空置率对于投资房产的影响

 

对于房产投资相信很多人都会很在意小区空置率

为什么会很在意呢

空置房多会严重的影响出租率

为何空置房多会影响出租率 

因为空置率多等于很多房子出租不出去

出租不出去的话会出现最多的连锁反应。。。。抛价出租！！！！

抛价出租就会影响房产价值

往往空着率最低的地方出租率都是最高的而这类型小区的成长价值都比较明显

但是很多人都问我要如何知道一个小区的空置率如何避免投资到这些小区

其实现在的互联网发达只要手机或电脑搜一搜广告就大概知道一个小区的空置率

房子出租一般委托中介去招租

而中介招租就利用互联网去登广告招租

而这些广告就是最容易了解那个位置空置率高

比如我们以小区来搜索房子

输入一个小区就会弹出来一堆广告

然后我们看的不是广告而是这小区弹出来那个广告总数

这数目就是这小区总共要招租的房子数目

对于这个数目通常越少证明这地方空置率很低

而作为投资肯定寻找一个需求量比供货大的地方

这样出租率会是比较稳定，成长价值也会比较稳定

空置率大的小区和空置率低的差别

空置率大的小区出租对比竞争大会遇上谁也想尽快把房子出租而一直调低租金

空置率低的小区出租对比就是竞争对手少一般都会上调价钱因为房源少选择少

当然除了空置率还要了解这小区往后发展方向

这个就是我以前写个一篇博文题目较远见

我附上链接这样可以去重温下我写什么

https://onestopspropertysellingbuyingrenting.blogspot.com/2020/12/blog-post_16.html

这篇文我就写到这里

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MRT 3 满家乐 Mont Kiara 和 Hartamas 篇

 

