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写篇关于我在地产业的经过

关于我在地产业的经过

不知不觉我踏入了这行业接近将近8年

刚开始进入这行业一心只想赚些钱

当时选择了一家很大的公司。这公司有超过400以上的中介

第一接触地产就是新开发项目

对于新开发项目都是公司提供关于项目的资料然后由自己去找买家

如何找买家。。。就是通过社交媒体登广告找到对项目有兴趣的客户

对于这些广告的费用远远是个无底洞

比如 400个中介一样的思路那么要如何突出这400个竞争对手

就是花更多的钱去登广告甚至于可能一个项目登两三个广告为了找到买家

到最后变成了留下来的都是花不少钱的中介被淘汰的彻底放弃这行业

我本身也一样到最后赚来的佣金也没多少因为登广告的钱太多

有时候翻看账单自己也心寒。。佣金看起来客观但是扣除了电话账单，广告费，交通费

基本看不到到底有赚了多少

这样的情况持续了三年到最后终于忍不住了决定辞职

这时候遇到了一个开发商的老板

他对我说中介是一门生意 肯定有付出 盈利不稳定

如果觉得待不下去为什么不转一个环境继续走下去

过后还说一门生意不能被牵着鼻子走。。要稳固就要不断的学习不断的突破

受到了这老板的劝说我下定了决心辞职了

我找了一家新的公司继续走下去我的地产业工作

虽然不是什么大公司 这家公司只有十多个人

我开始了销售二手房源工作这路线

通过接触二手房源我开始研究了每个小区的价值观

开始对房产投资感兴趣也看到了很多普通购买房产的买家一直面对的问题

我不断的每个小区的关注房价和租金研究小区设施什么地段才称得上好地段

有空就去了些投资讲座，看看房产投资的书

我开启了onestops property专页 ，也自己设计了一个属于自己专页的网站

由2017年开始创造了自己的博客分享了我在房产的认识和一般的中介不会对外说的投资心得

自己弄了一个属于自己的一站式房产网页

也在国外帮助些公司当他们的置业顾问帮他们的客户解答他想要来马来西亚置业担心的事

也就这样我可以现在有美国，中国，香港，台湾的朋友也认识了不少当地的中介朋友

我们都分享各国的中介行业信息

我开始把人脉圈范围增大 ， 通过了不少客户和开发商老板的介绍认识更多开发商圈子里的朋友。因为我知道要的到好的配套和优惠肯定要通过人脉圈子的朋友

比如拿到比较划算的开发商单位来出售，然后和他们一起分享我对那些小区的看法

因为开发商他们属于开发。。他们也要得到外面的人的意见更改项目的弱处把项目弄得更好更能吸引买家

过后我就总结起来我经常看到买家遇到的问题把解决方法写在博客上分享

不知不觉这博客快要四年了。。慢慢的成了一个兴趣把我学到的都写出来

很多人第一次来马来西亚置业都会遇到的问题也都会写完出来

这些都是我通过帮有些国外的公司当他们置业顾问知道了国外的买家来马来西亚置业都担心什么。。我解答后就多了些新的资讯可以分享

毕竟我曾经也是一个公司给什么资料就卖什么的销售

现在转型把房地产作为一个兴趣一直的想突破一直的研究

有空就上上房产投资课程，看看关于房产投资的书类

一路走来由新项目变成了 二手买卖，土地买卖 

房地产的知识学不完。。。

销售新项目和二手房源有什么不一样

其实销售新项目就是公司给你一样货物你就跟着资料卖出去很少会去深入理解这些小区

二手房源区域广每个小区都会有二手房产接触多了就变成了每个小区都去理解过

租金多少比例，售价多少比例 

因为二手市场是战场 只要出现一个小错误所谓的广告钱就填海了

所以必须每天跟进比例的更改

虽然经常会遇到一些不负责任的中介恶意降价降到无理的价位为了抢客

这些完全不顾房东们的死活。。他们难道不知道这做法会把房产的价值观给拉低了吗

完全不同意这类的做法  。。房东委托中介 ，中介当然以房东利益为主。。这做法在伤害着整栋物业的价值观 另外一种就是盗用其他中介编号的中介 。。盗用其他中介编号的中介有没有想过出事了被盗用编号的人无辜被罚款的事吗

