购买一个新开发计划要留意什么

购买新开发计划需要留意什么

首先要留意的就是看看是那个开发商的计划然后网上看下这个开发商曾经开发了什么计划

最近我接到些留言都是有些留言关于延迟交房的问题问我如何解决这些问题

当我看到了他们购买的计划很多都是都是不认识的开发商或者新的开发商

然后他们和我说介绍他们买的人没说什么开发商

这些人太不专业了。。开发商也不知道也敢把计划推荐给人购买

有一件事需要解释下

在马来西亚外国开发商是不能直接开发马来西亚土地

要是遇见有人说外国开发商直接开发的计划就要问清楚因为在马来西亚是不允许的

外国开发商必须联合本地公司才能开发

所以当我们遇到了这类计划我们就必须查看这个本地公司因为有什么事是这个公司负责

外国开发商一般是负责建设。。。他们可能在国外是包办销售但是在马来西亚他们的工作只是建设。。法律追讨起来很难追到他身上

所以购买房产必须认清本地的那间公司因为以后有什么事情也是这个公司

遇到延迟房情况我们首先要做的是

1，买房时候承诺的交房时间(买卖合同)一般会写

2，先找开发商问清楚原因

3，联系房东们用法律途径进行索赔

4，一般的开发商不会把事情闹大

房产投资的地点选择

关于这事很多人投资国外房产经常发现小区不多清楚然后听从销售员买了些房产但是利润没想象中好和跟销售员说的差距太大

毕竟投资房产的是自己。。投资前先做好功课

首先 先了解那个小区现在网络很发达网上也能搜索

要先弄清楚那个小区的租客属于游客区，住宅区 ，大学区

一般游客区都在市中心或商场附近

住宅区就一般会在外区 就是当地人民居住小区

大学区很多 一般学生们都会住在离学生近或地铁附近的公寓

然后就看看小区附近的租金行情预算投资后租金大概可以多少

再看看附近的出租率

因为每个小区都有自己的价格范围就算你装修再好价格也高不了几多

当这些了解后自然自己也有信心投资这小区

这篇到此为止

谢谢观看

日租，短租 ，长租 的价格为什么差别那么大

日租，短租 ，长租 的价格为什么差别那么大

日租

所谓的日租就是像酒店般的计算

一般网上预订然后直接登记入住。。。

这种一般委托管理公司来管理比如Airbnb，Agoda， Booking.com

这种一般都是签约与管理公司打理所有事务包括打扫，办理入住，签约，包括收取租金

这类型管理公司会在租金收入跟房东分佣

这类型在吉隆坡市中心很普遍

一般都是高级公寓会出现这类型的民宿

因为广泛的宣传和网上直接预订的系统让民宿有高效率的出租率

租金收入也因为分佣系统 跟着提高

                                                                 短租

短租就是通常租期 一个月或三个月 一般不会到达一年

这和普通租房一样房东会委托中介寻找租客

看了房后收取首付与押金准备合约

因为每次出租后房东都需要保养房子。比如刷漆打扫这类

短租期限越短就等于房东要花更多的钱在于打扫和保养

例如 ：一年有十二个月 要是 短租四次房东就要花四次的钱用在清理和保养公寓

但是这短租毕竟没和人分佣 出租效率没日租高 所以租金也不会和日租一样

也因为效果没日租明显所以很少房东接受短租宁愿交托民宿管理公司和他们分佣也不接受短租

                                                                 长租

长租是最普遍的做法也是最便宜的租法

房东就委托中介找租客

找到后就带人看房满意就交首付预订

过后中介就准备租约先把租约交给房东签

然后带租客验房 满意后付全款签约

过后就把租约送去盖章

完成任务

为什么长租最便宜

原因是租约最少一年

房东只需要一年安排一次的清理和刷漆

省起来的钱可不少

3种租法的价钱的大概差距

比如 长租2000

         短租4000

         日租5500 - 6000

每个租法都有各类风险和麻烦

对于长租来说房东们会觉得稳定

对于短租来说房东们会觉得麻烦

对于日租来说房东们会觉得省心

也就是这样市场上短租已经慢慢的被淘汰

而民宿管理方式越来越多因为都是公司一手包办每几个月结账一次把钱转账给房东

民宿管理方式一般不受公寓管理处承认有的还会拒绝这方式

原因是每天进出不一样的人弄得闲杂人等出入多 安保不好管理

对于民宿管理这类型

一般签租约是对管理处签约

因为民宿管理是和房东有签约代管代租

每月的收入会和民宿管理层分佣

租金是直接由管理处收取 通常三个月或半年结账一次把钱转账给房东

这类的公寓签约就别想会见到房东因为把房租你的是民宿管理层不是房东

签约也是民宿管理层

这种管理层一般 长租，短租，日租也接受

如果比较有名的管理公司一般只接受日租

希望通过这编文章让大家更了解这些租房方式还有差距

这编到此为止

谢谢观看

Onestops Property Selling ,Buying,Renting: 房地产中介 与 房东 和 租客，买家 处于什么样的思维什么样的存在

Onestops Property Selling ,Buying,Renting: 房地产中介 与 房东 和 租客，买家 处于什么样的思维什么样的存在: 房地产中介 与 房东 和 租客 为何房东把房产交托给房地产中介出售与出租 因为出租出售程序很多各种 比如 出租 1，花钱登广告 2，每天接一大堆关于询问的电话 3，安排人去看房 （ps一个单位可能看好几次） 4，收订了要派人去清理 5...

