关于房产投资成长价值观

 

关于这问题应该很多人不是真正的了解

如何评估一个房产的投资价值

除了房子状况最重要的分成三点

1， 位置 

2， 邻近小区

3， 小区成熟度

这三项直接影响一个项目的价值

位置

虽然说每个地方都有自己的价值

那么我们投资房产是不是应该去探索下要投资的房产的位置

对于销售来说位置肯定很好的

如果投资房产还是自己去搜索下

科技发达 直接网上看看这位置周边有什么设施有什么房产

与其信销售我更相信我自己所看

首先我会看看这小区附近有什么公寓

因为这些公寓都会成为我投资的对手

周边有什么设施比如商场，地铁 ， 学校 还有一些生活上需要的设施

然后这个位置地价如何 会不会上涨

一般设施好的位置都比较多人生活在这些地方

多人选择住这小区等于买卖租都会活跃

加上还要看看其他两点

邻近小区

如果说一个高档区隔壁小区也是高档区

这样来说这小区的地价也会高

但是这所谓的高也要看小区的周边设施和发展程度

不是每个高档小区周边也会成长为高档小区

所以小区设施很重要

设施齐全邻近都是高档区这样很容易吸引很多人居住

一个小区如果周边都是普通小区 这样地价来说一般一直附近地价而成长

如果一个小区被高档区包围这样就算这是一个普通的区域但是他的地价基本也比普通高

比如说一个位置附近两个小区都是属于高档区随便一个公寓都卖超过一百万以上

这样的话这个位置的如果设施也很好这项目一般都会一百万以上 

如果一个以本地人为主的小区周边都是以本地人为主的小区

价钱徘徊 50万 到 80万。。。如果这里突然来个高档项目 卖个一百五十万以上

那么我们想看看这个项目这价码会有本地人买吗

每个小区有他的平均地价。。所以住的人都不一样阶段的人

才分别出来了本地人小区 ， 高档小区 ，富人小区

小区成熟度

基本所有人都喜欢住在生活方便的地方

很少人会住在一个生活不方便的地方

成熟度来说就算小区里面的设施

设施越多就越多人住在这里

一个成熟小区 肯定有学校 ， 商场 ， 休闲小区 ， 出入交通方便

设施越多等于住在这里的人方便越多

这样就很成熟吸引很多人来居住在这里

如果一个地方出入邻近小区要花差不多一小时

买些东西要开差不多一小时车，吃个饭又要开一个多小时车，送孩子读书也要开车一段时间

这样的话长期也会成为生活上的一个问题

这样的会越来越少选择住在这里

这样的话就算投资在这些地方租客也会少

这样不成熟的小区成长就会比其他地方慢

成不成熟对于一个小区的成长值影响很大

如果一个小区具备了以上三点

一般来说成长价值观都会不错

不过就算成长价值好

也要留意需求量和供应量来投资

再好的小区要是供应量高的你跑去投资供应量多的投资价值就会减低

而不是地价减低只是可能你投资出租价钱会遇到很多人也要快出租而抛价

遇上了抛价行为这租金就会下降

投资要求稳

这篇就写到这里

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关于富人区

 