如果没有执照可以直接说没执照但是也别用别人执照号码当自己执照用

中介是服务型业 做到买家卖家 买卖愉快就是我们的责任

一路走来虽然不容易 有起有落 闲言闲语

抱着这些成为动力冲刺下去

在这里也谢谢大家

没有大家就没有我

我会努力写下去

准备买房自住或投资该如何选择

准备买房自住或投资该如何选择

每个人想要买房或投资了就会收集一堆项目和介绍

分析了又分析都卡着了

如果是马来西亚人就提前一年把信用记录给维持好刷新记录有助于买房借贷

什么是信用记录

信用记录就是 信用卡还款记录 ， 车贷还款记录 ， 房贷还款记录 ， 个人贷款还款记录

三样保持定时还款没有迟到就会保持一个良好信用记录

贷款太多会导致房贷不批准·。。所以预算买房之前尽量的减少存在的贷款记录

要不然会给你一份拒绝信说贷款太多负担不起新的贷款

如果本身收入不够批准房贷可以联名购买房子

就是两个人的收入证明来购买

有什么方法能加强本身收入证明

定期存款，股票，银行存款 ， 租金收入 ， 兼职收入 这些都能加强本身的收入证明

必须有收据证明这些收入都是你的名字

买房申请房贷如何选择

买房关于房贷每间银行利息都不一样

建议同时申请几间银行方便对比利息还有贷款上限

申请批准后选择最低利息的银行

如何选择地段

买房的原因是自住还是投资

这是两码完全不一样的事

要是投资就要选出租率高，收益高

选择市中心，繁忙小区 ， 大学周围 ， 国际学校周围

地铁路线的公寓

这些一般面积没那么大价钱也会比较高

如何做功课分析之前有说过

可以看看周围的租金如何，交通设施，日常设施，一般租客是那类型

分析完了就会出现心目中的目标

相信自己的眼光多过相信销售的游说

毕竟买房的是自己不是他

销售分析很重要 但是也要自己验证

如果买来打算自住

选择住宅小区

小区周围环境好，交通方便去哪里也方便，日常设施好银行，菜市，餐厅都有 ， 附近有小学，中学 方便小孩读书

这类型的小区一般面积两室，三室为主

价钱比繁忙小区便宜些

租金没市中心高 但是租客来源一般都是家庭为主或本地人

虽然作为投资收益没那么高

如果自住就会很方便

如果是打算先买来投资以后自住

那么就选自住的小区。毕竟打算自住没可能买市中心的单身公寓来自住

要是单身贵族就无法拒绝市中心和繁忙小区的生活

要是能投资能自住的小区价钱都会比较高

负担的起可以找这些小区

需要询问意见的可以私信我把你的需求告诉我

作为一个专业的中介会根据你的需求为你推荐适合你的房

要做一个精明的消费者，精明的投资者

作为买来退休养老又不想偏离市中心

可以找面积不用太大

绿色环境为主

周围设施也不能少

比如退休生活 ， 有空和朋友喝喝咖啡 ， 逛逛花园 ，遛遛狗 ， 逛逛街

享受人生。。。退休了可以轻松的享受退休生活

这也是一种享受。。

购房程序之前有写过

每个过程根据收据

买房前先鉴定了中介身份，公司身份

只要收据在手就可以安心

还有一件事要提醒

中介在买房过程不会收买家的钱

付款过程都是通过公司

比如你把订金付给中介公司，中介公司把收据给你

剩下的7%签约就会付给房东委托的律师事务所

然后进行转换房东名额 如果外国人就会向土地局申请购买批准

这里祝各位买到心目中的好房

买的开心 ， 住的开心

有需要的可以私信我询问意见

今天写到这里

谢谢观看
请关注我的博客
有更新就会提醒大家

有什么问题可以私信我

你的问题可是我写博客

的动力

如何选择投资回酬良好的房地产

如何选择投资回酬良好的房地产

许多人因为一时的冲动而购屋，这些人往往是在市场大热之时入场，但错误的决定将会降低你的投资回酬，甚至让你蒙受亏损。所以，在做置产投资前请一定要做好功课。

这里有一些需要被考量的重要因素：

1) 房产市场情况：房地产的价值跟随景气周期而起落，了解市场走势有助你以最佳价格购入房产。

2) 小区设施：最佳地点一般靠近公共设施，如学校以及商店。人口不断增加的地区则是人们的投资热点。

3) 邻里社区：邻里社区影响租户类型，这将影响你的租金收入以及投资回酬。

4) 房地产：寻找拥有需求的房地产，这或许并不容易，但只要仔细做功课，就能找到社区中人们最喜欢的房屋类型。

谨记房地产投资缺乏流通性，因为你不能随时套现。房产投资是个长期负担，因此你的投资策略也应以长远计策作为考量。并且希望置产短期内套利将是灾难的第一步，因为这并非正确的想法。房产投资没捷径都是一步一步走上去。。

若你计划加入房产投资的行列，这些只是部分考量因素。随着经验的累积，你将发现更多房产投资的诀窍，并能做出更好的投资决策。。

没有一买就赚的房只有会生金蛋的房
怎样才算会下金蛋的房
我打个比如
你买了一套房 要是有借贷 可以短短两，三，四年里面可以租金盖掉房贷
这代表你的房子的房贷由租客承担了接下来的都在慢慢的帮你还房贷
承担房贷了后  市场起涨你也跟着起租 也会多出来的一点盈利

关于经常会有租金不平稳事情发生
比如相同面积 各种价格不一样
这有两种原因
第一 新房刚提钥匙 （市场上还没有一个固定的价格）
第二就是有不专业的中介在恶意降价（房地产这工作中介也在战场上有些中介为了得到可以会拉低租金或房价为了抢客源）除了拉低价钱也会放假照片吸引客源点击他的广告
曾经有人问我这种做法对房东有没有影响
答案是有影响还是很大影响 比如你的面积市场卖着80万 租金 4000 一个月 他们为了抢客就写卖着70万 租金 3000或以下
慢慢的房价会因为这个低了10万没人问津其他广告因为全部客源被拉去他那了。。当客源问他这价格的单位他就会说卖了他找回一套原价的给你房价有银行评估价影响不会太离谱
但是租金来说就会影响比较大因为为了把房子出租出去有的房东逼不得已也把价钱降价出租
这会把成长值降低所以守着价值观中介也有责任

