2020年9月28日星期一
中介很好做很好赚吗
经常有人和我说中介很赚钱
这里我说说我们这些当中介的真的那么好赚吗
很多人知道每个地方都有很多房地产中介
那么多的房地产中介难道这行业很好赚吗
即使那么多房地产中介还是很多大公司一直的聘请房地产中介
那么来说肯定很好赚才那么多人去当房地产中介
我在这里解释下对于我们这些房地产中介是不是那么好赚那么好做
先说说我在这行业那么久了
由大公司换到去小公司
在这行业有种系统就是金字塔系统
这就分成老板----》经理----》组长----》到中介
对于这类来说只要中介开到单楼上的每个人都有钱拿
那么来说这钱哪里来的。。。。。就是中介开到的单每阶层抽佣
分佣制度自然被拿低了
还有一类就是家人制度 就是一家公司每个中介直对老板 佣金比例每个人不一样
这类一般来说小公司
之前我有一篇博文写过中介的佣金比例还有提供的服务
我在这类先说说我们中介的工作时间还有我们日常运作
对于中介来说一年365日都是工作日
只要有人要看房都会安排人看房
有人说我们中介很好赚这里我也说说中介投入了什么
一个中介如果没有投入广告那么如何找到租客买家
那么来说投入广告需要钱吗？？？？？
这里我可以分享给大家知道 房地产广告的费用比任何的广告费用高
而且一个中介不会只在一个房地产平台打广告
每个平台花费两，三千 （对于我来说我自己打广告平台超过6个）
中介经常到处跑来跑去带人看房 可以早上跑到晚上 周一跑到周末
在车时间就和出租车司机一样长
接下去就是油费 ， 路费 ， 停车费用 这些来说一个月也能花个一，两千
车这样来跑 保养少不了 这也是中介要承担其中一样
这些负担加起来其实不是一个小数目
在这里说说 房地产中介一般是没底薪的
有开单就有钱 没开单就吃自己
对于佣金制度其实来说我们持牌中介买卖佣金3% 但是你认为房东真的每个会给3%吗
房东会说你不做还有很多中介来做。。。再来句找个没牌中介也可以
马来西亚中介来说 100% 只有 40%有执照 因为执照申请都有限制
对于大公司金字塔系统来说越多中介越好这样才有利这系统
但是对于执照有限制来说那么多中介咋搞
答案很简单 只有关键的人有执照其他的都是没执照的。。可能连组长什么的都是没执照的
对于这样的高的每月费用真的那么好做吗
对于曾经进入这行业的人自己知道这行业是不是真的那么好赚
还是说受不了这样的时间还有每个月花的钱而放弃这行业
广告费用最可怕的估计就是社交网站打广告
尤其是新项目 你所花的广告费用分分钟是个天文数字
赚回来的也不够还打广告用的信用卡
菜鸟进来这行业一开始肯定由新项目入手
而新项目最有效率的找到买家就是砸钱在社交网站
有人欢喜有人忧这些社交网站不是你一个人而是无数的人打广告
那么来说如何在这状况下找到客户（答案就是砸钱。。。花费更多就越多人看到）
承受得了就能生存下去。。。承受不了就被淘汰
在这行业是那么的无情的
永远在这行业被淘汰的永远比生存下来多
所以可以看到每个中介公司全年都在招中介
一波被受不了被淘汰了就要找下一波来帮忙打广告找租客
中介不打广告难道老板出钱打广告客户给中介😃
有没有一个公司是有底薪还有公司出钱打广告的
中介是不用承担这些的。。。。如果有就不会那么多中介受不了而转换去别的工作
想当初我也是听到月入过万而加入这行业
结果想象永远是好的现实来说是很残酷的
加上因为这行业竞争很大现在出现了很多自认为销售大师
办些销售课程目标就是赚中介的钱
一个月能成交一单就能生存下去
往往说是简单的。。有的半年没开单一直吃自己
也因为这样出现了有些中介动了歪念头
以前有个前辈和我说过其实中介属于一门生意
要有投入才有成果
在这行业要生存下来
要经历的可是广告上的战争
然后就是要如何服务客户
和客户维持这好关系
好好利用人脉结交新的客户
这篇就暂时写到这类
别再以为中介很好赚
还有想进入这行业的朋友也要三思
加入的平台很重要。。
找对了可以帮你很大忙辅助你很多。。