当地铁站建设在这小区会带来什么

首先我们看看这小区租客源来自什么类型的租客

满家乐主要租客来源是外国人和本地人

而外国人来说就是来自两个国际小学的外国留学生，教师与家长

而这些租客来说一般都没购买任何交通工具

所以对于交通来说如果多了个地铁站对他们很方便了

对于很多外国人来说满家乐是一个很适合外国人住的地方

但是对于外国人来说因为没地铁对于他们来说很不方便

而这个小区其实不止吸引外国人居住也吸引不少年轻人居住

而这小区的堵车状况如果上班时间下班时间也蛮堵

如果有地铁在这小区会吸引了更多的租客选择这小区

这意味着能再次带起这里的房产价值

之前收到的消息是在满家乐 第四路建设地铁站

所以在未来这些步行距离到地铁站的公寓以后很大可能会在增值就算租金收益也会上升

而重启地铁站计划来说对这小区的投资者和租客来说都是天大的喜讯

Hartamas 小区

而这小区可能和满家乐比较起来

这里会分别为商业区域和联排为主

那么来说多了一个地铁站对于商业区域的店铺会再增加人流

在这小区的人流就算没有地铁也已经蛮高

很多人知道来这里消费来说一般最头疼就是找车位

所以如果多了个地铁站对于这些商铺来说就多了搭地铁来消费的人

而在这小区来说公寓不多但是联排很多

而住联排的人来说一般都有开车的

所以多了一个地铁站可能来说对这些人就多了一个交通工具

所以对于这些住联排的人没有多大改变

但这小区只有好几个公寓对于他们来说他们增加多一类型的租客

这样的分析应该OK吧

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MRT 重新启动 看看那些小区潜力最吸引人

 MRT 重新启动

看看那些小区潜力最吸引人

交通部长魏家祥宣布重启捷运第三路线项目（MRT 3），MRT 3的整个路线预料在2030年全面投入运作，并在2028年开始部分运营。

预计该项目的建设成本为310亿令吉，不包括土地征用。预计土地征用的费用为约84亿令吉，据说该项目将在5月公开招标。

MRT 3捷运路线围绕在巴生谷的环线，全程为50.8公里，包括40.1公里的高架轨道和10.7公里的隧道。

它比MRT 1加影线（51公里）和MRT 2布城线（57.7公里）稍短，总共将有31个车站（不包括两个临时车站），包括10个转换站。

捷运公司（MRT Corp）分享了巴生谷综合交通网络地图，其中包括捷运第三路线。

以下是捷运第三路线项目的车站的清单：

武吉加拉南（Bukit Kiara South）（与加影线新车站的转换站）

武吉加拉（Bukit Kiara ）（临时）

斯里金地（Sri Hartamas）

满家乐（Mont Kiara）

武吉泗岩沫（Bukit Segambut）

泗岩沫盛兰园（Taman Sri Sinar）

杜达玛斯（Dutamas）

古晋路（Jalan Kuching）（与巴生港口线的转换站）

蒂蒂旺沙（Titiwangsa）（与安邦和大城堡、单轨火车和布城线的转换站）

文良港甘榜布亚（Kampung Puah）

文良港交怡路（Jalan Langkawi）

翠湖园（Danau Kota）

文良港（Setapak）

拉让（Rejang）

斯迪亚旺沙（Setiawanga）（与格拉那再也线的转换站）

AU2

山景花园（Taman Hillview）

安邦湖滨（Tasik Ampang）

甘榜班登（Kampung Pandan）

班登英达（Pandan Indah）（与安邦线的转换站）

黄金花园（Taman Kencana）

蕉赖花园（Taman Cheras）

蕉赖美达花园（Taman Midah）(与加影线的转换站)

吉隆坡耶谷拉迪夫（Jalan Yaacob Latif）

斯里皇后（Sri Permaisuri）

沙叻秀（Salak Selatan）（与大城堡线的转换站）

沙叻再也（Salak Jaya）（临时）

古仔（Kuchai）（与布城线的转换站）

旧巴生路（Jalan Klang Lama）

班底达南（Pantai Dalam）（与巴生港口线的转换站）

班底柏美（Pantai Permai）

大学（Universiti ）（与格拉那再也线的转换站）

UM

除了有7个车站将在隧道之外，大多数的车站都是高架的。

目前安排在隧道的车站有UM、斯里金地、满家乐、武吉泗岩沫、泗岩沫盛兰园、杜达玛斯和古晋路。另外，将在15个车站提供停车和乘车设施。

接下去我会收集更多每一个小区的地铁站位置综合起来分析一系列的新地铁站未来去向

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关于出租房装修

经常很多房东提新房会问我关于装修

当保修完了后都在苦恼装修的事情

到底该如何弄方便出租

市场上广告通常全家具一部分半家具 还有一部分精装修

那么说该如何入手

我们先说说全家具

一般全家具分两类 

第一类就是把房子弄成拎包入住 

第二类就是搭配家具 搭配家具一般只凑齐全家具所需的东西不会有多出其他东西

而半家具就是只安装 灯，风扇，窗帘，灶头 剩下的就由租客自己解决

而精装修也分成两类

第一类是之前房东自己住着的带装修

第二类是装修成民宿一样的

那么入正题了

对于装修来说其实和小区需求其实有关联

每个小区的租客需求不一样

在这我就先说说最多人要求的就是全家具Fully Furnish因为可以省下不少钱买不足的东西

随时也就拎包入住就直接买些日常用品而已

而搭配家具就是全家具会提供的东西永远就配进去不会给多额外的家具

对于半家具来说就安装基本需要的配备比如灯，风扇，窗帘 还有灶头（因为新房一般没这东西）有一部分的租客吸引租金便宜自己有家具就会选择这种

现在我们来谈谈什么区域适合什么装修

学院区

一般学院区也有两类

一类海外留学生比较多的大学区

这些区域都会以全家具为主而且通常会要求书桌椅子

另一类就是以本地人为主的学生区而这些同学通常必将会要求半家具因为租金便宜

住宅区域

公寓 在住宅区域的公寓比较属于平均的因为有的需求全家具为了想要提早出租

 但是半家具也未必没人住因为也会有人便宜而是找空房的

住宅区域之联排，半独立别墅，独栋别墅

这类型的如果你想找全家具的一般来说非常非常难找

这些90%都是半家具只有基本的

原因来说一个联排，半独立，独立别墅要配满全家具所花的钱不像一个公寓

他们所需要花的钱是普通公寓的两，三倍

所以很少房东会花这钱出租给别人住

市中心的高级公寓

这类型区域一般来说很受外国投资者关注而对被敌人来说这区域的消费水平实在太高了

也因为这原因基本来说都是投资的房子为了抢先吸引眼球都会花钱装修

而会租这区域的租客都是外国人租客为主

外国人租客一般都是想找全家具的因为如果他们自己买了家具这些家具如果他们搬走的话就很头疼如何解决这些家具

其实也有人问过我如果新房提回来什么也不安装直接招租能行吗

大不了租金签长点时间便宜些

其实不是不能行只是几率出租非常非常的低

因为租客租房越便宜越好很正常

但是说如果为了便宜还没住进去就要花一笔钱给房东安装到半家具

租约到期后难道把这些全拆掉

就算拆掉了这些东西又如何解决

这篇我就写到这里

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所以来说市场上最少也需要半家具

关于短租，转租

 