很多人都会问我这问题

吉隆坡哪里是富人区

我们也说说如果的小区能称为富人区

出来住在那的人都是有钱人来说

1 ， 这类型小区肯定少不了独栋别墅

2 ， 这类型小区租金比例很高

3 ， 这类型小区地价高

4 ， 这类型小区一般附近有高尔夫球场

5 ， 这类型小区消费会比其他地方高

6 ， 这类型小区里面很少会看到廉价组屋

7 ， 这类型小区里面住着不少的名人，上市企业老板 ， 专业人士

对于这些来说能居住在这些地方的一般都不是一般人

因为地价比其他地方高 ， 消费比其他地方高一点

也有人说过一句话 花得起钱的大老板未必选择住宅吉隆坡里面的富人区

但是能选择住在吉隆坡里面的富人区的老板肯定不是一个普通人

这里我不分前后介绍下那个富人区

Tropicana Golf Resort  雪兰莪区域

为何我会把这个雪兰莪区域的放进来

原因很简单因为这个是一个名副其实的富人区

所以把他也放进来说

这名字听起来就算是一个高尔夫球场的名字

高尔夫球场的附近都围着独栋别墅

这些独栋别墅都是买地皮自己建设

所以每间独栋别墅设计都不一样

这里的安保是由警察保卫

真枪实弹的站岗

分别在入口 ， 还有每个分区的路口

这不是佩戴手枪而是佩戴轻重型枪械站岗

一进去分区里面就会发现很多独栋别墅连围栏也没 超跑放满别墅前面

Ampang Hilir 吉隆坡区域

应该很多人对这名字很陌生

其实这也是最接近市中心双子塔的一个区域

这地方就在ampang领事馆路后方

这里可以看到很多独栋别墅

目前很多独栋别墅也是卖给了领事馆当为领事馆

也有些富豪选择住在这区域

虽然这区域是开放式的

但是在这区域的别墅都会看到每栋别墅门前都有一个警察巡逻打卡报到箱

所以可见这区域巡警每隔一段时间就会打卡报到

Damansara Heights (Bukit Damansara) 白沙罗高原

这区域位置就在皇家皇宫其中一个门口附近

对于距离双子塔 7 公里的 距离

也是最少富豪们选择的一个区域

而邻近的bangsar也是一个富人区

在这里只要上网谷歌一些就会看到密密麻麻的独栋别墅包围着中心地带

而这些别墅价格都是六百万马币到达 两千多万马币

这里有各式各样的高级设施- 国际学校，大学 ，大集团的大楼

附近也有一个高尔夫球场

但是这里公寓数量不多

原因这里的地皮价钱不便宜而且很缺

也在孤独星球得到了奖项世界十大最棒的小区之一

在未来马来西亚名牌开发商柏威年也会在这里建设第二个柏威年商场

关于这小区可以看看这视频https://youtu.be/EKksFAaxiNM

这是一个被公认的富人区

也是最多企业大老板 ， 明星 ，政要人士 ， 专业人士 居住最多的一个小区

Bangsar 区 孟沙区

这个小区就在白沙罗高原旁边

这个小区在90年代时是无人不知的酒吧城之一

中心位置是商业店铺也就是以前的酒吧城

在这里的人除了本地人追棒 欧美国家的人更喜欢这类

这小区有以前到现在住了很多洋人

随着马来西亚对于夜店的管理

酒吧越来越少 但是现在还是一个家喻户晓的商业区域

这里租金也是很高

由中心移出去就会看到些联排。。这些联排看起来都很老旧但是价值就很高

过了那些联排就算独栋别墅了

这类的独栋别墅和白沙罗高原的独栋别墅价格算是不分上下

几乎差不多一样的价值

Bukit Tunku (敦故山）

这名字来说是以马来西亚国父为名

因为以前的国父就住在这山上

现在的政府高官也在这山上

因为这类过去马来西亚国会大楼近

这里也有不少的富豪住在这里

外国企业大老板

这里的价格如果一块空地需要八百万马币

平均一栋独栋别墅都是价格一千八百多万 到三千万以上

算是吉隆坡价值最高的一个区域

很多人会想为什么我没说到满家乐 ， 帝沙花园城 因为 这两个属于比较混合

富人区我们想到的就是别墅 而满家乐比较适合属于高挡区 以公寓为主

而满家乐里面唯一的一部分别墅区域就很小部分不超过三十栋别墅

价格为几百万到一千多万

而帝沙花园城也是一样

帝沙花园城把富人区分布在国际学校的后方山上

有人称他为帝沙富豪山，在那山顶和半山属于独栋别墅区

也是以买地皮自建设的

价格为几千万到一千万

剩下的都是高级豪华联排

而帝沙的另一方就比较大众化的公寓

帝沙花园那么受欢迎是因为他们的设施做的很好

这篇就写到这里

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关于买房时候让买家购买的MRTA和MLTA是什么东西

 