找错了就是找了个吸血鬼只是在利用你的钱包帮忙他们打广告抢曝光率
其实每个行业都有自己的苦处
所谓有苦没人知道
当你有成果了就说你这行业很好做
记得加关注分享给更多人知道
如果有什么对于房产的问题可以私信我
我会分析给你们知道这些关于房产的知识
如果对于投资房地产的位置了解也能私信我
2020年9月17日星期四
关于在马来西亚租房的事情
最近遇见一件事挺头疼的
原因就是一个租客可能因为房里某些问题将会遭到房东扣去押金
其实我对于这事情的确夹在中间的确不好说
但是我也会尽量的帮助租客
到底发生什么事情会让我觉得头疼
众所周知入住期间尤其是首一两个月家里有啥事都会保修
过了期限有啥事房东是不包括的到时候需要租客自己付钱修理
虽然是这样就算过了两个月有些事情还是有些房东会去修理
但是如果到合约到期要退房的时候才说
那么交房时候房东肯定直接扣去押金拿去修理
原因居住期间不说谁会知道有这些问题
拖到交房时候才说就算小事也变成严重问题
这事完全不能怪房东扣去你们押金
你这是拖到搬走才说。。是要搬走拿回押金
正在居住和要搬走是两码不一样的事情结果完全不一样
正在居住房东觉得事情是房子的会帮你们解决
但是这是要搬出去房东会说你造成的伤害需要维修（扣去押金维修费用）
就如你搬去别的地方把房子交回给房东房东看到了所以扣去押金
这表示问题是租客在居住时候不说到搬走时候说没用
我在这里也说说
当你找中介租了房子第一个月房里有什么问题对中介说
中介会告诉房东安排人去维修
那么过了这个月如何呢毕竟没人知道房里会发生什么问题
包括房东，中介也不知道房里状况 要住进去的租客才知道
这里面其实都是缺少沟通
还有一事房东委托中介把房子拿去出租投资收租金
证明他们不想麻烦才委托中介去打理这些事情
那么虽然租房了有房东联系但是有什么事情还是找中介最合适
因为中介告诉房东后一般房东都会叫中介去看看什么问题然后解决这些事情
如果直接找房东的话一般都会房东因为要自己去解决感觉麻烦
有的在找空余时间当中忘了房里的事
另一可能就是房东找回之前帮他出租房子的中介去看看啥事
而那中介没回应什么的或租客找帮他租这套房的中介也没回应
（正常来说中介的工作在双方签约后就已经结束）
过后就要看大家遇到什么类型的中介
有的中介就算签约后都会服务到合约到期
有的中介签约后就会失踪潜水（毕竟不是服务范围的事情了）
如果因为这原因拖到合约到期交房才告知房东这事情
这就不能怪房东心狠手辣把押金给扣了
因为你现在是搬出去了而不是还住在里面（还有一事就是就算小事情久了也会变成头疼事情）
遇到什么类型的中介也不好说一切都是看运气
每个中介工作态度不一样没有十全十美
遇到好的房东租客完全不用烦恼啥事中介都会去解决
遇到不好的找人也辛苦
在这里我希望这些事情别再有人发生
如果房里出了状况请立刻通知中介和房东立刻解决
如果联系不到中介就一直联系房东直到修理为止
这些事情不修理到了合约到期交房就是你的问题不是房东问题
这里面没有任何欺诈成分而是沟通之前出了问题
不能怪任何一方
当然我也希望每个人租房都是完美交房没有任何扣除押金的事
我自己也看过有些房子出租给人后房里的状况有多糟就算把押金扣光也不够维修房子
租客有租客的责任好好爱惜这房子毕竟你要租一年
房东有房东的责任出租期间房里有什么事情不是租客造成的就会维修
虽然这事的确租客理亏了
我也问为什么当时发现这事不通知我
把事情留到合约到期要交房时候房东对我说我才知道
那时候我也是一脸懵逼状况
在想着如何帮你们解决这事
我只能说的就是向房东求情
关键还是看房东如何处理
因为房东遇到了一个会潜水的中介（我是代表租客的中介不是潜水那个）
而当租客发信息给房东时候房东找过那个中介去处理结果找不到人。。过后忘掉了
而租客本身就当没一回事留到合约到期。。不是房东问我我也不知道发生什么事
这篇写到这里
希望大家了解租房期间遇到什么事情要如何解决
别犯这样缺少沟通的错误
大家记得分享给更多人知道
