本身经济状况

而不是冒险去入手

凡事 以稳为主

然而入手的话要往那方向入手

1 ： 新项目

        原因是这时期的新项目有些都有经济复苏政策可以省下不少钱

        然而利息拉的最低

        剩下很多律师费用

        经济稳定后 赚到的就是降低价格的好位置项目

        利息拉低后相比于原价 已经赚了些

        这类型就要选个好项目入手好位置入手

        这可能是这时期入手所需要的本钱最低的

        因为新项目有运作配套首款不需要准备那么多，律师费用很多新项目都是全免的

        可能就付个订金 ，贷款批准后 等待每个月付利息

2 ：二手房源

       因为经济复苏政策很多房东因为不用缴RPGT（房产增值税）这个税

       都把房子调低价格出售

       那么来说也不是调到很低但是还是愿意降低价钱来出售

       二手房源增值没那么高所以很多都是买来自住为主

       除非遇上了低于市价的房子就会买来投资

       之前我说过在这疫情有人欢喜有人忧

       就是有人因为疫情关系需要现金周转所以卖房子

       这需要快卖出去都会把价钱降低

       如果是遇上了低于市价百分之二十到三十这些如果位置是好的就适合入手

       比如那房子市价 一百万 现在只卖 七十万

       房子位置还是处于还会成长的。。这样的话买下了先赚个二十多万

       等待时机在卖回原价出去

       在这时期就要守。这购买二手房源所需要的本钱大

       所以最好看清楚想要入手的位置值不值得

       所需的费用 就算 首款 ， 律师费用 ， 印花税

       可以参考下 以前我写过的自住和投资博文

       https://onestopspropertysellingbuyingrenting.blogspot.com/2020/02/blog-post_12.html

3 ：拍卖房源

       这来说在经济低迷时期出现被拍卖的房子时期是最多的

       一般来说 低于百分之十是没人去投标的

       很多人都等待低于市价超过三十后才下手

       因为拍卖房我也说过买被拍卖的房子最大的风险就是不能看房

       所以房里的状况都是一个迷

       可算是打赌般的投资

       如果买到了一套不需要花钱去维修有低于市价多的位置也好

       恭喜你捡到好货了

       如果买到一套要花一大笔钱装修的那就算自己倒霉

       拍卖房最冒险的也就是不能看看那套房子状况如何

       关于拍卖房子可以看看我之前写下的博文

       https://onestopspropertysellingbuyingrenting.blogspot.com/2020/07/blog-post_21.html

投资都是有风险这就要看自己如何下手

不了解的做多些功课而不是盲目听信销售而投资

利息低的时候入手就等于买的比平常事情便宜

加上了多出来的优惠配套又会剩下了不少钱

大家大概知道该不该下手了

但是我在这里要提醒大家 一句话 （ 量力而为）

如果现在有能力的可以入手去

这篇我就写到这里

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我下一篇就会写出来分享给大家

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