房地产中介 与 房东 和 租客，买家 处于什么样的思维什么样的存在

房地产中介 与 房东 和 租客

为何房东把房产交托给房地产中介出售与出租

因为出租出售程序很多各种

比如 出租

1，花钱登广告

2，每天接一大堆关于询问的电话

3，安排人去看房 （ps一个单位可能看好几次）

4，收订了要派人去清理

5，还有检查 验房

6，准备 租约 拿去 盖章 还税 签名

7，最后一步骤就是 一人收一份租约 暂时完结

8，出租后的管理事情

出售

1，花钱登广告

2，每天接一大堆关于询问的电话

3，安排人去看房 （ps一个单位可能看好几次）

4，收订了要派人去清理

5，就去找律师准备买卖合约

6，合约准备好就去验屋

7，验屋完毕没问题就能签约

8，签约完毕后就拿去土地局 盖章 还税 

9，盖章 后 就一人一份

房东要是自己租售这些都是房东一手包办

但是一般房东委托中介帮他们一手包办这些琐碎事

中介的思维是包括协调双方的意见

跑腿事情 ，监督事情 ，价钱谈判

把每个交易安排的完美落幕

包括售后租后服务

有人问我当了那么多年中介见过多少房东

如何确定房东是房东

这问题其实是一个很好的提问

中介有办法联系到房东但是如何确定是不是房东其实很简单

我们联系的都是直接联系上房东的联络方法

难道中介会怀疑我们的雇主。。加上一样不是房东那里会有钥匙

还有一点这是很关键的。。。在马来西亚很多房产都是公司名誉上购买

那么房东就是公司最关键就是这个公司的注册还有盖章和负责人签名

另外吉隆坡有很多房源都是外国人投资。。房东一般在海外他们交托与管理公司代租代收租代打理。。这些都有一份委托书

如何确定房源的租约是不是这个房东这也很简单只要去公寓的管理处就能查到公寓登记主人的资料还有电费账单。。公寓来说水费一般登记管理处的名字

最近有人问我要我拿房证来证明是房东。。这个房证在马来西亚是不存在的

马来西亚要是购买公寓只有一个证明就是买卖合约书要是新房会是开发商卖给房东的一份律师造出来的买卖合约。。要是旧房可能转手了很多次名字转换也很多。。

要是转手了很多次如何确定那个是真的关键就在土地局的盖章

因为公寓是一般没地契属于副产权物业。。一般转让就会把之前的买卖合约一起交给新主人

马来西亚只有陆地式建筑和地皮才有主产权地契

这个买卖合约的重要性一般房东会收起来不会拿出来有的收在银行保险箱，有的收在家里保险箱。。。要是遇到租客要看这买卖合约来确实房东身份一般都会被拒绝因为查实房东身份根本不需要走这步