很多人都很奇怪为什么马来西亚没有短租房

也有些人喜欢这里租一个月哪里租一个月

其实原因很简单

就是房东那边不愿意花更多的时间和金钱去保修

还有短租的风险

可能在国外有的地方很多短租

但是在马来西亚有很多房东都是上班族或生意人

所以他们没有多余的时间放在每个月房子短租保修

可能对于短期租房的人没啥问题

但是对于房东来说每个月租客走了又要花钱花时间保修

所谓的风险就是出租了给犯法勾当

在马来西亚经常会出现租用房子进行不法勾当而贩毒最为严重

虽然房东属于租房出去不清楚状况但是房东也有可能会面临被提控

因为你把房出租给他们随时被当为同党

而民宿公司每个单位都会有投保保险而数额也不小

而如果比较租金 长租来说 租金肯定为最低还最省事因为一年约一年花时间一次保修

而短租来说每次租客一走就要保修一次如果一年5次就花了五次的时间和金钱保修

而民宿来说那个每日计算的租金就算免了水电费送上清理费肯定还有钱赚

所以这就是马来西亚很少看到短租房的原因

而就算民宿也不一定是房东本人一般都是交给民宿公司打理

关于转租房

什么是转租房

转租房分两类一种是帮房东租来房子再转租出去。

另一类就是租期没到害怕被扣押金所以转租出去

而如果租期不到又要搬走因为要扣押金所以找人来转租

而这个操作必须通知房东拟新的租约给转租者

没有的话所会面临的问题是

就算租约到期了房东退押金是退给合约上名字说的人不是转租的人

还有的事如果没通知房东转租会面临的事情

一旦被发现住的人不是合约上的人房东有权让转租的人立刻搬走

如果不搬走房东有权报警要求警方介入

警察可以连同房东上门劝走如果不合作警察会以强占民宅和私闯私人民宿提控转租客

进行驱赶还会背上法律上的提控

我建议大家还是正规租房

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如何找寻适合自己生意的店铺和区域

 

很多人往往以为人流最旺的地方就适合开店

就算什么生意都一样

但现实往往都是例外

虽然人流确实很旺但是还是有人做不起

到最后关门大吉

那么问题来了，到底哪里出现了问题

其实找个位置没有想象中简单

如果简单的话随意找一个人流旺的地方开店就对了

哪里需要为了找个位置开店每个地方去看看周边

真正的选择一个店铺位置需要了解三点

1，你的生意是什么

2，你的产品价格属于什么类型的消费水平

3，你的产品是不是适合全部种族

我打个比如

你想开个高档火锅店

产品价格属于高消费水平

产品不适合全部种族因为有卖猪肉

这样的话你是不是应该找一个高档小区因为能消费得起的的产品水平

然后你只能在华人小区里面经营这个生意因为你卖的产品有猪肉

然后要加上人流量高的小区

这样来说是不是最适合你开店的小区

最常见的错误

高档饮食店开在平民消费区

到最后平民消费不起所以生意惨淡

明明开在人流很旺的地方偏偏生意没那么理想

还有一个死穴就是 马来西亚是个多元种族的国家

而流量高的地方也分别有穆斯林 ，华人，印度人

如果你卖的产品是穆斯林禁忌但是你开在穆斯林人流旺的地方

请问穆斯林难道会来光顾你吗

但是你在穆斯林区域难道又会有其他种族过来光顾你吗

到最后又落得生意惨淡的结果

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关于品牌重要性

 