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对马来西亚的房产知识了解更多就会少了很多可以避免的烦恼
谢谢大家的阅读
有什么问题可以私信我
我会免费给大家解答
2020年9月14日星期一
这篇我们谈谈买卖租二手房的咨询
为什么我会想说说这话题
其实最近有个朋友私信问我关于这事
他最近买了一套二手房子给了订金申请了贷款
签了合约后
他就要求直接搬进去但是被房东拒绝
为什么被拒绝
其实原因是就算你付了订金付了首款签了买卖合约
但是你还没贷款成功，和全款付给房东
然后申请转换名额
转换名额这事情需要最快也要四个月最迟也五个月
所以这个购买程序还没完成
还不能确定你买下了这房子
正常程序大概这样
步骤一 ---上网或去中介查看房源信息
步骤二 --- 实地考察看房，确定购房意向
步骤三 ---透过中介和房主商议卖价
步骤四 ---签订买卖合同
步骤五 ---办理贷款手续、支付首款
步骤六 ---产权（房产、地产）过户，房产名额转换
步骤七 ---领房产证（卖方收到银行付款）、交易完成每月还贷
如果你是以现金购买就会到步骤五完成
基本说没走完整个程序也不算你已经成为了房子的新主人
这个朋友虽然已经申请贷款已经批准
但是转换名额还没成功
银行是不会付钱给房东
原因就是这里房东没收到其他的付款那会让你住进去
有的房东会让买家暂时租进去收买家租金直到转换名额成功了
银行把钱付给房东了
其实整件事都是沟通上出现问题
如果提早说好给房东租金暂时住进去或装修房子一般是可以谈的
但是如果说不付租金直接入住一般来说很渺茫
因为一天没收到全款那个房子还是属于房东的
里面付款事项都会由律师事务所安排
所以付款来说也是安全的因为一天没转换名额成功房东还是没收到全款
关于为什么转换个名额这就不好说了
因为每个州属都有一个土地局然后这个州属管理完所有的转换名额过程
快与慢定位于那个月收到的申请转换名额数量
一般来说都是四个月到五个月
中间通常律师事务所会派人去催和跟进进度
如果暂时帮房东租下搬进去和装修就拟一个租约租到转换名额完毕
比较这转换名额就几个月时间正常说也就租几个月
所以购买二手房源要了解这个运作
不是房东不让你直接搬进去而是买卖还没完成房东也还没收到钱
又如何让你们直接搬进去
还有一类也会经常遇上尤其投资房产
这就是卖房连同租约出售
这个状况经常会很多人想知道
就算这个买了房子回来租约是前房东的名字那样重新拟个新租约费用谁来付
对于这事租客肯定不会付这费用
所以是由新房东付这费用
旧房东会把押金退给新房东让新房东拟个新租约
到时候租客租金直接打去新房东那边
对于新房东这也算是付些小钱买个安心比较前租约是租客和前房东的事情
换回新房东对接租客比较合适这样对租客也是一个保障
而租房来说经常会遇到一些租客很急搬进去因为还没搬进去要外面住酒店一类的
而程序来说一般要等到租约拟好了双方签约给了押金才会给租客钥匙
这时间归于那个接手的中介如果效率好的话大概两天就能签约
比如看房后满意了直接付了订金让中介通知房东拿下了那就准备租约
第二天就会签约把剩下的押金付给房东
签约了付完钱后把钥匙拿回来就能入住了
收下订金的当天其实就能拟合约晚上给房东签下
第二天把合约给租客付完其他押金后签下然后把钥匙交给租客
这些租房押金规矩一般是这样
步骤一 看房后满意了就给订金（首付一个月）
步骤二 房东确定后中介就拟合约
步骤三 把押金付给房东和签约拿钥匙入住
（押金规矩一般 都是 月租押金两个月+水电费押金半个月或一个月）
如果商业租赁是不一样的押金和水电费押金会比较多然后合约期限会比较长
一般签两年或三年以上
这样解释大家应该了解了这些小问题
也不会遇上了不知道如何解决
对于中介还是咨询持牌的中介因为是专业的中介
而不是公司越大越专业（因为每个公司中介执照是有限制的公司越大你就知道什么没有了）
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