这篇写到这里 谢谢
有什么想清楚的可以私信留言给我

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马来西亚买房租房不安心怕被骗？

马来西亚买房租房不安心怕被骗

经常有人说租房遇到不开心的事情。比如扣押金

这扣押金问题其实关于租来的房子保养，拖欠租金或没交水电费

根据各项问题扣除押金其实很正常

要是遇到无理扣其实可以报警

为何在马来西亚租房需要付两个半月或三个月押金

原因是在马来西亚经常遇到霸王租客

什么是霸王租客-霸王租客就是没交租金，水电费，还把房子搞得一团糟

房东将会遭遇严重损失

其中一项就是马来西亚的电费随时可以高过一个月的租金

为了保障房东利益在马来西亚是必须交两个半月或三个月押金

所谓的押金都会在租约到期后根据房子里要是保管的好，租金没欠，水电费没欠就会一周类归还押金

还有一项必须提醒

租约一旦生效 不租就会全部扣掉

租房前先确定好位置才付钱签约。。因为一旦签约了就当你毁约 房东有权把全部的钱扣掉

因为经常会有些租客不清楚位置给了钱租了两三个月觉得不适合就要搬走然后退房叫房东把押金退回给他们

这个做法是错的租约是跟着法律效应才需要租约不是随意不喜欢就退房搬走

还有一类就是因为要短租在马来西亚很难找到短租所以签了一年合约

时间还没到就要退房。

要知道租约是附带法律效果的 。。总而言之时间还没到退房一律都是扣除押金

严重的还会被告上法庭关于毁约要求租客赔偿损失

一般上不会走到这步

所以在要租一套房首先选好中介

你要选好地方或告诉中介要找哪里的公寓

找到合适的确定了才签约

这样不会出现毁约事情。你租的开心房东安心

就会少了很多不愉快的事情

还有一项选房选方便切莫因为租金便宜租到大老远

比如市中心上班因为租金问题租到大老远去

过后因为交通费用每个月差不多是一个月的租金

过后后悔又想退房

这问题有时候不完全是租客失误

有时候因为中介跟着预算找到大老远没有预想到日后租客的交通问题

不是每个中介都会把问题所在和租客说毕竟中介跟着租客预算而找

因为身为中介每个小区的交通情况都会很理解

一个专业的中介会预先询问 你租房目的，预算，上班地方哪里 才给你推荐一个适合的地方

当然要百分百给租客介绍一个满意的位置不是随口说就是

专业的中介会跟着距离，价钱 ，小区环境 先电脑找后载图给租客解释这小区。。为什么推荐这小区。。这些都需要时间。。要是租客已经有了心目中的位置就不用中介给你推荐

如何找到靠谱的中介

其实这看运气

因为在马来西亚拥有执照的的中介不多

可以要求展示执照

根据执照号码到房产局查证中介身份

http://search.lppeh.gov.my/

这里有个房产局的中介身份查询

先确定执照号码 中介执照 开头会是 REN ， 另一种会是PEA

输入号码后看看名字，头像，公司 是否一样

因为目前我也有很多读者和我说他们遇到了不少奇萌的中介

包括执照号码假的，盗用其他人执照号码，执照号码一样性别不一样，执照号码一样公司不一样

要是身为房东遇上魔鬼租客不交租金，不交水电费，又不肯搬走

那么该如何

放心。。在马来西亚是有法治的

房东要是三个月没收到租金或联络不上租客到底什么原因

可以带着租约去报警然后连同警察上门去