相信很多人在马来西亚买房子偶尔都会遇到这事

也对这两个英文字母很奇怪为什么要买这样东西

MRTA和 MLTA 其实算是一类保险或者说应该算是人寿保险这类的

就是你买了这保险后如果发生了严重的意外（死亡，病逝，终身残疾）保险就会帮你还贷

MRTA 是提供保障贷款的 

MLTA就是提供保障贷款 ，储蓄 ，保值

那么来说银行让买家购买这个保险还不是给银行自己一个保障

这两个到底有啥差别

MRTA是不能转移。。如果新房子买了后卖掉了房子这就会退保

MLTA是能转移的。。如果新房子买了后卖掉了再买一套房子可以转移去新房子那边

价钱来说

MRTA 比较经济

MLTA比较高

关于两者索赔来说

MRTA来说索赔后就会帮保障者还清银行贷款而已。。家人/家属夺得房产拥有权

MLTA来说索赔后就会帮保障者还清银行贷款后剩下会有多出的利息钱

关于两者的付款方式

MRTA来说必须一次性付款也能纳入房贷里面

MLTA来说可以分期付款 分成每个月，每三个月 ，每半年直到付完 不能纳入房贷里面

            而且数目来说比MRTA没让他高很多

关于两者的保额价值

MRTA 来说如果退保后可以取回小额退保的钱这以各银行条款为标准

MLTA 来说可以提早的领取退保后的钱一次性缴还房贷拥有能保证的退保价值

关于 受益者方面

MRTA 来说受益者只要 银行

WLTA 来说受益者可以指定家人和朋友当然有条款受益者必须先还清房贷才能得到多余的钱

看似人寿保险 看似投资

当然国家银行没规定买房借贷必须买这保险

买与不买可回自己

银行会叫申请贷款这购买这保险来说只是给银行自己保障

对于买家来说这其实也是一个负担

所以很多人都选择不买

如果买也会买MRTA把那笔钱放进房贷里面这样不用特地准备一笔钱来付这保单

这样大家应该大概了解这MRTA和 MLTA了 MLTA比较像投资

这篇就写到这里

希望能让大家更理解这东西

买与不买这就看自己了

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关于租约合同费和盖章印花税

经常有人很奇怪这个费用

租房为什么要付这个费用

这个到底是什么费用

比率是多少如何计算

这个费用包括什么服务

这里我一一解释

首先先说租约合同费

在马来西亚租房都是有一本好像书一样的租约

里面写满了各种条规和法律上的条例

每份租约的条例基本一样可能就是外观不一样

头一页就是房东 ， 租客名字 还要房产地址

第二页开始就算租房规矩 接下去就算法律条规

这本书不是免费的都是依照房产局的基本 版本打印

然后在加上房产资料，房东资料和手机号 和 租客资料和手机号

在双方同意下签署此合约

那么来说做一本租约是有本钱的

纸张 ， 打印 通常做两份  一份房东收 一份租客收

这租约要收到租约到期

因为有些房东可能房子出租多不知道单位租金多少押金多少

为什么这费用要由租客付

原因 透过中介找房的是不是应该租客付中介佣金呢

在马来西亚中介只能单方面收佣金

就算租客透过中介找房子

中介费用也是房东付

在马来西亚是公平的

所以规定了房东付中介费用由租客付这个租约合同费（租约合同费用是包括印花税）

如果租客不愿意付这个合同费用可以和房东换过来由租客给中介费用房东付合同费用

这两个费用差距就是中介费用一个月 合同费用就是租金的20%、30%

那么对于租客来说是不是付少很多

为何合同费用是租金 20% ， 30% 或以上 而不是 10%

这个合同费用包括了两本书一样的租约 还有缴印花税盖章

两本书的本钱我刚说了就算纸 ，打印 在弄成两本书

纸张来说因为要收一年或以上中介都要用最贵的纸张

打印就打印器自己打印出来（有的就普通的钉起来 有的就钉起来后拿去书局弄成书）

而盖章印花税如何计算、

关税局是这个比例计算

Duration of tenancy	Amount
1 year or less	RM1
> 1 year to 3 years	RM2
> 3 years onwards	RM4

算法

你的租金x租期 - 2400 / 250 x 年份税收率 1年 RM1 ， 1年 到 3 年 RM2 ， 3年以上 RM4

第1步：
确定您的年租金总额。例如，您想以每月RM1,200的价格出租您的单元。您的年租金将为RM14,400（每月RM1,200 x 12个月）。

第2步：
计算应税租金。由于首2,400令吉免征印花税，应税租金为12,000令吉（14,400令吉至2,400令吉）。

第三步：
印花税将根据租赁期限进行收取（请参见上表）。我们将以每个月为例，使用相同的假设以每月RM1,200出租整个单元：

1年以内
[（1200 x 12）– 2400]
--------------------------- x RM1 = RM48
            250

*盖章的租赁协议的附加副本：RM48 + RM10 = RM58（总金额为两份租赁协议，一份给房东，一份给房客，两份均需由LHDN盖章才能完成。合法且可在法庭上受理。）

> 1年至3年
[（1200 x 12）– 2400]
--------------------------- x RM2 = RM96
            250

*加盖租赁协议的附加副本：RM96 + RM10 = RM106

> 3年以上
[（1200 x 12）– 2400]
--------------------------- x RM4 = RM192
            250

*加盖租赁协议的附加副本：RM192 + RM10 = RM202

关于盖章费的计算，要记住的一件非常重要的事情是：如果从每年的租金中扣除2400令吉的免税额后得到的金额不是250的倍数，则需要四舍五入到最接近的数字（最高）250。