品牌这事情其实很值得讨论

对于生意人来说都知道树立好一个品牌不简单

一旦把品牌搞好了就发现无限可能无限商机

所以我们经常最常见的都是很多人打造个人品牌，维持个人品牌，宣传个人品牌

麦当劳，肯德基，星巴克 这些都是成功的例子

而很多成功的品牌其实花了不少时间去维持

过后的到的回报就是 声望 ， 信任 ，价值

然后就开启连锁模式

前一段时间有人问我现在都是网卖的时代

商场迟早被淘汰

其实说真的如果你说网卖时代商场会被淘汰

我个人觉得可能不大

你网卖时代做的多强还是有些东西客人都会去旗航店看了再买

比如名牌奢侈品如名牌包这些

对于品牌追求者来说只要是有新的产品都会关注

一个包几千到几万就是名牌店也有网店但是大多数人都会亲身去旗航店看看摸摸质感

这些事网购永远取代不了的

而现在有些汽车品牌也把展览厅开在大品牌的商场里面

原因是这些大品牌的商场有不少贵人可能逛逛名牌店也去看看车

另外一门生意网购永远也取代不了的就是汽车销售

可能新推出一部车。。客户大多数都会去展览厅看了，试驾才会订购

如果说有人网上买车的完全不看实车和试驾的不是没有而这些都是土豪

因为买车如买衣服根本不需要看实车和试车

还有一样是可能马来西亚天气炎热很多人都会有空就去商场里面吹空调逛街

喝喝咖啡，买买东西

其实估计不少人发现马来西亚的商场特别多可能一个商场距离另一个商场距离不远

甚至一个区域有几家商场

而目前来说品牌商场 Pavilion ， KLCC ， 双威金字塔商场 ， One utama商场 ,

Mid valley 谷中城

而这些商场有个共同点就是越做越大，面积如果允许一直扩展到极点

而这里面Pavilion 和 双威就新的连锁商场系列

而Pavilion 接下去就会多 两个地方有新的商场

而这些品牌商场最容易吸引名牌系列入驻他们的商场

因为他们的品牌能吸引固定的人流

曾经有个客户拿Pavilion 白沙罗高原商场（面积一百万方尺）和一个市中心区域发展里面的商场比较（面积110万方尺）他说销售说市中心这个是个坐标项目连商场也那么大肯定能崛起

而Pavilion就是一个商场系列

他这样的想法就大错特错了

我可以说一个品牌大的商场入驻的品牌都是争先恐后入驻甚至需要排队未必也入驻得了

而一个新牌子商场入驻的品牌不可能比品牌大的商场多甚至他们需要邀请品牌大的集体去入驻

这就是差别

最常见到的就是名牌系列

如果你的品牌声誉不高你邀请他也不会入驻

相反的如果你品牌声誉良好你不邀请他们也联系你留个位置给他们集团的名牌旗航店

因为品牌商场他们能看到它过往的成绩

而一个新商场就像一个赌博形态（做得成功就险胜，做得不好把店关掉也会影响他们的品牌）

这就是差距

相信很多人有看过我写过两篇关于区域发展的博文

没看过的可以看看

https://onestopspropertysellingbuyingrenting.blogspot.com/2020/08/blog-post_28.html

https://onestopspropertysellingbuyingrenting.blogspot.com/2021/03/blog-post_27.html

对于一个品牌商场不是一天,一年就能成名

塑造一个品牌商场需要花费很多很多的资金，时间

然后还要一直的维持

一个成功的品牌背后所付出的努力是想象不到的

所以我经常说最好不要比较

因为人比人，比死人

这篇我就写到这里

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关于区域的等级与价格

 

我们在这里先看看整个吉隆坡的范围

以双峰塔为中心到底还有多远才到雪兰莪地址

而这些边界位置一般都以高速公路或马路来相隔

这样不会出现同一地址 我的是吉隆坡地址我对面邻居是雪兰莪地址

而在这篇范围里面外国人购买底限是100万马币以上而范围外就200万以上

在地图里面很清晰看到双峰塔，武吉免登（Bukit bintang）, 旺莎玛珠（Wangsa Maju）, 洗都（Sentul）, 满家乐 （Mont Kiara）, 金沙花园 （Sri Hartamas） , 甲洞 （Kepong）, 帝沙花园城（Desa Parkcity），南孟沙 （Bangsar south）, 大城堡 （Bandar baru sri petaling） , 康乐花园 （Taman connaught）