如果租客不开门。。有后备钥匙就在警察陪同下开门。如果没有就安排锁匠一同去开门

开门后警察会根据情况做笔记

如果霸王租客还在警察会强制驱赶他们搬走

过后房东有权根据房里损失上庭控告租客赔偿

今天写到这里

希望大家租房租的开心

下篇我将会写在马来西亚买房需要注意什么

第一次来到马来西亚留学或旅游需要准备什么

来马来西亚留学，度假，旅游需要留意什么

这篇我给大家解释下来到这里需要什么

很多留学生第一次来这里留学都会遇到手机上网流量问题

这里可以给你们介绍一个配套

这是一个网商的配套我个人觉得很适合外国人来留学或度假使用的

这是Maxis这网商的预付配套

他有什么的特别其实他的数据对于社交网站是无限流量

只需要月充特定数额就可以享用他们的无限流量配套

当中可以选择聊天应用或社交网站

比如说留学生比较适合聊天应用

微信，WhatsApp，line ， QQ这些都能无限流量使用

这就能随时可以联系家人，朋友 不会受到流量的限制

另外一项就是Facebook 那些社交媒体

这网商月充配套的无限流量的确不错

交通设施

马来西亚拥有几家滴滴打车公司 Grab 会比较常用

来到马来西亚只需要手机下载这个应用 苹果和安卓也能下载

收费会根据距离还有当时交通情况而定

要是搭地铁可以用现金或touch n go 卡

这张卡其实是蛮方便的很多地方可以用来付费

也能下载个touch n go 应用 可以用来缴水电费

这些都是方便大家

外卖应用

说到外卖应用每个人都会懒出门叫外卖

但是很多人会问到底哪些应用能用来叫外卖

在马来西亚有几家外卖公司

最常用到的就是Grab , Food panda , honestbee

Grab 来说每次外卖都会征收马币五块

其实都能先充值钱进去这些应用

那样随时可以叫外卖
honestbee 来说可以网上买菜
如果网上超市的就需要下载TESCO，Village Grocer 应用

                        

#移民 有什麼我們喜歡vs不喜歡馬來西亞? 香港家庭在大馬的生活故事 Like vs Dislike MALAYSIA?

移居马来西亚的朋友对马来西亚的感觉如何

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2020年房产走势会如何

2020年房产走势会如何

不知不觉已经来到年尾。马来西亚房产在2020年会有什么变动

因为2020财政预算案提到的外国人购买底限更新到60万马币

这会不会出现一批房产抢购热潮

然而在60万以上的房产如何选择心目中的投资房
李嘉诚说过一句话决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”这句话一直以来被房地产业界奉为金科玉律。

不管房价在于什么价钱都会有地段比较好的公寓
何为地段好的就是交通方便，日常生活上都方便的比如商场，银行，餐厅这些都充足的
交通方便就是是去市中心近包括有公交，地铁之类
地段好也能说位置方便 日常所需齐全这样的出租率也能提高
地铁线附近的公寓都会比较抢手因为不少上班族因为开车上班堵车都会选择搭地铁上班
其二很多留学生都会选择住在地铁附近方便搭地铁去读书