困惑？不用了让我们看一个示例场景来说明它，假设您想以每月250令吉的价格租用一年的房间：

[（250 x 12）– 2400] = RM600

由于RM600不是250的倍数，因此您需要将其四舍五入到最接近的（最高）250，即RM750。因此，您的盖章费为：

（RM750 / 250）x RM1 = RM3

那么来说到底多少才合理

市场上的中介一般 租金的20% 30% 或是以上

我本人来说一般算20%

可以用自己租金来计算

20%可以说跑腿费没赚几多随时还会亏

30%来说跑腿费肯定会赚一些肯定不会亏钱

市场上最高有人收35%

因为这事中介的额外收入（跑腿费所以公司不会抽取这些跑腿费）

外面其实也有些专门跑腿这些事务的人他们收取中介RM110-RM130 一份租约

有的人还说中介很好赚让中介付这些钱

再看看这些钱值不值得付

还是自己做租约自己去跑关税局盖章

一个租约的费用扣除了印花税中介也就赚一百多两百跑腿费消耗的时间半天到一天

半天到一天好运来说中介是可以成交两个单

没必要为了赚那一百多两百浪费半天到一天

希望大家多多了解租房这费用

每个国家有自己的规矩

马来西亚就算这样计算

这篇写的有些长

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如果在疫情期间投资好吗

在这期间好几个人问我

他们说这段时间市场上的优惠配套还有利息很吸引人

但是由于疫情期间一直纠结要不要下手

对于我来说其实这时候下手是最合适的

俗语说投资由低价购入 高价售

所谓的低价购入 难道不是这个时候吗

还是等到一切恢复了原价购入再出售

在咋说还是以个人的经济状况而定

没可能现在自己经济状况不稳定还去入手

这世界上有几多富豪都是遇到这类型经济低迷时刻

入手房地产和企业收购

等到经济恢复后再高价出售房地产还有这些企业

然后身家翻个倍的

在这期间入不入手看回自己本身经济状况

而不是冒险去入手

凡事 以稳为主

然而入手的话要往那方向入手

1 ： 新项目

        原因是这时期的新项目有些都有经济复苏政策可以省下不少钱

        然而利息拉的最低

        剩下很多律师费用

        经济稳定后 赚到的就是降低价格的好位置项目

        利息拉低后相比于原价 已经赚了些

        这类型就要选个好项目入手好位置入手

        这可能是这时期入手所需要的本钱最低的

        因为新项目有运作配套首款不需要准备那么多，律师费用很多新项目都是全免的

        可能就付个订金 ，贷款批准后 等待每个月付利息

2 ：二手房源

       因为经济复苏政策很多房东因为不用缴RPGT（房产增值税）这个税

       都把房子调低价格出售

       那么来说也不是调到很低但是还是愿意降低价钱来出售

       二手房源增值没那么高所以很多都是买来自住为主

       除非遇上了低于市价的房子就会买来投资

       之前我说过在这疫情有人欢喜有人忧

       就是有人因为疫情关系需要现金周转所以卖房子

       这需要快卖出去都会把价钱降低

       如果是遇上了低于市价百分之二十到三十这些如果位置是好的就适合入手

       比如那房子市价 一百万 现在只卖 七十万

       房子位置还是处于还会成长的。。这样的话买下了先赚个二十多万

       等待时机在卖回原价出去

       在这时期就要守。这购买二手房源所需要的本钱大

       所以最好看清楚想要入手的位置值不值得

       所需的费用 就算 首款 ， 律师费用 ， 印花税

       可以参考下 以前我写过的自住和投资博文

       https://onestopspropertysellingbuyingrenting.blogspot.com/2020/02/blog-post_12.html

3 ：拍卖房源

       这来说在经济低迷时期出现被拍卖的房子时期是最多的

       一般来说 低于百分之十是没人去投标的

       很多人都等待低于市价超过三十后才下手

       因为拍卖房我也说过买被拍卖的房子最大的风险就是不能看房

       所以房里的状况都是一个迷

       可算是打赌般的投资

       如果买到了一套不需要花钱去维修有低于市价多的位置也好

       恭喜你捡到好货了

       如果买到一套要花一大笔钱装修的那就算自己倒霉

       拍卖房最冒险的也就是不能看看那套房子状况如何

       关于拍卖房子可以看看我之前写下的博文

       https://onestopspropertysellingbuyingrenting.blogspot.com/2020/07/blog-post_21.html

投资都是有风险这就要看自己如何下手

不了解的做多些功课而不是盲目听信销售而投资

利息低的时候入手就等于买的比平常事情便宜

加上了多出来的优惠配套又会剩下了不少钱

大家大概知道该不该下手了

但是我在这里要提醒大家 一句话 （ 量力而为）

如果现在有能力的可以入手去

这篇我就写到这里

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我下一篇就会写出来分享给大家

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