而最多人误解为吉隆坡地址的地方有好几个

第一个 孟沙，白沙罗高原一带 隔壁区域就是八达岭（Petaling ）是属于雪兰莪的

第二个 帝沙花园城 的后面相隔一条高速对面就是白沙罗 （Damansara）是属于雪兰莪的

第三个 大城堡 （Sri Petaling）相隔一条高速对面 Bukit Jalil 是属于雪兰莪的

第四个 旺莎玛珠 （Wangsa Maju） 相隔一条高速 Melawati小区是属于雪兰莪的

第五个 市中心领事馆街 (Jalan Ampang)相隔一条高速 安邦 （Ampang）是属于雪兰莪的

第六个 康乐花园 （Taman connaught）是属于蕉赖区但是康乐花园相隔一条路后面蕉赖区全是               雪兰莪的

所以在马来西亚置业的朋友就要多多留意了

免得相隔一条马路底限多了100万

我们进入正题了

吉隆坡那么多分区的价值和价钱 一样吗

答：都不一样而且有份普通小区，商贸区 ，高档区，富豪区

所以四个分类价钱都不一样

如果你和本地人说你住哪里 凭着区域就知道你属于那一类

而很多人经常都会拿来比较售价，租金收益

其实完全不能比较 租客源不一样 ，地价不一样 租金当然也不一样

甚至我又听过有人说在普通小区买一块地盖一个独栋豪华别墅

然后依照白沙罗高原独栋别墅价格来卖

我只能说我让你盖个皇宫到最后还是普通价钱出售

普通小区地价几百块 一方尺不会因为你盖了一栋皇宫

就能卖富豪区，商贸区 两千多，三千 一方尺地价

理想和现实是很残酷

就算那边有开发项目都是以普通小区价钱出售

就算有些项目有套房面积很多价钱也不会很高

这就是区域价值

有一点可能很多人误会

很多人都以双子塔，武吉免登 金三角 就是属于高档，富豪区

这个金三角是属于商贸区

而商贸区来说居住的人基本都是外国人

这里的房子很多都以投资为主而房东不是外国人就是住在外区的人

因为本地人很少住在商贸区因为租金高，消费又高

而这里就算套房卖个九百多万 一千多万 很正常

但经常有人拿商贸区和富豪区比较

为什么富豪区的房子价钱和商贸区很接近甚至贵过商贸区房子

例如 双子塔顶楼套房 卖二手 一千五百多万

但是白沙罗高原顶楼套房也是一千五百万甚至超越一千五百万去到两千多万 三千万

其实完全没法比较 市中心地价是贵 但是不代表整个吉隆坡没房子贵过他

最容易分辨的就是每方尺价格 可能市中心1800 到 5000

但是富豪区域也能 2000-3000

虽然单价没商贸区高但是面积差别完全不一样了

可能商贸区你买回来的是600尺 一户型 但是富豪区 买回来的是 800尺 1+1户型

也有一个说法看区域就知道住那边的人属于哪一个阶层的人

这就是区域的等级和价值

还有一个误解就是经常出现在高档小区的一些豪华套房

比如一个高档小区里面的地价 1500 到 2800 里面房子都是 两百多万到四百多万

但是小区外的房子就900 - 1100

为什么会这样

因为高档小区是因为小区环境才升级去高档小区所以价钱一直上涨

而这些高档小区外的小区就是普通小区

里面外面价钱肯定两个数目

可能你在外面买一个独栋别墅或顶楼套房 两百多万，三百万 但是地址就把你卖了

你不能拿高档小区的房子两百多万到三百万的面积来比较 

因为他们把房子地址放出来就有那个价值 因为是高档小区

有一句话说的很好没有比较就没有伤害

每个区域都有那个价值售价

所以区域的平均价格要很了解这样才知道有没有买贵或值不值得买

很正常的如果一个普通区域突然开发一个超豪华的高级公寓卖价是富豪区的价格

你看看这个项目能不能成功短时期卖完

所以就是普通区域开发豪华项目售价也是不会偏离当地的地价的

现实来说 如果蕉赖，旺莎玛珠 突然来个豪华项目 每方尺卖3000 你看有没有人会买

但是如果你在高档区你开发一个高档项目卖着每方尺1000 你看看有没人抢着买

每个本地人都想着总有一天能一步一步升级

那知道那一天成功了能住进去富豪区

大家一起努力加油

这篇就写到这里谢谢大家的阅读

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关于房产升值

 