60万以上的一般属于住宅式公寓为主

那么在这些公寓值得投资吗

其实每个公寓都有自己的价值
每种公寓都有本身租客流

如果说住宅公寓区那么就是租客来源都是本地人为主
除了本地人也能关注下大学区域的住宅小区
如果说2020走势
马来西亚各州情况会出现抢购潮的州属还是以吉隆坡，雪兰莪为主
另外 槟城 ， 马六甲 也会带来很大的变动
所谓的变动不是房价起伏而是将会是一场外国人买房风
目前已经开始有人询问我已经有名单关于60万以上外国人购买的房产吗
至于这名单据说会在2020 一月份出来
到时候可以好好分析这些项目或现成的项目
地段，设备 ，周围需求量 如何
名单还没出来目前也不能分析那些项目会公开于60万以上能购买

如果大家有什么项目想分析下也能私信我
下一篇我写下申请了第二家园在马来西亚生活点滴
在马来西亚生活有什么要了解
如果想在这里做生意又不懂哪里出发
下一篇我和大家聊聊这些
下篇可能与房产没多大关系但是纯属分享心得

关于马来西亚 买房的付款表

在马来西亚购买新项目 付款程序问题

购买项目步骤（贷款方式）

很多人都对马来西亚购买新项目付款程序都感到好奇

步骤 ：1

选定了项目

步骤 ：2

确定了 付订金（确定拿到订单的收据）

步骤 ：3

拿订单去申请贷款

步骤 ：4

贷款批准

步骤：5

通知开发商准备买卖合约，同时通知银行准备贷款合约

步骤：6

准备首款签署买卖合约，银行房贷合约（签署买卖合约必须把首款交上）

步骤：7 

申请外国人批准（外国人购买必须跟着每个州属底限）

步骤：8

土地局批准

步骤：9

买卖完成接下去交给银行付款 ：）

银行会跟着阶段付款

通常在买卖合约都会有这一页关于阶段付款

要是现金购买的话就会按照阶段而付款

每次进入下个阶段时候开发商就会通知你付款

直到进度100%

购买二手房源付款程序

步骤：1

选定了房子

步骤：2

准备订金 2% - 3% 下订

这2% - 3% 两种付法

1，通过中介就会付给中介公司拿收据

2，没通过中介就会付给房东委托的律师拿收据

步骤：3

这时候就拿着中介或律师事务所得收据去申请房贷

步骤：4

房贷批准（通知你雇佣的律师准备买卖合约）

步骤：5

签署买卖合约缴付剩下的首款 （如果订金2%就准备8% 如果订金3%就7%）

签署房贷合约

步骤：6

律师事务所会拿买卖合约去盖章

步骤：7

外国人购买的话这时候就要拿去土地局申请购买批准

步骤：8

土地局购买批准后就能准备最后的阶段

步骤：9

进行转换名额

步骤：10

转换名额时银行就会把剩下的钱付给房东

要是现金购买的话就要准备剩下的钱转换名额时付给房东的代表事务所

事务所会根据收了全款后把双方同意转换名额书交去土地局

盖章后新房东就换成了买家了

其实每个过程都是由事务所进行

所以都有文件证明

要清楚外国人购买底限我在这发个图大家可以参考 （这是2018年的购买底限新的会在2020年公开）

今天写到这里谢谢大家

也希望能帮助大家解答这些疑问

如果有什么疑问可以私信我

谢谢

关于吉隆坡 外区 （二）

关于吉隆坡外区 （二）

Kepong 甲洞区

 甲洞区是家喻户晓的华人区

这小区的华人人数 有超过80%华人

甲洞距离双子塔大概12.6公里

甲洞距离满家乐很近

在甲洞区你可以看到各种华人开的店铺，餐厅

也有很大国民型中小学

富人区 帝莎花园城也是这甲洞的一部分

最新的MRT就在甲洞大路

这小区目前的的租金比例 大概 2000马币 到 4000马币

房价大概 60 万 到 200万马币

Cheras 蕉赖区

蕉赖是距离双子塔8.3公里的外区

蕉赖的面积会比较大

在蕉赖里面也有地铁站

这里是一个华人的混合小区

由华人和马来人混合

蕉赖连着地铁站的公寓都会比较抢手

这里地价，租金都不会偏高

UCSI 大学就在这小区里