会见到房东的机会

有的人问我我想见见房东或约起一起签约

要是房东想出来就不会把这些事交托与中介或管理公司

会见到房东的机会一般有些房东会在预约看房亲自来开门

因为他们不想将钥匙放在外人身上（这没办法就是中介一般有人要看房就要一直找房东来开门）

还有一种就是直接把钥匙放在中介身上有人要看房你就去别来烦我。等收了订金才来找我

至于相约房东一起签约

这种几率很低

马来西亚正规的步骤是

1，中介带买家，租客去看房源（有的房东会来开门有的直接把钥匙给中介）

2，看房完毕 中介就是负责双方价钱和条件协调

3，双方协调完成 中介就会收订金 去准备租约

4，租约准备好 中介会提前拿去给房东签 因为房东已经收下订金

5，过后再带租客或买家回去那个单位验房

6，要是没有问题就付剩下的钱签约交钥匙

7，签约完毕后就拿去盖章还税

8，盖章还税后一份交给房东一份交给买家租客

9，中介就完成任务

10，这些还没真正的完事 中介要负责联系售后服务或租后服务

比起这些我本身也有帮些集团和开发商出租房源和出售房源

要是买家租客要面对面把这些大老板大人物叫出来签约

只能说我自己也未必见上一面

那么我如何和他们联系

联系方式一样手机联系但是关于签约和索取文件都是他们安排我去公司把文件留下秘书拿去给他们签后打电话叫我回去拿

毕竟大老板时间就是金钱我不可能耽误老板们时间

要是他们会出来就不会委托中介去打理

一般签约让房东出来会得到的回应我把薪水给你还要我自己跑来跑去

倒不如我自己出租或卖 （前提时间是观点）

琐碎的事情太多 中介就是这些事情的跑腿

委托书

关于这个委托书一般房东不会签

为什么房东不会签

原因一旦签下委托书这个房源就只有这个中介有权出租或出售

一旦发现有其他中介插手就能向对方施压

在马来西亚很多房源都好几个中介在手代售代租

为什么会这样。。原因是房东想更效率的把房出租或出售

把房源公开那个中介先完成任务就签给谁

中介上的战场 房东是不会干涉的 房东要的是效率和服务

中介可能很多

可能20万中介里面只有5万是正规有执照的中介

是好是坏还是取决于自己

中介有自己的任务

不然谁提房东们分忧

这编写到这里

谢谢观看

下遍我写 日租，短租 ，长租 的价格为什么差别那么大

Onestops Property Selling ,Buying,Renting: 房产权的分辨

Onestops Property Selling ,Buying,Renting: 房产权的分辨: 房产权的分辨 关于这问题可能很多人不清楚 最近有人问我 我当了十多年房地产中介到底见过几个房东还有如何确定那个是房东然后为房东提供房产管理服务 在马来西亚 除了地皮可以用地契证明是地主但是在马来西亚的地皮很多是公司登记那么我们要如何证明那个公司存在不...

房产权的分辨

房产权的分辨

关于这问题可能很多人不清楚

最近有人问我 我当了十多年房地产中介到底见过几个房东还有如何确定那个是房东然后为房东提供房产管理服务

在马来西亚 除了地皮可以用地契证明是地主但是在马来西亚的地皮很多是公司登记那么我们要如何证明那个公司存在不存在
唯一方法就是去商业贸易部查询这公司
要是陆地式方程 比如 排屋，别墅 ，洋房 这些都是有私人的地契 可以土地局查询到
有人问我要是公寓呢
关于公寓这问题
一个开发商 买了一块地皮盖了 300 间公寓 难道政府会办法 300个地契吗
错了。。这是不存在的  。。这些公寓的产权在开发商名上
那么要是帮开发商买了公寓 但是产权还要在开发商上 还买公寓干什么
在马来西亚我们分辨了两种地契
一种 叫主产权 （Master Title ）
一种是副产权  （Swata Title ）

什么是主产权

主产权是一个开发商开发一个项目买回来的地皮是属于自己公司名义上的对于地皮的开发他有所有权利维护他的需求。。比如说一个公寓付钱买了后为什么还要交给开发商所谓的保安费，管理费，买了后什么事情也要经过管理层通过才能行。。为什么那么麻烦。。难道不是我买了后我想怎样就怎样。我想如何装修我的事不用经过你们的批准
错了。。就算我们买了一个公寓但是主产权还是握在开发商手上当然有权管制公寓的一切
比如公寓外部保养，内部保养 要不是管理层打理难道要房东付钱自己维修
这就是主产权
然而为什么我买了一套公寓但是没有任何的证明。。我买公寓来干什么
对于公寓一般在新开发到建成后开发商就会要求由主产权分裂成副产权
毫无疑问 这些费用是不是开发商给
错了这费用叫做MOT费用就是产权转名律师费和申请费
这个费用是要房东自己负担 。 这个费用到底几多钱 。 转移后有什么不一样 。是不是一定要转移。。买了房后还要多付这些钱
这笔费用一般看着房价的数目而算。。越贵的房就越贵。。商业产业比住宅产业还高
只要你买的产业是一块地契分裂出来的房产都必须承担这笔费用
对于转移后会有什么差别。。。哈哈 其实没差别。。转移成功后就恭喜你终于得到了属于自己的产业而不是挂着开发商名字的账单
别以为买了产业所谓管理费用不缴开放商奈何不了你。。主产权在他们手上随便取消你的门卡 有家也归不得。。。水电费不缴。。。他们随时给你来个断水断电

副产权

关于副产权 身为一个房东你有权利要求管理处修改他们的管理不足

这是身为一个房东必有的权利因为你们是每个月付管理费用雇佣他们管理

这是互相管制

因为所谓的管理通常都是开发商雇佣他们来管理的

有好的管理也有不好的管理

要是遇到不好的管理当然由副产权的房东集体向开发商反映

换掉管理处

毕竟房子是大家的房东们没可能接受有些管理的无理要求

但是关于这个副产权

而不是什么东西你说了算

比如最常见的一个问题关于租客

在马来西亚现在很多公寓都是禁止把公寓出租给某种人而且禁止某种人出入

为什么会出现这类问题。。。弄得把某种人给禁止出入

由于某种人带个了很多社会问题

有的房东为了高昂租金把房子租给某种人

结果很多某种人就会把公寓当成集合点到最后演变成整窝某种人走来走去公寓范围

所以为了避免这样的事情很多房东都会透过副产权的房东社区向管理处施压禁止某种人出入和入住

这编写到这里有什么疑问可以留言或邮件

下编我会写写 房地产中介 与 房东 和 租客，买家 处于什么样的思维什么样的存在

谢谢观看