关于这问题估计很多人都认为只要是市中心就增值快

其实不止这些原因

一个增值快的区域的原因

原因一 ：

需求量比供应量多

当一些区域需求量高但供应量不足的情况一般都会租金一个比一个贵一点，就算你嫌贵那一点      你不租还是有其他人会租。

原因就是供应量少

可能你会发现有些公寓出租单位很少来来去去基本就那几套这些公寓你去和房东谈价钱

不是一件容易的事而市场看到的租金比例都在因为缺少价钱慢慢上调

所谓的物以稀为贵

相反的如果供应多过需求就会出现价格中的竞争然后价钱不稳定这样的的话增值效果明显低

价格中的竞争还会导致租金中的竞争

有些需求量高的地方当房东知道他的社区里面要卖的没几多套他们会拉高价钱出售出租试市场

看看提高了价钱有没人询问。。如果有人询问他又不卖尝试进一步的再拉高价钱

原因二：

区域发展程度

不知道你们有听过一句话吗

投资一个新开的区域等于开荒牛

需要等一段时间区域发展成熟后才会增值

投资新开发的区域很讲远见

可以参考以前我写过的博文关于远见

https://onestopspropertysellingbuyingrenting.blogspot.com/2020/12/blog-post_16.html

如果看了一个新开发区域未来的发展计划对他们有信心的其实可以下手投资

因为这些区域发展项目在最早期肯定优惠最多价钱最低

在最低的时期下手等到区域成熟后接下来的项目价格上涨

可以以最高的利润卖出去

原因三：

区域的社区设施与环境

这一种一般都是住宅区域为主

而吸引租客和买家的原因都是因为这区域环境吸引人

然后以区域的设施比如日常所需都齐全

对于自住的区域大家很讲究居住环境

说到居住环境很多人都会以绿色环境来形容

在现在钢骨水泥的时代

生活在城市里大多数去工作都面对着高楼大厦，车水马龙的区域

所以对于住的地方都很向往绿色环境的社区

但是也不是让你搬去森林里面居住或大老远的社区掏个绿色环境

所以其实有没有发现有不少开发商近这几年里都以绿色环境为主题的区域发展项目

但在城市的中心点想开发这些项目位置有限都会往外开发

但是当你开发的越远就降低了对买家和租客吸引度

因为交通方面距离太远加上堵车上下班就会成为问题之一

然后社区里面的设施吸引人吗

绿色环境的住宅社区肯定离不开大花园和周边的绿色种植物

没可能你开发一个绿色的社区里面是绿色的建筑物和假的植物吧

这样还如何吸引到人入住这个社区

要知道需求量高不高其实看看周边入住的人多吗

要找租的人多吗

那么供应量来说其实网上广告就大概看的出来了

可能同一栋楼可以有几百个招租出售

就等于供应量大经常遇到抛价行为来找买家租客

这样会影响一栋公寓的价值观

这篇就写到这里

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关于马来西亚区域差别租客源差别

 