而且大多数都是永久地契

这里的租金大概 1800马币 到 三千马币

房价为 60万 到 150万马币

Taman Desa 帝莎镇

Taman Desa 是一个距离 双子塔 10.1公里的一个小区

这里距离谷中城 Mid Valley 5.5公里、

这里属于混合区 由华人，马来人为主

这里有很多在谷中城，中环车站附近的办公大楼工作的人在这里租房

原因因为近然后租金不会太高

谷中城和中环车站的租金都很高所以帝莎镇吸引了很多上班族在这里租房

连接着帝莎镇是旧吧生路，旧古仔路

这两个小区也是很热门的小区

这附近的租金 大概 1600 - 2800 马币

房价 大概 50万 到 150万

BUKIT Jalil 武吉加里尔

Bukit Jalil 

这小区是距离双子塔 15.5公里的小区

这小区给当地人的印象就是体育馆

这里经常会有演唱会或体育盛事

附近也有一个大学叫 APU 大学

这小区在吉隆坡的边界 再往上走些就是蒲种区

很多商业区都会在bukit jalil 旁边的sri petaling

这里的租金大概 1500 - 2000马币

房价 大概 40万 到 90万

暂时写到这里

大家如果有兴趣知道旧吧生路和旧古仔路这两个地方请留言

关于吉隆坡的外区 （一）

马来西亚吉隆坡外区有哪些

有很多人问我为什么在吉隆坡市中心很少本地人居住都是外国人

原因 1 ： 房价高

原因 2：  堵车 

原因 3 ： 消费高

那么本地人都会居住在什么地方呢

答案就是围绕着市中心的外区。。这些外区的房价，日常消费都会比市中心低很多也有地铁

接下来我介绍给大家这些外区

Sentul 洗都

这外区是距离双子塔 11公里车程

属于比较接近吉隆坡的一个小区之一

区里有不少国民学校

商业中心 政府部门

这周边的房价大概 五十多万马币到一百五十万马币

月租两千马币 到 三千多马币

地铁站 洗都站就在这里

属于混合区

马来人 ， 印度人 ， 华人

因为有地铁站也有不少上班族在这租房

Wangsa Maju 旺莎玛珠

 对于这个小区应该不少人会觉得陌生之一

这是一个距离吉隆坡最近的小区之一

距离 双子塔 8.4公里的距离

地铁站旺莎玛珠 有几个站在里面

这小区属于是混合小区

华人，马来人，印度人 ， 外国人

小区里面有一家本地华文大学 拉曼大学 

所以小区里面很多大学生 ，很多人都在这里投资房产出租给大学生。。

暂时也是小区里面商场最多的一个小区

租金比例大概 1500 马币 到 4000马币

房价与 70万 到 300万 马币

马伊大学，吉隆坡科技大学 ，飞优国际学校 也在这附近

这小区连接着各高速公路 地点位置吸引了不少人居住在这里

Dato Keramat 拿督 可拉玛区

这是距离双子塔只有 3.9公里的一个小区

这是马来人为主的小区

科技大学在这附近

很多政府机构也在这里

皇家警察学院也在这附近

这里租金比例没那么高

月租大概1500马币 到 2500马币

房价50万 到 200万马币

Mont kiara 满家乐

 满家乐 这个小区距离吉隆坡双子塔9.9公里

总所周知这小区拥有两个有名的国际学校

满家乐国际学校，花园国际学校

这小区属于高档区

居住这里的一般都是外国人

中国人，香港人，台湾人，韩国人，日本人，法国人。英国人，美国人 和本地人

一部分租客来源都是两家国际学校，来马来西亚工作的外国人

小区内密密麻麻的的高楼和商业区

虽是外区 但是房价可不比外区低

月租 2400马币 到 一万马币

房价 80万 到 400万马币

这里没有地铁设施这可能是满家乐唯一的遗憾

虽没有地铁设施但是电子叫车服务在这区是很方便

今天写到这里为止

下一遍我会介绍 Taman Desa ， Kepong ， Cheras , Bukit Jalil

谢谢