其实很多人都想就是在哪里买房子做投资租客都是一样的

那么说租客都一样吗

其实租客源是完全不一样的

所以才分辨出来校园区，商贸区，工厂区的区域

对于校园区肯定师生租客源数目为主

商贸区就上班族为主

工厂区就是很多工厂员工租客源

而这些区域的消费水准也根据区域而定

就好像有的人说马来西亚消费很高

其实还不是要看你们在什么区域消费

如果你经常消费的地方是市中心双子塔，pavilion这些区域

进出都是高级商场和高级餐厅那么说消费当然高

但如果你去到本地人住的区域就是所谓的外区消费和市中心就完全不一样

你在市中心买个菜也要商场里面

如果你买个菜除了商场更多人会去菜市里买

那么以商场和菜市价格比较根本没法比

就连租金差别也很大

因为每个区域都跟当地消费水准很有关联

比如如果在校园区域

最容易看到的是很多以学生价来定格的餐厅

然后周边消费水准都不会以太高比例

因为价钱太高的话对于校园区域的租客源学生消费不起

反而影响了生意

在校园区最常看到的就是饮食店学生优惠，理发店也持有学生价，还会发现文具店会特别多

而工厂区域最常见的就是饮食中心特别多

而这些饮食中心价格不会很高

都是填饱肚子为主的食物

但是这区域通常都是早上，下午比较旺到了晚上就比较清静

原因是工业区下班了这些地方人流都减少70%

员工下班后肯定回去附近的住宅区

如果那些大工厂的员工宿舍肯定都是在附近的

所以到了晚上这区域人流就会下降那么多

其实相比于工厂区域和校园区域

这两个地方的人流都会有一段时间比较少人

如果校园区来说就是下午那段时间学生们在上课所以人流也会减少

而工厂区域就在晚上人流大大减少

剩下最后一类的区域就是本地人所住的区域也就是我常说的外区

当然比较起来消费水平肯定没校园区和工厂区低

但是这类型的小区都是以日常所需为主

这类型的小区租金也会比校园区，工厂区高

不一样的就是周边设备齐全

说到设备齐全肯定是日常所需需要的设施

银行，菜市，学校，餐厅，商业区，交通方便（备有巴士，地铁那些）

这些外区少不了的肯定是超市

通常一个外区最少有两到三个超市

最多的估计六个以上

而这类型的人流一般由早上到晚上人流都很忙碌

这类型的小区也往往是市中心外面的交通特别堵塞地方

因为住的人多大家上下班都是用着同样的路

就以最接近市中心来说的地段 旺莎玛珠，安邦，蕉赖来说这些地方上下班都是堵车黑区

都会有交警站岗

所以这些区域都是衣食住行价位都不一样

而租客源也不一样因为跟着区域的价位

而投资这些地方房产收益关系甚大

这篇就写到这里

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写一篇关于房产拍卖的

 

当今房市价格不断扬升，许多超值交易更是让人难以抗拒。其中一个好交易的管道便是拍卖房产。买家通常可在拍卖市场中以低于市价的价格购得房产，听起来真是个不错的投资好机会。被拍卖的房屋价格差距甚大，有则甚至可以低于市价的50%。

听起来虽然很美好，但许多潜在买家却不幸跌入陷阱，最后扛下了伴随拍卖房屋而来的沉重债务。如果你也想通过拍卖市场置产，在你做决定之前，一定要询问以下的问题

1 - 房子的状况如何？

谈到这个，就如你买车一样，你不会在未审视内部情况或试驾之前就贸然做决定。事实上，许多人依然不会在网络上购买鞋子或是衣服，因为网上购物无法试穿。那如果是买房子呢？这是个人生中最重大的决定之一，但却要你在无法查看屋内情况的前提下做决定，那该如何是好？这也是购买拍卖房产的最大顾虑，为什么？因为大部分的潜在买家通常都不被允许视察屋内情况，他们只能从外面查看房产状况。极少的拍卖会会在进行前，让潜在买家预览屋内情况，因此，买家无法判断屋内是否有损坏，如墙上有水渍、白蚁，或是电线问题。

贴士#1：计划竞标拍卖房产的买家，可事先到有关房产的地区寻找同类型的房屋视察房价情况。如此一来，买家就可估算，在包括装修费用之后，房子的真正价值，以及在买下房子后，所需要支出的额外费用。此外，你也可以尝试问问当地的住户，最常遇到的房屋维修问题，或许他们会愿意让你进屋视察其室内格式设计、风水；这虽然不易，但却值得一试。

2 - 现在是否有人居住？

在购买拍卖屋时，你基本上就必须接手那间房子所有的一切，甚至是里面的非法住户。假设你买的房子里面已有租户，如果他们的租约期限很短，那问题不大，但让人头痛的是租约到期后，他们仍然不搬。假如真是如此，那么你就面对大问题了。要将租户赶出去不仅麻烦，你还必须承担涉及的律师费和法庭审讯等费用。何况，要将人赶出去并不是容易的事。这时你需要问自己，若只是为了买房子，这一切是否值得？

贴士#2：尝试前往该拍卖房屋观察，看看是否有人居住在内，不管是合法租户或是非法住户。较好的方式是避开这些有人居住的拍卖房屋。要看出房屋是否有人居住并不难，你可以看看房子花园内是否晾着衣服，或是鞋架上有无鞋子。多前往拍卖房屋几次视察，若屋内有人居住，你自然就会发现。

3 - 我还需要支出哪些费用？

简而言之，你基本上需要承担前屋主所拖欠的与该房屋相关的所有债务。如果你了解拥屋不易，那么拍卖房产的负担更加沉重，因为买家必须承担所有的未偿还债务。这些债务包括哪一些呢？那胥视该拍卖房屋类型，你可能必须承担的费用包括退租费用、税务、维修与服务费，以及水电费与排污服务费。假设你所购买的是围篱保安社区房屋，或是共管式公寓，那么前屋主拖欠的管理费就必须由你偿还。等等，还不止这些，相关房产涉及的罚款、保管费、发展商同意书费用、延缴费用利息，以及其他罚金，也成为买家的责任。不过，拍卖房屋类型的差别，或许可让买家从售价中扣出部分款项。

贴士#3: 建议潜在买家先到土地局、市议会或是水电公司查询相关房屋的欠债情况，估算若你得标后必须承担的费用。将购屋成本一一列出，并仔细考虑相关房产是否值得投资。

4 - 拍卖房屋的类型会否面临贷款问题？

是的，无分层地契或是个别地契的贷款协议及分配协议（简称LACA拍卖）拥有不同的限制，例如：1）买家可从欠债账单中扣除多少款项；2)哪一些账单可以索回。这意味着你最后或许必须支付比拍卖价更高的费用完成相关买卖交易。一般上，银行只会吸纳退租费用、税务，以及维修或服务费用。他们或许也只是允许买家扣除这些费用的10%，但需要注意的是，各家银行的条件各有不同。相反的，非拍卖银行的拍卖会，也就是由高庭或土地局进行的房产拍卖，一般上已有分层地契或个别地契，买家可要求从售价中扣除上述债务的款项。

贴士#4: 查询你有意参与竞标的拍卖房产是属于LACA拍卖或是非LACA拍卖，更重要的是，你需要取得相关拍卖屋的销售说明书（POS）。相关文件列明拍卖房产的所有条件，你必须详读，同时，也可以找另一个人帮你一起详读，找出文字背后的隐藏条款。

5 - 如果我延迟付款，我缴付的订金会怎样？

很不幸的，如果你无法如期支付余款，你的订金将会被充公。针对LACA拍卖，你一般上有90天的时间偿还其余款项；非LACA拍卖偿款时间则较长，达120天。由于已经给予期限，因此买家别无选择必须在限期内支付余款。最大的问题是买家在获标后需要向银行申请贷款，但贷款批准往往不会准时获批，这大大提高了买家失去订金的风险。如果你有其他的资金来源，例如可提取雇员公积金或是储蓄金，那么就可避免订金被充公。

贴士#5：假如你没有充足的资金，最好你可以事先取得贷款。你也可以考虑先和亲友借贷，但须提早计划好并和一些 “友善”的债权人讨论，了解他们是否愿意帮助你。

6 - 还有哪一些限制是我必须知道的？

其他必须注意事项包括房屋地契，你需要查询的事项包括：

相关房产是否为土著单位（买家若并非土著的话）；  相关房屋是否拥有任何诈欺投报；总地契尚未释出。假设你有意竞标的房产正好面对这些限制，你可以尝试解决这些问题，但前提是你已准备好耗费时间、精力，以及金钱。

贴士#6：这些资料一般上会在销售声明书中列明，但为了再确认，买家可以到土地局查询相关资讯，确保资讯正确无误。许多买家遭不法之徒欺骗，所以保护自己最好的方式，就是采取主动。

总结：我是否应该购买拍卖房屋？

虽然有许多理由让人对购买拍卖屋却步，但却有一个重要的动力支持，那就是可以以优惠价格购得很好的房产。这样的优势使得人们依然愿意购买拍卖屋，不过，在入场之前，买家需要保持警惕。然而，需要注意的是，即使你已针对心仪的房产做好完整的功课，但最后你也无法得知这是否是最好的交易。拍卖房产也是如此，你必须拥有适宜的风险胃纳才可尝试。还有需要留神的是，二手房屋一般需要维修，你必须准备一笔资金维修一番，最起码也需要简单的装修，让房子恢复原形。为此，买家需要确认自己在财务上以及心理上有能力接受这些挑战。若你认为拍卖房屋交易是个可以快速取得回酬的方法，那请你谨记投资法则，高回酬=高风险，这是购买拍卖屋的游戏规则。

如果不想承担那么多风险还是堂堂正正买新项目或二手房源这回比较好

这篇就写到这里

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